I. Les conditions de la révision triennale du loyer
A. La demande de révision et la détermination du loyer révisé
La révision triennale du loyer du bail commercial est régie par l’article L. 145-38 du code de commerce, qui en fixe les conditions de forme et de fond. Ce texte dispose que « la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé ». Il ajoute que « la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision », de nouvelles demandes pouvant être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. La jurisprudence de la troisième chambre civile s’est attachée à préciser les exigences attachées à cette demande. Elle s’est notamment prononcée lorsque le bail subordonne sa présentation à des modalités contractuelles particulières.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait ainsi été saisie d’un litige opposant des bailleurs à leur locataire. Ces derniers avaient appliqué des révisions triennales pendant plusieurs décennies sans rapporter la preuve des formalités contractuelles requises. Le bail prévoyait que la demande de révision devait être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle devait intervenir trois mois au moins avant l’expiration de la période triennale. Les bailleurs, condamnés à restituer un trop-perçu de loyers correspondant aux révisions triennales, soutenaient que le paiement exact du loyer révisé valait acceptation tacite des indexations. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi dans son arrêt du 14 décembre 2023 (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-15.871, courdecassation.fr).
La Cour a relevé que la cour d’appel avait constaté, par une appréciation souveraine des éléments produits, que la preuve du respect de l’exigence formelle n’était pas rapportée. Cette exigence était prévue au bail. Elle a approuvé les juges d’appel d’en avoir déduit que « le fait que le preneur ait payé le montant du loyer révisé selon l’indice du coût de la construction ne saurait valoir acceptation tacite de cette révision et ne peut dispenser les bailleurs de respecter la forme requise ». En conséquence, le simple paiement du loyer révisé par le preneur ne vaut ni renonciation à la stipulation contractuelle relative à la forme de la demande. Il ne vaut pas davantage acceptation tacite de la révision irrégulière. Cette solution présente un enjeu pratique considérable pour les bailleurs, tenus de conserver la preuve des notifications de leurs demandes de révision.
Les paiements successifs du preneur ne sont en effet pas de nature à couvrir une éventuelle carence probatoire des bailleurs. A cet égard, la charge de la preuve du respect des formalités pèse sur le bailleur, conformément au droit commun de la preuve. La jurisprudence exige ainsi une vigilance particulière dans la conservation des justificatifs d’envoi et des accusés de réception, dont l’absence prive la révision de tout effet rétroactif. La question de la renonciation a également été abordée par la troisième chambre civile dans son arrêt du 15 février 2023. Il s’agit d’une décision non spécialement motivée (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-21.483, courdecassation.fr).
Une bailleresse avait délivré congé avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer de 30 000 euros par an. Elle avait ensuite adressé à la locataire un courrier demandant le paiement du loyer en vigueur, au titre de la révision triennale. Les juges d’appel avaient déduit de ce courrier la renonciation de la bailleresse. Celle-ci portait sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme demandée dans le congé. Le pourvoi faisait valoir que la demande faite dans le cadre de la révision triennale « n’emportait pas la volonté certaine et non équivoque » de renoncer. La renonciation à un droit doit en effet résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. Le pourvoi a été rejeté, la décision n’étant pas spécialement motivée.
Des lors, les demandes formées au titre de la révision triennale et les prétentions relatives au loyer du bail renouvelé s’articulent selon des régimes distincts. La confusion de ces régimes peut être sanctionnée. La demande de révision triennale ne se confond pas avec la demande de fixation du loyer du bail renouvelé. Elle ne se confond pas davantage avec l’action en révision du prix du bail renouvelé. Or la détermination du loyer révisé obéit à des règles propres, tenant au plafonnement indiciaire. Elle tient également à la preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité. La maîtrise de ces distinctions conditionne la stratégie contentieuse des parties, qu’elles soient demanderesses ou défenderesses à la révision.
B. La clause d’échelle mobile et la révision dérogatoire
L’article L. 145-39 du code de commerce organise une dérogation à la révision triennale de l’article L. 145-38 lorsque le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile. Ce texte dispose que « par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ». Il précise que « la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».
La troisième chambre civile a rappelé, dans son arrêt du 22 mai 2025, l’articulation de ce mécanisme avec la sanction des clauses d’indexation irrégulières. En l’espèce, la locataire avait assigné la bailleresse en constatation du caractère non écrit de la clause d’indexation stipulée au bail commercial. Cette clause prévoyait qu’elle ne jouait qu’en cas de hausse de l’indice de référence. La locataire sollicitait également la restitution des sommes payées au titre de celle-ci, alors qu’un plan de continuation avait été adopté dans le cadre de son redressement judiciaire. La Cour de cassation a rappelé qu’il résulte de l’article L. 145-39 du code de commerce que la révision peut être demandée chaque fois que le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart. Ce seuil s’apprécie par le jeu de la clause d’échelle mobile (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336, courdecassation.fr).
La révision dérogatoire de l’article L. 145-39 du code de commerce ne doit pas être confondue avec l’indexation conventionnelle du loyer, qui joue selon la variation de l’indice de référence choisi par les parties. La Cour de cassation a toutefois rappelé, dans son arrêt du 5 février 2026, les exigences applicables aux clauses d’indexation des baux commerciaux, au visa de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. En l’espèce, un bail à construire prévoyait le réajustement annuel d’une redevance sur la base de la variation de l’indice du coût de la construction. L’indice de base était fixé au troisième trimestre de l’année de la prise d’effet du bail. Un désaccord était né sur la méthode de calcul de la redevance annuelle, le preneur sollicitant le remboursement d’un trop-perçu (Cass. 3e civ., 5 février 2026, n° 24-11.584, courdecassation.fr).
La cour d’appel avait jugé que la clause d’indexation était réputée non écrite en sa stipulation régissant ponctuellement et spécialement la révision de la redevance. Cette stipulation ne concernait que la seule période du 23 juin 2010 au 31 décembre 2011. Elle avait retenu qu’à compter du 1er janvier 2012, les périodes s’écoulant entre chaque révision avaient été d’un an. Un nouvel indice multiplicateur était pris chaque année au troisième trimestre précédant la révision. La Cour de cassation a approuvé cette analyse, en retenant qu’une clause d’indexation se référant à un indice de base fixe ne contrevenait pas à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier dès lors qu’il y avait une concordance entre la période de variation de l’indice et celle de variation du loyer.
La Cour a ajouté que « lorsque la période de variation indiciaire est supérieure à la durée s’étant écoulée entre deux révisions, la clause était réputée non écrite pour la seule période durant laquelle la distorsion était caractérisée ». En conséquence, la sanction de la distorsion est limitée à la période litigieuse, la clause d’indexation reprenant ses effets lorsque la concordance est rétablie. Cette solution assure un équilibre entre la protection du preneur contre les clauses irrégulières et le maintien de l’économie de l’indexation conventionnelle. La clause d’échelle mobile, quant à elle, demeure un instrument privilégié de la révision du loyer. Sa mise en œuvre suppose toutefois le respect des seuils et plafonds légaux.
II. Les limites de la révision : la sanction des clauses d’indexation et l’office du juge
A. Les clauses d’indexation irrégulières : l’unilatéralité et la distorsion
L’article L. 145-15 du code de commerce répute non écrites les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code, parmi lesquelles figurent les règles de la révision triennale et de la clause d’échelle mobile. La jurisprudence en a déduit qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence. Dans son arrêt du 22 mai 2025, la troisième chambre civile a toutefois précisé la portée de cette sanction, en énonçant que « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336, courdecassation.fr).
En l’espèce, la cour d’appel avait réputé la clause d’indexation non écrite en son entier. Elle s’était fondée sur la circonstance que le bail mentionnait que les stipulations relatives à l’indexation du loyer constituaient un motif déterminant de la conclusion du contrat. Ce motif déterminant était invoqué par le bailleur. Ces stipulations écartaient toute réciprocité de la variation de l’indice. La Cour de cassation a cassé cette décision, en jugeant que les juges d’appel s’étaient déterminés par des motifs impropres à caractériser l’indivisibilité. Ils n’avaient pas recherché si la stipulation prohibée pouvait être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci. Or l’indivisibilité ne se présume pas. La seule circonstance que l’indexation unilatérale ait été déterminante du consentement du bailleur n’établit pas que la stipulation prohibée ne pouvait être écartée isolément.
La distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier a été examinée par la troisième chambre civile dans son arrêt du 7 septembre 2023. La Cour a rappelé que « est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial, prévoyant la prise en compte, dans l’entier déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision » (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 22-10.145, courdecassation.fr). En l’espèce, un avenant avait modifié le loyer en cours de bail, en maintenant la date d’indexation au 1er octobre. Cette modification avait créé une distorsion à l’occasion de la première indexation suivant la nouvelle fixation du loyer.
Les juges d’appel avaient réputé la clause d’indexation non écrite en son entier. Ils avaient retenu que la modification du loyer, avec maintien de la révision à la date initiale, organisait une distorsion prohibée. La Cour de cassation a cassé cette décision, en jugeant que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite. Elle a constaté que la clause n’engendrait une telle distorsion que lors de la première indexation suivant la nouvelle fixation du loyer. La sanction devait dès lors être limitée à cette stipulation. Des lors, la sanction de la distorsion est proportionnée à son étendue. Elle ne conduit pas à l’anéantissement de la clause d’indexation dans son entier. Cette jurisprudence, constante depuis l’arrêt du 12 janvier 2022, est confirmée par la série d’arrêts de 2023 à 2026.
La limite de la sanction à la stipulation prohibée répond à une double exigence. Elle préserve, d’une part, la volonté des parties, qui ont entendu soumettre le loyer à une indexation dont les modalités concrètes peuvent être retranchées sans altérer le principe. Elle évite, d’autre part, l’enrichissement sans cause du preneur, qui bénéficierait d’un loyer exempt de toute indexation au seul motif d’une stipulation accessoire irrégulière. En conséquence, la jurisprudence invite les rédacteurs de baux à une vigilance particulière dans la rédaction des clauses d’indexation. La réciprocité et la concordance des périodes doivent être scrupuleusement respectées. Les clauses prévoyant une indexation exclusivement à la hausse, fréquentes dans la pratique locative, doivent ainsi être révisées pour écarter le risque de sanction. La nullité de la clause en son entier n’est en effet admise que dans le cas, strictement contrôlé, de l’indivisibilité des stipulations.
B. La compétence juridictionnelle et la demande accessoire de révision
Le contentieux de la révision du loyer est régi par l’article R. 145-23 du code de commerce, qui organise un partage de compétence entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire. Ce texte dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace », et qu’il est statué sur mémoire. Il ajoute que « les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent ». La troisième chambre civile a précisé, dans son arrêt du 12 février 2026, l’office du tribunal judiciaire saisi d’une telle demande accessoire (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.788, courdecassation.fr).
En l’espèce, la locataire avait assigné la bailleresse en annulation d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle sollicitait également l’indemnisation des préjudices subis du fait de manquements du bailleur à ses obligations contractuelles. En cours d’instance, elle avait formé une demande additionnelle en révision à la baisse du loyer dû à compter du 1er janvier 2017. Le tribunal judiciaire s’était déclaré matériellement incompétent pour statuer sur cette prétention. Il estimait n’avoir pas l’obligation de se prononcer sur la demande accessoire relative au prix du bail. Il avait renvoyé ces prétentions devant le juge des loyers commerciaux, au vu de la complexité de l’affaire et de ses enjeux financiers. Il avait sursis à statuer sur les autres demandes.
La Cour de cassation a cassé cette décision, en énonçant que « le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande ». En conséquence, le tribunal judiciaire ne peut pas se dessaisir d’une demande accessoire de fixation du loyer révisé. La complexité de l’affaire ou l’enjeu financier ne le justifient pas. Cette demande se rattache en effet à une contestation relevant de sa compétence. Cette solution garantit l’économie de procédure et évite la fragmentation du litige entre deux juridictions spécialisées.
La révision à la baisse du loyer, qui constitue un volet essentiel de l’article L. 145-38 du code de commerce, se trouve ainsi placée sous le contrôle des juridictions dans les conditions rappelées par la jurisprudence. La demande de révision peut en effet tendre à une diminution du loyer lorsque la variation de l’indice le justifie. La majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Il en est de même pour l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Cette variation s’apprécie depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.
A cet égard, la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité permet d’écarter le plafond indiciaire. Cette modification doit avoir entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Les conditions et limites en sont fixées par l’article L. 145-38 du code de commerce. La variation de loyer qui en découle est plafonnée. Les augmentations ne peuvent excéder, pour une année, 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Or la preuve de la modification des facteurs locaux de commercialité est appréciée souverainement par les juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation. En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur. Il n’est pas davantage tenu compte des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, précise utilement les conditions d’exercice de la révision triennale du loyer du bail commercial. Elle délimite également les limites de l’indexation conventionnelle. La demande de révision est soumise à des exigences formelles dont la preuve incombe au bailleur. Le paiement du loyer révisé ne vaut ni acceptation tacite de la révision, ni renonciation aux stipulations du bail. La clause d’échelle mobile de l’article L. 145-39 du code de commerce ouvre une faculté de révision dérogatoire. Elle ne se confond pas avec l’indexation annuelle, dont les clauses unilatérales et les distorsions indiciaires sont sanctionnées de manière proportionnée. Les clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse sont réputées non écrites, mais seule la stipulation prohibée est concernée, sauf indivisibilité.
La distorsion de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier n’emporte la nullité de la clause que pour la période où elle est caractérisée. Le contentieux de la révision obéit par ailleurs à des règles de compétence précises. Le tribunal judiciaire a l’obligation de statuer sur la demande accessoire de fixation du loyer révisé qui se rattache à une contestation relevant de sa compétence. La maîtrise de ces mécanismes, qui conditionnent directement la charge locative des entreprises, suppose une lecture attentive des stipulations du bail et de leur exécution dans la durée. Les avocats du cabinet en droit des baux commerciaux à Paris accompagnent leurs clients, bailleurs et preneurs, dans la mise en œuvre de ces révisions. Ils défendent leurs intérêts devant les juridictions compétentes.
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