Le copropriétaire qui entend contester une décision d’assemblée générale dispose d’un délai de deux mois, à peine de déchéance, à compter de la notification du procès-verbal. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, par un arrêt publié du 16 avril 2026, que ce délai court dans tous les cas à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, quand bien même le pli ne serait pas retiré par son destinataire (Civ. 3e, 16 avril 2026, pourvoi n° 24-18.842, Publié au Bulletin). Cette solution, qui prolonge un arrêt de section du 29 juin 2023 (Civ. 3e, 29 juin 2023, pourvoi n° 21-21.708, Publié au Bulletin), consacre la rigueur d’un régime procédural dont l’articulation avec la prescription quinquennale et l’interruption de la forclusion mérite une analyse d’ensemble. Il convient d’examiner successivement la détermination du point de départ du délai de contestation (I), puis l’exercice de la contestation dans le délai, entre interruption de la forclusion et recevabilité des demandes (II).
I. La détermination du point de départ du délai de contestation : la notification du procès-verbal d’assemblée générale
A. La notification individuelle du procès-verbal comme condition de déclenchement du délai de deux mois
L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le même texte précise que cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. L’article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 détaille le régime de cette notification, laquelle doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi (article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Or, la régularité de la notification conditionne directement la recevabilité de la contestation, ainsi que l’illustre la jurisprudence récente de la troisième chambre civile.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 14 décembre 2023, que les actions en annulation des procès-verbaux d’assemblées générales doivent être introduites dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, tel que le prévoit l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3e, 14 décembre 2023, pourvoi n° 22-21.461). En l’espèce, la cour d’appel de Rennes avait déclaré irrecevable comme forclose l’action de deux copropriétaires au motif que leurs demandes avaient été formées par conclusions du 29 mars 2019, soit après l’expiration du délai. La Cour de cassation a cassé cette décision, au visa de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, en relevant que les demandes d’annulation des procès-verbaux avaient été formées par assignations des 21 juillet et 22 décembre 2017, « soit dans les deux mois suivant leur notification ». Cette solution rappelle que le point de départ du délai est la notification du procès-verbal à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants, et non la date de la tenue de l’assemblée générale ni celle de la formulation des demandes additionnelles.
La qualité d’opposant ou de défaillant constitue une condition substantielle de la recevabilité de la contestation. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 7 mai 2025, que la demande en annulation d’une assemblée générale formée en cause d’appel ne saurait être analysée comme un simple moyen de défense à une demande en paiement de charges, dès lors qu’elle constitue une prétention nouvelle au sens des articles 563 à 565 du code de procédure civile (Civ. 3e, 7 mai 2025, pourvoi n° 23-14.728). En l’espèce, un copropriétaire, assigné en paiement d’un arriéré de charges, avait demandé en appel l’annulation de l’assemblée générale du 15 juillet 2019, faute de convocation régulière. La Cour a jugé que cette demande « n’était pas seulement un moyen de défense, mais une prétention, qui, ne tendant qu’à établir le défaut de représentation régulière du syndicat des copropriétaires devant la cour d’appel, ne pouvait entraîner que l’interruption de l’instance, sans permettre d’écarter la demande en paiement de ce syndicat ». Des lors, la contestation des décisions d’assemblée générale obéit à un régime procédural rigoureux dont la méconnaissance est sanctionnée par l’irrecevabilité.
B. La première présentation de la lettre recommandée : un point de départ objectif soumis au contrôle de conventionnalité
La question du point de départ du délai de deux mois lorsque la notification est effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception a donné lieu à une jurisprudence abondante. L’arrêt de section du 29 juin 2023, publié au Bulletin, a tranché la question du pli non réclamé en énonçant que « la notification d’un procès-verbal d’assemblée générale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait, quand bien même ne parviendrait-elle pas effectivement à son destinataire, courir le délai pour agir, dès lors que l’article 670-1 du code de procédure civile, qui invite les parties à procéder par voie de signification, concerne la seule notification des décisions de justice » (Civ. 3e, 29 juin 2023, pourvoi n° 21-21.708, Publié au Bulletin). La société demanderesse, dont le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2015 avait été notifié par lettre du 27 avril 2015 retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », soutenait que le délai n’avait jamais commencé à courir. La Cour de cassation, statuant en formation de section, a écarté cette argumentation et approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que la première présentation était nécessairement antérieure de plus de deux mois à l’assignation délivrée le 5 janvier 2017.
L’arrêt du 16 avril 2026, également rendu en formation de section et publié au Bulletin, a réaffirmé cette solution en lui conférant une portée générale (Civ. 3e, 16 avril 2026, pourvoi n° 24-18.842, Publié au Bulletin). En l’espèce, un copropriétaire avait assigné le syndicat en annulation de l’assemblée générale du 26 avril 2022, plus de deux mois après la notification du procès-verbal par lettre recommandée, pli remis à son destinataire. La Cour a jugé que « la loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire ». Cette règle, qui résulte de l’article 64, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans sa rédaction antérieure au décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, présente un caractère objectif et indépendant de la réception effective du pli.
Le contrôle de conventionnalité exercé par la Cour de cassation confirme la validité de ce régime au regard de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Dès 2023, la Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que l’article 64 du décret du 17 mars 1967 « avait pour objectif légitime de sécuriser le fonctionnement des copropriétés en évitant qu’un copropriétaire puisse, en s’abstenant de retirer un courrier recommandé, empêcher le délai de recours de courir et ainsi fragiliser l’exécution des décisions d’assemblée générale » (Civ. 3e, 29 juin 2023, pourvoi n° 21-21.708). L’arrêt du 16 avril 2026 approfondit ce contrôle en énonçant que les dispositions critiquées « résultent de textes clairs et leurs conséquences sont prévisibles », qu’elles « n’atteignent pas le droit d’accès à un tribunal dans sa substance même, dès lors que le copropriétaire, qui dispose d’un délai de quinze jours pour retirer la lettre recommandée, conserve un délai pour agir en justice suffisant, une fois le retrait de la lettre effectué », et qu’il « existe ainsi un rapport raisonnable de proportionnalité entre le moyen employé et le but visé » (Civ. 3e, 16 avril 2026, pourvoi n° 24-18.842). Or, cette jurisprudence s’inscrit dans un cadre réglementaire en mutation, l’article 64 du décret du 17 mars 1967 ayant été réécrit par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 pour organiser la notification par voie électronique, dont le point de départ est désormais le lendemain de la transmission de l’avis électronique par le prestataire de services de confiance (article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025). Par ailleurs, le copropriétaire qui conteste doit être en mesure de rapporter la preuve du respect du délai, la charge de la preuve de la notification incombant au syndicat qui s’en prévaut.
II. L’exercice de la contestation dans le délai : interruption de la forclusion et recevabilité des demandes
A. L’interruption de la forclusion par les demandes tendant aux mêmes fins
L’article 2241 du code civil dispose que « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion » (article 2241 du code civil). L’application de ce texte à la forclusion de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 a soulevé la question de l’étendue de l’interruption lorsque la demande initiale porte sur l’annulation de l’assemblée générale en son entier et que des demandes subsidiaires visent certaines résolutions. La troisième chambre civile a répondu à cette question dans un arrêt publié du 16 octobre 2025, en jugeant que « une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale de copropriétaires tend aux mêmes fins que la demande principale initiale en annulation de cette assemblée générale en son entier, de sorte que, la première étant virtuellement comprise dans la seconde, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale est interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, pourvoi n° 24-10.606, Publié au Bulletin). En l’espèce, une copropriétaire avait assigné le syndicat en annulation de l’assemblée générale du 27 juin 2013 dans son entier, puis, par conclusions ultérieures, avait restreint sa demande à l’annulation de certaines résolutions. La Cour a censuré la cour d’appel qui avait déclaré irrecevables ces demandes subsidiaires au motif qu’elles n’avaient pas été présentées dans les premières conclusions d’appel.
La portée de l’interruption doit néanmoins être appréciée au regard des exigences de l’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, qui impose aux parties de présenter, dès leurs premières conclusions d’appel, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. La Cour de cassation en a déduit, dans le même arrêt du 16 octobre 2025, que « la demande en annulation de plusieurs résolutions d’une assemblée générale, si elle tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son ensemble, n’est recevable devant la cour d’appel que si elle a été présentée par la partie qui la forme dans ses premières conclusions sur le fond » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, pourvoi n° 24-10.606). En l’espèce, la demanderesse, qui avait demandé dans ses premières conclusions l’annulation de l’assemblée générale en son entier puis abandonné cette demande pour solliciter l’annulation de certaines résolutions, s’est vue opposer l’irrecevabilité de sa prétention modifiée. Cette solution illustre la tension entre l’effet interruptif de l’assignation initiale et les exigences de présentation des prétentions en appel, la Cour de cassation traçant une ligne de partage fondée sur la notion de prétentions tendant aux mêmes fins.
L’arrêt du 14 décembre 2023 apporte une illustration complémentaire de l’effet interruptif de l’assignation délivrée dans le délai (Civ. 3e, 14 décembre 2023, pourvoi n° 22-21.461). Des copropriétaires avaient assigné le syndicat et son syndic en annulation des procès-verbaux de deux assemblées générales, puis, à défaut, de certaines résolutions, par assignations des 21 juillet et 22 décembre 2017, soit dans les deux mois suivant la notification des procès-verbaux. La cour d’appel avait néanmoins jugé l’action forclose au motif que les demandes avaient été réitérées par conclusions du 29 mars 2019. La Cour de cassation a cassé cette décision en relevant que les demandes avaient été formées par assignations dans le délai, « sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief ». Des lors, la régularité de l’acte introductif d’instance, délivré dans le délai de deux mois, suffit à préserver le droit de contestation du copropriétaire, les conclusions ultérieures ne constituant pas une nouvelle demande soumise à la forclusion.
B. La recevabilité des demandes additionnelles et des prétentions nouvelles en appel
Le principe de l’autonomie de chaque assemblée générale commande l’appréciation de la recevabilité des demandes additionnelles formées au cours de l’instance. La troisième chambre civile a été saisie de cette question dans une affaire où une société civile immobilière, après avoir assigné le syndicat en annulation de l’assemblée générale du 26 juillet 2018, avait formé par conclusions une demande additionnelle en annulation de l’assemblée générale du 1er juillet 2019 (Civ. 3e, 16 mars 2023, pourvoi n° 22-10.887). La cour d’appel de Paris avait déclaré irrecevable cette demande additionnelle en retenant que les dispositions de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 « imposent que la contestation soit formée par voie d’assignation et non de conclusions, à peine d’irrecevabilité » et que « la demande d’annulation d’une décision d’assemblée générale ne peut être que principale et non additionnelle ou connexe en raison de l’autonomie de chaque assemblée générale ». Le pourvoi, qui soutenait que la demande additionnelle se rattachait à la prétention originaire par un lien suffisant de dépendance au sens de l’article 70 du code de procédure civile, a été rejeté par une décision non spécialement motivée de la Cour de cassation.
La rigueur du régime de la forclusion se manifeste également lorsque la contestation est formée en cause d’appel. L’arrêt du 7 mai 2025 précité en donne une illustration particulièrement nette, la Cour de cassation ayant censuré la cour d’appel de Paris pour avoir déclaré recevable la demande en annulation de l’assemblée générale du 15 juillet 2019 formée par un copropriétaire à titre de moyen de défense à l’action en paiement d’un arriéré de charges (Civ. 3e, 7 mai 2025, pourvoi n° 23-14.728). La Cour a jugé que cette demande « n’était pas seulement un moyen de défense, mais une prétention, qui, ne tendant qu’à établir le défaut de représentation régulière du syndicat des copropriétaires devant la cour d’appel, ne pouvait entraîner que l’interruption de l’instance, sans permettre d’écarter la demande en paiement de ce syndicat engagée le 25 avril 2014 en exécution d’assemblées générales antérieures à cette date ». Or, une telle prétention, qui n’était pas dirigée contre une assemblée générale fondant la demande en paiement, ne relevait ni de l’exception de compensation, ni de l’irrecevabilité des prétentions adverses, ni de la survenance d’un fait nouveau, de sorte qu’elle était irrecevable au regard des articles 563 à 565 du code de procédure civile.
L’articulation de la forclusion de deux mois et de la prescription quinquennale mérite enfin d’être rappelée. Les actions personnelles relatives à la copropriété, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, conformément aux articles 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil (article 2224 du code civil). La troisième chambre civile a fait application de ce point de départ dans un arrêt du 8 janvier 2026, en jugeant que le délai de l’action en responsabilité d’une société civile immobilière contre un copropriétaire, à la suite d’un incendie survenu dans l’immeuble, court à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître « le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur, ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur » (Civ. 3e, 8 janvier 2026, pourvoi n° 23-24.029). La société, informée dès 2014 de l’existence d’une expertise judiciaire, avait été déclarée forclose pour avoir agi le 31 mars 2022, alors qu’elle aurait dû connaître l’origine du sinistre au plus tard le 11 mars 2016. Cette solution confirme que le point de départ de la prescription quinquennale obéit à une appréciation concrète de la connaissance des faits, distincte du point de départ objectif de la forclusion de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, consolidée entre 2023 et 2026, dessine un régime du délai de contestation des décisions d’assemblée générale dont la rigueur sert la sécurité juridique des décisions collectives. Le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 court, dans tous les cas, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée de notification du procès-verbal, quand bien même le pli ne serait pas retiré, solution dont la conformité à l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme a été expressément reconnue (Civ. 3e, 16 avril 2026, pourvoi n° 24-18.842, Publié au Bulletin ; Civ. 3e, 29 juin 2023, pourvoi n° 21-21.708, Publié au Bulletin). La déchéance qui sanctionne l’expiration du délai ne peut être évitée que par la délivrance, dans le délai, d’une assignation en annulation de l’assemblée générale en son entier, dont l’effet interruptif s’étend aux demandes subsidiaires tendant aux mêmes fins (Civ. 3e, 16 octobre 2025, pourvoi n° 24-10.606, Publié au Bulletin ; Civ. 3e, 14 décembre 2023, pourvoi n° 22-21.461). En conséquence, le copropriétaire opposant ou défaillant doit veiller à la date de première présentation du pli portant notification du procès-verbal, à la régularité formelle de la notification et au contenu de ses prétentions, tant en première instance qu’en appel, la méconnaissance de ces exigences étant sanctionnée par l’irrecevabilité de la contestation, de sorte que l’assistance d’un avocat en contentieux des assemblées générales de copropriété à Paris s’avère déterminante pour la préservation des droits du copropriétaire. A cet égard, la réécriture de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, qui organise la notification électronique des procès-verbaux, ouvre une nouvelle étape dans la détermination du point de départ du délai, dont les modalités pratiques devront être suivies avec attention par les praticiens du droit de la copropriété.
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