I. La caractérisation des vices du consentement dans les opérations comportant un bail commercial
A. L’erreur sur l’objet du contrat : la cession du droit au bail et la situation locative
Le droit commun des contrats régit la formation du bail commercial, dont le champ d’application est défini par l’article L. 145-1 du code de commerce. L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont déterminants. L’article 1132 du même code précise que l’erreur de droit ou de fait n’est une cause de nullité que si elle porte sur les qualités essentielles de la prestation, à moins qu’elle ne soit inexcusable. Or la jurisprudence de la troisième chambre civile applique ces règles avec rigueur aux cessions de droit au bail et aux ventes de locaux occupés.
La décision rendue le 16 novembre 2023 illustre la portée de l’erreur sur l’objet en matière de cession du droit au bail. Une société cessionnaire avait acquis le droit au bail d’un local commercial sans savoir que la bailleresse n’était pas propriétaire des lieux, mais simple preneur d’un bail à construction consenti par la Caisse des dépôts et consignations. La cour d’appel de Paris avait annulé la promesse de cession et ordonné la restitution de l’indemnité d’immobilisation, solution confirmée par la Cour de cassation, qui retient que « l’erreur qui porte sur l’objet même du contrat fait obstacle à la rencontre des consentements, de sorte que, fût-elle inexcusable, elle entraîne la nullité de la convention » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-11.275). La nature du droit du bailleur constitue ainsi une qualité essentielle de la prestation cédée, dont l’ignorance vicie le consentement du cessionnaire.
La cession du droit au bail constitue un acte de disposition portant sur la propriété commerciale, dont la valeur repose sur le droit au renouvellement garanti par le statut. L’appréciation de l’erreur s’opère in concreto, eu égard à la personne du cessionnaire et aux circonstances de la négociation, conformément à l’article 1130 du code civil. La qualité de professionnel de la distribution ne suffit pas à rendre inexcusable l’erreur portant sur la nature du droit du bailleur, dès lors que l’objet du contrat est directement affecté. A cet égard, l’absence de recherche personnelle par le candidat locataire sur la situation juridique du local n’exclut pas la nullité lorsque les documents contractuels taisent l’origine de propriété du bailleur.
En conséquence, la charge de la preuve de l’erreur ne doit pas être inversée au détriment du demandeur à la nullité. Dans la même affaire, la Cour relève que la cour d’appel n’était pas tenue de répondre aux moyens inopérants et qu’elle a pu, sans inverser la charge de la preuve, retenir que le consentement de la cessionnaire avait été vicié. La publication au fichier immobilier du bail à construction ne suffit pas à écarter l’erreur excusable d’un candidat à la cession, fût-il un professionnel de la distribution. A cet égard, la jurisprudence protège le cessionnaire contre les défauts d’information relatifs à la situation juridique du droit cédé.
La vente d’un local occupé donne lieu à des solutions complémentaires. Par un arrêt du 8 février 2023, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt qui subordonnait l’indemnisation du préjudice de jouissance de l’acquéreur d’un lot réputé libre, en réalité occupé par une locataire, à la preuve d’un vice du consentement. La Cour énonce que « le préjudice de jouissance allégué par les acquéreurs ne résultait pas de la conclusion du contrat mais de son exécution non conforme aux stipulations de l’acte de vente » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2023, n° 21-17.408). Le vendeur qui décrit inexactement la situation locative engage donc sa responsabilité sur le fondement de la délivrance, indépendamment de toute démonstration d’une erreur déterminante.
Par ailleurs, la nullité relative qui sanctionne les vices du consentement ne peut être invoquée que par la partie dont le consentement a été vicié. La Cour de cassation rappelle constamment que l’action en nullité pour vice du consentement est réservée au contractant lésé, à l’exclusion des tiers, même ayants cause à titre particulier. Des lors, le locataire ne peut se prévaloir de l’absence d’autorisation des associés de la société bailleresse pour obtenir la nullité du bail, cette nullité protégeant exclusivement l’intérêt de la société elle-même.
Le caractère relatif de la nullité emporte des conséquences pratiques majeures pour les acteurs du bail commercial. Le bailleur qui a consenti un bail dans le cadre d’un montage entaché de dol ne peut se prévaloir de la nullité pour échapper à ses obligations, pas plus que le cessionnaire d’un droit au bail ne peut l’invoquer à l’encontre de son cocontractant sans rapporter la preuve du vice affectant son propre consentement. La charge de la preuve incombe au demandeur à la nullité, qui doit démontrer le caractère déterminant de l’erreur ou des manœuvres, ainsi que leur antériorité à la formation du contrat. Cette exigence probatoire explique que les acquéreurs de la série Garrigae aient systématiquement produit la plaquette commerciale, le contrat de réservation et les avenants au bail pour établir la dissimulation.
B. Le dol par dissimulation : l’obligation d’information sur la rentabilité du bail commercial
L’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges, ainsi que la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante. La jurisprudence de la troisième chambre civile applique cette notion aux montages d’investissement dans lesquels le bail commercial garantit la rentabilité de l’opération. La promesse de bail commercial, qui promet un loyer aux acquéreurs d’un bien immobilier, devient alors un élément central du consentement.
L’arrêt rendu le 16 mars 2023 constitue le fondement de cette analyse. Un investisseur avait acquis, dans le cadre d’une opération de défiscalisation, un appartement dans une résidence de tourisme en consentant concomitamment un bail commercial d’une durée minimale de onze ans. Après la mise en redressement judiciaire de la locataire et la baisse des loyers, il recherchait la responsabilité du vendeur et des intermédiaires pour dol et défaut d’information. La Cour de cassation a cassé l’arrêt qui avait exclu le dol, en jugeant qu’« il incombe au vendeur tenu d’informer l’investisseur même averti, des risques liés à l’achat d’un bien immobilier entrant dans un programme de défiscalisation, de justifier qu’il a exécuté cette obligation, sans s’être tu sur ceux qui y sont associés » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.984). La garantie de rentabilité annoncée sur une plaquette commerciale, alors que le bail comporte nécessairement un aléa, caractérise une fausse information déterminante du consentement.
Cette exigence d’information a été appliquée de manière systématique dans la série d’arrêts rendus en 2025 dans les litiges opposant des acquéreurs de maisons meublées en résidence de tourisme au groupe Garrigae. Les contrats de réservation comportaient une promesse de bail commercial au profit de la société Garrigae Hotels and Resorts, puis un avenant au bail mentionnant la substitution du preneur, la réduction des loyers et l’abandon de certains d’entre eux. Dénonçant une rentabilité décevante, les acquéreurs assignaient le vendeur, l’auteur de la plaquette commerciale et la banque en annulation de la vente pour dol (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-14.350 ; Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-10.133).
La garantie de rentabilité annoncée constitue le cœur du dol reproché. La plaquette commerciale qui présente la perception du loyer comme assurée, sans révéler l’aléa inhérent à tout bail commercial, dissimule une information déterminante du consentement. La Cour de cassation rappelle que le dol peut résulter d’une fausse information, quand bien même l’investisseur serait un professionnel du risque, dès lors que le vendeur n’a pas justifié avoir informé son cocontractant des risques associés à l’opération. La défaillance ultérieure du preneur, la vacance locative et la réduction des loyers constituent autant d’événements dont la survenance révèle l’insuffisance de l’information délivrée lors de la conclusion.
Les arrêts de la série révèlent par ailleurs la dimension collective du contentieux : chaque acquéreur agit individuellement, mais les solutions retenues présentent une identité de rédaction propre à sécuriser les justiciables. La Cour a ainsi rappelé, dans plusieurs arrêts du 20 mars 2025, le 3 avril 2025 et du 5 juin 2025, les mêmes principes relatifs aux restitutions consécutives à l’annulation pour dol. Cette répétition des solutions, dans des litiges aux faits quasi identiques, renforce la prévisibilité du régime applicable aux opérations de défiscalisation adossées à un bail commercial.
En conséquence, la troisième chambre civile a fixé, dans ces affaires, le régime des restitutions consécutives à la nullité pour dol. Elle juge que la nullité emporte anéantissement rétroactif du contrat et remise des parties dans leur état antérieur, ce qui donne lieu à des restitutions réciproques. A cet égard, seules les parties au contrat annulé peuvent être condamnées à restituer ce qu’elles ont reçu : la société auteur de la plaquette commerciale, qui n’avait pas la qualité de vendeur, ne peut être tenue in solidum avec le vendeur de restituer le prix ou l’apport personnel des acquéreurs (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-14.445 ; Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-14.493).
II. Les effets de la nullité : l’étendue des restitutions et le sort des contrats liés
A. L’anéantissement rétroactif du contrat et les restitutions réciproques
La nullité pour dol ou pour erreur emporte l’effacement rétroactif du contrat et la remise des parties dans leur situation antérieure. La troisième chambre civile rappelle ce principe dans la série Garrigae en ces termes : « la nullité emporte anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties dans l’état antérieur à la conclusion de celui-ci, ce qui donne lieu à des restitutions réciproques entre elles » (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-14.445). La restitution porte ainsi sur le prix de vente, l’apport personnel et les frais engagés pour l’opération.
La détermination des débiteurs de la restitution obéit à des règles strictes. Seul le vendeur, partie au contrat annulé, peut être condamné à restituer le prix de vente. L’auteur de la plaquette commerciale, même s’il est à l’origine des manœuvres dolosives, n’est pas partie au contrat de vente et ne peut être tenu in solidum de la restitution du prix, de l’apport personnel ou des frais de vente et de prêt (Cass. 3e civ., 3 avr. 2025, n° 23-14.448). Des lors, la responsabilité de l’auteur du dol se résout en dommages-intérêts lorsque la restitution ne suffit pas à réparer le préjudice.
Par ailleurs, la nullité ne peut donner lieu à des dommages-intérêts qu’à raison d’un préjudice subsistant malgré les restitutions. La Cour de cassation a ainsi censuré la double condamnation du vendeur à restituer le prix de vente et à verser une somme correspondant à l’apport personnel des acquéreurs, dès lors que cet apport était nécessairement compris dans le prix restitué. Elle énonce que « la nullité emportant l’anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties dans l’état antérieur, celle-ci ne peut donner lieu à des dommages-intérêts qu’à raison d’un préjudice subsistant malgré les restitutions réciproques consécutives à la nullité » (Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-10.133).
A cet égard, la qualification des sommes allouées doit respecter l’objet du litige tel qu’il est fixé par les prétentions des parties. L’article 4 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. La Cour a censuré la cour d’appel qui avait condamné le vendeur et l’auteur de la plaquette à restituer des frais de vente et de prêt, alors que les acquéreurs sollicitaient ces sommes au titre de l’indemnisation d’un préjudice, et qui avait condamné les mêmes à payer au prêteur des intérêts conventionnels avec un point de départ erroné (Cass. 3e civ., 3 avr. 2025, n° 23-14.448).
Le sort du mobilier vendu avec le bien illustre la rigueur de ces exigences. Lorsque les acquéreurs réclament la restitution d’une somme incluant la valeur du mobilier dont ils demeurent propriétaires, le juge ne peut la qualifier de frais de vente et de prêt sans motiver sa décision. La motivation des jugements, exigée par l’article 455 du code de procédure civile, s’impose avec d’autant plus de force que les montants en jeu sont élevés. La troisième chambre civile a ainsi cassé les arrêts qui condamnaient les parties sans expliquer en quoi la somme réclamée au titre du mobilier correspondait à des frais engagés pour la vente et le prêt (Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-10.133).
La restitution de l’indemnité d’immobilisation obéit aux mêmes principes. Le cessionnaire d’un droit au bail qui obtient l’annulation de la promesse pour erreur sur l’objet peut exiger le remboursement de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, cette somme étant l’accessoire de la convention anéantie (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-11.275). La nullité de la cession prive en effet de cause le versement effectué par le bénéficiaire, qui retrouve la pleine disposition de ses fonds.
B. La caducité des contrats connexes et la prescription de l’action en nullité
L’annulation du contrat principal entraîne l’anéantissement de plein droit du contrat de crédit affecté qui en est l’accessoire. La question s’est posée, dans la série Garrigae, de savoir qui devait restituer au prêteur le capital emprunté. La troisième chambre civile répond que « l’obligation de restitution du capital au prêteur ensuite de l’anéantissement d’un contrat de crédit affecté, consécutif à la nullité ou à la résolution du contrat principal, pèse sur l’emprunteur, partie au contrat de prêt, et non sur le vendeur, même si les fonds ont été directement versés à celui-ci à la demande de l’emprunteur » (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-14.350 ; Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-14.493).
Le prêteur n’est toutefois pas dépourvu de recours. La Cour de cassation admet que la banque soit indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus, de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir et de la restitution des frais, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Elle a ainsi cassé l’arrêt qui excluait l’indemnisation de la banque en raison de sa qualité de partie au contrat de prêt, au motif que la faute délictuelle de l’auteur du dol pouvait engager sa responsabilité à l’égard des tiers au contrat annulé (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-14.493).
En conséquence, l’avenant au bail commercial, conclu entre les acquéreurs, le vendeur et le preneur pour substituer un nouveau locataire et réduire les loyers, se trouve privé d’effet par l’annulation de la vente dont il est l’accessoire. La chaîne des contrats s’anéantit ainsi de proche en proche : promesse de bail commercial, vente en l’état futur d’achèvement, avenant au bail et prêt affecté. Les restitutions s’ordonnent entre les parties à chacun de ces contrats, sans que l’interdépendance des conventions rende les obligations de restitution indivisibles.
La prescription de l’action en nullité obéit enfin au droit commun de l’article 2224 du code civil, qui soumet les actions personnelles à un délai de cinq ans courant du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La jurisprudence retient, en matière de dol, que le délai court de la découverte effective des manœuvres par la partie trompée, sans que les publications légales d’actes étrangers au contrat puissent faire présumer cette connaissance. La présomption de connaissance ne s’attache qu’aux actes publiés qui se rapportent directement au vice invoqué (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.735).
Par ailleurs, la cession du droit au bail conclue sous l’empire des textes antérieurs à la réforme du droit des contrats demeure régie par les articles 1116 et 1304 anciens du code civil, que la jurisprudence continue d’appliquer aux litiges relatifs aux conventions conclues avant le 1er octobre 2016. Cette application dans le temps rappelle l’importance de déterminer le droit applicable à la formation du contrat litigieux avant toute analyse des vices du consentement.
La question de la prescription de l’action en nullité du bail commercial se distingue de celle des actions exercées en vertu du statut. Les actions fondées sur le chapitre des baux commerciaux se prescrivent par deux ans en application de l’article L. 145-60 du code de commerce, mais l’action en nullité du bail pour vice du consentement, qui trouve son fondement dans le droit commun des contrats, relève de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. La nature de l’action, déterminée par son fondement et son objet, commande ainsi le choix du délai applicable.
A cet égard, la découverte effective du dol fixe le point de départ de la prescription de l’action en nullité et de l’action en responsabilité délictuelle qui en procède. La Cour de cassation a censuré l’arrêt qui faisait courir le délai de la publication d’actes étrangers au contrat annulé, aucune présomption de connaissance du dol ne s’attachant à de telles publicités. La partie trompée qui découvre les manœuvres à l’occasion d’un événement fortuit, tel un dégât des eaux révélant la présence d’un occupant, dispose d’un délai de cinq ans à compter de cette découverte effective pour agir (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.735).
Des lors, la jurisprudence de la troisième chambre civile de 2023 à 2025 dessine un régime complet des vices du consentement dans les opérations comportant un bail commercial. L’erreur sur l’objet et le dol par dissimulation ouvrent droit à la nullité relative des conventions, dont les effets se déploient sur l’ensemble de la chaîne contractuelle. Les restitutions réciproques, limitées aux parties au contrat annulé, se combinent avec l’indemnisation du préjudice subsistant et la responsabilité délictuelle de l’auteur des manœuvres à l’égard des tiers.
Conclusion
La séquence jurisprudentielle examinée témoigne de la vitalité du droit commun des contrats au service du statut des baux commerciaux. La cession du droit au bail, la vente d’un local occupé et les montages d’investissement adossés à une promesse de bail commercial donnent lieu à un contrôle exigeant de la validité du consentement. Les praticiens du droit des baux commerciaux à Paris, comme les avocats spécialisés en baux commerciaux du cabinet, doivent ainsi vérifier la situation juridique du droit cédé, la véracité des informations de rentabilité et l’identité des parties avant toute conclusion. La nullité prononcée produit des effets rétroactifs dont l’ampleur, des restitutions aux contrats liés, commande une anticipation rigoureuse des risques contractuels. La jurisprudence de la troisième chambre civile fournit aux bailleurs, preneurs et investisseurs un cadre prévisible, dont la maîtrise conditionne la sécurité des opérations immobilières.
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