I. L’obligation de chiffrage du constructeur et la détermination du coût global de la construction
A. La portée de l’obligation de chiffrage : des travaux réservés aux travaux indispensables exécutés hors du fonds
Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan obéit à une exigence d’information économique qui en constitue le trait le plus saillant. En application de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat doit énoncer le coût du bâtiment à construire, lequel se décompose entre le prix convenu, forfaitaire et définitif, et le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet d’une clause manuscrite spécifique et paraphée (article L. 231-2, d), du code de la construction et de l’habitation). La notice descriptive annexée au contrat doit, aux termes de l’article R. 231-4 du même code, distinguer les éléments compris dans le prix convenu de ceux qui ne le sont pas et indiquer le coût de ces derniers (article R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation). La jurisprudence de la troisième chambre civile a, sur une période récente, conféré à cette exigence une portée remarquablement extensive.
La finalité de l’obligation de chiffrage a été rappelée avec netteté par la formation de section de la troisième chambre civile dans un arrêt publié au Bulletin du 11 décembre 2025. La Cour y a jugé que « la mention des travaux et de leur coût a pour but d’informer exactement le maître de l’ouvrage du coût global de la construction projetée, pour lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourra mener à son terme » (Cass. 3e civ., 11 décembre 2025, n° 23-21.280, FS-B, Publié au Bulletin). Cette décision, commentée par la doctrine dès le mois de janvier 2026, a tranché une question demeurée débattue : celle de l’étendue de l’obligation lorsque les travaux sont exécutés par des tiers en dehors du fonds sur lequel doit être édifiée la maison.
En l’espèce, le constructeur soutenait que les travaux de raccordement aux réseaux publics d’eau, d’électricité et de téléphone, réalisés sur le domaine public par les gestionnaires des réseaux, étaient par nature exclus du contrat et que leur chiffrage n’avait pas à figurer dans la notice descriptive. La Cour a écarté cette argumentation en jugeant que « l’obligation de chiffrage doit porter sur tous les travaux indispensables à l’implantation ou à l’utilisation de l’immeuble, en ce compris les travaux de raccordement aux réseaux, peu important que ceux-ci soient exécutés par des tiers hors du fonds sur lequel doit être édifiée la maison, dès lors que leur coût doit être supporté par le maître de l’ouvrage » (Cass. 3e civ., 11 décembre 2025, n° 23-21.280, précité). La dissociation entre l’exécution des travaux et leur chiffrage est ainsi consommée : seule compte la charge économique pesant sur le maître de l’ouvrage.
La détermination du coût global intègre également les ouvrages dont la réalisation conditionne l’autorisation de construire. Dans un arrêt de section du 13 juillet 2023, la Cour a décidé que « le coût des ouvrages dont la réalisation conditionne l’autorisation de construire doit être intégré dans le prix forfaitaire demandé par le constructeur ou, s’il est laissé à la charge du maître de l’ouvrage, faire l’objet d’un chiffrage de la part du constructeur » (Cass. 3e civ., 13 juillet 2023, n° 22-17.010, FS-B, Publié au Bulletin). L’affaire concernait une clôture végétale imposée par le plan local d’urbanisme, dont le coût n’avait été ni inclus dans le prix forfaitaire ni chiffré au titre des prestations laissées à la charge des maîtres de l’ouvrage, de sorte qu’il devait être mis à la charge du constructeur. Cette solution s’articule avec l’exigence de l’article L. 231-2, b), qui impose au contrat d’affirmer la conformité du projet aux règles du code de l’urbanisme (article L. 231-2, b), du code de la construction et de l’habitation).
L’arrêt du 12 octobre 2022, également rendu par la formation de section, a donné à l’obligation de chiffrage son assiette la plus large. La Cour y a énoncé que « tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2022, n° 21-12.507, FS-B, Publié au Bulletin). Les travaux de peinture intérieure, les clôtures, le portail et les places de stationnement figurant sur les plans font ainsi partie du projet contractuel et doivent être chiffrés, quand bien même le maître de l’ouvrage s’en réserverait l’exécution. La Cour a précisément rappelé que le constructeur ne peut se soustraire à cette obligation en soutenant que les éléments litigieux étaient mentionnés comme devant rester à la charge des maîtres de l’ouvrage.
La réitération de ce principe dans un arrêt du 25 juin 2026 atteste de sa stabilité. Examinant le cas de travaux de revêtements de sols, de murs et de peintures exclus du champ contractuel mais chiffrés dans la notice descriptive, la Cour a rappelé que « tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-16.541). La mention manuscrite exigée par l’article R. 231-4, par laquelle le maître de l’ouvrage accepte le coût des travaux restant à sa charge, doit être apposée de façon complète et exacte (article R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation). En conséquence, les travaux de revêtements et de peintures non compris dans le prix convenu doivent être portés à la connaissance du maître de l’ouvrage dès la conclusion du contrat.
B. La sanction de l’omission de chiffrage : la mise à la charge du constructeur et les clauses réputées non écrites
La sanction de l’omission de chiffrage a été fixée de manière originale, non pas par l’annulation du contrat, mais par la mise à la charge du constructeur du coût des travaux non chiffrés. L’arrêt du 12 octobre 2022 l’a énoncée en ces termes : « le maître de l’ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste soient mis à la charge du constructeur » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2022, n° 21-12.507, précité). La Cour a expressément écarté la thèse de la nullité du contrat, que le constructeur invoquait pour éviter d’avoir à supporter le coût des peintures intérieures omises du chiffrage. Cette solution, qui constitue une forme de réparation en nature, a été rappelée à plusieurs reprises et commande la pratique du contentieux du contrat de maison individuelle.
L’arrêt du 25 juin 2026 en fournit une illustration topique. La cour d’appel de Rouen avait rejeté la demande des maîtres de l’ouvrage tendant à la prise en charge, par le constructeur et son garant de livraison, du coût de la création d’un chemin et d’une clôture, au motif qu’ils ne justifiaient pas avoir engagé les dépenses correspondantes. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement : dès lors que ces éléments figuraient sur les plans dressés pour l’établissement du permis de construire, ils étaient entrés dans le champ contractuel et devaient être chiffrés, « même si les maîtres de l’ouvrage s’en étaient réservé l’exécution » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-16.541, précité). Le motif tiré de l’absence de justification des dépenses engagées est inopérant, la sanction du défaut de chiffrage ne dépendant pas de la démonstration d’un préjudice effectivement réalisé.
La protection du maître de l’ouvrage se prolonge par le mécanisme des clauses réputées non écrites, dont l’article L. 231-3 du code de la construction et de l’habitation dresse le catalogue (article L. 231-3 du code de la construction et de l’habitation). La clause ayant pour objet ou pour effet de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat, en prévoyant des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits, est ainsi réputée non écrite en application du d) de ce texte. L’arrêt du 25 juin 2026 a fait application de cette règle à une clause de prorogation du délai de livraison fondée sur les retards de paiement imputables au maître de l’ouvrage.
La Cour a rappelé que « sont réputées non écrites, les clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-16.541, précité). En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que le délai de livraison avait été valablement prorogé en raison des retards de paiement des maîtres de l’ouvrage, sur le fondement de la clause 2-6 des conditions générales du contrat. Cette clause étant réputée non écrite, elle ne pouvait servir de fondement à l’écartement des pénalités de retard, de sorte que la cassation était encourue. Le retard de paiement du maître de l’ouvrage, qui n’est ni une intempérie, ni un cas de force majeure, ni un cas fortuit, ne constitue donc pas une cause légitime de prorogation du délai d’exécution.
La sanction de l’omission de chiffrage et le mécanisme des clauses réputées non écrites convergent vers un même objectif : l’équilibre du contrat de construction de maison individuelle, dont le prix forfaitaire constitue la contrepartie d’une information exhaustive. Des lors, la détermination du coût global de la construction ne saurait être abandonnée à la discrétion du constructeur, qui supporte le risque de ses omissions. Cette architecture protectrice se complète par les règles gouvernant les délais d’exécution et la garantie de livraison, qui fixent le cadre temporel et financier de l’opération.
II. Les délais d’exécution, la notification des avenants et l’étendue de la garantie de livraison
A. Le point de départ du délai d’exécution et le droit de rétractation de l’article L. 271-1
Le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison figurent parmi les énonciations obligatoires du contrat en application de l’article L. 231-2, i), du code de la construction et de l’habitation (article L. 231-2, i), du code de la construction et de l’habitation). La jurisprudence a été conduite à préciser le point de départ de ce délai, dont dépend le calcul des pénalités de retard. Dans un arrêt du 19 septembre 2024, la troisième chambre civile a jugé que « le point de départ du délai d’exécution dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier » (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 22-24.871).
En l’espèce, trois pourvois étaient joints contre un arrêt de la cour d’appel de Versailles. Le contrat prévoyait que la déclaration réglementaire d’ouverture de chantier devait être déposée au plus tard deux mois après la levée des conditions suspensives et que le délai d’exécution de vingt-quatre mois courait à compter de ce dépôt. La cour d’appel avait fixé le point de départ du délai à la date réelle du dépôt de la déclaration, soit le 3 mai 2011, au motif que les maîtres de l’ouvrage ne s’étaient pas prévalus de la caducité du contrat à l’issue du délai prévu pour la levée des conditions suspensives. La Cour a censuré ce raisonnement : toutes les conditions suspensives ayant été levées en janvier 2011, le délai contractuel d’exécution ne pouvait débuter après le 31 mars 2011, sans qu’il y ait lieu de s’attacher au comportement des maîtres de l’ouvrage. Le point de départ du délai d’exécution obéit ainsi à une règle purement objective, tirée des stipulations contractuelles.
Le même arrêt a rappelé les règles de la réception judiciaire, dont la date conditionne également le cours des pénalités. La Cour a énoncé que « la réception judiciaire doit être prononcée à la date à laquelle l’ouvrage est en état d’être reçu, c’est-à-dire, pour une maison d’habitation, à la date à laquelle elle est habitable, sans qu’importe la volonté du maître de l’ouvrage de la recevoir » (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 22-24.871, précité). La recevabilité d’un rapport d’expertise non judiciaire, régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire, a été affirmée dans le même arrêt, le juge ne pouvant refuser de l’examiner au seul motif de son caractère unilatéral.
La protection du consentement du maître de l’ouvrage emprunte également la voie du droit de rétractation institué par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation). Ce texte confère à l’acquéreur non professionnel la faculté de se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, notification devant intervenir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. La jurisprudence a étendu cette exigence aux avenants modifiant l’un des éléments visés à l’article L. 231-2, dont l’avenant modifiant le délai de livraison.
L’arrêt du 25 juin 2026 a précisé les conséquences d’une notification irrégulière de l’avenant. La cour d’appel avait jugé que la mention manuscrite et la signature des maîtres de l’ouvrage sur l’avenant valaient notification régulière, de sorte que leur rétractation, exercée dix mois plus tard, était inopérante. La Cour de cassation a censuré cette solution, la signature de l’acte ne pouvant être confondue avec sa notification : « en l’absence de notification de l’acte dans les formes prévues à l’article L. 271-1, le délai de rétractation n’avait pas commencé à courir » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-16.541, précité). La rétractation exercée par conclusions dans l’instance opposant le maître de l’ouvrage au constructeur satisfait alors aux exigences du texte, comme la Cour l’a déjà admis pour la vente d’immeuble à construire.
Par ailleurs, la révision du prix du contrat obéit à des exigences d’information préalable dont la violation est sanctionnée avec rigueur. L’article L. 231-11 du code de la construction et de l’habitation subordonne la révision du prix à la communication, préalablement à la signature du contrat, des modalités de calcul et à la reproduction de ces modalités dans le contrat, lequel doit porter une clause paraphée par laquelle le maître de l’ouvrage reconnaît en avoir été informé (article L. 231-11 du code de la construction et de l’habitation). Dans l’arrêt du 12 octobre 2022, la Cour a jugé que la seule mention manuscrite « Je reconnais avoir pris connaissance des modalités de révision du prix » ne suffit pas à démontrer l’existence d’une information préalable du constructeur permettant un choix éclairé, de sorte que la révision du prix est privée d’effet à défaut de cette information (Cass. 3e civ., 12 octobre 2022, n° 21-12.507, précité). A défaut des mentions prévues, le prix figurant au contrat n’est pas révisable.
B. L’étendue de la garantie de livraison : dépassement du prix, supplément de prix et préjudices distincts
La garantie de livraison, dont le constructeur doit justifier par une attestation annexée au contrat, couvre le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. L’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation en détaille le contenu : en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu nécessaires à l’achèvement de la construction, les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix, ainsi que les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours (article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation). La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé la frontière entre ces différents chefs de garantie, dont l’enjeu pratique est considérable.
La distinction entre le dépassement du prix et le supplément de prix commande l’application de la franchise que le garant peut stipuler. L’arrêt du 21 décembre 2023 a rappelé qu’« une franchise peut être stipulée s’agissant du dépassement du prix convenu, et non s’agissant du supplément de prix » (Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, n° 22-14.740). Le dépassement de prix est constitué par la différence entre le coût total réel de la construction et le prix global stipulé au contrat, et la franchise de cinq pour cent s’applique au coût de réparation des malfaçons ainsi qu’au coût de la levée des réserves. Le supplément de prix obéit à un régime distinct.
La Cour a en effet jugé que « le coût résultant pour le maître de l’ouvrage de la réalisation de travaux qui, mentionnés sur la notice descriptive comme étant à sa charge, n’ont pas été chiffrés ou l’ont été insuffisamment, constitue un supplément de prix, et non un dépassement de prix, de sorte que la franchise ne lui est pas applicable » (Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, n° 22-14.740, précité). Cette solution prolonge la logique de l’obligation de chiffrage : le constructeur ne saurait faire supporter au garant, par la franchise, la conséquence de ses propres omissions dans la notice descriptive. L’articulation de ces règles fut appliquée dans une affaire de deux maisons édifiées par le même constructeur, où la Cour, statuant sans renvoi, a condamné le garant à supporter le coût des travaux non ou mal chiffrés, déduction faite de la franchise sur les seuls travaux de reprise des désordres.
La garantie de livraison ne constitue toutefois pas une assurance de tous les préjudices du maître de l’ouvrage. L’arrêt du 13 avril 2023 a rappelé que « sauf stipulation contraire, cette garantie ne s’étend pas à l’indemnisation de préjudices distincts » (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 21-21.106, FS-B, Publié au Bulletin). En l’espèce, le garant avait été condamné à indemniser le maître de l’ouvrage du coût de travaux de finition réservés et réalisés en pure perte, ainsi que de frais de déménagement et de location. La Cour a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Riom, faute pour celle-ci d’avoir précisé en quoi ces coûts correspondaient à un dépassement du prix convenu nécessaire à l’achèvement de la construction. Le champ de la garantie de livraison est donc strictement circonscrit à l’achèvement de l’ouvrage au prix et dans les délais convenus.
Les pénalités de retard de livraison, que le garant prend à sa charge en cas de défaillance du constructeur, sont dues jusqu’à la livraison du bien. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que « les pénalités de retard sont dues jusqu’à la livraison du bien, laquelle s’entend de la mise à disposition d’une maison en état d’être habitée » (Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, n° 22-14.740, précité). Dans l’affaire jugée le 21 décembre 2023, les maisons n’étant pas reliées au réseau électrique à la date de la convocation à la réception, le constructeur ayant illicitement subordonné la remise des consuels au paiement des sommes dues à l’achèvement des travaux, les pénalités ont couru jusqu’à la date du raccordement effectif, fixée au 13 mai 2013. L’habitabilité de la maison constitue ainsi le critère décisif de la livraison.
Enfin, la garantie décennale de l’article 1792 du code civil ne se confond pas avec l’exigence de conformité contractuelle. La formation de section, dans un arrêt du 6 juin 2024, a rappelé que « les défauts de conformité affectant un immeuble n’entrent pas, en l’absence de désordre, dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil » (Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 23-11.336, FS-B, Publié au Bulletin). Il en va de même des défauts de conformité aux stipulations contractuelles qui ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage, quand bien même la démolition-reconstruction serait retenue pour réparer ces non-conformités. L’assureur dommages-ouvrage n’est donc tenu, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances, que pour les dommages de la nature de ceux dont les constructeurs sont responsables de plein droit, à l’exclusion des simples non-conformités au contrat.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, dans la période 2023-2026, a consolidé le régime protecteur du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan autour de deux piliers complémentaires. L’obligation de chiffrage du constructeur, étendue à tous les travaux prévus au contrat, aux ouvrages conditionnant l’autorisation de construire et aux travaux exécutés hors du fonds par des tiers, garantit une information économique complète du maître de l’ouvrage, dont la sanction est la mise à la charge du constructeur du coût des travaux non chiffrés. La garantie de livraison, dont l’étendue est strictement circonscrite par la distinction du dépassement et du supplément de prix, assure la sécurité de l’opération sans se transformer en assurance de tous les préjudices du maître de l’ouvrage. En conséquence, la conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle exige une vigilance particulière sur la notice descriptive, la mention manuscrite des travaux réservés et les stipulations relatives aux délais, dont l’écriture conditionne l’équilibre économique de l’opération. Le maître de l’ouvrage confronté à un défaut de chiffrage, à une clause de prorogation irrégulière ou à la mise en œuvre de la garantie de livraison dispose de moyens d’action fondés sur des principes désormais stabilisés, dont l’accompagnement par un avocat en droit de la construction à Paris permet de mesurer la portée au regard des circonstances de chaque espèce.
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