I. La vérification du pouvoir du signataire et la formation du bail commercial
A. La preuve de l’engagement du preneur et l’identification du signataire
La conclusion d’un bail commercial suppose que le signataire dispose du pouvoir d’engager la partie qu’il prétend représenter. Or la jurisprudence récente de la troisième chambre civile rappelle que l’absence d’une signature identifiable ne prive pas nécessairement la convention de toute existence juridique. Par un arrêt du 9 mars 2023, la Cour de cassation a ainsi énoncé, au visa de la motivation des juges du fond, que « la signature n’est qu’un moyen de prouver la réalité de l’engagement de celui à qui on l’oppose et non une condition de validité de l’engagement dont l’existence peut être établie par tout moyen » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 18-10.925). En l’espèce, la société locataire contestait la signature apposée « pour ordre » sur un bail établi par ses propres soins et adressé au bailleur, lequel n’avait jamais retourné l’acte signé. La cour d’appel en avait déduit que la société, qui avait élaboré le document, occupé les lieux et payé les loyers, était engagée par les obligations qu’il contenait, la signature n’étant qu’un mode de preuve parmi d’autres.
Cette solution s’inscrit dans la logique du régime probatoire des actes de commerce, qui admet la preuve par tous moyens. Elle ne dispense toutefois pas le bailleur d’établir l’existence de la convention dont il poursuit l’exécution. Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » (art. 1353 C. civ.). La production d’un acte non signé par un représentant qualifié du preneur ne suffit donc pas, à elle seule, à démontrer l’engagement de ce dernier ; elle doit être corroborée par des éléments extrinsèques, tels que l’occupation des lieux, le paiement des loyers ou l’exécution des obligations contractuelles, qui constituent autant d’indices de la commune intention des parties.
Ce rappel de la liberté probatoire n’épuise pas la question de la qualité du signataire. En effet, lorsque le bail est souscrit par une personne qui ne justifie d’aucun pouvoir de représentation, la validité de la convention dépend de la légitimité de la croyance du cocontractant. Aux termes de l’article 1156 du code civil, « l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté » (art. 1156 C. civ.). La cour d’appel de Caen a fait une application rigoureuse de ce texte par un arrêt du 2 mars 2023, dans lequel le bail commercial avait été signé par une personne qui n’était plus l’associé président de la société preneuse depuis deux jours. Relevant que « l’importance des conséquences juridiques et financières de la conclusion d’un bail commercial conclu pour neuf ans et le fait que le preneur était une société en formation n’autorisaient pas la SCI à ne pas vérifier les limites des pouvoirs » du signataire, la cour a prononcé la nullité du bail (CA Caen, 2 mars 2023, n° 21/01419).
Par ailleurs, la charge de la preuve de l’apparence pèse sur celui qui s’en prévaut, et la seule absence de vérification des registres de publicité légale ne suffit pas, à elle seule, à exclure la croyance légitime du tiers. La cour d’appel de Poitiers a ainsi retenu le mandat apparent au profit du preneur d’un local dont le bail commercial avait été signé par un associé dépourvu de la gérance. Elle a considéré, « compte tenu du niveau d’information qui était le sien au jour de la signature du bail litigieux », que le preneur « a cru valablement contracter avec le représentant légal de la SCI » et qu’il « peut se prévaloir du mandat apparent » (CA Poitiers, 14 janvier 2025, n° 23/02451). En effet, le signataire apparaissait déjà comme représentant de la bailleresse lors de la conclusion du bail saisonnier antérieur, circonstance qui autorisait le tiers à ne pas poursuivre ses investigations. La cour a par ailleurs rappelé que la bonne foi se présume et qu’il appartient à celui qui invoque la mauvaise foi du cocontractant d’en rapporter la preuve.
B. Les clauses statutaires limitatives et l’engagement de la personne morale
La question du pouvoir du signataire se pose avec une acuité particulière lorsque le bailleur est une personne morale dont les statuts réservent la conclusion des baux à une décision collective. L’article 1849 du code civil dispose que, « dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social », et que « les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers » (art. 1849 C. civ.). La cour d’appel de Besançon a appliqué ce principe par un arrêt du 21 mai 2024, dans une affaire où le gérant d’une SCI avait conclu et renouvelé des baux commerciaux sans l’accord des associés pourtant exigé par les statuts. Elle a jugé que le dépassement de ses pouvoirs par le gérant ne pouvait entraîner l’annulation de l’acte conclu avec un tiers, dès lors que la conclusion des baux entrait dans l’objet social et n’était contraire ni à l’intérêt social, ni à une disposition impérative du titre neuvième du livre troisième du code civil (CA Besançon, 21 mai 2024, n° 23/00516).
La même logique prévaut lorsque le bail est consenti au profit d’une société en cours de formation. Selon l’article L. 210-6 du code de commerce, « les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits » (art. L. 210-6 C. com.). La cour d’appel de Versailles a fait application de ce texte par un arrêt du 27 novembre 2025, en retenant que « ne sont susceptibles d’être repris par la société après son immatriculation que les engagements expressément souscrits « au nom » ou « pour le compte » de la société en formation » (CA Versailles, 27 novembre 2025, n° 24/07042). En l’espèce, le bail avait été conclu au profit d’une société « en cours de constitution et d’immatriculation, représentée par son gérant », et la commune intention des parties, révélée notamment par la facturation des loyers au nom de la société, avait conduit à la reprise des engagements.
La jurisprudence distingue ainsi les engagements souscrits « au nom » ou « pour le compte » de la société en formation, susceptibles d’être repris, des actes passés « par » la société elle-même, qui encourent la nullité dès lors que la personne morale n’existait pas encore. La présence d’une mention expresse dans l’acte protège le tiers cocontractant en appelant son attention sur la possibilité d’une substitution de plein droit et rétroactive de débiteur, et elle protège la personne qui accomplit l’acte en lui faisant prendre conscience qu’elle s’engage personnellement si la société ne reprend pas les engagements ainsi souscrits.
En conséquence, le représentant d’une personne morale qui conclut un bail en dépassant ses pouvoirs statutaires n’expose pas nécessairement sa société à la nullité de la convention, pourvu que l’acte entre dans l’objet social. Il n’en va autrement que lorsque la convention est étrangère à cet objet ou contraire à l’intérêt social, hypothèse dans laquelle la nullité peut être prononcée. La sécurité des tiers contractants constitue ainsi le principe directeur de cette jurisprudence, qui réserve la sanction à des situations où l’acte excède manifestement le pouvoir de son auteur. La gérance de fait, lorsqu’elle est établie, peut également justifier l’application de la théorie du mandat apparent, comme l’illustre la solution retenue par la cour d’appel de Metz. Dans cette affaire, le mari de la présidente de la société locataire, qui détenait la procuration sur le compte de l’entreprise, recrutait le comptable, réglait les loyers et constituait l’interlocuteur habituel du bailleur, était qualifié de gérant de fait par les juges du fond, ce qui conférait une apparence légitime à son pouvoir de résilier le bail.
II. Les sanctions de la conclusion du bail sans pouvoir et l’opposabilité de la convention
A. La nullité du bail et le sort des loyers versés
Lorsque le signataire était dépourvu de tout pouvoir et que le tiers ne peut se prévaloir d’une croyance légitime, la nullité du bail peut être prononcée. Cette nullité est relative et obéit au régime de l’anéantissement rétroactif de la convention. La cour d’appel de Caen, dans son arrêt du 2 mars 2023, a ainsi annulé le bail conclu au nom d’une société en formation par une personne sans qualité, et a condamné la bailleresse à restituer les loyers perçus en exécution du contrat, la nullité emportant « son anéantissement rétroactif » et les prestations exécutées donnant lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil (CA Caen, 2 mars 2023, n° 21/01419). La restitution des loyers versés n’est toutefois pas automatique et suppose que le juge détermine l’étendue des restitutions réciproques au regard de la jouissance effectivement procurée au preneur.
L’article 1156 du code civil opère par ailleurs une distinction utile entre l’inopposabilité et la nullité de l’acte accompli sans pouvoir. Lorsqu’il ignorait que l’acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité ; lorsqu’il ne l’ignorait pas, l’acte lui est simplement inopposable. Cette alternative offre au cocontractant de bonne foi la faculté de se libérer d’une convention qu’il n’aurait pas conclue s’il avait connu l’étendue réelle des pouvoirs du représentant, tandis que le représenté peut se prévaloir de l’inopposabilité de l’acte qui excédait le mandat.
Par ailleurs, la nullité peut être couverte par la ratification de l’acte par le représenté. L’article 1156 du code civil précise en effet que « l’inopposabilité comme la nullité de l’acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l’a ratifié » (art. 1156 C. civ.). La ratification peut être expresse ou tacite, et résulter notamment de l’exécution volontaire du bail. En matière de société en formation, la reprise des engagements par la société immatriculée produit des effets rétroactifs, ainsi que le rappelle l’article L. 210-6 du code de commerce, selon lequel les engagements repris « sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société » (art. L. 210-6 C. com.).
A cet égard, la jurisprudence subordonne la validité de la reprise à des conditions formelles strictes. La cour d’appel de Caen a refusé de reconnaître une reprise valable des engagements d’un bail signé avant l’immatriculation, au motif que le procès-verbal d’assemblée générale invoqué n’était signé que d’une seule associée, que la composition du bureau n’était pas relatée et que les convocations n’étaient pas produites (CA Caen, 2 mars 2023, n° 21/01419). La cour d’appel de Versailles a, en revanche, admis la reprise en s’appuyant sur un faisceau d’indices, tenant aux termes mêmes du bail, à la mention d’un siège social en première page de l’acte et au comportement ultérieur des parties, qui avait délivré quittance à la société dès son immatriculation (CA Versailles, 27 novembre 2025, n° 24/07042).
B. Le mandat apparent et l’opposabilité du bail au propriétaire et à la procédure collective
La théorie du mandat apparent constitue le correctif essentiel à la rigueur des règles de la représentation. L’article 1998 du code civil dispose que « le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné », et qu’il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà qu’autant qu’il l’a ratifié (art. 1998 C. civ.). La Cour de cassation précise néanmoins, par un arrêt du 5 décembre 2024 rendu au visa des articles 1984 et 1998 du code civil, que « le mandant peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs » (Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, n° 23-10.575). L’article 1984 du code civil définit le mandat comme « un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom » (art. 1984 C. civ.).
La croyance légitime du tiers s’apprécie au regard des circonstances entourant la conclusion de l’acte. La cour d’appel de Metz a retenu, par un arrêt du 6 juin 2024, que le bailleur pouvait se prévaloir d’un mandat apparent pour une résiliation du bail intervenue par l’entremise du gérant de fait de la société locataire, dès lors que « le bailleur n’avait pas à effectuer des recherches pour vérifier l’existence ou l’étendue du pouvoir » de l’intéressé, qui était son interlocuteur habituel et disposait du cachet de la société (CA Metz, 6 juin 2024, n° 22/00579). La cour en a conclu, dans son dispositif, que « le bail a été résilié le 28 juin 2019 » par le gérant de fait « agissant dans le cadre d’un mandat apparent de la SAS Excellence Automobile ».
Des lors, le mandat apparent peut également être opposé à un professionnel du droit. La cour d’appel de Rennes a jugé, par un arrêt du 26 septembre 2023, que le locataire pouvait légitimement croire qu’un notaire, officier public et ministériel chargé de la vente du local, avait le pouvoir d’engager la bailleresse en notifiant le droit de préférence, et que « les circonstances » de l’espèce « ne pouvaient lui permettre de considérer que le notaire agissait sans mandat de la bailleresse » (CA Rennes, 26 septembre 2023, n° 22/05616). La cour a notamment relevé que la bailleresse était « incontestablement engagée par les notifications faites au preneur » au regard tant de l’article 1998 du code civil que de la théorie du mandat apparent, le tiers n’ayant aucune raison d’investiguer sur les pouvoirs d’un professionnel dont la mission légale confortait l’apparence. La double représentation d’un même dirigeant aux deux parties du bail ne prive pas davantage le contrat de sa validité, la cour d’appel de Besançon ayant jugé que « le fait que » le gérant « ait conclu les baux litigieux à la fois en qualité de gérant du bailleur et de gérant du preneur, ne constitue pas en soi une cause d’annulation des contrats » (CA Besançon, 21 mai 2024, n° 23/00516).
La question de l’opposabilité du bail se pose enfin avec une acuité particulière lorsque le propriétaire des lieux est placé en procédure collective. Le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire emporte en effet, selon l’article L. 641-9 du code de commerce, « dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens », les droits et actions du débiteur étant « exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur » (art. L. 641-9 C. com.). Par un arrêt du 21 mai 2026, la troisième chambre civile a rappelé que le juge ne peut relever d’office un moyen sans avoir invité les parties à présenter leurs observations, en application de l’article 16 du code de procédure civile, selon lequel « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction » (art. 16 CPC).
En l’espèce, une société avait conclu un bail commercial avec l’adjudicataire de locaux dont une partie appartenait à un autre immeuble dépendant d’une liquidation judiciaire, et sollicitait l’opposabilité de son bail au liquidateur sur le fondement de la théorie de l’apparence. Pour rejeter cette demande, la cour d’appel avait retenu d’office que la locataire ne soumettait « aucune proposition de loyer ou d’indemnité d’occupation en contrepartie de l’usage du lot n° 70 » et ne justifiait « aucunement du préjudice résultant de la perte de l’usage du local litigieux ». La Cour de cassation a censuré l’arrêt, au motif que ces moyens relevés d’office n’avaient pas été soumis au débat contradictoire (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.785).
En conséquence, l’opposabilité du bail au véritable propriétaire et au liquidateur ne peut être écartée que selon les règles du droit commun, et le juge doit respecter le principe de la contradiction lorsqu’il entend substituer un fondement à ceux invoqués par les parties. La théorie de l’apparence conserve ainsi toute sa portée pour protéger le preneur de bonne foi, qui a pu légitimement croire contracter avec le véritable propriétaire ou avec son représentant autorisé. La preuve de la croyance légitime incombe au preneur, conformément à l’article 1353 du code civil, et s’apprécie au regard des informations dont il disposait au jour de la conclusion de la convention.
Conclusion
La jurisprudence des troisième chambre civile et cours d’appel dessine un régime équilibré de la conclusion du bail commercial par une personne dépourvue de pouvoir. La vérification des pouvoirs du signataire constitue une exigence préalable, dont l’absence de rigueur peut être sanctionnée par la nullité de la convention et la restitution des loyers versés. La théorie du mandat apparent corrige toutefois cette rigueur au bénéfice du tiers dont la croyance légitime est établie, la Cour de cassation rappelant que le mandant peut être engagé « même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée ». La ratification de l’acte, la reprise des engagements par la société immatriculée et le respect du principe de la contradiction complètent ce dispositif, qui protège à la fois la sécurité du preneur et les droits du propriétaire. En pratique, la vigilance sur l’identité et les pouvoirs du signataire, la production des statuts et des extraits de registre, ainsi que la mention expresse de la qualité de représentant dans l’acte, permettent d’écarter la plupart des contentieux. Les avocats du cabinet en droit des baux commerciaux accompagnent bailleurs et preneurs dans la sécurisation de leurs conventions et dans la conduite des litiges portant sur la validité et l’opposabilité des baux.
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