La conclusion d’un bail commercial suppose, en apparence, que le bailleur soit le propriétaire du local qu’il donne à louer. Or, la pratique révèle des situations où une personne consent un bail sur un bien qui ne lui appartient pas. Cette personne peut se croire propriétaire, ou connaître sa situation irrégulière. Le preneur qui exploite son fonds de commerce dans ces conditions s’interroge légitimement sur la validité de son titre d’occupation. Il s’interroge également sur les recours dont il dispose contre un bailleur dépourvu de droit de propriété. La troisième chambre civile a progressivement fixé les règles applicables au bail de la chose d’autrui. La portée de ces règles mérite d’être précisée au regard des arrêts rendus de 1998 à 2026. Cette analyse démontre d’abord que le bail consenti par un bailleur non propriétaire demeure valable entre les parties. Elle examine ensuite les conditions de son opposabilité au véritable propriétaire et les limites de la protection du preneur.
I. La validité du bail consenti par un bailleur non propriétaire
A. Le bail de la chose d’autrui, une convention valable entre les parties
Le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer, en vertu de l’article 1709 du code civil (art. 1709 C. civ.). Ce contrat ne transfère au preneur aucun droit réel sur la chose louée, mais lui confère seulement un droit personnel de jouissance. L’article 1713 du même code dispose que l’on peut louer toutes sortes de biens, meubles ou immeubles (art. 1713 C. civ.). Or, la Cour de cassation tire de cette structure particulière du louage une conséquence majeure, qui concerne directement la validité des baux commerciaux. Le bail consenti par une personne qui n’est pas propriétaire du local n’est pas frappé de nullité, à la différence de la vente de la chose d’autrui.
L’arrêt de principe a été rendu par la troisième chambre civile le 7 octobre 1998 (Cass. 3e civ., 7 oct. 1998, n° 96-20.409, publié au Bulletin). L’héritier d’un bailleur avait poursuivi la résiliation de baux commerciaux conclus par son auteur, lequel n’était pas propriétaire des locaux. La Cour a jugé que « le bail de la chose d’autrui produisant effet entre le bailleur et le preneur ». Le locataire, qui n’avait pas soutenu avoir subi un trouble de jouissance, ne pouvait contester sa qualité de preneur. Il ne pouvait davantage refuser le paiement des loyers. La solution est ainsi établie de manière constante. La circonstance que le bailleur ne soit pas propriétaire du local n’affecte pas la validité de la convention entre les parties.
La jurisprudence a constamment rappelé cette solution depuis lors, au fil d’un contentieux régulier. Dans une décision du 28 novembre 2019, la Cour de cassation a rejeté un pourvoi dirigé contre un arrêt de la cour d’appel de Versailles (Cass. 3e civ., 28 nov. 2019, n° 18-17.320). Cet arrêt avait énoncé que « le bail de la chose d’autrui est inopposable au véritable propriétaire, mais il est valable dans les rapports entre le bailleur et le preneur ». La validité joue « tant que celui-ci a la jouissance paisible de la chose louée ». La cour d’appel en avait déduit que « aucun trouble de jouissance n’est allégué à ce jour, de sorte que le bail reste valable dans les rapports entre le bailleur et le preneur ». La haute juridiction a ainsi validé le raisonnement opéré par les juges du fond, en rejetant le pourvoi formé contre leur décision.
La cour d’appel de Versailles a, le 26 juin 2025, rappelé le fondement de cette solution (CA Versailles, 26 juin 2025, n° 22/03518). Elle a relevé qu’« un contrat de bail n’induit pas un transfert de droit réel au preneur et a seulement pour objet la mise à disposition d’une chose par le bailleur ». Elle a ajouté qu’« il résulte d’une jurisprudence constante que le bail de la chose d’autrui n’est pas nul ». Cette convention produit tous ses effets dans les rapports entre le bailleur non-propriétaire et le preneur. Son efficacité demeure subordonnée à la jouissance paisible de celui-ci. Le contraste avec la vente est éclairant à cet égard. L’article 1599 du code civil dispose que « la vente de la chose d’autrui est nulle » (art. 1599 C. civ.). La vente transfère la propriété et exige que le vendeur en soit titulaire. Le louage ne confère, quant à lui, qu’un droit personnel de jouissance.
Cette différence de régime s’explique par l’objet respectif des deux contrats. La vente transmet la propriété de la chose, de sorte que le vendeur doit en être le maître. Le louage ne fait que conférer la jouissance d’un bien pendant un certain temps. Or, le défaut de propriété du bailleur ne rend pas la chose indisponible. Le preneur peut recevoir la jouissance du bien, quand bien même cette jouissance est précaire à l’égard du propriétaire. La Cour de cassation refuse ainsi d’étendre au bail la nullité édictée par l’article 1599 du code civil pour la vente. Cette solution, constante, protège la sécurité des conventions et la confiance légitime des parties.
Le contentieux le plus récent confirme la permanence de cette règle. Le 9 juillet 2026, la troisième chambre civile a rejeté un pourvoi. Le demandeur y soutenait que « le bail de la chose d’autrui produit effet entre le locataire et le bailleur non-propriétaire du bien loué » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-14.065). Le moyen a été écarté comme manifestement infondé au visa de l’article 1014 du code de procédure civile. La qualification de commodat retenue par les juges du fond excluait en l’espèce l’application du régime du bail. En conséquence, le principe de la validité relative du bail de la chose d’autrui demeure acquis. Il s’applique aux baux commerciaux, dès lors que le preneur exploite un fonds de commerce. Le champ d’application du statut est défini par l’article L. 145-1 du code de commerce (art. L. 145-1 C. com.).
B. La recevabilité des actions du preneur contre le bailleur dépourvu de titre
La validité du bail de la chose d’autrui dans les rapports entre les parties a une conséquence processuelle directe. Le preneur est recevable à agir contre le bailleur non propriétaire pour faire reconnaître l’existence de son bail. Cette action peut tendre également à l’exécution des obligations qui découlent de la convention. La question s’est posée de manière particulièrement nette dans un arrêt du 8 février 2024 (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-21.219). Une société, preneuse d’un bail commercial verbal portant sur un entrepôt, avait assigné en reconnaissance d’un bail statutaire de neuf ans la personne qui lui avait consenti la location. Cette personne n’était pas propriétaire du bien. L’immeuble appartenait à une société civile immobilière dont le gérant était son époux.
La cour d’appel avait déclaré les demandes irrecevables, au motif qu’une action en reconnaissance d’un droit au bail ne pouvait être engagée qu’à l’encontre du propriétaire des immeubles. La Cour de cassation a cassé l’arrêt, en reprochant aux juges du fond d’avoir laissé sans réponse les conclusions du preneur. Celui-ci soutenait que « le bail de la chose d’autrui était valable dans les rapports entre le locataire et le bailleur non-propriétaire du bien loué ». Le pourvoi développait en outre que « le bail de la chose d’autrui produit ses effets entre bailleur et preneur tant que celui-ci en a la jouissance paisible ». La solution implique ainsi que le défaut de propriété du bailleur ne constitue pas, par lui-même, une fin de non-recevoir opposable à l’action du preneur.
L’arrêt de 2024 comporte également un enseignement relatif à la diligence attendue du preneur. Le pourvoi reprochait en effet à la cour d’appel d’avoir retenu que le preneur aurait dû vérifier l’identité du propriétaire des lieux. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement en ce qu’il privait sa décision de base légale au regard des articles 1709 et 1713 du code civil. Or, aucune obligation générale de vérification du titre de propriété du bailleur ne pèse ainsi sur le candidat preneur, la confiance légitime dans la parole de son cocontractant étant protégée par la validité du bail de la chose d’autrui. Cette solution se concilie avec les dispositions de l’article 1714 du code civil, aux termes duquel « on peut louer ou par écrit ou verbalement » (art. 1714 C. civ.). L’absence d’écrit ou de titre de propriété ne fait donc pas obstacle à la reconnaissance du bail.
La cour d’appel de Lyon a fait application de ce principe dans un arrêt du 24 octobre 2024 (CA Lyon, 24 oct. 2024, n° 22/08363). Cet arrêt statuait sur renvoi après cassation. La preneuse y soutenait que « le bail de la chose d’autrui est valable entre les parties au contrat de location ». Elle ajoutait que la bailleresse « ne saurait en conséquence se prévaloir de ce qu’elle n’était pas propriétaire du terrain d’assise ». La cour, sans remettre en cause ce principe, a toutefois rappelé que la preuve de l’inclusion d’un espace dans le périmètre du bail incombe au preneur. Cette preuve se rapporte en application de l’article 1353 du code civil (art. 1353 C. civ.). Le bailleur dépourvu de titre n’est donc pas libéré de ses obligations contractuelles. Il demeure notamment tenu de l’obligation de délivrance et de jouissance paisible. Cette obligation est édictée par l’article 1719 du code civil (art. 1719 C. civ.).
II. L’opposabilité du bail au propriétaire et les limites de la protection du preneur
A. La condition de la jouissance paisible et la bonne foi du locataire face au véritable propriétaire
Si le bail de la chose d’autrui est valable entre les parties, son efficacité est subordonnée à une condition centrale. Le preneur doit jouir paisiblement du bien loué. Tant que le véritable propriétaire ne trouble pas cette jouissance, le bail produit ses effets et le loyer demeure exigible. La condition de la jouissance paisible fait écho à une obligation légale. L’article 1719, 3°, du code civil impose au bailleur d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (art. 1719 C. civ.). Or, le bailleur non propriétaire est tenu de cette obligation comme tout bailleur. Il ne peut s’en exonérer en invoquant son défaut de titre.
L’arrêt de principe de 1998 a précisé la portée de cette condition (Cass. 3e civ., 7 oct. 1998, n° 96-20.409). Le preneur, qui n’avait pas soutenu avoir subi un trouble de jouissance du bien loué, demeurait tenu du paiement des loyers. Cette obligation subsistait envers le bailleur apparent, alors même que la propriété des locaux avait été reconnue à une succession distincte. Cette reconnaissance résultait d’une décision de justice devenue irrévocable. La Cour a également relevé que le preneur avait reconnu ses obligations à l’égard des successeurs du bailleur. Il avait laissé les loyers impayés. La validité du bail de la chose d’autrui se double ainsi d’une obligation d’exécution. Le preneur doit exécuter ses propres engagements tant que la jouissance n’est pas effectivement troublée.
La situation se complique lorsque le véritable propriétaire revendique son droit. L’arrêt du 7 janvier 2021 offre une illustration significative (Cass. 3e civ., 7 janv. 2021, n° 19-23.126). Une société, propriétaire d’un immeuble, avait assigné en expulsion le locataire d’un local. La construction, intégrée dans l’assiette du bail, appartenait en réalité à un tiers. La cour d’appel avait retenu la bonne foi du locataire. Elle avait relevé qu’il payait régulièrement son loyer. Elle avait ajouté que, « en sa qualité de locataire il n’était pas partie à la procédure en revendication de propriété dont il n’a ainsi pas eu connaissance ». La Cour de cassation a toutefois cassé l’arrêt au visa de l’article 455 du code de procédure civile. La cour d’appel n’avait pas répondu aux conclusions du propriétaire. Celui-ci soutenait que la sommation de déguerpir avait fait perdre sa croyance légitime au locataire.
Le moyen développé dans cette affaire éclaire la limite du système protecteur. Le demandeur invoquait ainsi que « l’existence de circonstances de nature à éveiller la méfiance du locataire excluent la croyance légitime ». La bonne foi du preneur cesse d’être présumée dès lors que des circonstances objectives le mettent en garde. Une sommation de libérer les lieux émanant du véritable propriétaire constitue une telle circonstance. Le locataire informé de la revendication doit alors appeler son bailleur en garantie. L’article 1727 du code civil l’oblige d’ailleurs à faire citer le bailleur. Cette obligation s’impose lorsque le preneur est lui-même assigné en délaissement de la chose louée (art. 1727 C. civ.).
L’article 1726 du code civil règle par ailleurs la situation du preneur troublé. Ce texte vise le preneur troublé dans sa jouissance « par suite d’une action concernant la propriété du fonds » (art. 1726 C. civ.). Le preneur, dont la jouissance est troublée par l’action en revendication, peut prétendre à une diminution proportionnée du prix du bail. Cette diminution suppose que le trouble ait été dénoncé au bailleur. Le bailleur non propriétaire demeure donc exposé à la garantie de son preneur. Il est tenu quand bien même le bail serait inopposable au véritable propriétaire. A cet égard, la situation du preneur de bonne foi est appréciée au regard des diligences accomplies. Les informations dont il disposait effectivement sont également prises en compte.
B. Les causes de nullité distinctes : la cause illicite, le dol et la contrepartie illusoire
La validité du bail de la chose d’autrui ne confère pas au preneur une protection absolue contre toute cause de nullité du contrat. Le bailleur non propriétaire peut voir son bail annulé sur des fondements propres. Ces fondements sont étrangers au défaut de titre de propriété. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi été confrontée, le 30 avril 2025, au cas d’un bail de terrain à usage commercial. Le bail portait sur une parcelle qui se révéla appartenir au domaine public communal (CA Aix-en-Provence, 30 avr. 2025, n° 21/07519). Le premier juge avait écarté la demande d’annulation. Il s’était fondé « sur le principe selon lequel le bail de la chose d’autrui n’est pas nul, en l’absence de trouble de jouissance ». Le bailleur faisait valoir que « contrairement à la vente de la chose d’autrui qui est nulle, le bail consenti par un non-propriétaire est valable ».
La cour d’appel a néanmoins infirmé le jugement, en prononçant la nullité du bail pour absence de cause. Elle a retenu que la cause déterminante de la convention, pour la preneuse, était le bénéfice du statut protecteur des baux commerciaux. Ce statut ne pouvait résulter d’un bail portant sur une dépendance du domaine public. L’arrêt énonce que « Le bail commercial litigieux conclu le 8 juillet 2013, dépourvu de cause depuis l’origine , doit être annulé ». La bailleresse a été condamnée à restituer l’intégralité des loyers versés. L’hypothèse de la domanialité du bien doit être distinguée de celle de la chose d’autrui au sens strict. La nullité est alors encourue pour illicéité de la cause ou de l’objet. Cette solution illustre les limites du principe de validité du bail consenti par un non-propriétaire.
Le dol constitue un second fondement d’annulation, indépendant du défaut de propriété du bailleur. La décision du 28 novembre 2019 en fournit une illustration (Cass. 3e civ., 28 nov. 2019, n° 18-17.320). Le preneur invoquait la réticence dolosive du bailleur. Ce dernier avait omis de l’aviser d’une procédure d’expropriation affectant le local. La cour d’appel de Versailles avait retenu que le preneur, ancien sous-locataire, avait nécessairement connaissance de la procédure. Une offre d’indemnité d’expropriation lui avait été adressée six mois après la signature du bail. Sa demande de nullité pour dol n’était pas fondée en l’absence de preuve des manoeuvres du bailleur. La validité du bail de la chose d’autrui n’exclut donc pas l’examen des vices du consentement. Le preneur doit rapporter la preuve des manoeuvres ou de la réticence dont il se prévaut.
L’article 1169 du code civil ajoute une autre cause de nullité. Ce texte dispose qu’un contrat à titre onéreux est nul lorsque la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est « illusoire ou dérisoire » (art. 1169 C. civ.). Le preneur qui découvre que le bailleur ne pouvait lui garantir la jouissance du local peut invoquer cette disposition. Il peut soutenir le caractère illusoire de la contrepartie. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a examiné cet argument dans l’affaire du 30 avril 2025. Elle a retenu l’argument tiré de la précarité de l’occupation sur le domaine public. Elle a fondé sa décision sur l’absence de cause plutôt que sur la contrepartie illusoire. En revanche, le seul défaut de titre de propriété ne rend pas la contrepartie illusoire. La jouissance du bien a été effectivement assurée au preneur dans la plupart des espèces. La cour d’appel de Lyon l’a ainsi retenu dans l’arrêt du 24 octobre 2024 (CA Lyon, 24 oct. 2024, n° 22/08363).
La nullité du bail prononcée sur l’un de ces fondements emporte des conséquences financières importantes. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé, de sorte que les loyers versés doivent être restitués. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi condamné la bailleresse à restituer l’intégralité des loyers perçus, soit la somme de 6 960 euros (CA Aix-en-Provence, 30 avr. 2025, n° 21/07519). La cour a également relevé que la bailleresse ne sollicitait pas le paiement d’une indemnité d’occupation au titre de la jouissance des lieux. En conséquence, le preneur évincé peut obtenir la restitution des sommes versées, sans nécessairement devoir une indemnité d’occupation. Cette solution contraste avec le sort du bail valable, dans lequel le preneur demeure tenu du paiement des loyers. Elle confirme que la nullité et la validité du bail de la chose d’autrui obéissent à des régimes distincts.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile consacre ainsi la validité du bail de la chose d’autrui. Cette jurisprudence est constante depuis l’arrêt du 7 octobre 1998 (Cass. 3e civ., 7 oct. 1998, n° 96-20.409). Le bail consenti par un bailleur non propriétaire produit effet entre les parties, tant que le preneur jouit paisiblement des lieux. Le preneur est recevable à agir contre son bailleur sans titre. Il n’a pas à vérifier la propriété du local préalablement à la conclusion du bail. Il doit toutefois demeurer vigilant lorsque des circonstances éveillent sa méfiance. La sommation du véritable propriétaire fait ainsi perdre sa croyance légitime au locataire (Cass. 3e civ., 7 janv. 2021, n° 19-23.126). Des lors, la sécurité du bailleur apparent ne doit pas conduire à négliger la situation juridique du local. La domanialité publique, le dol et l’absence de cause ouvrent des voies d’annulation distinctes. La maîtrise de ces mécanismes suppose une connaissance approfondie du régime des baux commerciaux. Le cabinet Kohen Avocats propose son activité consacrée au droit des baux commerciaux à Paris.
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