I. La cession de parts de société à prépondérance immobilière : un transfert immobilier en substance
A. La qualification de l’opération et l’application des garanties de la vente
La vente est définie par l’article 1582 du code civil comme « une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer ». Cette définition s’étend, par la volonté des parties ou par la réalité économique de l’opération, aux cessions de droits sociaux lorsque la société cédée détient un patrimoine essentiellement immobilier. La troisième chambre civile de la Cour de cassation admet depuis longtemps que la cession de l’intégralité des parts d’une société civile immobilière constitue, pour ses auteurs, une véritable opération de transfert de l’immeuble, soumise en conséquence aux obligations ordinaires de la vente. Dans un arrêt du 4 décembre 2012, la Cour a ainsi rappelé, en approuvant la cour d’appel, que la cession des parts sociales comporte « pour le cédant l’obligation de délivrance, de garantie des vices cachés et d’éviction et pour le cessionnaire l’obligation de payer le prix » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2012, n° 11-27.037).
Cette assimilation trouve sa justification dans la fonction économique du montage, qui consiste à substituer à la vente directe de l’immeuble une cession des droits sociaux d’une personne morale dont l’actif est composé, pour l’essentiel, de cet immeuble. Or, la garantie des vices cachés, dont l’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus », protège l’acquéreur contre les vices du bien transféré, quel que soit le véhicule juridique choisi pour réaliser le transfert. Dès lors, l’acquéreur de parts d’une société à prépondérance immobilière peut légitimement se prévaloir de cette garantie lorsque l’immeuble, dont il devient économiquement maître, est affecté de vices antérieurs à l’opération.
Or, la jurisprudence n’entend pas étendre sans limite le régime de la vente d’immeuble aux cessions de droits sociaux. La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt publié du 9 juillet 2025, a jugé que l’exonération de droits d’enregistrement prévue pour les acquisitions d’immeubles par les organismes de sécurité sociale ne s’applique pas à l’acquisition de parts sociales, fût-ce celles d’une société à prépondérance immobilière, au motif que « l’article 1084 du code général des impôts ne concerne que les acquisitions d’immeubles et non l’acquisition de parts sociales d’une société, quand bien même il s’agirait d’une société à prépondérance immobilière ou d’une société civile immobilière » (Cass. com., 9 juill. 2025, n° 24-10.684). Cette décision illustre la tension entre la qualification civile du transfert indirect et le traitement fiscal réservé aux cessions de titres, dont le législateur a par ailleurs fait un instrument de perception des droits de mutation à titre onéreux.
Par ailleurs, la protection de l’acquéreur de parts se heurte aux clauses d’exclusion de garantie, fréquentes dans les actes de cession. La Cour de cassation en neutralise toutefois l’effet lorsque le cédant a la qualité de professionnel, car, selon la troisième chambre civile, « le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés » (Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n° 23-16.314). Dans cette affaire, la Cour a censuré la cour d’appel qui avait fait application d’une telle clause sans rechercher si la société civile immobilière venderesse, qui avait acquis une maison pour la revendre après travaux, n’était pas un professionnel de l’immobilier au sens de la clause d’exonération. L’article 1643 du code civil rappelle à cet égard que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie », l’exception de bonne foi demeurant fermée au professionnel présumé connaître les vices de la chose vendue.
B. La contestation de l’opération et les conséquences de sa nullité ou de sa résolution
Lorsque la cession de parts est annulée ou résolue, les parties doivent être remises dans l’état antérieur au contrat, selon les principes communs de la restitution. La Cour de cassation applique à la cession de parts des sociétés à prépondérance immobilière les règles de la vente immobilière, y compris en ce qui concerne l’étendue de la restitution due par le cédant. Dans un arrêt du 13 avril 2023, statuant sur la nullité d’une cession de la totalité des parts d’une société propriétaire de onze appartements, la troisième chambre civile a censuré la cour d’appel qui avait limité la restitution due aux cessionnaires au prix de cession et à une fraction seulement des frais d’acquisition, alors que l’acte notarié prévoyait le versement par les cessionnaires de droits de mutation à titre onéreux d’un montant de 28 500 euros ; la Cour a ainsi « cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il limite la condamnation in solidum de M. [N] et M. [I] à payer à la société Malema et à M. [B] la somme de 575 010 euros au titre de la restitution du prix de cession et des frais d’acquisition des parts sociales » (Cass. 3e civ., 13 avr. 2023, n° 21-18.368).
En conséquence, les restitutions consécutives à la nullité portent sur le prix de cession, augmenté des intérêts au taux légal à compter du paiement, ainsi que sur l’ensemble des frais exposés par le cessionnaire pour l’acquisition, qu’il s’agisse des droits de mutation, des honoraires ou des charges supportées en exécution de l’acte. La Cour de cassation exige que les juges du fond examinent l’ensemble des stipulations de l’acte et des pièces produites, sans pouvoir écarter des postes de restitution au motif qu’ils ne seraient pas justifiés lorsque les documents versés aux débats en établissent l’existence. Cette rigueur s’explique par l’ampleur des enjeux financiers des cessions de parts de sociétés détenant des immeubles, dont le prix reflète, le plus souvent, la valeur de l’actif immobilier sous-jacent plutôt que la valeur intrinsèque des titres.
La résolution de la cession de parts entraîne également des restitutions du côté du cessionnaire, qui doit restituer les fruits perçus à compter de sa constitution de mauvaise foi, conformément à l’article 549 du code civil. La Cour de cassation a toutefois précisé, dans un arrêt du 7 décembre 2023, que « la restitution des fruits des parts sociales dont la cession avait été résolue ne pouvait bénéficier qu’aux héritiers du cédant et non à la société », cassant l’arrêt qui avait condamné les cessionnaires à restituer à la société civile immobilière les dividendes perçus après l’introduction de l’action en résolution (Cass. 3e civ., 7 déc. 2023, n° 22-19.476). À cet égard, cette solution, rendue en application de l’article 549 du code civil selon lequel « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi », souligne que la cession de parts, anéantie rétroactivement, n’a jamais transféré les fruits au cessionnaire au-delà de sa période de bonne foi.
La contestation de la cession de parts peut aussi se fonder sur les vices du consentement, et singulièrement sur le dol. Le point de départ de la prescription de l’action en nullité a donné lieu à une jurisprudence attentive à la situation du vendeur d’immeuble victime d’un montage. Dans un arrêt du 20 mars 2025, la Cour de cassation a jugé que « aucune présomption de connaissance du dol affectant la vente de l’appartement à la société Cinq cinq ne s’attachait à la publication au registre du commerce et des sociétés des actes portant modification du capital social et de la gérance de celle-ci », de sorte que la prescription quinquennale de l’action en nullité pour dol ne court qu’à compter de la découverte effective des manœuvres, et non de la publication des actes de cession de parts au registre du commerce et des sociétés (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.735).
Dès lors, la même exigence de connaissance effective gouverne l’action en nullité pour défaut de consentement. Dans un arrêt publié du 25 mai 2022, la Cour de cassation a rappelé que « la publication de l’acte de cession de parts sociales au registre du commerce et des sociétés est destinée à assurer l’opposabilité de l’acte aux tiers » et que « la présomption de connaissance de l’acte résultant de l’accomplissement de cette formalité ne s’applique pas dans les rapports entre les parties à l’acte » (Cass. 3e civ., 25 mai 2022, n° 21-12.238). L’action en nullité fondée sur l’absence de consentement d’une partie, qui ne tend qu’à la protection des intérêts privés, relève du régime des nullités relatives et se prescrit par cinq ans à compter du jour où la partie a découvert la falsification de sa signature. Ces décisions convergent vers une même exigence : la cession de parts de société à prépondérance immobilière, en ce qu’elle transfère en réalité un immeuble, doit être traitée comme une vente, tant pour les garanties qui la protègent que pour les actions qui la contestent. Or, le législateur, longtemps resté en retrait, a décidé d’encadrer directement ces opérations par un formalisme renforcé.
II. La réaction du législateur : le formalisme de l’article 1865-1 du code civil et le contrôle des transferts indirects
A. Le formalisme renforcé des cessions de parts des sociétés à prépondérance immobilière
La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales (lien Legifrance), entrée en vigueur le 27 juin 2026, a créé un article 1865-1 au sein du code civil, lequel dispose que « à peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat » (article 1865-1 du code civil). Le législateur consacre ainsi, dans la loi, la notion de personne morale à prépondérance immobilière définie à l’article 726 du code général des impôts, selon lequel « est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers […] et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ».
Cette réforme marque une rupture avec le régime antérieur, qui n’imposait aucun formalisme spécifique aux cessions de parts de sociétés civiles immobilières, lesquelles pouvaient être constatées par un acte sous seing privé simple. Désormais, la sanction de l’inobservation du formalisme est lourde, puisque la cession est frappée de nullité. La portée de cette nullité doit être appréciée à l’aune de la jurisprudence relative aux nullités relatives, dont la Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 25 mai 2022 précité, qu’elle « ne tend qu’à la protection des intérêts privés » de la partie protégée (Cass. 3e civ., 25 mai 2022, n° 21-12.238). L’objectif du législateur est toutefois plus large : en imposant l’intervention d’un professionnel du droit, notaire ou avocat, il entend garantir l’information de l’acquéreur de parts sur la nature réelle de l’opération, qui transfère la maîtrise d’un immeuble, et prévenir les montages destinés à contourner les règles protectrices de la vente immobilière, qu’il s’agisse des diagnostics techniques, des droits de préemption ou de la publicité foncière.
En conséquence, le champ d’application de l’article 1865-1 du code civil est large, puisqu’il vise indifféremment les parts sociales et les actions des personnes morales à prépondérance immobilière, quelles que soient leur forme et leur nationalité, seules étant exclues les cessions de parts ou d’actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du code monétaire et financier. Le texte ouvre par ailleurs une dérogation limitée au profit des experts-comptables, qui peuvent rédiger l’acte « dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger » en application de l’article 22 de l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 et de l’article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971. Les professionnels chargés de ces actes sont expressément soumis aux obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du code monétaire et financier, ce qui confère à la cession de parts d’une société à prépondérance immobilière une dimension nouvelle, proche de celle des actes soumis au droit de la lutte contre le blanchiment.
Le dispositif s’articule avec le régime fiscal des cessions de participations dans les personnes morales à prépondérance immobilière, soumises par l’article 726 du code général des impôts à un droit d’enregistrement au taux de 5 %. La loi du 25 juin 2026 a également créé un article 635-0 A du code général des impôts, qui soumet les actes constatant ces cessions à des obligations déclaratives renforcées, en harmonie avec le formalisme nouveau de l’article 1865-1 du code civil. Cette convergence entre le droit civil et le droit fiscal confirme que le législateur traite désormais la cession de parts d’une société à prépondérance immobilière comme l’équivalent fonctionnel d’une vente d’immeuble, dont elle ne doit plus permettre de contourner ni les garanties, ni les impositions.
B. La protection des tiers et des prérogatives de préemption
Le formalisme nouveau ne constitue pas la seule réponse du droit aux transferts immobiliers indirects. La jurisprudence avait déjà étendu aux cessions de parts le contrôle des prérogatives de préemption, spécialement celles des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural. Dans un arrêt publié du 19 mars 2026, la Cour de cassation a rappelé que « la notification par une SAFER, à l’acquéreur évincé, de la décision motivée de préemption est une formalité substantielle dont l’omission est sanctionnée par une nullité de plein droit », en précisant que le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire une notification complète et exacte concernant l’identité et le domicile de cet acquéreur (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-22.301). Cette solution s’inscrit dans le cadre de l’article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime, selon lequel, « à peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée » aux objectifs légaux.
Le contrôle exercé par la Cour de cassation sur la régularité de la notification aux acquéreurs évincés traduit un souci constant de protection des parties à la cession, qui ne sauraient être privées de leur recours par des formalités incomplètes dont elles ne sont pas responsables. La nullité de plein droit qui sanctionne l’omission de la notification substantielle protège ainsi l’acquéreur évincé, tout en imposant aux SAFER une exigence de diligence dans l’utilisation des informations transmises par le notaire instrumentaire. Cette jurisprudence, rendue à propos d’une cession de parcelle viticole, s’applique sans distinction aux transferts directs comme aux transferts indirects, dès lors que le droit de préemption est mis en œuvre à l’occasion d’une opération de cession.
Le droit de préemption des SAFER s’étend, par ailleurs, aux cessions de parts sociales lorsque celles-ci ont pour effet de transférer la maîtrise de biens agricoles, et la fraude à ce droit ouvre une action en nullité des actes de cession. Dans un arrêt du 6 février 2025, la troisième chambre civile a été saisie d’une action par laquelle une SAFER avait assigné les cédants et cessionnaires de parts d’une société civile d’exploitation agricole « en annulation des actes de cession de parts sociales pour fraude à son droit de préemption » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-20.725). Si la Cour a déclaré le pourvoi irrecevable pour des motifs procéduraux, l’action elle-même illustre que les cessions de parts constituent un terrain privilégié de la lutte contre le contournement des prérogatives de préemption des personnes publiques et des établissements chargés d’une mission d’aménagement.
Le contrôle des transferts immobiliers indirects s’exerce également à l’égard des sociétés civiles immobilières elles-mêmes, dont les organes ne peuvent aliéner les immeubles qu’à la condition de respecter l’objet social et les règles de pouvoir. Dans un arrêt du 23 novembre 2023, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir déduit de la rédaction des statuts, qui ne comportaient pas la vente des biens immobiliers au titre de l’objet social, que « la cession des immeubles excédait les pouvoirs du gérant, de sorte que celle-ci ne pouvait être prise qu’à l’unanimité des associés » (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-17.475). La vente des immeubles d’une société civile immobilière réalisée par le seul gérant, en méconnaissance de l’objet social, est ainsi nulle, et les cessions doivent être annulées avec restitution des biens et du prix. Cette exigence, qui protège les associés contre les aliénations non autorisées, se combine avec le formalisme nouveau de l’article 1865-1 du code civil pour encadrer l’ensemble des voies de transfert indirect de la propriété immobilière.
Conclusion
La vente immobilière déguisée en cession de parts de société constitue une technique ancienne, que la jurisprudence de la Cour de cassation a progressivement soumise aux garanties de la vente d’immeuble, tant pour la protection de l’acquéreur que pour la sanction des montages frauduleux. La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, en créant l’article 1865-1 du code civil, confère désormais à ce contrôle une assise législative, en imposant, à peine de nullité, un acte authentique ou un acte contresigné par avocat pour les cessions de parts des personnes morales à prépondérance immobilière. Le formalisme nouveau vient compléter un édifice jurisprudentiel qui, de la garantie des vices cachés à la restitution du prix et des frais, en passant par le contrôle des prérogatives de préemption et des pouvoirs des dirigeants, traite le transfert indirect comme l’équivalent de la vente de l’immeuble qu’il dissimule. Les cédants comme les cessionnaires de parts de sociétés immobilières doivent dès lors appréhender ces opérations avec la prudence requise par toute transaction immobilière, sous peine de nullité ou de restitutions intégrales. À cet égard, qu’il s’agisse d’accompagner la cession de parts d’une société civile immobilière ou de conduire un contentieux de la vente immobilière, le recours à un professionnel du droit, dont la loi fait désormais une condition de validité de l’acte, s’impose comme la garantie première de la sécurité de ces transferts.
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