I. L’articulation de la force majeure et de l’obligation de paiement du loyer
A. L’inefficacité de la force majeure légale sur l’obligation de somme d’argent
L’article 1218 du code civil définit la force majeure en matière contractuelle comme un événement échappant au contrôle du débiteur, imprévisible lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, qui empêche l’exécution de son obligation. Cette définition légale ne trouve cependant qu’un champ d’application réduit dans le bail commercial lorsque l’obligation inexécutée est une obligation de payer le loyer. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, en effet, constamment jugé que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.
Cette règle a été rappelée par la cour d’appel de Grenoble dans un arrêt du 29 janvier 2026 (CA Grenoble, 29 janvier 2026, n° 24/01222), rendu dans le cadre du litige opposant des bailleurs à la société Odalys Résidences, exploitante d’une résidence de tourisme. La cour y énonce que « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant la force majeure » et en déduit que « le preneur ne peut être dispensé du paiement des loyers, sauf si la chose est détruite ». Les juges grenoblois précisent au surplus que les mesures sanitaires adoptées pendant la crise du Covid-19 « n’ont pas affecté les biens donnés à bail, mais l’activité exercée par l’intimée ».
La cour d’appel de Paris a adopté une solution identique dans son arrêt du 22 janvier 2026 (CA Paris, 22 janvier 2026, n° 22/17909), opposant le gestionnaire Soderev Tour à un bailleur d’un appartement en résidence de tourisme. Après avoir rappelé que « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure », la cour a jugé que « l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du covid-19 ne peut exonérer le locataire à bail commercial du paiement de ses loyers ». La cour a pareillement écarté la théorie d’une force majeure dite objective qui priverait le contrat de sa substance, faute pour la locataire de démontrer une impossibilité totale de régler les loyers, alors même qu’elle reconnaissait avoir bénéficié d’un prêt garanti par l’État.
La même solution se retrouve dans l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 30 avril 2026 (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2026, n° 22/05486) au sujet des loyers d’une résidence de tourisme trois étoiles. La cour y affirme, en des termes généraux, qu’« il est de principe que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure » et que « l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus Covid -19 ne peut exonérer le locataire d’un bail commercial du paiement des loyers ». Or, cette impossibilité d’invoquer la force majeure légale ne concerne pas seulement la période sanitaire, ainsi que l’illustre l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 26 février 2026 (CA Paris, 26 février 2026, n° 25/08937), dans lequel le preneur, atteint d’un cancer, entendait suspendre le paiement des loyers d’un bail commercial en invoquant un événement de force majeure. La cour a rappelé que la force majeure suppose un événement imprévisible et irrésistible et que, « faute de caractériser son irrésistibilité, la force majeure ne peut être retenue au cas présent », l’état de santé invoqué ne démontrant pas que le paiement des loyers était devenu impossible.
En conséquence, la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil demeure la seule hypothèse légale susceptible de libérer le preneur de son obligation de payer le loyer. Ce texte dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». La cour d’appel d’Orléans, dans son arrêt du 2 octobre 2025 (CA Orléans, 2 octobre 2025, n° 22/02414), a ainsi rappelé, à propos des fermetures administratives consécutives à l’épidémie de Covid-19, que « l’interdiction de recevoir du public édictée pour faire face à l’épidémie de Covid 19, mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilée à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ». La cour d’appel de Chambéry, par son arrêt du 5 mai 2026 (CA Chambéry, 5 mai 2026, n° 23/00659), a jugé de même qu’« aucune destruction même juridique, partielle et temporaire de la chose louée n’est caractérisée et ne peut justifier une diminution du prix, la fermeture administrative étant sans aucun lien avec les locaux et résultant de la seule nature de l’activité ».
B. La clause de force majeure conventionnelle : un aménagement contractuel strictement encadré
Si la force majeure légale est impuissante à suspendre le paiement du loyer, les parties demeurent libres d’aménager conventionnellement les effets d’un événement imprévu sur l’exécution du bail. La cour d’appel de Lyon, dans son arrêt du 22 octobre 2025 (CA Lyon, 22 octobre 2025, n° 24/00062), a rappelé que les conditions requises pour qu’un événement constitue un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil « ne sont que supplétives » et que les parties « sont tout à fait libres d’ériger tel ou tel événement comme un cas de force majeure de nature à suspendre l’exécution d’une obligation, serait-elle une obligation de payer ». Les clauses insérées dans les baux de résidences de tourisme, qui suspendent le loyer en cas de force majeure interrompant l’activité touristique, constituent la manifestation la plus répandue de cette liberté contractuelle.
Leur efficacité demeure néanmoins subordonnée à la réunion des conditions qu’elles énoncent. La cour d’appel de Montpellier, dans son arrêt du 16 juin 2026 (CA Montpellier, 16 juin 2026, n° 24/03685), a analysé la clause type stipulant que le loyer serait fixé à trente pour cent des recettes nettes encaissées « en cas de force majeure interrompant l’activité touristique du lieu de situation des biens loués » ou d’« événements amenant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur ». Après avoir rappelé que la force majeure, notion citée par le bail sans définition contractuelle particulière, « est impuissante à neutraliser l’obligation contractuelle au paiement des loyers souscrite par la preneuse », la cour a constaté que la seconde hypothèse contractuelle, qui vise les événements amenant un dysfonctionnement de l’activité, ne pouvait bénéficier à l’exploitante. Or, l’emploi de l’adverbe « notamment » implique que « la réduction ne s’appliquera que si l’événement est de même nature que ceux expressément cités, à savoir, « une modification dans la destination ou l’accès des parties communes » » ; les difficultés économiques liées aux mesures gouvernementales ne relèvent pas de cette catégorie.
La cour d’appel d’Orléans a procédé à la même démonstration en ce qui concerne une clause stipulant que « le preneur pourra remettre en question le loyer en cas de force majeure interrompant l’activité touristique ». Les juges ont observé que cette expression, « notion peu précise et explicite juridiquement, qui signifie dans le langage courant réétudier, réexaminer, repenser, revoir, mais en aucune manière suspendre le paiement du loyer au sens d’en être purement et simplement libéré, exonéré », ne permettait pas au preneur de suspendre unilatéralement le paiement des loyers. Ils ont également souligné que la clause distingue deux hypothèses, l’une tenant à une cause extérieure au bien loué, la force majeure interrompant l’activité touristique, l’autre à une cause affectant le bien loué lui-même, ce qui excluait l’application de la seconde alternative à la pandémie de Covid-19.
À cet égard, la cour d’appel de Grenoble a prononcé la sanction la plus radicale dans son arrêt du 29 janvier 2026. Examinant une clause stipulant que le loyer serait réduit à trente pour cent des recettes en cas de force majeure interrompant l’activité touristique, elle a jugé que « l’article 6 en litige vide l’obligation du preneur de sa substance, alors qu’il ne peut être soutenu que le contrat a été librement négocié, s’agissant d’un contrat d’adhésion », et a déclaré la clause réputée non écrite. La cour a, ce faisant, entendu préserver le caractère sérieux de l’obligation de payer le loyer dans un contrat proposé par l’exploitant aux propriétaires des lots, dont l’adhésion n’avait pas donné lieu à une négociation effective.
La portée de ces clauses est par ailleurs limitée aux seuls loyers. La cour d’appel de Chambéry a retenu, dans son arrêt du 5 mai 2026, que si « la clause prévoyant une réduction du paiement des loyers en cas de force majeure interrompant l’activité touristique n’est pas réputée non écrite, elle ne s’applique qu’aux loyers et ne peut justifier une réduction de l’indemnité d’occupation pendant les périodes de confinement ». L’indemnité d’occupation, qui répare la privation des lieux dont le preneur conserve la possession après la résiliation du bail, ne constitue pas la contrepartie de la mise à disposition de la chose et échappe ainsi au mécanisme contractuel de suspension. Enfin, la cour d’appel de Pau, par un arrêt du 25 juillet 2024 (CA Pau, 25 juillet 2024, n° 23/02943), a précisé que le litige portant sur une clause définissant contractuellement la force majeure « ne porte pas sur l’application de l’article 1218 du code civil relatif à la force majeure, ni sur la perte de la chose prévue par l’article 1722 ni sur une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance », de sorte que l’interprétation de la clause, dont les arrêts de la Cour de cassation relatifs aux fermetures administratives ne dispensent pas, relève du juge du fond et fait obstacle au constat de la résiliation en référé.
II. La force majeure et le sort de la relation locative en cas d’inexécution
A. La clause résolutoire et le contrôle du juge des référés
L’échec de la force majeure, qu’elle soit légale ou conventionnelle, laisse subsister le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail. En application de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause lorsque sa mise en œuvre ne se heurte à aucune contestation sérieuse, et il lui appartient de vérifier que les conditions d’application d’une clause de suspension conventionnelle du loyer ne sont pas réunies.
La cour d’appel de Lyon a ainsi refusé, dans son arrêt du 22 octobre 2025, de reconnaître une contestation sérieuse au profit d’un exploitant de résidence étudiante qui s’était abstenu de régler les loyers pendant la période de confinement en se prévalant d’une clause de suspension du loyer « en cas de force majeure interrompant l’activité du preneur sur le lieu de situation des biens loués ». La cour a relevé que « la clause de suspension du paiement du loyer stipulée à l’article X 2° du contrat de bail liant la société CT Exploitation à Mme [Z] est claire et n’a pas à être interprétée en ce qu’elle conditionne la suspension du paiement du loyer à l’interruption de l’activité du preneur sur le lieu de situation des biens loués, laquelle n’est pas rapportée par l’appelante ». L’exploitant, dont la résidence n’était pas concernée par la fermeture administrative des établissements recevant du public, n’ayant pas démontré l’interruption de son activité, le constat de la résiliation de plein droit a été confirmé.
La cour d’appel de Montpellier a, dans le même sens, confirmé que les retenues opérées par la société Odalys Résidences sur les loyers des lots d’une résidence de tourisme, en se fondant sur la clause de réduction conventionnelle, n’étaient pas justifiées dès lors que les conditions d’application de cette clause n’étaient pas démontrées, notamment l’existence d’une loi obligeant à fermer la résidence ou l’impossibilité pour les clients d’accéder aux parties communes. Or, l’arrêt du 16 juin 2026 apporte un tempérament notable à ce constat : constatant que la locataire avait réglé, le 17 juillet 2024, l’intégralité des causes du commandement de payer délivré le 5 janvier 2021 et qu’elle avait depuis lors respecté ses obligations, la cour a jugé « qu’il y a lieu de suspendre le jeu de la clause résolutoire et d’accorder à la locataire en application de l’article L. 145-41 du code de commerce des délais de paiement rétroactifs, suspendant le jeu de la clause résolutoire jusqu’au 17 juillet 2024 ». Le paiement de l’arriéré, intervenu pendant l’instance d’appel, a ainsi conduit à considérer la clause résolutoire « réputée n’avoir jamais joué ».
La cour d’appel de Grenoble a, en revanche, rejeté cette demande de délais dans son arrêt du 29 janvier 2026, en relevant « l’absence de bonne foi » de la société Odalys Résidences, qui avait appliqué des franchises de loyer sans fondement contractuel et n’avait pas apuré la dette visée par le commandement du 21 mai 2021. La cour a constaté l’acquisition de la clause résolutoire avec effet au 21 juin 2021 et ordonné l’expulsion de l’exploitante, déboutée de sa demande de délais de paiement formée sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Cette opposition de solutions illustre l’importance, pour le juge saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, de la capacité du preneur à régler la dette locative et de sa bonne foi dans l’exécution du bail.
Par ailleurs, la cour d’appel de Pau a rappelé que, lorsque la clause de suspension conventionnelle du loyer est d’une rédaction ambiguë, le juge des référés ne peut trancher l’interprétation du contrat et doit renvoyer les parties à se pourvoir au fond. Les bailleurs, qui poursuivaient la constatation de la résiliation de plein droit pour des loyers impayés en 2022, ont ainsi été déboutés, la cour ayant retenu « qu’il existe une contestation sérieuse sur le paiement de cet arriéré de loyers » compte tenu de la clause stipulant la suspension du loyer en cas de force majeure interrompant l’activité touristique. Des lors, la rédaction de la clause de force majeure conditionne directement le sort du commandement de payer : une clause précise, dont les conditions d’application sont vérifiables, permet au juge des référés de constater la résiliation, tandis qu’une clause ambiguë préserve le preneur jusqu’à la décision au fond.
B. La destruction de la chose louée et l’exonération du responsable
Lorsque l’événement invoqué atteint la chose louée elle-même, la force majeure et le cas fortuit retrouvent leur pleine efficacité. L’article 1722 du code civil dispose que la destruction totale de la chose louée par cas fortuit résilie le bail de plein droit et que la destruction partielle ouvre au preneur le choix entre une diminution du prix et la résiliation du bail. La cour d’appel de Grenoble a rappelé, dans son arrêt du 29 janvier 2026, que « le preneur ne peut être dispensé du paiement des loyers, sauf si la chose est détruite », ce qui confirme que la destruction demeure le seul cas légal d’exonération du preneur.
La mise en œuvre de ce texte suppose que la destruction résulte d’un cas fortuit. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 12 juin 2025 (CA Aix-en-Provence, 12 juin 2025, n° 24/09281), a examiné le sort d’un bail commercial portant sur une pizzeria détruite par un incendie. Après avoir rappelé qu’en vertu de l’article 1733 du code civil le preneur « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine », la cour a relevé que le rapport d’expertise ne permettait pas de déterminer la cause exacte du sinistre. En l’absence de preuve du cas fortuit, « les caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité ne pouvant être caractérisés », l’incendie ne pouvait être analysé en un cas fortuit, de sorte que le locataire ne pouvait ni exiger du bailleur des travaux de remise en état ni suspendre le paiement du loyer par la voie de l’exception d’inexécution.
Cet arrêt confirme que la charge de la preuve du cas fortuit ou de la force majeure pèse sur celui qui s’en prévaut. Il enseigne également que la destruction de la chose louée, lorsqu’elle est établie, entraîne la résiliation de plein droit du bail, le premier juge ayant retenu que « le bail commercial avait pris fin de plein droit au jour de la destruction du local », sans que le bailleur soit tenu d’une obligation de remise en état au profit d’un preneur responsable du sinistre. La perte de la chose constitue ainsi, en matière d’incendie, l’articulation décisive entre la responsabilité contractuelle du preneur et le sort du bail.
La force majeure intervient également comme cause d’exonération du responsable de la chose louée à l’égard du preneur. La Cour de cassation, dans un arrêt du 30 novembre 2023 (Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 22-22.738), a précisé le régime de la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’égard du locataire d’un local commercial situé dans un immeuble en copropriété. Au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour a énoncé que « le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble, et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage ». Ayant constaté que la cour d’appel avait exonéré le syndicat sans établir que le fait des bailleurs, qui avaient installé une pompe de relevage à l’origine d’un dégât des eaux dans le local commercial, « présentait le caractère de la force majeure », la Cour a cassé l’arrêt attaqué.
En conséquence, la force majeure, dont la preuve incombe à celui qui l’invoque, demeure l’exception. Le preneur ne peut s’en prévaloir pour se soustraire au paiement du loyer, sauf aménagement contractuel effectif et destruction de la chose louée ; le bailleur et le syndicat des copropriétaires ne peuvent s’en prévaloir pour échapper à leurs obligations de délivrance et d’entretien que si l’événement présente ses caractères. Cette architecture, rappelée avec constance par les cours d’appel entre 2024 et 2026, invite les parties à un soin particulier dans la rédaction des clauses de force majeure et dans la conservation des preuves de l’événement invoqué, tant le sort du bail en dépend.
Conclusion
La jurisprudence rendue de 2024 à 2026 par les cours d’appel dessine un régime cohérent de la force majeure dans le bail commercial. La force majeure légale, définie par l’article 1218 du code civil, demeure inopérante sur l’obligation de payer le loyer, le débiteur d’une obligation de somme d’argent ne pouvant s’en exonérer qu’en cas de destruction de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil. La clause de force majeure conventionnelle, fréquente dans les baux de résidences de tourisme, offre au preneur un instrument de protection efficace, mais son application est strictement encadrée par le juge, qui en exige la réunion des conditions et la précision de la rédaction. Or, les arrêts rendus en 2026, notamment par les cours de Grenoble, de Montpellier, d’Aix-en-Provence et de Paris, confirment que l’invocation de la force majeure n’exonère ni le preneur du paiement des loyers ni le bailleur de ses obligations, sauf à rapporter la preuve d’un événement présentant les caractères requis. Le preneur confronté à un événement imprévu et le bailleur souhaitant préserver ses droits trouveront, auprès d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris, l’analyse des clauses litigieuses et la stratégie contentieuse adaptées à leur situation.
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