Le défaut de paiement des loyers demeure la cause la plus fréquente des contentieux locatifs, et la clause résolutoire en constitue l’instrument le plus efficace pour le bailleur. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose à tout contrat de bail d’habitation une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, clause qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (art. 24 I, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L’acquisition de cette clause, largement mécanique dans son principe, se heurte toutefois à un corps de règles formelles et procédurales dont la troisième chambre civile a précisé la portée dans une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026. La présente étude se propose d’en dégager les enseignements en examinant, d’une part, les conditions strictes de mise en œuvre de la clause résolutoire et, d’autre part, les causes de nature à en paralyser les effets.
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire : un formalisme protecteur du locataire
La résiliation de plein droit du bail n’est pas la conséquence immédiate du seul défaut de paiement. Le législateur a subordonné l’acquisition de la clause résolutoire à la délivrance d’un commandement de payer conforme, puis à la saisine du juge dans le respect de prérogatives de notification destinées à permettre la prévention des expulsions locatives. La jurisprudence de la troisième chambre civile, attentive à ce double filtre, en a précisé les contours entre 2023 et 2026.
A. Le commandement de payer, acte préalable à l’acquisition de la clause
Le commandement de payer visant la clause résolutoire constitue le préalable obligatoire à toute constatation de la résiliation de plein droit du bail. L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, et énumère à peine de nullité les mentions que cet acte doit contenir, au nombre desquelles le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette et l’avertissement des risques d’une procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion (art. 24 I, 1° à 6°, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le délai de régularisation laissé au locataire constitue ainsi la première cause d’arrêt du mécanisme, à la condition expresse qu’il expire pendant une période juridiquement protégée. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt publié au Bulletin du 12 octobre 2023, que « le report des effets des clauses résolutoires prévus par l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 n’est applicable que lorsque le délai de deux mois laissé au locataire, destinataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, pour apurer sa dette, expire au cours de la période juridiquement protégée instituée entre le 12 mars et le 23 juin 2020 » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-19.117, FS-B, publié au Bulletin https://www.courdecassation.fr/decision/65278d2e625e6e83183e338f). En l’espèce, le délai de deux mois laissé à la locataire pour régler sa dette n’étant pas échu pendant la période juridiquement protégée, le moyen invoquant le report des effets de la clause a été écarté.
Le caractère rigoureux du formalisme ne vaut toutefois que pour la mise en œuvre de la clause elle-même, et non pour la contestation de son assiette. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt publié au Bulletin du 14 mars 2024, que la seule sanction prévue en cas de non-respect des conditions de maintien d’un prêt à taux zéro ayant servi à l’acquisition du logement loué est l’obligation de rembourser l’intégralité de ce prêt, de sorte que le locataire ne peut s’en prévaloir pour justifier le défaut de paiement du loyer stipulé par le contrat de location (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 21-25.798, FS-B, publié au Bulletin https://www.courdecassation.fr/decision/65f2a1678591f70008cf2f15). Par ailleurs, la nature de la dette conditionne l’appréciation de la régularité du commandement. Dans un arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile, statuant en formation de section, a jugé que les articles L. 442-3-4 et L. 482-3-1 du code de la construction et de l’habitation, qui sanctionnent par la déchéance du droit au maintien dans les lieux les locataires qui, au cours de deux années consécutives, ne répondent pas à l’enquête de ressources, sont inapplicables à l’action du bailleur qui sollicite le constat de la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à raison du non-paiement de suppléments de loyer de solidarité (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-11.047, FS-B, publié au Bulletin https://www.courdecassation.fr/decision/68f087448af7f48b3631eae9). En conséquence, le bailleur peut valablement actionner la clause résolutoire pour le recouvrement des seuls surloyers, sans devoir emprunter la voie de la déchéance du droit au maintien dans les lieux.
Le recours à la clause résolutoire n’exonère toutefois pas le bailleur du respect des règles de fond gouvernant la créance dont il poursuit le paiement. Dans le même arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile a censuré la cour d’appel qui avait condamné le locataire à payer une somme de 32 345,48 euros à titre de loyers, charges, suppléments de loyer de solidarité et indemnités d’occupation « sans vérifier si le montant du surloyer n’excédait pas 30 % des ressources de l’ensemble des membres du foyer », la cour d’appel n’ayant « pas satisfait aux exigences du texte susvisé », au regard de l’article 455 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-11.047, précité https://www.courdecassation.fr/decision/68f087448af7f48b3631eae9). Des lors, la fixation de l’arriéré locatif suppose une vérification complète de l’assiette de la créance, et le défaut de réponse du juge aux conclusions du locataire faisant valoir la modicité de ses revenus est constitutif d’un défaut de motifs. Or, cette exigence de motivation rejaillit directement sur le sort de la clause résolutoire, dont l’acquisition ne saurait être constatée sur la base d’un arriéré dont le montant n’aurait pas été régulièrement établi.
B. La saisine du juge et la notification de l’assignation au représentant de l’État
La mise en œuvre de la clause résolutoire suppose ensuite la saisine du juge des contentieux de la protection aux fins de constat de la résiliation du bail. Cette saisine est assortie d’exigences procédurales dont la méconnaissance est sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande. L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose ainsi que, à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (art. 24 III, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La troisième chambre civile a rappelé la rigueur de cette obligation dans un arrêt du 19 mars 2026, en censurant la cour d’appel qui avait déclaré irrecevables les demandes du bailleur au motif qu’elle ne justifiait pas de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, alors qu’elle produisait pourtant un « accusé de réception électronique EXPLOC en date du 16 août 2021 » attestant de cette notification ; la cour d’appel, « qui a dénaturé par omission cette pièce, a violé le principe susvisé » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.858 https://www.courdecassation.fr/decision/69bb9fd5cdc6046d472d5c33). Des lors, la preuve de la notification au représentant de l’État peut résulter de l’accusé de réception électronique délivré par la plateforme de signalement, et le juge ne saurait l’écarter sans l’examiner.
Le formalisme entourant la saisine du juge ne s’étend pas au-delà des textes qui l’organisent. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt publié au Bulletin du 8 février 2024, que le document que le commissaire de justice doit remettre au locataire lors de la délivrance de l’assignation en constat de résiliation, et qui rappelle les date, horaire et lieu de l’audience ainsi que la possibilité de solliciter une aide juridictionnelle, n’est pas un acte de procédure : « A la différence de l’assignation, ce document informatif n’est pas un acte de procédure soumis aux dispositions tant de l’article 56 que de l’article 114 du code de procédure civile » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-24.806, FS-B, publié au Bulletin https://www.courdecassation.fr/decision/65c47cc486d70a000846cbba). L’absence de remise de ce document informatif n’est donc pas sanctionnée par la nullité de l’assignation, seule l’omission des mentions substantielles de l’acte de saisine étant susceptible d’être invoquée. Or, cette solution s’inscrit dans une politique jurisprudentielle qui distingue nettement, parmi les exigences légales, celles qui conditionnent la recevabilité de l’action de celles qui relèvent de la seule information du locataire. A cet égard, la notification de l’assignation au représentant de l’État constitue une condition de recevabilité de la demande, tandis que la remise du document informatif ne revêt qu’une portée déclarative.
La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département poursuit un objectif de prévention : elle doit permettre à celui-ci de saisir l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, lequel réalise un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience, et d’informer le locataire de son droit de demander au juge des délais de paiement (art. 24 III, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le juge des contentieux de la protection dispose par ailleurs, aux termes du V de ce même article, du pouvoir d’accorder au locataire, à la demande de l’une ou l’autre des parties ou d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (art. 24 V, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais prend fin dès le premier impayé, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire. En conséquence, la faculté offerte au locataire de régulariser sa situation postérieurement au commandement de payer conditionne l’issue de la procédure, le juge appréciant souverainement la reprise effective du versement intégral du loyer courant.
II. La paralysie de la clause résolutoire : les défenses du locataire et l’office du juge
La clause résolutoire, si elle obéit à un mécanisme de plein droit, n’est pas insusceptible d’être paralysée. Le locataire peut en premier lieu opposer l’exception d’inexécution lorsque le bailleur a lui-même manqué à ses obligations essentielles, et le juge conserve par ailleurs un office étendu dans la vérification de la dette locative et dans la prise en compte de situations particulières, telles que la réduction du loyer pour surface ou le transfert du bail au décès du locataire.
A. L’exception d’inexécution, une défense subordonnée à la gravité du manquement du bailleur
Le locataire qui cesse de payer ses loyers en raison d’un manquement du bailleur à ses propres obligations peut invoquer l’exception d’inexécution. L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave (art. 1219, code civil). En matière de bail d’habitation, la gravité de l’inexécution s’apprécie au regard de l’inhabitabilité des locaux. La troisième chambre civile a ainsi retenu, dans un arrêt du 28 novembre 2024, qu’une cour d’appel, ayant constaté que le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne avait relevé des désordres affectant la décence du logement, que la cour d’appel « a retenu qu’il n’était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l’existence de ces désordres, et en a exactement déduit que les locataires ne pouvaient invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de loyers et que le bail s’était donc trouvé résilié par acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 mars 2020 » (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.135 https://www.courdecassation.fr/decision/67481e8f3f6707ecf31eab51). En conséquence, la seule démonstration de l’indécence du logement ne suffit pas à fonder le refus de paiement des loyers, dont l’exception d’inexécution suppose que les locaux soient devenus inhabitables.
Cette exigence de gravité se retrouve dans l’ensemble des baux régis par l’article 1219 du code civil. La troisième chambre civile a censuré, dans un arrêt du 27 juin 2024, une cour d’appel qui avait admis l’exception d’inexécution au profit d’une locataire de locaux commerciaux en se bornant à constater que des infiltrations réitérées en provenance de la toiture avaient partiellement perturbé l’activité, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340 https://www.courdecassation.fr/decision/667d33050e9e6ea7dff2c9a6). Par ailleurs, l’obligation de délivrance d’un logement décent, qui pèse sur le bailleur pendant toute la durée du bail en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, conditionne l’étendue des défenses du locataire (art. 6, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) (art. 1719, code civil). La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 16 mai 2024, que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent », censurant la cour d’appel qui avait rejeté les demandes indemnitaires des locataires au motif que le logement était décent lors de l’entrée dans les lieux, alors que des désordres incompatibles avec les normes de décence étaient apparus au cours du bail, lequel avait pris fin par l’effet de la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438 https://www.courdecassation.fr/decision/6645a24c98cdd0000806503e). Or, la persistance de l’obligation de délivrance d’un logement décent pendant toute la durée du bail confère au locataire un fondement pour demander réparation des désordres apparus en cours de location, sans pour autant l’autoriser à cesser unilatéralement le paiement des loyers dès lors que le logement demeure habitable.
B. La réduction du loyer, le transfert du bail et le sort de la créance locative
La clause résolutoire peut également se trouver neutralisée par la contestation, par le locataire, de l’assiette même de la dette locative. L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre au locataire la faculté de solliciter une diminution de loyer proportionnée à l’écart constaté entre la surface habitable réelle et la surface indiquée au bail, à la condition de saisir le juge dans le délai de quatre mois à compter de sa demande amiable. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 8 février 2024, que la cour d’appel, ayant écarté l’application du délai de forclusion pour des motifs tenant à la nature de cave d’une partie des locaux et à la mission de l’administrateur provisoire de l’indivision bailleresse, avait statué « par des motifs impropres à écarter l’irrecevabilité de la demande en diminution du loyer formée au-delà du délai de quatre mois suivant la demande amiable faite au bailleur » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-24.833 https://www.courdecassation.fr/decision/65c47d9386d70a000846cd08). En conséquence, la demande en réduction de loyer formée après l’expiration du délai de quatre mois est irrecevable, et la dette locative recouvrée sur le fondement de la clause résolutoire conserve son assiette contractuelle.
La situation particulière du décès du locataire peut, en outre, priver d’effet l’acquisition de la clause résolutoire lorsque le bail se trouve transféré à une personne qui n’était pas partie au commandement. L’article 1751 du code civil dispose que le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément (art. 1751, code civil), tandis que l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 organise le transfert du contrat de location aux descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès (art. 14, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt publié au Bulletin du 4 juillet 2024, que « le conjoint survivant, qui satisfait aux conditions de l’article 1751 du code civil, peut renoncer expressément à l’exclusivité de son droit au bail pour permettre, le cas échéant, aux personnes qui satisfont aux conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 de bénéficier de droits concurrents aux siens sur le bail », et que cette renonciation « ne peut cependant porter que sur l’exclusivité du droit au bail et ne peut permettre au conjoint survivant, à défaut de congé valablement délivré par lui, de mettre fin au droit au bail dont il est titulaire » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-24.856, FS-B, publié au Bulletin https://www.courdecassation.fr/decision/66863b06b1dbbe3bae5ffe82). La cour d’appel, qui avait fait prévaloir le désintérêt du conjoint survivant pour les lieux sur l’absence de renonciation expresse et de congé, a été censurée, l’arrêt de cassation rappelant que la seule signature d’un avenant désignant l’époux comme titulaire du bail ne vaut pas renonciation à l’exclusivité du droit au bail.
Enfin, la résiliation du bail acquise, la créance du bailleur est assortie d’un régime propre qui en assure le recouvrement prioritaire. L’indemnité d’occupation due par le locataire après la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux constitue la contrepartie de l’occupation du logement. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 8 février 2024, que la cour d’appel « a pu déduire que cette créance, postérieure à l’ouverture de la liquidation judiciaire, était née des besoins de la vie courante du débiteur et qu’elle devait être payée à l’échéance », rejetant ainsi le moyen du locataire qui soutenait que l’indemnité d’occupation n’était pas une créance née des besoins de la vie courante (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-11.120 https://www.courdecassation.fr/decision/65c47d8c86d70a000846ccfc). Des lors, la créance d’indemnité d’occupation échappe à la suspension des poursuites résultant de l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du locataire, et le bailleur peut en poursuivre le paiement à l’échéance, nonobstant la liquidation judiciaire du débiteur ; la conduite d’une telle procédure, de la délivrance du commandement de payer jusqu’au recouvrement de l’indemnité d’occupation, justifie l’assistance d’un avocat en recouvrement de loyers impayés à Paris.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, dessine un régime de la clause résolutoire du bail d’habitation à la fois rigoureux dans son formalisme et protecteur dans ses effets. L’acquisition de la clause suppose la délivrance d’un commandement de payer conforme aux mentions légales, dont le report des effets demeure exceptionnel, et la saisine du juge dans le respect de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, condition de recevabilité dont la preuve peut être rapportée par l’accusé de réception électronique. En conséquence, la clause résolutoire ne saurait être paralysée que par la démonstration d’une inexécution suffisamment grave du bailleur, telle que l’inhabitabilité des locaux, ou par la mise en œuvre de mécanismes légaux spécifiques, parmi lesquels la réduction du loyer pour surface, le transfert du bail au décès du locataire ou le régime des créances nées des besoins de la vie courante. Or, l’équilibre ainsi maintenu entre les droits du bailleur et la protection du locataire invite les praticiens du droit locatif à une vigilance particulière dans la rédaction du commandement de payer et dans la conduite de la procédure de constat de la résiliation, au regard des exigences cumulatives dégagées par la Cour de cassation. L’office du juge, dont l’arrêt du 19 mars 2026 rappelle la nécessaire exactitude dans l’examen des pièces de notification, demeure le dernier rempart du locataire contre une clause dont la mise en œuvre ne tolère aucune approximation.
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