I. La destination de l’immeuble, mesure des restrictions conventionnelles et des changements d’affectation

A. Les restrictions d’usage stipulées au règlement de copropriété : la justification par la destination de l’immeuble

Le règlement de copropriété constitue la convention fondatrice de la vie collective, dont la fonction première consiste à organiser la répartition des droits entre copropriétaires. Aux termes de l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur, art. 8 de la loi n° 65-557, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Ce même texte énonce que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. La formule, reprise de manière constante par la jurisprudence, fixe ainsi une double exigence : toute restriction doit procéder d’une stipulation expresse et demeurer en cohérence avec la destination générale de l’immeuble. La troisième chambre civile en a fait, par un arrêt du 29 janvier 2026, une application particulièrement nette dans une affaire où une société civile immobilière propriétaire d’un lot commercial poursuivait la réputation non écrite d’une clause de son règlement de copropriété interdisant l’activité de bar, brasserie et restaurant dans les lots n° 2 et 4, tandis que le lot n° 3 pouvait l’exercer depuis 1884. La cour d’appel de Paris avait écarté la demande en retenant que cette interdiction procédait d’un souci de préservation de la tranquillité des copropriétaires. La Cour de cassation, rejetant le pourvoi, a jugé qu’en interdisant l’activité de bar, brasserie et restaurant dans les lots n° 2 et 4 dans un souci de préservation de la tranquillité des copropriétaires, compte-tenu des nuisances liées à l’exploitation de plusieurs commerces de ce type au sein de l’immeuble, le règlement de copropriété n’avait pas instauré une clause de non-concurrence au profit de l’un des copropriétaires mais une interdiction conforme à la destination de l’immeuble (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-23.516). L’arrêt emporte une double signification : la clause litigieuse échappe à la sanction de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, mais la qualification de clause de non-concurrence entre copropriétaires, seule contraire à la destination de l’immeuble, eût entraîné sa réputation non écrite.

La distinction entre l’interdiction justifiée par la destination de l’immeuble et la clause protectrice d’intérêts particuliers gouverne ainsi la validité des stipulations restrictives. Or la jurisprudence admet que la violation de ces stipulations puisse être sanctionnée avec efficacité devant le juge des référés, dès lors qu’elle caractérise un trouble manifestement illicite. Par un arrêt du 18 janvier 2023, la troisième chambre civile a censuré la cour d’appel de Nouméa qui avait refusé d’ordonner la cessation d’une activité de fabrication d’achards, pourtant interdite par un règlement de copropriété réservant les parties privatives à l’habitation et à l’exercice d’une profession libérale. La Cour a énoncé que l’exercice d’une activité interdite par le règlement de copropriété en ce qu’elle est contraire à la destination de l’immeuble caractérise à lui-seul un trouble manifestement illicite, de sorte que le juge des référés doit en prescrire la cessation sans être arrêté par l’existence d’une contestation sérieuse (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-23.119). A cet égard, le constat que d’autres copropriétaires tolèrent eux-mêmes des infractions à la destination de l’immeuble ne saurait neutraliser le caractère illicite du trouble. L’arrêt consacre donc une lecture rigoureuse de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, dont la méconnaissance ouvre au syndicat une voie d’action rapide et dissuasive.

La portée des restrictions conventionnelles dépend également de l’interprétation des stipulations du règlement, dont le juge ne peut altérer les termes clairs. Par un arrêt du 7 mai 2025, la troisième chambre civile a rappelé le principe de l’interdiction de dénaturation, en censurant une cour d’appel qui avait dénié à une cave le bénéfice d’une clause autorisant l’usage commercial des boutiques du rez-de-chaussée. Le règlement prévoyait en son article 8 que le lot n° 1 comprenait une boutique, une arrière-boutique et une cave au sous-sol à laquelle on accédait par un escalier intérieur, et en son article 9 que les boutiques situées au rez-de-chaussée et formant les lots n° 1 à 4 inclus pouvaient être utilisées à usage commercial, sans distinguer les espaces du rez-de-chaussée de ceux du sous-sol (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.355). En conséquence, la détermination de l’usage autorisé des lots ne saurait résulter d’une lecture restrictive du règlement lorsque celui-ci ne contient aucune distinction fondée sur l’emplacement des locaux. Cette solution confirme que le règlement de copropriété, expression de la volonté des parties, doit être interprété selon les règles du droit commun des contrats, sans que le juge puisse y substituer sa propre conception de la destination des lots.

B. Le changement d’affectation des lots : la libre jouissance des parties privatives et ses limites

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et en use librement, sous la seule condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2025, art. 9 de la loi n° 65-557, consacre ce principe de libre usage et de libre jouissance, tout en ouvrant à l’assemblée générale la faculté d’approuver, à la majorité de l’article 24, la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation en locaux d’habitation lorsqu’elle contrevient à la destination de l’immeuble. La jurisprudence en déduit que le copropriétaire ne peut librement affecter son lot à un usage que le règlement n’autorise pas, notamment lorsque la sécurité des occupants est en cause. Par un arrêt du 22 mai 2025, la troisième chambre civile a validé la résolution d’une assemblée générale interdisant l’usage à titre d’habitation de lots qualifiés de débarras au sixième étage d’un immeuble construit en 1900, dont l’escalier d’accès était étroit et pentu et ne permettait pas le passage de brancards. La cour d’appel avait caractérisé le risque que présentait, pour l’ensemble de la copropriété, l’occupation de l’étage à des fins d’habitation, et la Cour de cassation a retenu que la restriction apportée aux droits des propriétaires des lots litigieux étant justifiée par des considérations tenant à la conservation de l’immeuble, l’assemblée générale n’avait pas commis d’abus en interdisant leur usage à des fins d’habitation (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.387). Par ailleurs, la haute juridiction a rappelé que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives dès lors qu’il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, formule qui borne l’office du juge appelé à apprécier la validité des décisions de l’assemblée générale.

Le changement d’affectation des parties privatives obéit en outre à des règles de majorité strictes, destinées à protéger chaque copropriétaire contre les décisions collectives qui modifieraient la consistance de ses droits. L’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose art. 26 de la loi n° 65-557 que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, et qu’elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. Par un arrêt du 4 décembre 2025, la troisième chambre civile a fait application de ces textes en matière de répartition des charges, en énonçant qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. En l’espèce, elle a censuré une cour d’appel qui avait annulé une résolution d’assemblée générale portant approbation des millièmes, au motif qu’une délibération de 1993 avait imposé à un copropriétaire un changement de destination de ses parties privatives et modifié la destination de la copropriété, sans constater que cette destination et les modalités de jouissance étaient prévues par un règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-15.587). La solution rappelle que la protection contre les modifications imposées de la destination des parties privatives suppose que la copropriété soit effectivement pourvue d’un règlement de copropriété, seul document de référence propre à caractériser l’atteinte alléguée.

La détermination de la destination de l’immeuble revêt ainsi une importance centrale dans l’économie de la loi du 10 juillet 1965 : elle conditionne la validité des restrictions conventionnelles, le périmètre de la libre jouissance des lots et les majorités requises pour toute modification. Des lors, la rédaction du règlement de copropriété, lors de la mise en copropriété comme lors des modifications ultérieures, doit être appréhendée avec une vigilance particulière par les praticiens, dès lors que la destination qu’il fixe s’impose aux copropriétaires présents et futurs.

II. La sanction des stipulations et des usages contraires : la clause réputée non écrite et le changement d’usage

A. Le mécanisme de la clause réputée non écrite : l’office du juge et la nouvelle répartition des charges

L’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 organise art. 43 de la loi n° 65-557 la sanction des clauses contraires aux dispositions légales et réglementaires d’ordre public en les réputant non écrites, c’est-à-dire en les privant de tout effet sans qu’il soit besoin d’en prononcer l’annulation. Cette sanction originale, qui s’apparente à une inexistence juridique, présente l’avantage d’être accessible sans contrainte de délai et de pouvoir être invoquée tant par voie d’action que par voie d’exception. La jurisprudence de la troisième chambre civile en a précisé le régime à l’occasion de litiges portant sur les clauses de répartition des charges, dont l’application de l’article 43 impose au juge de contrôler la conformité aux critères de l’article 10 de la loi. Par un arrêt de section du 25 janvier 2024, publié au Bulletin, la Cour de cassation a rappelé que, lorsqu’il relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires citées, le juge doit, d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-22.036). L’arrêt, qui a censuré une cour d’appel ayant prononcé la nullité de la clause et délégué à une assemblée générale le soin d’établir la nouvelle répartition, consacre l’office impératif du juge : la réputation non écrite n’est pas une faculté, et la nouvelle répartition des charges ne peut être abandonnée aux organes de la copropriété.

La sanction de la clause réputée non écrite présente par ailleurs un intérêt procédural décisif au regard de la prescription des actions. A la différence de la nullité, qui se prescrit par cinq ans, la réputation non écrite permet de contester sans limite de temps une stipulation contraire à l’ordre public de la copropriété, ce qui en fait un instrument de contestation particulièrement redoutable pour les syndicats. Or la jurisprudence précise que la clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, de sorte que son application passée peut donner lieu à répétition de l’indu au profit du copropriétaire lésé. A cet égard, l’arrêt du 25 janvier 2024 s’inscrit dans une série jurisprudentielle qui tend à faire de la réputation non écrite la sanction de droit commun des clauses de répartition des charges contraires à la loi, au détriment des actions en nullité dont la recevabilité est subordonnée à la démonstration d’un intérêt personnel et à l’exercice dans le délai quinquennal. La distinction entre les deux sanctions n’est pas purement théorique : elle commande le sort des sommes indûment versées et le régime de preuve applicable.

Le mécanisme de l’article 43 ne se limite pas aux clauses de répartition des charges, puisque le texte vise l’ensemble des stipulations contraires aux articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 et au décret pris pour leur application. Les clauses restrictives des droits des copropriétaires, telles que celles qui instaurent des interdictions d’activité étrangères à la destination de l’immeuble, entrent dans ce champ et peuvent ainsi être écartées sans condition de délai. La Cour de cassation l’a implicitement confirmé dans son arrêt du 29 janvier 2026, en retenant que la clause d’interdiction d’activité de bar, brasserie et restaurant était valable parce que conforme à la destination de l’immeuble, laissant entendre que, si elle avait constitué une clause de non-concurrence au profit d’un copropriétaire, elle eût encouru la réputation non écrite sur le fondement de l’article 43. En conséquence, le contrôle de conformité à la destination de l’immeuble constitue le test décisif de la validité des clauses du règlement, la sanction étant réservée aux stipulations dont l’objet excède la préservation de l’intérêt collectif.

B. Le changement d’usage des locaux : la preuve de l’affectation au 1er janvier 1970 et le rôle du règlement de copropriété

Le changement d’affectation des lots de copropriété croise par ailleurs le régime spécifique du changement d’usage des locaux d’habitation, issu de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation art. L. 631-7 CCH. Dans les communes soumises au régime de l’autorisation préalable, la location répétée de courte durée d’un local meublé à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile constitue un changement d’usage prohibé, sauf autorisation. La jurisprudence de la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser les rapports entre le règlement de copropriété et la preuve de l’usage d’habitation à la date de référence. Par un arrêt du 13 juin 2024, elle a censuré une cour d’appel qui avait retenu qu’un local devait être réputé à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation parce qu’un règlement de copropriété, adopté postérieurement au 1er janvier 1970, avait autorisé le changement de destination du lot en local à usage d’habitation. La haute juridiction a rappelé que le changement d’usage des locaux postérieurement au 1er janvier 1970 ne peut être admis qu’autant qu’il résulte de travaux autorisés pour cet usage, et qu’il appartient au juge de rechercher si les travaux réalisés avaient fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 23-11.849). Le règlement de copropriété ne saurait donc, à lui seul, conférer rétroactivement à un lot l’usage d’habitation que son affectation effective au 1er janvier 1970 ne lui reconnaissait pas.

La preuve de l’affectation au 1er janvier 1970, qui commande l’application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, obéit au principe de la liberté des modes de preuve. Par un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a énoncé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, et que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Elle a en conséquence censuré une cour d’appel qui avait écarté une déclaration fiscale H1 au seul motif qu’elle avait été souscrite postérieurement à la date de référence, sans examiner les mentions qu’elle comportait, alors qu’une telle déclaration est susceptible, selon ses mentions, d’établir la preuve de l’usage du bien à la date de référence (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-23.992). Cette solution, qui interdit d’écarter un mode de preuve par nature ou par date, renforce la charge probatoire des communes poursuivantes tout en ouvrant aux propriétaires des voies de preuve diversifiées. Par ailleurs, l’arrêt de section du 16 octobre 2025, publié au Bulletin, a précisé que l’affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur, et qu’un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-13.058). La combinaison de ces deux arrêts dessine un régime cohérent, fondé sur l’affectation réelle des locaux à la date de référence, sans égard aux formalités postérieures ni aux normes d’habitabilité.

Le règlement de copropriété conserve néanmoins un rôle non négligeable dans la détermination de l’usage des lots, notamment lorsqu’il a été établi antérieurement à la date de référence ou qu’il reflète l’affectation historique des locaux. Des lors, l’articulation entre la destination conventionnelle des lots, fixée par le règlement de copropriété sur le fondement de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, et l’usage légal des locaux, apprécié au regard de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, appelle une analyse au cas par cas : la conformité de l’usage au règlement ne dispense pas de l’autorisation administrative requise en cas de changement d’usage, et l’autorisation administrative ne saurait suppléer l’absence de stipulation conventionnelle autorisant l’affectation. La jurisprudence de la troisième chambre civile, telle qu’elle se dégage des arrêts rendus entre 2023 et 2026, témoigne de la perméabilité croissante de ces deux corps de règles, que le contentieux de la location de courte durée a largement illustrée. A cet égard, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a élargi la période de référence de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en permettant de retenir, outre l’affectation au 1er janvier 1970, l’usage d’habitation constaté à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation ou la contestation, sans pour autant remettre en cause la jurisprudence des arrêts précités, rendus pour l’essentiel sous l’empire de la rédaction antérieure.

Conclusion

La série jurisprudentielle de la troisième chambre civile rendue de 2023 à 2026 éclaire la fonction normative du règlement de copropriété et les limites que la destination de l’immeuble apporte aux droits des copropriétaires. La validité des clauses restrictives d’usage suppose leur conformité à la destination de l’immeuble, l’assemblée générale ne pouvant imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives qu’aux conditions strictes posées par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. La sanction des stipulations contraires est désormais bien identifiée : la réputation non écrite de l’article 43, qui n’est soumise à aucune prescription et confère au juge un office propre en matière de répartition des charges, constitue un instrument de contestation redoutable entre les mains des copropriétaires. En parallèle, le changement d’usage des locaux, dont la répétition locative de courte durée offre l’illustration contemporaine, est apprécié au regard de l’affectation effective au 1er janvier 1970, dont la preuve demeure libre, tandis que le règlement de copropriété ne peut conférer un usage que l’affectation réelle des locaux ne fonde pas. Ces solutions, qui intéressent directement les propriétaires, les syndicats et les professionnels de l’immobilier, confirment que la destination de l’immeuble demeure la clé de voûte de l’équilibre des droits dans la copropriété, dont la connaissance approfondie est indispensable à la sécurisation des transactions et des usages. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les copropriétaires et les syndicats dans l’ensemble des contentieux relatifs au droit de la copropriété, de la contestation des clauses du règlement à la défense des intérêts du syndicat.