La vérification du passif constitue l’un des temps forts de la procédure collective, et la créance de loyers y occupe une place singulière. Le bailleur d’un local commercial dont le preneur est placé en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire doit déclarer sa créance au mandataire judiciaire. Il doit ensuite obtenir son admission par le juge-commissaire. Or, la créance locative est fréquemment contestée par le débiteur. Celui-ci invoque les manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien pour en discuter le principe ou le montant. La chambre commerciale de la Cour de cassation a récemment précisé les contours de ce contentieux, en particulier par un arrêt du 1er juillet 2026 (n° 25-15.208). Celui-ci retient que la poursuite de l’exploitation des locaux ne suffit pas à écarter le caractère sérieux d’une telle contestation.
Cette décision s’inscrit dans un corpus jurisprudentiel dense, dont les arrêts publiés au Bulletin des années 2023 à 2026 dessinent un régime cohérent. La présente étude se propose d’exposer ce régime à travers un plan binaire. La première partie sera consacrée à la vérification de la créance de loyers et à l’office du juge-commissaire saisi d’une contestation. La seconde partie abordera le rôle des manquements du bailleur dans la caractérisation de la contestation sérieuse, ainsi que le renvoi devant la juridiction compétente.
I. La vérification de la créance de loyers et l’office du juge-commissaire
La déclaration de créance locative ouvre une phase de vérification dont le juge-commissaire est le maître d’œuvre exclusif. Son office consiste à apprécier le caractère sérieux de la contestation soulevée par le débiteur. Il décide ensuite de l’admission, du rejet ou du renvoi devant la juridiction compétente. La jurisprudence récente de la chambre commerciale encadre strictement ce pouvoir d’appréciation.
A. Le pouvoir d’appréciation du juge-commissaire sur le caractère sérieux de la contestation et son incidence
Aux termes de l’article L. 624-2 du code de commerce, « au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d’admission est recevable, décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence ». Ce texte précise encore qu’en l’absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d’admission. Cette compétence s’exerce dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l’a désigné.
La Cour de cassation a tiré de ce texte une exigence méthodologique précise. Dans son arrêt du 1er juillet 2026 (n° 25-15.208), elle énonce qu’« Il résulte de l’article L. 624-2 du code de commerce qu’il appartient au juge-commissaire de se prononcer sur le caractère sérieux de la contestation du débiteur et son incidence sur l’existence ou le montant de la créance déclarée avant d’inviter les parties à saisir le juge compétent ou, à l’inverse, si la contestation n’est pas sérieuse ou sans influence sur l’admission, de l’écarter et d’admettre la créance déclarée » (Cass. com., 1er juillet 2026, n° 25-15.208). La chambre commerciale soumet ainsi le renvoi au préalable d’un double contrôle. Celui-ci porte sur la crédibilité de la contestation et sur sa pertinence au regard du sort de la créance.
Cette approche n’est pas nouvelle, car la formation de section avait déjà consacré la règle dans un arrêt du 29 mars 2023. Selon cet arrêt, « le juge-commissaire, ou la cour d’appel statuant à sa suite sur l’admission des créances, ne peut renvoyer les parties à mieux se pourvoir et inviter l’une d’entre elles à saisir la juridiction compétente qu’en cas de contestation sérieuse de la créance déclarée » (Cass. com., 29 mars 2023, n° 21-20.452, publié au Bulletin). En l’espèce, la contestation fondée sur les malfaçons affectant les travaux réalisés sur un véhicule présentait une incidence directe sur le principe et le montant de la créance. Elle ne relevait dès lors pas des pouvoirs juridictionnels du juge-commissaire.
La définition de la contestation sérieuse a été précisée par les cours d’appel, dont la formule a été reprise par la jurisprudence postérieure. La cour d’appel de Versailles a ainsi jugé que « Constitue une contestation sérieuse, non celle qui apparaît complexe, mais celle qui a des chances d’aboutir » (CA Versailles, 22 octobre 2024, n° 23/00684). Cette définition subjective, centrée sur les chances de succès de la contestation, laisse au juge-commissaire une marge d’appréciation substantielle. Les juridictions du fond en usent au regard des éléments produits par les parties.
Par ailleurs, le contrôle du caractère sérieux doit être exercé au jour où le juge statue. La chambre commerciale a appliqué cette exigence au bailleur qui sollicite la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, en jugeant que le juge-commissaire « doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés » (Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177, publié au Bulletin). La créance de loyers éteinte par un paiement intervenu avant la saisine du juge ne peut fonder la résiliation du bail. Elle ne saurait davantage fonder une admission au passif.
B. La charge probatoire du bailleur et la régularité de la déclaration de créance
Le bailleur qui déclare une créance de loyers supporte la charge d’en établir l’existence et le montant. Aux termes de l’article L. 622-24 du code de commerce, « tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire ». Cette déclaration intervient dans des délais fixés par décret en Conseil d’État. La déclaration doit être complète, puisque la créance est déclarée pour l’intégralité des sommes dues, y compris pour les contrats à exécution successive.
La cour d’appel de Rennes a récemment fait application de cette exigence à propos d’une créance de loyers déclarée au passif d’une liquidation judiciaire. Après avoir rappelé le contenu de l’article L. 624-2 du code de commerce, elle a admis la créance du bailleur à hauteur des loyers impayés dont le montant était justifié par le contrat de bail, en écartant les sommes non démontrées (CA Rennes, 3 juin 2025, n° 24/03797). L’arrêt illustre la rigueur probatoire imposée au bailleur, qui ne saurait se contenter d’une simple affirmation de sa créance.
La contestation du mandataire judiciaire obéit pour sa part à un formalisme strict. Selon l’article L. 622-27 du code de commerce, s’il y a discussion sur tout ou partie d’une créance, « le mandataire judiciaire en avise le créancier intéressé en l’invitant à faire connaître ses explications ». Le défaut de réponse dans le délai de trente jours interdit toute contestation ultérieure. La cour d’appel de Versailles a toutefois jugé que cette sanction ne saurait priver le créancier de son droit de produire les justificatifs de sa créance devant le juge d’appel lorsqu’elle n’a pas été saisie d’une demande de rejet des pièces (CA Versailles, 22 octobre 2024, n° 23/00684).
La preuve du quantum de la créance locative mobilise en pratique les décomptes et les avis d’échéance. La cour d’appel de Versailles a admis la créance complémentaire de loyers d’un bailleur en se fondant sur des décomptes « cohérents entre eux » démontrant que les sommes réclamées concernaient des loyers antérieurs au jugement d’ouverture (CA Versailles, 25 novembre 2025, n° 25/02120). Cette décision souligne que la rigueur probatoire s’accompagne d’une appréciation souple des pièces, dès lors qu’elles permettent au juge de vérifier l’étendue exacte de la créance déclarée.
La question de la régularité de la déclaration conditionne en outre la recevabilité de la demande d’admission. La chambre commerciale a rappelé que la déclaration de créance effectuée par le bailleur dans les formes et délais légaux ouvre seule le droit à l’admission au passif. En revanche, une instance en cours au jour du jugement d’ouverture, portant sur les loyers arriérés, ne fait pas obstacle à ce que le bailleur « fasse constater le principe de sa créance et en fixe le montant au passif dès lors qu’il a régulièrement déclaré sa créance » (Cass. com., 3 juillet 2024, n° 22-13.676, publié au Bulletin). L’instance reprise de plein droit tend alors uniquement à la constatation de la créance et à la fixation de son montant.
II. Les manquements du bailleur et le renvoi devant la juridiction compétente
La contestation sérieuse trouve fréquemment son fondement dans les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles. L’arrêt du 1er juillet 2026 a conféré à cette cause de contestation une portée particulière en matière de créance de loyers. La seconde partie de cette étude examinera le rôle de ces manquements, puis les conséquences procédurales du renvoi devant la juridiction compétente.
A. L’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur au soutien de la contestation
Le bailleur est tenu, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, en application de l’article 1719 du code civil. La méconnaissance de ces obligations par le bailleur peut être invoquée par le preneur pour discuter sa créance de loyers. Cette invocation est possible dans le cadre de la vérification du passif.
L’arrêt du 1er juillet 2026 offre une illustration topique de ce mécanisme. La société bailleresse avait donné à bail commercial à une société exploitant un hôtel-restaurant des locaux présentant de graves désordres. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que « nonobstant la poursuite de l’exploitation, ces difficultés de jouissance consécutives à des manquements du bailleur à son obligation de délivrance en début de bail et d’exécuter les travaux qui lui incombent en cours de bail, constituent autant de difficultés sérieuses de nature à affecter la créance de loyers et charges tant dans son principe que dans son quantum » (Cass. com., 1er juillet 2026, n° 25-15.208). La poursuite de l’exploitation des locaux, qui traduit une certaine tolérance du preneur, ne prive pas la contestation de son caractère sérieux.
Les faits de l’espèce méritent d’être détaillés, tant ils éclairent la notion de difficultés de jouissance. Le rapport d’un expert judiciaire faisait ressortir des difficultés touchant la salle de restaurant, en raison des défauts de structure de la solive du plancher interdisant l’utilisation simultanée des deux étages, touchant le bâtiment de l’hôtel, notamment en raison des effluves nocives consécutives aux fuites d’eau du réseau d’assainissement, et touchant la piscine et ses annexes au regard de la non-conformité sanitaire et des risques pour la sécurité des personnes (Cass. com., 1er juillet 2026, n° 25-15.208). La pluralité et la gravité des désordres constatés par voie d’expertise ont emporté la conviction des juges du fond.
Le manquement du bailleur ne constitue toutefois pas une cause de contestation sérieuse dans toutes les hypothèses. La cour d’appel de Versailles a ainsi écarté la contestation des loyers fondée sur la violation de l’obligation de délivrance à la suite des fermetures de commerces imposées lors de la pandémie de Covid-19, en rappelant que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public « n’était pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance » (CA Versailles, 22 octobre 2024, n° 23/00684). La jurisprudence de la troisième chambre civile, à laquelle la décision se réfère, avait en effet neutralisé ce moyen de contestation.
La contestation fondée sur les manquements du bailleur peut également se heurter à l’existence d’une instance en cours, laquelle prive le juge-commissaire du pouvoir de statuer sur l’admission. La cour d’appel de Montpellier a jugé que « Seule une instance en cours devant un juge du fond au jour du jugement d’ouverture enlève au juge-commissaire le pouvoir de décider l’admission ou le rejet » (CA Montpellier, 18 novembre 2025, n° 25/03373). Dans cette affaire, l’assignation en résolution judiciaire du bail, délivrée avant le jugement d’ouverture, faisait obstacle à ce que le juge-commissaire statue sur la créance déclarée. Cette somme avait été déclarée par le bailleur au titre des travaux de remise en état.
Il résulte de ces décisions que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien, lorsqu’il est démontré par des éléments objectifs tels qu’un rapport d’expertise, confère à la contestation du débiteur un caractère sérieux au sens de l’article L. 624-2 du code de commerce. Le juge-commissaire ne peut alors ni l’écarter, ni statuer lui-même sur le fond du litige : il doit renvoyer les parties devant la juridiction compétente.
B. Le renvoi devant la juridiction compétente et l’étendue des pouvoirs du juge saisi
Lorsque le juge-commissaire constate l’existence d’une contestation sérieuse, il doit renvoyer les parties devant le juge compétent. L’article R. 624-5 du code de commerce prévoit que, dans ce cas, il renvoie, par ordonnance spécialement motivée, les parties à mieux se pourvoir. Il invite le créancier, le débiteur ou le mandataire judiciaire à saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois. Ce délai court à compter de la notification, à peine de forclusion.
La portée de ce renvoi a été précisée par la chambre commerciale dans un arrêt publié au Bulletin du 6 mars 2024. Selon cet arrêt, « sauf constat de l’existence d’une instance en cours, le juge-commissaire a une compétence exclusive pour décider de l’admission ou du rejet des créances déclarées et, après une décision d’incompétence du juge-commissaire pour trancher une contestation, les pouvoirs du juge compétent régulièrement saisi se limitent à l’examen de cette contestation » (Cass. com., 6 mars 2024, n° 22-22.939, publié au Bulletin). La juridiction saisie sur invitation du juge-commissaire ne peut donc statuer que sur la contestation qui lui a été déférée. Il lui appartient de renvoyer au juge-commissaire le soin de se prononcer sur l’admission ou le rejet de la créance.
Cette répartition des rôles a été réaffirmée à propos de la prescription d’une créance bancaire. Dans cette espèce, la cour d’appel avait fixé elle-même le montant de la créance après avoir écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription. La Cour de cassation a censuré cette décision, en jugeant que la cour d’appel, dont les pouvoirs se limitaient à trancher la contestation relative à la prescription, « a violé les textes susvisés » en statuant sur le sort de la créance (Cass. com., 6 mars 2024, n° 22-22.939). Le juge de la contestation n’est pas le juge de l’admission.
L’arrêt du 11 décembre 2024 apporte un complément utile en matière de clause attributive de compétence. La chambre commerciale y juge que « le juge-commissaire, saisi d’une contestation et devant lequel est invoquée une clause attributive de compétence, n’a pas à se prononcer sur le caractère sérieux de la contestation et doit se déclarer incompétent à moins que la clause attributive de compétence ne soit manifestement nulle ou inapplicable » (Cass. com., 11 décembre 2024, n° 23-16.532, publié au Bulletin). La clause désignant une juridiction étrangère, telle une clause irlandaise dans un contrat de location d’équipements industriels, exclut l’appréciation du caractère sérieux de la contestation par le juge-commissaire.
Le même arrêt précise le sort de la partie non contestée de la créance. Il résulte de l’article L. 624-2 du code de commerce que, « lorsque le juge-commissaire, saisi d’une contestation ne portant que sur une partie de la créance déclarée, constate que cette contestation ne relève pas de sa compétence mais de celle d’une autre juridiction, il doit inviter les parties à saisir cette juridiction pour trancher cette contestation et prononcer l’admission de la créance pour sa partie non contestée » (Cass. com., 11 décembre 2024, n° 23-16.532). La décision censure ainsi la cour d’appel qui s’était déclarée incompétente pour statuer sur l’ensemble des postes de la créance. Elle n’avait pas recherché si la contestation ne portait que sur les indemnités contractuelles de résiliation et les frais de mise en demeure.
Enfin, le juge-commissaire qui s’est déclaré incompétent reste compétent pour statuer sur la créance une fois la contestation tranchée. L’article R. 624-5 du code de commerce reçoit en ce sens une application combinée avec l’article L. 624-2. Selon l’arrêt du 11 décembre 2024, le juge-commissaire qui se déclare incompétent « renvoie les parties à mieux se pourvoir et invite l’une d’elles à saisir le juge compétent pour trancher cette contestation, reste compétent, une fois la contestation tranchée ou la forclusion acquise, pour statuer sur la créance déclarée, en l’admettant ou en la rejetant » (Cass. com., 11 décembre 2024, n° 23-16.532). Ce mécanisme de navette garantit le respect de la compétence exclusive du juge-commissaire en matière d’admission. Il assure en même temps que la contestation sérieuse soit tranchée par le juge du fond.
La temporalité de la contestation doit enfin être appréciée avec soin. Le paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture éteint en effet la créance et prive le bailleur de tout titre. La chambre commerciale a jugé que la requête du bailleur en constatation de la résiliation du bail doit être rejetée dès lors que « la créance de loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective étant éteinte pour avoir été acquittée par le preneur » (Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177). Or, la poursuite du paiement des loyers courants par le preneur en difficulté ne préjuge en rien du sort de la contestation portant sur les loyers antérieurs. L’arrêt du 1er juillet 2026 en apporte la démonstration.
Conclusion
Le contentieux de la créance de loyers dans la procédure collective obéit désormais à un régime clair. L’arrêt du 1er juillet 2026 (n° 25-15.208) en constitue la pièce maîtresse. Le juge-commissaire doit apprécier le caractère sérieux de la contestation du débiteur et son incidence sur l’existence ou le montant de la créance déclarée. Il renvoie ensuite les parties devant le juge compétent ou admet la créance. La poursuite de l’exploitation des locaux ne suffit pas à écarter le caractère sérieux d’une contestation fondée sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance. Il en va ainsi lorsque ces manquements sont établis par des éléments objectifs. Cette règle vaut lorsque ces manquements sont établis par des éléments objectifs.
Des lors, le bailleur d’un local commercial doit anticiper cette hypothèse dès la préparation de sa déclaration de créance. Il lui appartient de rassembler les justificatifs de sa créance et d’évaluer l’exposition à une contestation sérieuse. Le débiteur, quant à lui, dispose d’un levier procédural significatif pour discuter le principe et le montant des loyers déclarés au passif. Encore faut-il qu’il démontre les manquements du bailleur. En conséquence, la répartition des compétences entre le juge-commissaire et la juridiction du fond, telle qu’elle résulte des articles L. 624-2 et R. 624-5 du code de commerce, assure l’équilibre du dispositif. L’admission de la partie non contestée de la créance protège quant à elle les intérêts légitimes du créancier.
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