Le 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé partiellement l’arrêt rendu le 4 février 2025 par la cour d’appel de Montpellier dans le contentieux opposant deux sociétés civiles immobilières, copropriétaires d’un immeuble à Saint-Tropez, à la société Celio France, locataire commerciale de deux magasins situés dans cet ensemble immobilier (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 juillet 2026, pourvoi n° 25-13.340). Cette décision, rendue sur renvoi après une première cassation prononcée le 30 mai 2024, présente une singularité remarquable : elle ne tranche pas le fond du litige.
Le débat de fond porte sur la validité de congés délivrés les 25 février 2016 et 27 janvier 2017 par les deux bailleresses, avec refus de renouvellement des baux sans offre d’indemnité d’éviction, au motif que la surcharge des planchers par les marchandises entreposées par la locataire avait causé des désordres affectant la structure de l’immeuble. Or, dix ans après la délivrance de ces congés, aucune juridiction du fond n’a encore statué de manière définitive sur la question de savoir si ces désordres caractérisaient des motifs graves et légitimes au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce.
Les deux cassations successives ont en effet sanctionné des manquements de procédure, non des erreurs d’application du statut des baux commerciaux. Cette configuration offre un double enseignement. Elle rappelle, d’abord, la rigueur des conditions auxquelles le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité. Elle illustre, ensuite, la discipline procédurale à laquelle la Cour de cassation soumet les arrêts d’appel, qu’il s’agisse de l’effet rétroactif de l’infirmation ou du visa des dernières conclusions.
L’enjeu économique de ce contentieux dépasse le cas d’espèce. La procédure de sauvegarde dont la société Celio France a bénéficié à compter de 2021, ainsi que la présence d’organes de la procédure collective dans l’instance, donnent au litige une résonance particulière pour l’ensemble des enseignes de distribution confrontées à la question de la surcharge des planchers et de la conformité des locaux. Le droit au maintien dans les lieux du locataire évincé, combiné au paiement de l’indemnité d’occupation, détermine en effet le coût de sortie d’un bail pour chacune des parties, parfois pendant plusieurs années de procédure.
I. Le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction : une exception au principe légal strictement encadrée
A. Les motifs graves et légitimes, clé de la déchéance du droit à indemnité
Le principe est posé par l’article L. 145-14 du code de commerce : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais il doit alors, sauf exceptions prévues par les textes, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14 du code de commerce). Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation. Le droit à indemnité est donc le corollaire du droit au renouvellement, et toute clause qui le limiterait forfaitairement par avance serait privée d’efficacité.
L’exception décisive figure à l’article L. 145-17, I, 1°, du même code : le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant (article L. 145-17 du code de commerce). Le texte ajoute une exigence procédurale singulière : lorsque le motif consiste dans l’inexécution d’une obligation ou dans la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire.
La troisième chambre civile a précisé la portée de cette formalité dans un arrêt du 25 janvier 2024. Elle a jugé que le juge, saisi d’une demande de déchéance du droit au paiement d’une indemnité d’éviction, ne relève aucun moyen d’office lorsqu’il vérifie l’existence de la mise en demeure prévue par l’article L. 145-17 du code de commerce, cette mise en demeure pouvant figurer dans le même acte que le refus de renouvellement (Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 janvier 2024, pourvoi n° 17-31.538). La Cour a repris la solution dégagée par un arrêt publié du 16 décembre 1987, selon laquelle le refus de renouvellement et la mise en demeure peuvent être délivrés concomitamment.
Sur le fond, la jurisprudence apprécie souverainement la gravité des manquements invoqués. La transformation des locaux loués réalisée sans autorisation du bailleur a ainsi été retenue comme caractérisant un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, dans un arrêt du 9 mars 2023 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 mars 2023, pourvoi n° 21-22.234). À cet égard, la Cour de cassation a toutefois rappelé, le 14 décembre 2023, que le bailleur ne peut invoquer, au titre des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement d’un bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction, contre le cessionnaire du bail, que les faits personnellement imputables à ce dernier et non ceux commis par le cédant (Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 décembre 2023, pourvoi n° 22-13.661). Cette exigence d’imputabilité personnelle tempère fortement le levier que représente le congé sans indemnité dans les cessions successives de fonds de commerce.
Le contrôle de la Cour de cassation demeure circonscrit, l’appréciation de la gravité des manquements relevant du pouvoir souverain des juges du fond. Dans l’arrêt du 25 janvier 2024, la Cour a ainsi relevé que la cour d’appel avait souverainement estimé que les infractions reprochées au locataire n’étaient pas constituées ou n’étaient pas graves (Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 janvier 2024, pourvoi n° 17-31.538). En conséquence, la partie qui conteste l’existence d’un motif grave et légitime doit concentrer sa démonstration devant les juges du fond, la charge de la justification pesant en toute hypothèse sur le bailleur, puisque le texte subordonne l’exonération de l’indemnité à la preuve qu’il rapporte. Le contentieux des désordres affectant les locaux commerciaux illustre, plus généralement, la complexité de la répartition des charges et des responsabilités entre bailleur et preneur, dont les principes sont exposés sur la page consacrée au droit immobilier.
B. Le sort du preneur évincé : maintien dans les lieux, indemnité d’occupation et prescription biennale
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement, le preneur qui peut prétendre à une indemnité d’éviction ne peut jamais être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré (article L. 145-28 du code de commerce). Ce maintien constitue une garantie majeure : il déplace la charge financière de l’attente vers le bailleur, lequel peut prétendre, dès la résiliation, à une indemnité d’occupation distincte du loyer.
La troisième chambre civile en a tiré une conséquence remarquable dans un arrêt du 15 juin 2023 : l’indemnisation du préjudice résultant du non renouvellement du bail n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur, qui, sauf condition expresse figurant dans le bail, n’est pas tenu, lorsque ce renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction (Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 juin 2023, pourvoi n° 22-13.376). En d’autres termes, le départ volontaire du locataire ne fait pas disparaître son droit à indemnité, et le bailleur peut, corrélativement, réclamer une indemnité d’occupation calculée selon la valeur locative pour toute la période d’occupation postérieure à l’expiration du bail.
Le congé lui-même obéit à un formalisme rigoureux. Il doit être donné par acte extrajudiciaire et, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (article L. 145-9 du code de commerce). Toutes les actions exercées en vertu du chapitre consacré au bail commercial se prescrivent d’ailleurs par deux ans (article L. 145-60 du code de commerce).
La portée de cette prescription biennale a été précisée par un arrêt du 4 juin 2026. La Cour de cassation y a censuré la cour d’appel qui, pour déclarer prescrite la demande en paiement d’une indemnité d’éviction, s’était bornée à relever que la demande avait été formée plus de deux ans après la date d’effet du congé, sans rechercher si les contestations émises en première instance par la locataire sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé n’avaient pas interrompu le délai de prescription (Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-21.573). La contestation des motifs du congé interrompt donc la prescription de l’action en indemnité elle-même, ce qui prolonge sensiblement la fenêtre procédurale du locataire.
Par ailleurs, la liberté contractuelle conserve une place dans ce régime d’ordre public. La Cour de cassation a jugé, le 18 janvier 2023, que les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction, lorsqu’elles n’ont pas pour effet de priver la locataire évincée de son indemnisation en cas de non renouvellement du bail ou de limiter forfaitairement par avance son indemnisation et, par voie de conséquence, de limiter directement ou indirectement le droit au renouvellement, ne sont pas contraires à l’ordre public (Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 janvier 2023, pourvoi n° 21-22.209). Une clause prévoyant que l’indemnité serait calculée en fonction des caractéristiques d’exploitation d’un sous-locataire a ainsi été déclarée valable, dès lors qu’elle ne plafonnait pas l’indemnisation du locataire principal.
II. La saga Celio : deux cassations procédurales qui diffèrent le règlement du fond
A. L’effet rétroactif de l’infirmation : la première cassation du 30 mai 2024
Le litige trouve son origine dans deux baux commerciaux consentis en 1998 et 2000 à Saint-Tropez, portant sur un local au rez-de-chaussée, une réserve au premier étage, un second local au rez-de-chaussée ainsi que les deuxième et troisième étages de l’immeuble. La surcharge des planchers de ces deux étages par les marchandises entreposées par la locataire a causé des désordres affectant la structure de l’immeuble et de l’escalier intérieur, selon les constatations rappelées par la Cour de cassation dans l’arrêt du 30 mai 2024 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 30 mai 2024, pourvois n° 23-13.044 et 23-14.903). Alléguant un manquement des bailleresses à leur obligation de délivrance, la locataire les avait assignées en réalisation des travaux de reprise et en indemnisation de ses préjudices.
Un jugement du 10 février 2015, exécutoire par provision, avait condamné l’une des deux bailleresses à effectuer les travaux relatifs à l’ossature de l’immeuble et à celle de l’escalier. Un arrêt irrévocable du 1er décembre 2016 avait ensuite infirmé ce jugement et jugé que la locataire supporterait le coût des travaux, après avoir retenu qu’elle était responsable des fissures et de la déformation des planchers résultant d’une surexploitation des étages transformés en entrepôt de stockage. Les bailleresses avaient, entre-temps, délivré les congés litigieux, sans offre d’indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance des désordres dans les locaux loués.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, par un arrêt du 5 janvier 2023, avait jugé ces congés infondés au motif qu’à la date de leur délivrance, les parties étaient en l’état du jugement exécutoire du 10 février 2015, qui excluait la responsabilité de la locataire dans les désordres. Cette motivation a été censurée. En application des articles 542 et 561 du code de procédure civile (article 542 du code de procédure civile, article 561 du code de procédure civile), l’appel remet la chose jugée en question et il est statué à nouveau en fait et en droit.
La Cour de cassation en a déduit la règle suivante : à défaut de précision, le dispositif d’un arrêt d’appel infirmatif se substitue à celui de la décision de première instance exécutoire par provision, avec effet à compter de la date de la décision infirmée (Cour de cassation, troisième chambre civile, 30 mai 2024, pourvois n° 23-13.044 et 23-14.903). En conséquence, la cour d’appel d’Aix-en-Provence ne pouvait se fonder sur le jugement du 10 février 2015 pour écarter les motifs graves et légitimes, puisque l’arrêt infirmatif du 1er décembre 2016, qui mettait les travaux à la charge de la locataire, s’était rétroactivement substitué au dispositif de ce jugement.
Cette première cassation dessine un enseignement concret pour le bailleur : l’appréciation des motifs graves et légitimes s’opère à la date du congé, mais l’état du droit à cette date intègre l’effet rétroactif des décisions d’appel postérieures. La démonstration de l’imputabilité des désordres au preneur, dans un litige où se mêlent obligation de délivrance et vices de structure, requiert une analyse technique minutieuse, dont les enjeux sont voisins de ceux du droit de la construction. L’affaire fut renvoyée devant la cour d’appel de Montpellier.
B. Le visa des dernières conclusions : la seconde cassation du 2 juillet 2026
Sur renvoi, la cour d’appel de Montpellier a, par un arrêt du 4 février 2025, de nouveau jugé que le congé délivré par l’une des bailleresses n’était pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes justifiant le non-renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction. Elle avait toutefois statué au visa des écritures notifiées par voie électronique le 7 août 2024, alors que cette bailleresse avait transmis des conclusions le 10 décembre 2024, antérieurement à la clôture prononcée le même jour, comportant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé et accompagnés de nouvelles pièces.
La censure était inévitable au regard de l’article 455 du code de procédure civile, selon lequel le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé pouvant revêtir la forme d’un visa des conclusions avec l’indication de leur date (article 455 du code de procédure civile). L’article 954 du même code ajoute que la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées, les parties étant réputées avoir abandonné les prétentions et moyens non repris dans ces dernières écritures (article 954 du code de procédure civile).
La Cour de cassation a rappelé que, s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 juillet 2026, pourvoi n° 25-13.340). Dès lors, la cour d’appel, qui n’avait pas visé les dernières conclusions et s’était prononcée par des motifs dont il ne résultait pas qu’elle les aurait prises en considération, a violé les textes susvisés. La cassation partielle épargne seulement le chef de dispositif fixant la créance locative de l’une des bailleresses à la procédure de sauvegarde de la société Celio France à la somme de 40 967,16 euros pour la période du 31 octobre 2018 au 6 juillet 2020.
Cette exigence est appliquée avec une constance remarquable par la troisième chambre civile dans le contentieux des baux commerciaux. Le 4 juin 2026, elle a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour déclarer irrecevable la demande de la locataire en indemnisation de la perte du fonds de commerce, avait visé les conclusions déposées le 4 octobre 2023 sans viser celles du 25 avril 2024, développant des moyens nouveaux relatifs à l’interruption de la prescription biennale (Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-19.120). La Cour y a, au surplus, reproché à la cour d’appel d’avoir dénaturé les conclusions du 5 mai 2021 en retenant qu’elles contestaient le refus de renouvellement, alors que la locataire se bornait à solliciter le rejet des demandes principales et la réalisation de travaux.
Le 5 mars 2026, la même chambre a rappelé qu’il résulte de l’article 954 du code de procédure civile que le juge doit statuer sur les dernières conclusions déposées, pour casser l’arrêt qui s’était prononcé au visa de conclusions du 19 avril 2023 sans prendre en considération celles du 29 juin 2023, développant une argumentation complémentaire sur la recevabilité de demandes nouvelles en appel (Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, pourvoi n° 23-23.489). Le 20 novembre 2025, elle avait déjà cassé l’arrêt qui s’était fondé sur des conclusions du 31 mars 2023, sans s’expliquer sur celles, complémentaires, signifiées le 24 avril 2023 via le réseau privé virtuel des avocats (Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 novembre 2025, pourvoi n° 23-21.029).
Cette série jurisprudentielle fait du défaut de visa des dernières conclusions une cause de cassation quasi automatique, y compris lorsque la cour d’appel a longuement motivé sa décision sur le fond. La règle dépasse d’ailleurs le contentieux des baux : la même chambre l’a appliquée, le 30 janvier 2025, dans un litige de construction, pour censurer l’arrêt qui s’était prononcé au visa des assignations à jour fixe des 2 et 5 septembre 2022 sans viser les conclusions transmises le 12 janvier 2023, comportant de nouvelles demandes et une évolution de celle relative à la réception des travaux (Cour de cassation, troisième chambre civile, 30 janvier 2025, pourvoi n° 23-16.218). Elle constitue, pour les parties, un levier procédural efficace dès lors que les écritures finales contiennent des moyens ou des pièces nouveaux. Pour les cours d’appel, elle impose une discipline de rédaction stricte, la sanction frappant même les arrêts dont la motivation paraît substantielle. L’affaire Celio se trouve ainsi renvoyée devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, troisième juridiction du fond saisie dans cette instance entamée en 2016.
Conclusion
La saga Celio illustre, de manière presque expérimentale, la distance qui sépare la certitude du droit du fond de la précarité des décisions qui le mettent en œuvre. Le régime du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction est aujourd’hui stabilisé : le bailleur doit justifier d’un motif grave et légitime imputable au locataire sortant, la mise en demeure peut figurer dans le même acte que le congé, et le preneur conserve le droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité ne lui est pas payée. La prescription biennale court à compter du congé, mais sa contestation l’interrompt au profit de l’action en indemnité.
En revanche, la validité des congés délivrés à Saint-Tropez en 2016 et 2017 demeure, dix ans plus tard, en suspens. Deux cassations procédurales successives, fondées sur les articles 542, 561, 455 et 954 du code de procédure civile, ont reporté le règlement du fond devant une troisième cour d’appel. Cette issue rappelle aux praticiens que la maîtrise du dossier d’appel, du calendrier des conclusions jusqu’au visa des dernières écritures, conditionne l’effectivité même des droits substantiels du bail commercial. L’ensemble de ces questions relève du périmètre traité par le cabinet sur la page kohenavocats.fr.
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