I. La détermination de la charge des réparations entre le bailleur et le preneur
A. L’obligation légale du bailleur de supporter les grosses réparations et la vétusté
La répartition des travaux entre le bailleur et le preneur procède d’une architecture légale que la jurisprudence de la troisième chambre civile a récemment consolidée. Selon l’article 1719, 2°, du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (art. 1719 C. civ.). L’article 1720 du même code précise qu’il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (art. 1720 C. civ.). Cette obligation comprend naturellement les grosses réparations énumérées à l’article 606 du code civil, à savoir celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier (art. 606 C. civ.).
La vétusté occupe une place singulière dans ce dispositif puisque l’article 1755 du code civil dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires lorsqu’elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure (art. 1755 C. civ.). La troisième chambre civile a donné une portée remarquable à cette règle dans un arrêt de section du 4 décembre 2025, destiné à une large publication, en jugeant que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357) (arrêt n° 23-23.357). Or, cette solution consacre un principe à double détente qui commande l’essentiel du contentieux locatif.
La première branche de ce principe soumet tout transfert de la vétusté au preneur à l’existence d’une clause expresse, excluant ainsi les dérogations implicites que les bailleurs tentaient de déduire de stipulations générales. La seconde branche érige en ordre public de protection la charge des réparations affectant la structure de l’immeuble, dont le bailleur ne saurait se défaire par quelque stipulation que ce soit. Des lors, la toiture, les façades et la voirie constituent, selon les termes de la Cour, des éléments dont la réfection incombe au bailleur lorsque leur dégradation procède du seul écoulement du temps.
La même exigence de clause expresse gouverne le sort des grosses réparations dans les baux commerciaux renouvelés. Par un arrêt du 4 septembre 2025, la troisième chambre civile a ainsi validé le raisonnement des juges du fond qui avaient retenu que « le bail renouvelé à compter du 11 mai 2013 laissait aux bailleurs la charge des grosses réparations, soit celles intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, ainsi que celles liées à la vétusté, faute de clause expresse les mettant à la charge de la locataire » (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-14.257) (arrêt n° 23-14.257). En l’espèce, le bailleur qui commandait une remise en état d’habitabilité des étages se heurtait à l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, lequel pouvait légitimement refuser d’exécuter ses obligations tant que l’étanchéité du bâtiment n’était pas assurée par les travaux incombant au bailleur.
La jurisprudence applique ce critère de la structure et de la solidité générale avec constance aux litiges nés à l’occasion de la restitution des locaux. Par un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a approuvé la cour d’appel d’avoir constaté que « le bail liant les parties ne mettait pas à la charge de la locataire la réparation de la vétusté et que toutes les dégradations constatées lors de la restitution des locaux résultaient, compte tenu de la durée d’occupation, de celle-ci » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-22.351) (arrêt n° 23-22.351). A cet égard, la durée de l’occupation, qui s’étendait dans cette affaire sur près de trois décennies, constitue un indice déterminant pour imputer la dégradation à la vétusté plutôt qu’à un défaut d’entretien du preneur.
Par ailleurs, la charge des travaux de mise en conformité réglementaire obéit à la même logique, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 10 avril 2025 rendu à propos d’un bail commercial portant sur un établissement recevant du public. La Cour y a jugé que, « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099, joints 23-14.105 et 23-15.124) (arrêt n° 23-14.099). En conséquence, une clause qui impose au preneur la mise aux normes des locaux ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrer un local conforme à sa destination, lorsque les non-conformités préexistaient à la délivrance.
B. Le transfert conventionnel au preneur : la clause claire et précise interprétée restrictivement
Le droit commun demeure toutefois supplétif, de sorte que les parties peuvent aménager la répartition légale à la condition de s’exprimer avec une rigueur que la jurisprudence contrôle étroitement. La troisième chambre civile a fixé ce cadre dans deux arrêts jumeaux du 16 mars 2023, rendus dans un litige opposant la locataire d’un centre commercial à sa bailleresse au sujet de la réfection de la toiture. La Cour y énonce que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.107 et 21-25.106) (arrêt n° 21-25.107) (arrêt n° 21-25.106).
En l’espèce, la bailleresse réclamait au preneur une contribution aux dépenses relatives à des travaux portant sur la toiture et la climatisation du centre commercial, en se prévalant d’une clause mettant à la charge du locataire toutes les dépenses d’exploitation et de réparation afférentes aux parties communes, y compris les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil. Or, la Cour a sanctionné la cour d’appel pour n’avoir pas recherché si une clause claire et précise mettait spécifiquement à la charge de la locataire les travaux de réfection de la toiture, l’énumération générale des dépenses des parties communes ne suffisant pas à emporter ce transfert.
Cette exigence de précision répond à une exigence de protection du preneur, qui ne saurait être tenu de dépenses d’une ampleur exceptionnelle sur le fondement de stipulations ambiguës. En consequence, les bailleurs qui entendent faire supporter au preneur les grosses réparations ou la vétusté doivent désigner expressément ces catégories de travaux dans la clause, sans pouvoir se reposer sur des formules générales renvoyant aux charges de l’immeuble ou à l’article 606 du code civil pris dans son ensemble.
La jurisprudence du 27 juin 2024 illustre la limite de ce mécanisme conventionnel dans l’autre sens, en retenant que le preneur, tenu par une clause de prendre en charge toutes les réparations, y compris celles définies par les articles 1754 et 606 du code civil, « était tenu de supporter le coût des réparations liées à la vétusté pour la part résultant d’un défaut d’entretien » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.042) (arrêt n° 23-10.042). La Cour a ainsi cassé l’arrêt qui mettait à la charge de la bailleresse l’ensemble des travaux liés au mauvais entretien des lieux et à la vétusté normale, sans distinguer la part de vétusté imputable au défaut d’entretien du preneur.
Des lors, la vétusté n’est pas un bloc monolithique, mais une notion à géométrie variable dont la répartition dépend du comportement contractuel du preneur. La clause de transfert joue alors son office en imposant au locataire l’entretien régulier des lieux, dont la méconnaissance le prive de la protection de l’article 1755 du code civil pour la part des dommages qu’elle a contribué à créer.
Le législateur a toutefois borné la liberté contractuelle dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, l’article L. 145-40-2 du code de commerce imposant un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire (art. L. 145-40-2 C. com.). Or, ce texte, qui exclut l’imputation au locataire des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, dessine un plancher d’ordre public au-delà duquel la clause de transfert devient inopposable au preneur.
II. L’exécution des obligations de réparation et la sanction de leur méconnaissance
A. L’action en exécution forcée et la prescription des obligations continues du bailleur
La détermination de la charge des travaux n’épuise pas le contentieux, car se pose ensuite la question des voies de droit ouvertes au preneur lorsque le bailleur s’abstient d’exécuter ses obligations. La troisième chambre civile a apporté sur ce point une clarification majeure dans l’arrêt de section du 4 décembre 2025 précité, en jugeant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357) (arrêt n° 23-23.357).
Cette solution règle la délicate question du point de départ de la prescription quinquennale édictée par l’article 2224 du code civil, selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (art. 2224 C. civ.). En effet, la cour d’appel avait jugé prescrites les demandes du preneur tendant à la condamnation de la bailleresse à réaliser les travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, au motif que la vétusté des locaux était connue du preneur dès la signature du bail.
La Cour de cassation a censuré ce raisonnement en rappelant le caractère continu de l’obligation de délivrance conforme, qui ne commence à prescrire qu’à compter de la cessation du manquement. En consequence, le preneur qui subit une vétusté persistante peut agir à tout moment pendant la durée du bail, la prescription ne courant que du jour où les lieux ne peuvent plus faire l’objet d’une utilisation normale. Cette solution offre une protection décisive au locataire, qui ne risque plus de se voir opposer une fin de non-recevoir fondée sur la connaissance initiale de l’état des lieux.
Or, la sanction de l’inexécution ne se limite pas à l’action en exécution forcée, dès lors que le preneur peut également rechercher la responsabilité du bailleur. Par un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a précisé l’étendue de l’obligation de jouissance paisible du bailleur dans l’hypothèse où les désordres trouvent leur origine dans les parties communes d’un immeuble en copropriété. La Cour a jugé que, lorsque le bailleur est informé de l’existence d’un trouble ayant son origine dans les parties communes, les diligences accomplies auprès du syndicat des copropriétaires ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853) (arrêt n° 23-18.853).
La Cour a, dans le même arrêt, étendu la charge du bailleur aux travaux de reprise des désordres affectant les parties privatives, en retenant qu’une fois informé des infiltrations, le bailleur devait remédier aux désordres et, à défaut d’exécuter lui-même les travaux, était tenu d’avancer au preneur les sommes nécessaires à leur exécution. A cet égard, la troisième chambre civile rappelle que le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués, sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé.
La jurisprudence du 16 avril 2026 dessine enfin les contours de la responsabilité du preneur qui, après avoir perçu l’indemnité destinée à la réfection de la toiture, s’abstient de réaliser les travaux. La troisième chambre civile a jugé que « le créancier d’une obligation contractuelle peut se prévaloir contre le débiteur de cette obligation des règles de la responsabilité délictuelle, dès lors qu’il invoque des faits distincts » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-20.193) (arrêt n° 24-20.193). En l’espèce, la locataire avait perçu la somme due pour la réfection de la toiture, mais s’était abstenue pendant deux ans de réaliser ces travaux qu’elle avait elle-même qualifiés d’urgents, ce qui avait aggravé la dégradation des locaux.
La Cour a retenu que cette abstention constituait une faute reposant sur des faits distincts de l’inexécution du contrat de bail, de sorte que les bailleurs pouvaient invoquer les règles de la responsabilité extracontractuelle pour obtenir réparation du préjudice résultant de la dégradation des locaux. Des lors, le preneur qui perçoit des fonds destinés à des travaux sans les réaliser s’expose à une double sanction, contractuelle et délictuelle, dont le cumul est admis à la condition de reposer sur des faits distincts.
B. La réparation des préjudices : l’office du juge et la preuve des dégradations
Le contentieux des réparations locatives, qu’elles soient imputables au bailleur ou au preneur, se heurte fréquemment à la difficulté de chiffrer le préjudice. La troisième chambre civile a, à plusieurs reprises, rappelé l’office du juge du fond, qui ne saurait se retrancher derrière l’insuffisance des preuves pour refuser toute indemnisation. Par un arrêt du 14 novembre 2024, la Cour a énoncé que « le juge ne peut refuser de réparer le dommage dont il a constaté l’existence en son principe, motif pris de l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties » (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 23-19.316) (arrêt n° 23-19.316).
En l’espèce, le juge des contentieux de la protection avait rejeté la demande de la bailleresse au titre des désordres affectant la salle de bain, au motif que le montant du coût de la remise en état n’était pas suffisamment justifié par un devis émanant d’une personne neutre et indépendante. La Cour a cassé ce jugement en rappelant que le juge doit évaluer lui-même le préjudice dont il constate l’existence, quand bien même les pièces produites seraient discutables dans leur montant.
Cette exigence a été réitérée par un arrêt du 3 juillet 2025, rendu dans un litige opposant une bailleresse à ses locataires au sujet de la restitution du dépôt de garantie et de la remise en état des lieux. La Cour y a jugé que « le juge qui constate l’existence d’un préjudice doit le réparer, au besoin en provoquant les explications des parties » (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-18.707) (arrêt n° 23-18.707). Or, la cour d’appel avait rejeté la demande de la bailleresse en relevant que la facture produite avait été établie par une société non qualifiée et que tous les postes de réparation faisaient l’objet d’une évaluation forfaitaire, sans évaluer elle-même le dommage dont elle constatait l’existence.
Cette solution protège le bailleur dont le logement a été restitué en mauvais état, tout en rappelant que la restitution du dépôt de garantie obéit aux délais stricts fixés par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lequel prévoit sa restitution dans un délai maximal de deux mois, ou d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le défaut de restitution dans les délais étant sanctionné par une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard (art. 22 loi n° 89-462).
Par ailleurs, la preuve des dégradations imputables au preneur suppose une comparaison rigoureuse des états des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un contentieux portant sur des réparations locatives. La Cour a en effet souligné que seules les dégradations qui ne résultent pas de l’usage normal du bien loué peuvent être mises à la charge du locataire, celles-ci devant se déduire de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-23.082) (arrêt n° 22-23.082).
En consequence, le bailleur qui entend obtenir l’indemnisation des dégradations locatives doit rapporter la preuve que celles-ci excèdent l’usure normale du bien, ce que seule la confrontation des états des lieux permet d’établir. A défaut, le juge doit rechercher si les dégradations alléguées n’étaient pas occasionnées par l’usure normale ou la vétusté, dont la charge pèse sur le bailleur en application de l’article 1755 du code civil.
La jurisprudence distingue enfin avec soin le régime de la vétusté dans le bail d’habitation, où la liste des réparations locatives est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, et dans le bail commercial, où la liberté contractuelle demeure plus large sous les réserves issues de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. A cet égard, la troisième chambre civile veille à ce que les juges du fond ne dénaturent pas les demandes dont ils sont saisis, en requalifiant par exemple une demande de réparation locative en demande de charges récupérables, ce qui modifierait l’objet du litige au mépris de l’article 4 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.150) (arrêt n° 23-13.150).
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime cohérent de la charge des réparations et de la vétusté, dont les lignes de force sont au nombre de trois. En premier lieu, le bailleur demeure le débiteur naturel des grosses réparations intéressant la structure et la solidité de l’immeuble, ainsi que des travaux rendus nécessaires par la vétusté, dont il ne peut se décharger sur le preneur qu’au moyen d’une clause expresse, claire et précise, interprétée restrictivement. En second lieu, l’action en exécution forcée du preneur n’est pas enfermée dans la prescription quinquennale tant que perdure le manquement du bailleur à ses obligations continues. En troisième lieu, le juge du fond ne peut refuser d’évaluer le préjudice dont il constate l’existence, l’évaluation des dégradations locatives s’opérant par la comparaison des états des lieux et la distinction entre vétusté et défaut d’entretien. Or, ces principes, qui intéressent directement les bailleurs comme les preneurs, qu’ils soient particuliers ou professionnels, commandent une rédaction rigoureuse des clauses de répartition des travaux et une anticipation des litiges dès la signature du bail. Des lors, le recours à un avocat spécialisé en droit du bail d’habitation et des baux commerciaux s’avère déterminant pour sécuriser les conventions et défendre efficacement les intérêts des parties dans ce contentieux technique.
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