I. La détermination des charges imputables au preneur : l’exigence d’une stipulation contractuelle
A. Le principe de la liberté contractuelle et le rôle déterminant des stipulations du bail
Le régime des charges locatives dans le bail commercial repose sur un équilibre subtil entre la liberté des parties et la protection du preneur. La jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle, dans un arrêt du 13 février 2025, que « dans l’état du droit antérieur à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, si les parties à un contrat de bail commercial sont libres de convenir de la répartition entre elles des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, seules les stipulations contractuelles déterminent celles d’entre elles qui pèsent sur le preneur » (Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.978). La liberté conventionnelle constitue donc le principe, tandis que la stipulation constitue le titre unique de la créance du bailleur.
Cette règle produit des conséquences directes sur la charge de l’action en répétition formée par le preneur. Dans la même espèce, la cour d’appel avait rejeté la demande de répétition de l’indu. Elle retenait que le locataire s’était acquitté pendant neuf années de sommes au titre des charges, sans pouvoir soutenir désormais qu’elles n’étaient pas dues. La cour d’appel s’était fondée sur une imprécision terminologique du bail. Or, la Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’ancien article 1134 du code civil. Elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché « à quels paiements correspondaient les charges dont le preneur sollicitait la répétition et si celles-ci lui avaient été imputées par une stipulation du contrat » (Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.978). Le paiement prolongé ne vaut pas preuve de la stipulation, et l’exécution du bail ne saurait suppléer l’absence de clause.
La précision de la stipulation conditionne également la recevabilité des demandes du bailleur devant le juge des référés. Par un arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel d’avoir dit n’y avoir lieu à référé. Le litige portait sur un commandement de payer visant les taxes foncières afférentes au local loué. La cour d’appel avait relevé que la clause du bail relative aux charges concernait le centre commercial dans lequel se trouvait le local, et non le local privatif lui-même. La bailleresse n’était donc pas redevable des taxes foncières à défaut de stipulation précise. La Cour de cassation valide ce raisonnement, dès lors que la bailleresse « a pu en déduire, sans dénaturation, que les demandes de la bailleresse fondées sur le paiement des taxes foncières du seul local loué se heurtaient à l’existence d’une contestation sérieuse qu’il ne lui appartenait pas de trancher » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 22-23.653). La mention de l’impôt foncier dans les documents du centre commercial ne suffit pas à transférer au preneur la charge de la taxe afférente au local privatif.
La même exigence de stipulation expresse gouverne la récupération des taxes d’urbanisme. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 25 janvier 2023, le bail mettait à la charge du preneur « l’ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière en fonction de la superficie louée », sans viser les taxes d’urbanisme. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu « que, en l’absence de dispositions expresses, les taxes d’urbanisme ne pouvaient être imputées à la locataire » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-17.985). Le caractère non limitatif de l’énumération, signalé par l’adverbe notamment, ne supplée pas la désignation expresse de chaque taxe dont le bailleur entend transférer la charge.
Par ailleurs, la jurisprudence écarte toute répercussion de charges ou de taxes nouvelles sur le preneur lorsque la clause invoquée est rédigée en termes généraux. Un arrêt du 21 mai 2026 en offre une illustration topique à propos d’un bail portant sur un bateau de type chaland amarré à un quai. La clause stipulait que le preneur acquitterait « les impôts et taxes de toute nature, ordinaires et extraordinaires auxquels ledit bateau peut et pourra être assujetti », formule que la bailleresse estimait suffisante pour inclure les taxes foncières et les redevances dues aux Voies navigables de France. La Cour de cassation rejette le pourvoi en retenant que « cette clause ne stipulait pas expressément que les taxes foncières et redevances dues aux Voies navigables de France étaient mises à la charge de la locataire, en a exactement déduit que celle-ci était fondée à demander le remboursement des sommes indûment payées à ce titre » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-14.996). La généralité de la formule « impôts et taxes de toute nature » ne vaut pas désignation expresse de chaque impôt, et le remboursement des sommes versées s’impose alors au bailleur.
B. L’inventaire précis et limitatif des charges et la répartition : le dispositif des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce
Le législateur a encadré la liberté contractuelle par l’article L. 145-40-2 du code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui impose à tout contrat de location un « inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » (art. L. 145-40-2 C. com.). Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire, dont le délai est fixé par voie réglementaire.
L’article R. 145-36 du code de commerce précise que cet état récapitulatif annuel, « qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel » (art. R. 145-36 C. com.). La même disposition réglementaire consacre une obligation d’information à la charge du bailleur, lequel « communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».
La troisième chambre civile a rappelé la teneur de ce dispositif dans deux arrêts rendus le même jour, le 29 janvier 2026, en formation de section, publiés au Bulletin. Dans le premier, la Cour de cassation énonce qu’aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982). Ce rappel de principe détermine le contenu même de l’obligation de reddition des comptes pesant sur le bailleur.
A cet égard, l’arrêt rendu le même jour dans l’affaire opposant la société Publihebdos à la société 17 Caen mémorial précise la portée du délai réglementaire. La Cour de cassation y rappelle que « selon l’article R. 145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270). La juridiction suprême articule ainsi le délai légal et le délai contractuel, tout en ménageant la possibilité pour le bailleur de justifier ses charges malgré le dépassement.
En conséquence, la répartition des charges obéit à une logique double. La stipulation détermine, en amont, les catégories de dépenses transférées au preneur, tandis que l’état récapitulatif annuel organise, en aval, la liquidation et la régularisation des comptes. Or, la sanction des manquements du bailleur se joue essentiellement sur le terrain probatoire, comme en témoigne la jurisprudence la plus récente de la chambre civile.
II. La justification des charges : la charge de la preuve du bailleur et l’obligation de communication des justificatifs
A. La charge de la preuve de l’existence et du montant des charges
Le bailleur qui réclame le remboursement de charges supporte la charge de la preuve de sa créance. Cette exigence puise sa source dans l’article 1353 du code civil, selon lequel « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » (art. 1353 C. civ.). La troisième chambre civile l’a réaffirmée avec force dans son arrêt du 29 janvier 2026, en énonçant que « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982).
Cette solution n’est pas nouvelle, mais la Cour de cassation en précise le contenu. Un arrêt du 25 janvier 2023 avait déjà posé le principe selon lequel « pour conserver les sommes versées au titre des provisions, en les affectant à sa créance de remboursement d’un ensemble de dépenses et de taxes en application du contrat de bail commercial, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-17.985). La Cour de cassation y a cassé l’arrêt d’appel qui avait limité la restitution des provisions. La bailleresse produisait des relevés d’appel de provisions et des décomptes de régularisation du syndic, alors que les régularisations des charges de copropriété n’étaient pas produites pour certaines années.
Or, dans l’espèce jugée le 29 janvier 2026, la bailleresse produisait des courriers de reddition de charges « listant poste par poste les dépenses de l’ensemble immobilier et calculant la part à la charge de la locataire au prorata de la surface par elle occupée » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982). La cour d’appel de Versailles en avait déduit que la bailleresse avait satisfait à son obligation de reddition et de communication. Elle relevait que la locataire ne contestait pas que les factures avaient été mises à sa disposition. La Cour de cassation censure ce raisonnement au double visa des articles 1353 du code civil et L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce.
La simple existence de courriers récapitulatifs ne suffit donc pas à établir la réalité des charges. La cour d’appel « s’était bornée à relever que la société Audition.fr produisait les courriers de reddition de charges qui listaient poste par poste les dépenses de l’ensemble immobilier », sans constater que la bailleresse « démontrait l’existence et le montant de ces charges » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982). La Cour de cassation en conclut que la bailleresse devait « justifier devant le juge du montant des charges qui étaient contestées par la locataire », ce que les seuls courriers ne permettaient pas.
En conséquence, le juge doit vérifier que les pièces produites établissent effectivement l’existence des dépenses et leur imputation au preneur, et non se contenter de leur présentation par le bailleur. Les documents purement comptables ou récapitulatifs, dépourvus de pièces justificatives corroborantes, ne satisfont pas à l’exigence de l’article 1353 du code civil. Cette exigence s’applique pleinement aux charges locatives du bail commercial.
La jurisprudence transpose cette exigence aux charges de copropriété refacturées au preneur. Dans l’arrêt du 25 janvier 2023, la bailleresse soutenait avoir justifié du montant des charges de copropriété des années 2010, 2013 et 2015. Elle invoquait la production des seuls relevés d’appel de provisions et des décomptes de régularisation du syndic. La Cour de cassation censure la cour d’appel, qui « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que la bailleresse ne justifiait pas du montant des dépenses pour les charges de copropriété pour les années 2010, 2013 et 2015 » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-17.985). Les appels de provisions, qui ne reflètent que des à-valoir, ne peuvent se substituer aux documents de régularisation annuelle des charges établis par le syndic.
B. L’obligation de transmission effective des justificatifs et la sanction de la communication tardive de l’état récapitulatif
L’apport principal de l’arrêt du 29 janvier 2026 tient à la définition des modalités de la communication des justificatifs. La Cour de cassation énonce que le bailleur « doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982). La simple mise à disposition des factures, même effective, ne remplit pas l’obligation née de l’article R. 145-36 du code de commerce : le bailleur doit procéder à un envoi actif des justificatifs, à la demande du locataire.
Cette solution tranche une hésitation jurisprudentielle en consacrant une lecture exigeante du dernier alinéa de l’article R. 145-36 du code de commerce, aux termes duquel « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci » (art. R. 145-36 C. com.). Le verbe communiquer est ainsi interprété comme imposant une transmission effective, et non une simple tenue à disposition, laquelle laisserait au locataire la charge de rechercher les pièces.
La sanction du défaut de communication se conjugue avec celle du dépassement du délai de reddition. L’arrêt du même jour, rendu dans l’affaire Publihebdos, apporte une précision décisive : « le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270). La tardiveté de la communication ne prive donc pas le bailleur de sa créance, pourvu qu’il démontre, à hauteur d’appel le cas échéant, la réalité des dépenses.
Dans cette espèce, la bailleresse avait transmis les états de dépenses et les factures de régularisation par courriel du 16 juillet 2021. Cet envoi était intervenu après une mise en demeure du 1er juillet 2021, soit postérieurement au délai légal du 30 septembre de l’année suivante. La locataire soutenait que la reddition tardive devait la priver du droit de conserver les provisions. La Cour de cassation rejette le pourvoi au motif que « la cour d’appel, qui a constaté que, nonobstant la tardiveté de la régularisation des comptes de charges, postérieure aux délais contractuel et légal, la bailleresse justifiait, à hauteur d’appel, du montant des charges exposées pour les années 2016 à 2020, en a exactement déduit que la demande de la locataire en remboursement intégral des provisions versées pour ces mêmes années devait être rejetée » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270). La preuve de l’existence et du montant des charges se substitue ainsi à la régularité temporelle de leur communication.
Par ailleurs, le transfert contractuel d’une charge au preneur produit des effets sur la détermination de la valeur locative. Un arrêt du 29 janvier 2026, rendu dans une affaire opposant la société Decathlon France à la société Epargne foncière, énonce que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227). La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui avait fixé la valeur locative sans la minorer du fait de la clause transférant la taxe foncière au preneur. Cette solution s’appuie sur les articles L. 145-33, L. 145-57 et R. 145-8 du code de commerce.
Dès lors, le régime des charges locatives du bail commercial s’ordonne autour de trois exigences cumulatives. Il faut une stipulation précise, déterminant les catégories de dépenses transférées au preneur. Il faut une reddition annuelle des comptes, dans le délai du 30 septembre. Il faut enfin, à la demande du locataire, la transmission effective des justificatifs. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en particulier les arrêts du 29 janvier 2026 publiés au Bulletin, en offre la synthèse la plus aboutie.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime des charges locatives du bail commercial cohérent et protecteur du preneur. La liberté des parties demeure le principe, mais elle s’exerce dans le cadre d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et de leur répartition, conformément aux articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce. Les arrêts du 29 janvier 2026, rendus en formation de section et publiés au Bulletin, en constituent l’expression la plus récente.
La charge de la preuve pèse sur le bailleur, qui doit justifier de l’existence et du montant des charges pour conserver les provisions versées ou obtenir le paiement des régularisations. Les simples courriers récapitulatifs ne suffisent pas, et la mise à disposition des factures ne vaut pas transmission effective des justificatifs. Le bailleur doit adresser ces justificatifs au locataire qui lui en fait la demande. La communication tardive de l’état récapitulatif annuel ne prive toutefois pas le bailleur de sa créance, dès lors qu’il démontre la réalité des dépenses devant le juge.
Pour le locataire commercial, ces solutions offrent des leviers concrets de contestation. Il peut demander la communication des justificatifs, solliciter la restitution des provisions non justifiées ou invoquer le défaut de stipulation expresse pour écarter certaines taxes. Pour le bailleur, elles imposent une rigueur documentaire nouvelle. Il lui faut établir les dépenses, conserver les factures et procéder à la reddition annuelle dans les délais, sous peine de voir sa créance discutée au fond. La consultation d’un avocat en baux commerciaux à Paris permet d’anticiper ces contentieux et de sécuriser la rédaction des clauses de charges comme la conduite de leur régularisation.
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