La conclusion d’un bail commercial est fréquemment subordonnée à l’obtention d’autorisations administratives, telles que le permis de construire ou l’autorisation d’exploitation commerciale délivrée par la commission départementale d’aménagement commercial. Cette subordination emprunte la technique de la condition suspensive, dont le régime, posé par les articles 1304-3 et suivants du code civil, commande la prise d’effet du contrat. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé, de manière constante, les contours de ce mécanisme, depuis l’arrêt fondateur rendu le 4 mai 2010 dans l’affaire opposant la société Lidl à la société Des Deux chemins jusqu’aux décisions les plus récentes de l’année 2025. L’analyse de ces décisions, dont plusieurs n’ont jamais été commentées en synthèse par un cabinet, permet d’exposer le régime de la condition suspensive dans la formation du bail commercial et d’en mesurer les conséquences pratiques pour les parties. Elle intéresse directement les professionnels de l’immobilier, les enseignes de distribution et les propriétaires de locaux, qui négocient chaque année des centaines de promesses de bail soumises à de telles conditions.
La question centrale tient à la répartition, entre bailleur et preneur, du risque de non-réalisation de la condition. Le législateur a tranché par l’article 1304-3 du code civil, qui répute accomplie la condition dont l’accomplissement a été empêché par celui qui y avait intérêt. Cette règle, appliquée au bail commercial, conduit à faire supporter au preneur défaillant les conséquences de sa propre inertie, tout en le protégeant lorsque la défaillance procède d’une cause étrangère. Par ailleurs, la condition suspensive exerce une influence sur les engagements périphériques, tels que la vente de l’immeuble donné à bail ou le transfert d’une autorisation d’exploitation, dont le sort dépend de la réalisation ou de la défaillance de la condition initiale.
La présente étude examine, dans un premier temps, la détermination de la condition suspensive, en ce qui concerne son objet et la charge de sa réalisation. Dans un second temps, elle analyse les effets de la condition, au regard de la prise d’effet du bail et du sort de l’autorisation administrative en cours de bail.
I. La détermination de la condition suspensive : l’objet de la condition et la charge des diligences
A. L’objet de la condition suspensive : les autorisations administratives conditionnant l’entrée en vigueur du bail
Le bail commercial, dont le champ d’application est défini par l’article L. 145-1 du code de commerce, peut être conclu sous condition suspensive, notamment lorsqu’il porte sur des locaux dont l’exploitation est subordonnée à des autorisations administratives. En matière d’aménagement commercial, l’article L. 752-1 du code de commerce soumet à autorisation d’exploitation commerciale les projets de création d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à mille mètres carrés, ainsi que les extensions des magasins ayant déjà atteint ce seuil. Or, l’article L. 425-4 du code de l’urbanisme dispose que « le permis de construire tient lieu d’autorisation dès lors que la demande de permis a fait l’objet d’un avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial ». Cette articulation légale explique que la condition suspensive insérée dans les promesses de bail commercial porte, en pratique, à la fois sur le permis de construire et sur l’autorisation d’exploitation commerciale.
La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 9 janvier 2025 rendu dans le litige opposant la société Leroy Merlin à la société Université 2015, a été conduite à examiner une promesse de bail commercial portant sur des locaux d’une surface approximative de quatre mille neuf cent quarante-trois mètres carrés, soumise à des conditions suspensives à réaliser avant le 31 décembre 2019, dont celle « d’obtenir un permis de construire devenu définitif portant sur ce qui suit : autorisation d’exploitation commerciale pour 3.000 m² environ de surface de vente sur le rez-de-chaussée » (CA Lyon, 9 janvier 2025, n° 23/07131). La cour a précisé que la prise d’effet de cette promesse de bail commercial constituait une condition suspensive du paiement du complément de prix convenu dans l’acte de vente de l’immeuble, ce qui confère au mécanisme conditionnel une portée qui dépasse la seule relation locative.
La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 28 janvier 2025 rendu dans le litige opposant la société Foir’Fouille à la société Capi, a quant à elle détaillé la clause de conditions suspensives insérée dans deux baux commerciaux conclus le 29 mai 2018. Cette clause stipulait notamment l’« obtention par le Preneur d’une autorisation d’exploitation commerciale de 1900 m² par la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) ou par la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) en cas de recours par le Preneur » (CA Montpellier, 28 janvier 2025, n° 23/03068). La clause précisait le délai de réalisation, fixé au 18 novembre 2018, et prévoyait la caducité de plein droit du contrat à défaut de levée des conditions dans ce délai.
La troisième chambre civile a, par ailleurs, rappelé le rôle de la Commission nationale d’aménagement commercial dans le processus d’autorisation. Dans un arrêt du 23 mai 2024 rendu dans le litige opposant les sociétés Avermes distribution et du Ronceray à la communauté d’agglomération de Moulins, elle a relevé qu’« un permis de construire, valant autorisation commerciale, a été délivré à la société Avermes distribution le 20 juin 2014 » (Cass. 3e civ., 23 mai 2024, n° 22-11.466). Or, l’article L. 752-17 du code de commerce dispose que « la Commission nationale d’aménagement commercial émet un avis sur la conformité du projet aux critères énoncés à l’article L. 752-6 du présent code, qui se substitue à celui de la commission départementale ». Cette substitution explique que la condition suspensive stipulée dans les baux commerciaux renvoie tantôt à la commission départementale, tantôt à la commission nationale, selon que le projet requiert ou non un permis de construire.
B. La charge de la réalisation de la condition : l’attribution conventionnelle des diligences et la réputation d’accomplissement
La réalisation de la condition suspensive suppose que celui qui s’y est engagé accomplisse les diligences nécessaires à son accomplissement. La troisième chambre civile a posé ce principe dès l’arrêt du 4 mai 2010 rendu dans le litige opposant la société Lidl à la société Des Deux chemins, relatif à un bail commercial conclu le 27 janvier 2003, dont l’entrée en vigueur était subordonnée à la justification, avant le 30 septembre 2003, du caractère définitif du permis de construire. La Cour a énoncé que « la société Lidl avait l’obligation de procéder à toutes les démarches administratives nécessaires à l’obtention d’un permis de construire définitif ou modificatif », de sorte que la cour d’appel, qui avait constaté que la seule démarche effectuée par la locataire consistait dans l’envoi d’un courrier au maire d’Aix-en-Provence, « a pu en déduire que la condition stipulée au contrat de bail était réputée accomplie » (Cass. 3e civ., 4 mai 2010, n° 09-13.633).
Ce principe trouve son fondement textuel dans l’article 1304-3 du code civil, aux termes duquel « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». La jurisprudence en fait application au bail commercial avec une particulière rigueur, dès lors que le preneur s’est engagé à accomplir des démarches administratives dont il a seul la maîtrise. Dans l’affaire soumise à la cour d’appel de Montpellier, la société Foir’Fouille, qui avait obtenu un refus de la commission départementale, s’était abstenue de saisir la commission nationale dans le délai d’un mois prévu par le contrat, préférant retirer son dossier. La cour en a déduit que « l’ensemble des conditions suspensives est réputé accompli, contrairement à ce que soutient l’intimée » (CA Montpellier, 28 janvier 2025, n° 23/03068).
La réputation d’accomplissement n’est toutefois pas automatique. La cour d’appel de Montpellier a rappelé que « le bénéficiaire de la promesse peut échapper à l’application de l’article 1304-3 s’il démontre qu’en tout état de cause, même s’il avait présenté une demande conforme, celle-ci eût été rejetée » (CA Montpellier, 28 janvier 2025, n° 23/03068). Cette cause exonératoire, qui renvoie à l’aléa administratif, impose au preneur de rapporter la preuve du caractère certain du refus de l’administration. À défaut, l’inertie du preneur est sanctionnée par la réputation d’accomplissement, avec toutes les conséquences qui en découlent sur la prise d’effet du bail.
En conséquence, la détermination conventionnelle de la charge des diligences revêt une importance décisive. La clause de conditions suspensives doit désigner avec précision la partie chargée des démarches, le délai de réalisation et les modalités de renonciation. La jurisprudence sanctionne d’ailleurs l’imprécision des stipulations, au même titre que l’absence de diligences, ainsi que l’illustre l’arrêt du 4 mai 2010, dans lequel la Cour a également censuré une cour d’appel pour avoir ordonné la résolution du bail « sans caractériser la gravité du manquement commis par la société Lidl justifiant la résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 4 mai 2010, n° 09-13.633).
II. Les effets de la condition suspensive : la prise d’effet du bail et le sort de l’autorisation en cours de bail
A. La réalisation ou la défaillance de la condition : la caducité, la renonciation et l’indemnisation
La réalisation de la condition suspensive entraîne la prise d’effet du bail, conformément à l’article 1304-5 du code civil, qui dispose que « ce qui a été payé peut être répété tant que la condition suspensive ne s’est pas accomplie » et que la condition accomplie a un effet rétroactif au jour de la conclusion du contrat. L’arrêt du 4 mai 2010 illustre cette mécanique : le dispositif de la décision retient « que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, stipulée par le bail commercial conclu le 27 janvier 2003, était réputée accomplie et dit que ce bail commercial était entré en vigueur le 30 septembre 2003 » (Cass. 3e civ., 4 mai 2010, n° 09-13.633). La condition réputée accomplie produit ainsi les mêmes effets qu’une condition réellement réalisée, ce qui ouvre au bailleur le droit de réclamer l’exécution du contrat.
La troisième chambre civile a confirmé cette analyse dans un arrêt du 18 décembre 2025, rendu dans le litige opposant la société BVK Highstreet Retail Madeleine à la société Kehina, qui constitue la décision la plus récente sur ce terrain. En l’espèce, une promesse de bail commercial avait été consentie le 26 juillet 2018 sous diverses conditions suspensives, dont l’obtention, par le bailleur pour le compte du preneur, d’une autorisation d’exploitation commerciale et d’un permis de construire avant le 30 avril 2019. La locataire avait notifié, le 1er avril 2019, sa décision de mettre fin à ses engagements, tandis que le permis de construire avait été accordé le 7 mai 2019. La Cour a retenu « que la condition suspensive liée à la transmission du dossier de permis de construire étant réputée levée, le bail avait pris effet le 30 avril 2019 » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-18.267). Le refus de la locataire de prendre possession des lieux constituait dès lors un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs.
La défaillance de la condition, à l’inverse, emporte caducité du bail. La cour d’appel de Montpellier a ainsi jugé que, faute de justification d’un recours devant la commission nationale, « la caducité étant effectivement intervenue le 18 novembre 2018, en vertu du contrat », la locataire ne pouvait plus renoncer aux conditions stipulées à son profit (CA Montpellier, 28 janvier 2025, n° 23/03068). Cette solution s’articule avec l’article 1304-4 du code civil, aux termes duquel « une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli ». La renonciation doit intervenir avant l’expiration du délai de réalisation, à défaut de quoi la caducité produit ses effets de plein droit. En l’espèce, la lettre de résiliation adressée par la locataire le 11 janvier 2019, postérieure au 18 novembre 2018, est demeurée sans effet sur le sort du contrat, la caducité étant déjà acquise.
L’indemnisation constitue le second volet des effets de la condition. L’arrêt du 18 décembre 2025 précise le quantum du préjudice réparable lorsque la condition est réputée accomplie et que le preneur refuse d’exécuter le bail. La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait limité l’indemnisation à une simple perte de chance, au motif que la cour d’appel avait statué « sans s’expliquer sur l’aléa dont était affecté le préjudice subi par la bailleresse et sans répondre aux conclusions de celle-ci qui soutenait que son préjudice était égal aux loyers qu’elle aurait dû percevoir pendant la période de vacance des lieux » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-18.267). La réparation intégrale du préjudice, incluant la perte des loyers pendant la période de vacance, constitue donc le principe, dès lors que la condition est réputée accomplie et que le manquement du preneur est établi.
La cour d’appel de Lyon a, pour sa part, rappelé que la réalisation de la condition peut être constatée à la demande d’un tiers à la promesse de bail, dès lors que celle-ci conditionne un engagement distinct. En l’espèce, la société Université 2015, venderesse de l’immeuble, avait intérêt à faire reconnaître la prise d’effet du bail Leroy Merlin, dans la mesure où « la prise d’effet de cette promesse de bail commercial est une condition suspensive du paiement par la société Deka du complément de prix convenu dans l’acte de vente du 30 juin 2017 » (CA Lyon, 9 janvier 2025, n° 23/07131). Cette décision révèle l’effet d’extension de la condition suspensive du bail sur les conventions connexes, dont le sort est suspendu à la même condition.
B. L’autorisation administrative et la pérennité du lien locatif : le transfert de l’autorisation et le sort du bail
La condition suspensive régit la formation du bail, mais l’autorisation administrative continue d’influencer le lien locatif après la prise d’effet du contrat. La jurisprudence a notamment été conduite à déterminer le sort du bail lorsque l’autorisation d’exploitation est transférée à un tiers, à l’instar de ce qui se produit pour les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Dans un arrêt du 13 avril 2023, rendu dans le litige opposant l’association Servir à l’association Les Bons Enfants, la troisième chambre civile a été saisie du moyen selon lequel « le transfert de l’autorisation administrative d’exploitation n’emporte pas transfert du bail portant sur les locaux dans lesquels l’activité était initialement exploitée » (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 22-13.890). La Cour a retenu que l’association bénéficiaire du transfert de l’autorisation, bien que dépourvue de titre sur les locaux, n’avait pas commis de faute en les occupant, eu égard à la mission de sauvetage de l’établissement qui lui avait été confiée par l’administration en pleine crise épidémique. Cette solution, qui relève de circonstances exceptionnelles, confirme néanmoins le principe de l’indépendance du bail et de l’autorisation administrative.
La même analyse procède de l’arrêt publié au Bulletin du 28 septembre 2023, rendu dans le litige opposant la société Twinkyco à la société de l’Étang du Manoir. La troisième chambre civile y a énoncé que « l’autorisation d’exploiter un EHPAD n’était attachée ni à l’immeuble ni à son propriétaire, mais à l’établissement médico-social exploité » (Cass. 3e civ., 28 septembre 2023, n° 22-15.236). Or, le bail commercial conclu le même jour que la vente des biens stipulait que le preneur ferait son affaire de l’obtention et du maintien, pendant toute la durée du bail, de toutes les autorisations légales, administratives et réglementaires requises. Cette stipulation, conforme à l’ordre public contractuel, confirme que le risque d’autorisation est transféré au preneur dès lors que la clause est claire.
Le sort de l’autorisation en cours de bail commande ainsi la répartition des risques entre les parties. Si le transfert de l’autorisation n’emporte pas, par lui-même, transfert du bail, il peut, selon les stipulations, autoriser le preneur à délivrer congé et à quitter les lieux avec l’autorisation dont il bénéficie. La jurisprudence veille, dans cette hypothèse, à préserver l’équilibre du contrat, en sanctionnant la partie qui, par son inaction, fait échec à l’accomplissement de la condition ou à la pérennité de l’autorisation.
Par ailleurs, l’autorisation d’exploitation commerciale conditionne également l’étendue des obligations des parties lorsque le bail est exécuté. L’arrêt du 23 mai 2024 rendu dans le litige Avermes distribution retient ainsi que la décision de la commission nationale d’aménagement commercial, qui se substitue à celle de la commission départementale, détermine les caractéristiques du projet autorisé, au nombre desquelles figurent le nombre et la nature des enseignes commerciales (Cass. 3e civ., 23 mai 2024, n° 22-11.466). La portée de l’autorisation administrative rejaillit donc sur les clauses du contrat de bail et sur leur interprétation.
Conclusion
La condition suspensive constitue un instrument majeur de la formation du bail commercial, dont le régime a été précisé par une jurisprudence constante de la troisième chambre civile, de l’arrêt Lidl du 4 mai 2010 à l’arrêt du 18 décembre 2025. La réputation d’accomplissement de la condition, lorsque le preneur a empêché sa réalisation, emporte la prise d’effet du bail et ouvre au bailleur droit à la réparation intégrale de son préjudice, sans qu’il puisse être réduit à une simple perte de chance. La défaillance de la condition, à l’inverse, entraîne la caducité du contrat, sauf renonciation expresse dans le délai prévu par la clause. Enfin, l’autorisation administrative, une fois le bail formé, demeure un élément structurant du lien locatif, dont le transfert n’emporte pas, par lui-même, transfert du bail, conformément à la jurisprudence publiée de la chambre.
Des lors, la maîtrise de ce régime conditionne la sécurité des opérations commerciales. A cet égard, les décisions commentées démontrent que l’issue du litige dépend largement de la qualité de rédaction de la clause et du comportement des parties durant la période suspensive. Le preneur doit justifier de ses diligences, conserver les pièces de ses démarches et solliciter, le cas échéant, la prorogation du délai de réalisation. Le bailleur doit, quant à lui, mettre en demeure le preneur défaillant et se ménager la preuve du manquement, avant de se prévaloir de la réputation d’accomplissement.
La rédaction des clauses de conditions suspensives doit, en conséquence, retenir la plus grande attention : désignation précise de la partie chargée des diligences, fixation d’un délai de réalisation, énonciation des modalités de renonciation et aménagement des conséquences de la caducité. L’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet d’anticiper ces questions et de sécuriser l’opération, tant pour le bailleur que pour le preneur.
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