I. La formation de la tacite prolongation du bail commercial
A. Les conditions de la tacite prolongation : le bail écrit et l’absence de congé ou de demande de renouvellement
Le mécanisme de la tacite prolongation procède de l’article L. 145-9 du code de commerce, qui déroge aux articles 1736 et 1737 du code civil pour adapter la cessation du bail commercial aux exigences de la propriété commerciale. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 19 juin 2025, la teneur de ce dispositif au visa des deux premiers alinéas du texte, en retenant que « les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement » et que « à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.744 ; art. L. 145-9 C. com.).
La condition de l’écrit constitue le premier élément du régime, puisque seule la convention rédigée par écrit peut se prolonger tacitement au-delà du terme contractuel. Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt précité du 19 juin 2025, la cour d’appel de Fort-de-France avait jugé qu’un bail conclu le 29 juin 2009 était arrivé à expiration le 26 juin 2018, faute de reconduction tacite, de demande de renouvellement et de congé du preneur. La Cour de cassation a censuré cette analyse en relevant que la cour d’appel constatait pourtant que le bail était écrit et soumis au statut des baux commerciaux, ce dont « il résultait qu’il s’était poursuivi par tacite prolongation à son terme » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.744).
Or, la tacite prolongation ne saurait être confondue avec la formation d’un nouveau contrat ni avec la poursuite d’un bail dénué de congé régulier. La Cour de cassation a eu l’occasion de tracer cette frontière dans un arrêt du 6 novembre 2025, statuant dans le litige opposant la société Four solaire développement à la commune de Mont-Louis à propos d’un bail consenti en 1993 sur un four solaire. Le bailleur avait mis fin aux relations contractuelles par une lettre recommandée du 3 décembre 2010, pour l’échéance du 1er janvier 2011, et la locataire était demeurée dans les lieux en continuant de s’acquitter d’un loyer révisé. La haute juridiction a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que, « nonobstant l’occupation des lieux par la société au-delà du 31 décembre 2010 et la notification à elle faite par la commune du montant du loyer révisé par lettres des 26 janvier 2011, 31 janvier 2012 et 27 janvier 2016, la société ne pouvait invoquer ni la tacite reconduction du bail conclu en 1993 ni l’existence d’un nouveau contrat de bail verbal liant les parties à compter du 1er janvier 2011 » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-16.780).
A cet égard, l’occupation prolongée des lieux, accompagnée du paiement des loyers, ne suffit donc ni à prolonger un bail régulièrement dénoncé ni à créer un bail verbal nouveau lorsque le congé a été donné dans les formes. En conséquence, le bailleur qui entend dénoncer le bail doit s’assurer de la régularité de l’acte, tandis que le preneur qui souhaite préserver son droit au renouvellement doit exercer les facultés que lui ouvre l’article L. 145-10 du code de commerce, qui l’autorise à présenter sa demande « soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation » (art. L. 145-10 C. com.).
Le régime de la tacite prolongation comporte par ailleurs des règles de dénonciation propres, distinctes de celles applicables au bail en cours d’exécution. Aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce, « au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil » (art. L. 145-9, al. 3, C. com.). La cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait application de cette exigence dans un arrêt du 4 juin 2026, rappelant, à propos d’un bail d’hôtel venu à échéance le 31 décembre 2018, que le congé délivré pour cette date par acte du 27 juin 2018, soit six mois à l’avance, était régulier et valablement motivé par le refus de renouvellement assorti d’une offre d’indemnité d’éviction (CA Aix-en-Provence, 4 juin 2026, n° 22/05757).
B. Les effets de la tacite prolongation : la poursuite du contrat et le sort du sous-bail
La tacite prolongation ne crée pas un bail nouveau : elle poursuit le contrat originaire, au-delà de son terme, sans modifier les stipulations convenues entre les parties. Cette continuité commande l’application des règles du statut des baux commerciaux durant toute la période de prolongation, y compris pour les actes conclus par le preneur. La question du sort du sous-bail durant la tacite prolongation a été posée à la troisième chambre civile dans un arrêt du 9 mars 2023, rendu sur deux pourvois joints formés par la société Cogrema contre l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 17 mars 2021.
Au soutien de son pourvoi, la demanderesse invoquait notamment que « le sous-bail est tacitement prorogé dans les mêmes conditions que le bail principal, à défaut de congé régulier et de résiliation amiable » et que « le sous-locataire ne peut résilier le sous-bail avec effet immédiat, mais doit respecter un préavis de six mois et le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil, même dans l’hypothèse de prorogation tacite du bail principal » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-16.680 et n° 21-16.737).
Or, le rejet de ces pourvois, qui n’ont pas été retenus comme étant de nature à entraîner la cassation, confirme que la prorogation du sous-bail n’est pas automatiquement calquée sur la poursuite du bail principal lorsque les parties au sous-bail ont aménagé une clause de résiliation immédiate. En conséquence, la tacite prolongation du bail principal ne fait pas obstacle à l’application des stipulations propres au sous-bail, lesquelles peuvent déroger au régime légal de la dénonciation dès lors qu’elles ne contreviennent pas à l’ordre public statutaire.
Par ailleurs, la prolongation tacite conserve au preneur l’intégralité des prérogatives attachées à sa qualité de locataire commercial, notamment la faculté de demander le renouvellement à tout moment au cours de la prolongation. La cour d’appel de Paris a tiré les conséquences procédurales de cette continuité dans un arrêt du 28 novembre 2024, aux termes duquel « Ce bail, en l’absence de congé ou de demande de renouvellement, est arrivé à échéance au 30 septembre 2020 et s’est prolongé au-delà de son terme par tacite prolongation », la locataire ayant ensuite sollicité le renouvellement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 octobre 2020 (CA Paris, 28 novembre 2024, n° 24/02968).
La continuité du contrat pendant la prolongation emporte encore une conséquence relative à la révision triennale et à l’indexation du loyer. Le bail se poursuivant aux clauses et conditions originaires, les stipulations relatives au prix demeurent applicables, et le preneur qui se maintient dans les lieux ne saurait se prévaloir d’une libération de ses obligations pécuniaires. En conséquence, la question de la date à laquelle le bail renouvelé prend effet revêt une importance déterminante pour le calcul de la durée effective du bail expiré, ainsi que pour l’appréciation de la date de prise d’effet du nouveau loyer, ainsi que l’illustre l’arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167).
A cet égard, le bailleur auquel une demande de renouvellement est notifiée au cours de la tacite prolongation dispose, conformément à l’article L. 145-10 du code de commerce, d’un délai de trois mois pour faire connaître son refus par acte extrajudiciaire, à défaut de quoi il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (art. L. 145-10, al. 4, C. com.). Des lors, le silence gardé pendant ce délai emporte renouvellement, et le bailleur qui souhaite mettre fin à la relation locative doit impérativement se prononcer dans les formes et les délais légaux, faute de quoi il perd la maîtrise de la temporalité de la convention.
II. La tacite prolongation et le renouvellement du bail commercial
A. La demande de renouvellement pendant la tacite prolongation et la date d’effet du bail renouvelé
La demande de renouvellement formée au cours de la tacite prolongation soulève une difficulté de datation, puisque le bail prolongé n’a pas de terme contractuel immédiat. L’article L. 145-12 du code de commerce résout la question en disposant que « le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande » (art. L. 145-12 C. com.).
La troisième chambre civile a précisé la portée de ce mécanisme dans un arrêt du 9 juillet 2026, dernier arrêt rendu avant la trêve estivale, qui n’a encore fait l’objet d’aucun commentaire de synthèse. La société Pharmacie, locataire d’un local commercial selon un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, avait sollicité son renouvellement le 14 mai 2012, alors que le bail s’était tacitement prolongé à son expiration. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 19 décembre 2024, avait jugé que le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012 et que le bail expiré avait duré douze ans et un jour, ce qui excluait le plafonnement du loyer renouvelé.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la locataire, qui soutenait que la règle du plafonnement demeurait applicable dès lors que la demande de renouvellement avait été notifiée avant l’expiration de la douzième année de bail. La haute juridiction a énoncé que « en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167).
En conséquence, la circonstance que le preneur puisse demander le renouvellement à tout moment au cours de la tacite prolongation, en application de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’implique pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167). La Cour a, dans le même arrêt, exactement déduit de ces principes que le premier jour du trimestre civil qui suivait la demande de renouvellement de la locataire était le 1er juillet 2012 et que, « à défaut d’accord des parties pour une autre date, le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012 », le bail expiré ayant « duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167).
La détermination de la date d’effet du bail renouvelé commande également les délais de prescription des actions nées du refus de renouvellement. La cour d’appel de Paris a rappelé, dans son arrêt du 28 novembre 2024, que la demande de renouvellement formée pendant la tacite prolongation oblige le bailleur à notifier son refus dans les trois mois et que « c’est à la date du refus de renouvellement que naît le droit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction et que, conformément aux dispositions de l’article L. 145-10 susvisé, la date de notification du refus de renouvellement constitue le point de départ du délai de prescription de l’action du preneur en paiement de cette indemnité » (CA Paris, 28 novembre 2024, n° 24/02968).
A cet égard, la juridiction parisienne a tiré de l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (art. L. 145-60 C. com.), une conséquence symétrique pour le bailleur : l’action en fixation et en paiement de l’indemnité d’occupation, corollaire du droit du preneur à l’indemnité d’éviction, court à compter de la même date de notification du refus de renouvellement. Le bailleur qui n’a pas agi dans le délai de deux ans à compter de cette date est dès lors prescrit en sa demande d’indemnité d’occupation pour la période postérieure au refus (CA Paris, 28 novembre 2024, n° 24/02968).
B. La durée du bail expiré et le déplafonnement du loyer renouvelé
Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé constitue l’enjeu économique principal de la tacite prolongation, dès lors que la durée effective du bail expiré est appréciée en tenant compte de la prolongation. L’article L. 145-34 du code de commerce pose le principe du plafonnement de la variation du loyer lors de la prise d’effet du bail renouvelé, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, puis prévoit que « les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans » (art. L. 145-34 C. com.).
La portée de cette dérogation a été précisée par un arrêt de formation de section du 16 octobre 2025, publié au Bulletin, rendu dans l’affaire opposant la société Monoprix exploitation à la SCI Foch. Le prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2014 avait été déplafonné « en raison de la durée du bail expiré, supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation » et la locataire revendiquait l’application du plafond de variation de 10 % par an prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834).
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en approuvant la cour d’appel d’avoir énoncé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834).
En conséquence, le déplafonnement résultant de la tacite prolongation ne se voit pas appliquer la limite de 10 % par an, contrairement au déplafonnement pour modification notable des facteurs de commercialité ou pour clause de durée contractuelle supérieure à neuf ans. Des lors, le bailleur dont le bail s’est prolongé tacitement au-delà de douze ans peut obtenir la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative sans plafond d’augmentation annuelle, le dispositif d’étalement étant réservé aux hypothèses expressément énumérées par la loi (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834 ; art. L. 145-34, dernier al., C. com.).
Or, la combinaison de l’arrêt du 16 octobre 2025 avec celui du 9 juillet 2026 révèle une gradation protectrice du bailleur dont il convient de mesurer les conséquences pratiques. La demande de renouvellement formée pendant la tacite prolongation fait courir le bail renouvelé du premier jour du trimestre civil suivant la demande, et la durée du bail expiré est alors calculée jusqu’à la veille de cette date, de sorte qu’un bail conclu pour neuf ans et renouvelé tardivement peut dépasser la durée de douze ans exigée pour le déplafonnement. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 9 juillet 2026, la demande du 14 mai 2012 a ainsi produit ses effets au 1er juillet 2012, portant la durée du bail expiré à douze ans et un jour et justifiant la fixation du loyer à la valeur locative (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167).
Par ailleurs, la qualification du congé délivré pendant la tacite prolongation conserve toute son importance pour l’ouverture du droit à indemnité d’éviction. La cour d’appel de Toulouse, statuant sur renvoi après cassation, a rappelé dans un arrêt du 3 juin 2025 que « Un congé avec une offre de renouvellement du bail à des conditions distinctes du bail expiré, hors le prix, s’analyse par conséquent comme un congé avec refus de renouvellement, ouvrant droit à indemnité d’éviction » (CA Toulouse, 3 juin 2025, n° 24/00390).
A cet égard, le maintien du preneur dans les lieux après l’échéance du congé ne saurait valoir acceptation d’un bail renouvelé aux conditions initiales ni renonciation au bénéfice de l’indemnité d’éviction, une telle renonciation devant être expresse et ne pouvant se présumer (CA Toulouse, 3 juin 2025, n° 24/00390). La même cour a, en outre, jugé que la tacite prolongation n’était pas interrompue par la simple délivrance d’un congé dont les conditions de renouvellement proposées n’avaient jamais été acceptées par le preneur, lequel demeurait titulaire de son droit à indemnité d’éviction jusqu’à la libération des lieux.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, consolidée entre 2023 et 2026, dessine un régime de la tacite prolongation dont les effets économiques sont considérables. Le bail écrit se poursuit de plein droit à défaut de congé ou de demande de renouvellement, tandis que le congé donné au cours de la prolongation doit respecter le délai de six mois et le terme du dernier jour du trimestre civil. Or, la demande de renouvellement formée pendant la prolongation fait prendre effet au bail renouvelé au premier jour du trimestre civil suivant, date à partir de laquelle se calcule la durée du bail expiré, susceptible d’atteindre ou de dépasser douze ans. En conséquence, le déplafonnement du loyer renouvelé, sans application du plafond de 10 % par an, constitue l’enjeu majeur des baux anciens, et la vigilance des parties sur les dates de dénonciation et de demande de renouvellement détermine la fixation du loyer futur. Le contentieux relatif à la tacite prolongation du bail commercial demeure nourri, et la consultation d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet d’anticiper ces échéances et de sécuriser les intérêts des bailleurs comme des preneurs.
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