I. La formation du bail verbal d’habitation et la preuve de son existence
A. La validité du bail verbal : la rencontre des consentements sur la chose et le prix
Le louage de choses se définit comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à payer, ainsi que le prévoit l’article 1709 du code civil. La conclusion d’un bail d’habitation ne requiert en principe aucun écrit, l’article 1714 du code civil disposant que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement. La location verbale constitue donc une figure juridique parfaitement admise, dont la validité demeure subordonnée à la seule rencontre des consentements sur la chose louée et sur le prix.
Le statut protecteur issu de la loi du 6 juillet 1989 ne remet pas en cause ce principe, l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exigeant certes que le contrat de location soit établi par écrit, mais sans assortir cette exigence de la nullité de la convention. Le même texte précise que le bailleur ne peut se prévaloir de la violation de cette obligation d’écrit et que chaque partie peut exiger de l’autre, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme. La jurisprudence de la troisième chambre civile applique constamment cette articulation, en reconnaissant l’existence d’un bail verbal dès lors que les éléments essentiels de la convention sont rapportés.
L’arrêt rendu le 12 février 2026 illustre cette démarche, la Cour ayant été saisie d’un litige opposant un locataire à ses bailleurs, lesquels lui avaient donné à bail verbal un local à usage d’habitation avant de lui délivrer un congé aux fins de reprise pour habiter au bénéfice de leur fille (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.452). La cour d’appel avait déclaré irrecevable la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance formée à hauteur d’appel par le locataire, sans rechercher si cette prétention entrait dans les exceptions prévues par la procédure civile. La Cour de cassation a censuré cette position en énonçant qu’« une cour d’appel, saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité, devant elle, de prétentions nouvelles ou la relevant d’office, est tenue de l’examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile ».
La conclusion du bail verbal peut également intervenir par l’intermédiaire d’un mandataire, dès lors que la preuve du mandat est rapportée selon les règles du droit commun. L’arrêt du 28 mars 2024 a ainsi jugé qu’une télécopie émanant de la locataire, complétée par ses déclarations écrites et par ses correspondances relatives au paiement du loyer, établissait qu’elle avait donné verbalement mandat à un tiers de conclure le bail, la cour d’appel ayant pu retenir cette solution « sans méconnaître les règles de preuve », dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-11.573). Cette solution consacre la liberté des modes de preuve applicables à la formation même du contrat de bail, le mandat verbal étant admis au même titre que la location verbale.
La longévité d’un bail verbal ne fait pas davantage obstacle à sa reconnaissance, ainsi que le démontre l’arrêt du 4 juin 2026 relatif à une villa donnée en location depuis 1983, reprise d’un bail consenti dès 1934 et renouvelable par tacite reconduction (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-12.871). Le conseil départemental des Yvelines, propriétaire du bien, avait assigné les consorts [M], demeurés dans les lieux après le décès de la locataire, afin de voir constater qu’ils étaient occupants sans droit ni titre. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que le bail était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et qu’il « avait été résilié de plein droit au décès de la locataire le 4 novembre 2018 », les enfants majeurs étant, faute de droit au maintien dans les lieux, « occupants sans droit ni titre depuis cette date du bien loué ».
B. La charge de la preuve du bail verbal : entre occupation gracieuse et éléments matériels de l’existence du contrat
L’article 1715 du code civil aménage la preuve du bail verbal, en interdisant la preuve par témoins lorsque le bail sans écrit n’a reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail. A contrario, la preuve devient libre lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution, la jurisprudence admettant traditionnellement qu’un bail verbal ayant reçu exécution peut être prouvé par tous moyens, y compris par témoins et par présomptions.
L’arrêt du 20 avril 2023 précise la distinction entre le bail verbal et la mise à disposition gracieuse du logement, une société civile immobilière ayant assigné un occupant en reconnaissance d’un bail verbal et en paiement d’un arriéré de loyers (Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 22-14.391). La cour d’appel avait écarté l’existence d’un bail au vu d’une déclaration fiscale mentionnant l’occupant comme un associé bénéficiant de la jouissance gratuite d’un logement, et la Cour de cassation a validé cette analyse, les juges du fond ayant, « appréciant la portée des éléments soumis à leur examen », souverainement retenu le caractère non onéreux de la mise à disposition. La gratuité de l’occupation exclut en effet la qualification de bail, lequel suppose un prix au sens de l’article 1709 du code civil.
Le même arrêt tire les conséquences de la gratuité en matière de charges, la Cour de cassation ayant censuré la cour d’appel pour avoir refusé de condamner l’occupant au paiement de sa consommation d’eau. Or le prêt à usage, auquel l’article 1876 du code civil confère un caractère essentiellement gratuit, n’exonère pas l’emprunteur des dépenses ordinaires ayant pour objet le fonctionnement ou la conservation de la chose prêtée. La distinction entre bail verbal et commodat présente ainsi des conséquences pratiques déterminantes, l’occupant devant en tout état de cause assumer les charges de fonctionnement du logement qu’il occupe.
La charge de la preuve de l’existence du bail verbal appartient à celui qui s’en prévaut, et les juges du fond doivent examiner l’ensemble des pièces produites à cette fin. L’arrêt du 7 septembre 2023 rappelle cette exigence à propos de locataires se prévalant d’un bail verbal conclu en 1986 et produisant des avis de taxe d’habitation ainsi que des factures d’énergie couvrant plusieurs décennies (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 20-19.035). La Cour de cassation y énonce que « les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions », l’arrêt attaqué ayant été censuré pour s’être borné à affirmer que l’occupation continue n’était pas justifiée, sans analyser même sommairement les pièces versées aux débats.
Par ailleurs, la détermination de l’objet du litige commande que le juge ne substitue pas sa propre analyse à celle des parties, l’article 4 du code de procédure civile disposant que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 7 septembre 2023, la cour d’appel avait ainsi retenu que les locataires ne justifiaient pas de ressources insuffisantes pour bénéficier de la loi du 1er septembre 1948, alors que le bailleur ne contestait pas cette condition ; la Cour de cassation a censuré cette méconnaissance de l’objet du litige, confirmant que la preuve du bail verbal et du régime applicable s’administre dans le strict cadre des débats. Des lors, la reconnaissance du bail verbal repose sur un faisceau d’indices que les parties doivent soumettre au juge, lequel ne peut les écarter sans les examiner.
II. Le régime du bail verbal d’habitation : la qualification du contrat et l’application de la loi du 6 juillet 1989
A. La qualification du bail verbal : bail d’habitation, bail rural et lois spéciales
La détermination du régime applicable au bail verbal suppose d’abord d’en fixer la qualification, la nature des locaux et la destination contractuelle orientant vers le statut du fermage ou vers la loi du 6 juillet 1989. L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime soumet au statut du fermage toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole, la preuve de l’existence de tels contrats pouvant être apportée par tous moyens. La convention verbale portant à la fois sur une maison d’habitation, des dépendances et un terrain agricole doit donc être analysée au regard de ces critères.
L’arrêt du 2 octobre 2025 illustre cette opération de qualification, des bailleurs ayant donné à bail, selon convention verbale prenant effet en 2011, un ensemble immobilier comportant une maison d’habitation, des dépendances et un terrain de deux hectares sur lequel se trouvaient des poulaillers et un bâtiment agricole (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 23-23.620). La cour d’appel avait qualifié la convention de bail rural, en relevant que le terrain n’était « pas assimilable à un jardin d’agrément ou à un potager domestique accessoire d’une maison d’habitation » et que le locataire exerçait une activité agricole depuis l’origine. La Cour de cassation a approuvé cette solution, les juges du fond ayant fait ressortir « que le bien avait un usage agricole et avait été mis à la disposition des locataires en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole », pour en déduire « que le bail devait être qualifié de rural ».
La distinction entre la loi du 1er septembre 1948 et la loi du 6 juillet 1989 anime également la jurisprudence relative aux baux verbaux anciens, la qualification du logement commandant l’étendue des droits du locataire. L’arrêt du 12 décembre 2024 concerne ainsi un locataire installé depuis 1979 dans une maison d’habitation louée verbalement, la bailleresse lui ayant notifié un congé aux fins de reprise au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 23-17.741). La cour d’appel avait classé la maison dans une catégorie entraînant l’application de la loi de 1989, bien qu’elle eût constaté la présence d’un WC situé à l’extérieur du bâtiment principal. La Cour de cassation a censuré cette décision, en relevant qu’« en statuant ainsi, alors qu’elle relevait que le local loué ne comportait pas un WC intérieur, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ».
Le régime de la loi du 1er septembre 1948 peut également s’appliquer à des baux verbaux d’une particulière ancienneté, ainsi que l’a confirmé l’arrêt du 4 juin 2026 relatif à un bail renouvelé par tacite reconduction depuis 1934 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-12.871). La Cour de cassation y a validé l’application de la loi de 1948, en considération de la situation du bien lors de l’entrée en vigueur de celle-ci, de la localisation du logement et de l’intention commune des parties résultant des clauses du bail de 1984. Cette solution rappelle que la qualification du bail verbal, fût-il ancien, demeure une question d’espèce dont les juges du fond apprécient souverainement les éléments, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la qualification juridique.
Enfin, la détermination du régime applicable doit être effectuée au regard des seules pièces soumises aux débats, l’arrêt du 7 septembre 2023 ayant censuré une cour d’appel qui s’était prononcée sur la condition de ressources des locataires alors que cette condition n’était pas contestée (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 20-19.035). En conséquence, la démonstration de l’application de la loi de 1948 ou de la loi de 1989 suppose de rapporter la preuve des éléments de fait sur lesquels la qualification repose, la Cour de cassation rappelant à cet égard que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
B. La durée du bail verbal, le congé et le sort des occupants à l’expiration du contrat
Le bail verbal d’habitation est soumis aux règles de durée de la loi du 6 juillet 1989, soit un bail de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, ainsi qu’aux règles du congé édictées par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte exige que le congé délivré par le bailleur soit justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux, à peine de nullité. La tacite reconduction prévue à l’article 1738 du code civil s’applique par ailleurs aux baux verbaux, dont l’effet est réglé par les dispositions relatives aux locations faites sans écrit.
Le congé pour reprise délivré dans le cadre d’un bail verbal est soumis au contrôle du caractère réel et sérieux de la décision du bailleur. L’arrêt du 12 décembre 2024, qui concernait un locataire occupant les lieux depuis 1979 en vertu d’un bail verbal, illustre la rigueur de ce contrôle, la cassation du chef du dispositif validant le congé ayant entraîné celle des chefs rejetant les demandes de fixation du loyer et de restitution d’un trop-versé (Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 23-17.741). La Cour de cassation y rappelle que, selon l’article 624 du code de procédure civile, « la cassation s’étend à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire ».
Le congé avec offre de vente, prévu au II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, constitue l’autre voie de cessation du bail verbal, le congé valant alors offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. L’arrêt du 2 octobre 2025, dans lequel les bailleurs avaient délivré un congé avec offre de vente avant de se heurter à la qualification de bail rural, souligne l’importance de la qualification préalable, la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux ayant été retenue pour statuer sur les demandes relatives au fermage (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 23-23.620). La cour d’appel ayant renvoyé l’affaire devant ce tribunal en se bornant à relever qu’il ne lui appartenait pas de se prononcer davantage, la Cour de cassation a censuré ce renvoi, l’appel remettant la chose jugée en question devant la juridiction d’appel, laquelle statue à nouveau en fait et en droit.
La cessation du bail verbal au décès du locataire obéit aux règles propres au régime applicable, l’arrêt du 4 juin 2026 ayant jugé que le bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 avait été « résilié de plein droit au décès de la locataire », les enfants majeurs ne bénéficiant d’aucun droit au maintien dans les lieux et se trouvant « occupants sans droit ni titre depuis cette date du bien loué » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-12.871). En conséquence, la qualité d’occupant de bonne foi ne saurait conférer aux héritiers un titre d’occupation lorsque le bail s’est éteint, l’indemnité d’occupation étant alors due jusqu’à la libération effective des lieux.
L’exception d’inexécution peut néanmoins être opposée par le locataire au paiement des loyers lorsque le bailleur manque à ses obligations d’entretien, l’arrêt du 10 octobre 2024 en rappelant les limites s’agissant de baux verbaux portant sur des locaux d’habitation distincts du local commercial (Cass. 3e civ., 10 octobre 2024, n° 22-24.395). La locataire se prévalait de l’état de vétusté de la façade et de la couverture pour obtenir la dispense intégrale du paiement des loyers, alors qu’elle avait exploité les locaux jusqu’à une date certaine. La Cour de cassation a jugé que, la cour d’appel « n’étant pas saisie d’une demande de réduction de loyer mais seulement d’une demande de dispense intégrale du paiement des loyers », la locataire ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution, l’établissement étant demeuré ouvert.
Le locataire d’un bail verbal dispose enfin des mêmes actions en garantie que le locataire titulaire d’un bail écrit, la recevabilité de ses demandes obéissant aux règles de la procédure civile. L’arrêt du 12 février 2026 rappelle à cet égard qu’une demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance formée à hauteur d’appel doit être examinée au regard des exceptions auxquelles la nouveauté des prétentions ne fait pas obstacle, la cour d’appel ayant été censurée pour avoir « statué ainsi, sans rechercher même d’office, si la demande indemnitaire du locataire ne constituait pas une autre des exceptions prévues par les textes précités » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.452). Des lors, l’absence d’écrit n’affecte ni l’étendue des droits du locataire ni la recevabilité de ses prétentions, la preuve du trouble de jouissance pouvant être administrée par tous moyens.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, consolide le régime du bail verbal d’habitation autour de trois principes. Le premier tient à la validité de la convention conclue sans écrit, dont la formation résulte de la seule rencontre des consentements sur la chose et le prix, l’exigence d’écrit de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ne privant pas la location verbale d’effet. Le second principe commande la preuve de l’existence du bail, laquelle s’administre par tous moyens dès lors que la convention a reçu exécution, les juges du fond devant examiner l’ensemble des pièces produites et distinguer le bail de l’occupation gracieuse, le prêt à usage étant essentiellement gratuit. Le troisième principe soumet le bail verbal au statut protecteur de la loi du 6 juillet 1989, la qualification du logement et la détermination du régime applicable orientant le contrôle du congé, la durée du contrat et le sort des occupants à son expiration.
Le bail verbal demeure ainsi une source fréquente de contentieux, qu’il s’agisse de locations conclues au sein d’un cercle familial, de logements loués depuis des décennies ou de conventions portant sur des ensembles mixtes. La reconnaissance judiciaire de l’existence du bail, la qualification du régime applicable et le respect des règles du congé exigent une analyse rigoureuse des circonstances de l’espèce, tant pour les bailleurs souhaitant mettre un terme à la location que pour les locataires désireux de faire valoir leurs droits. La régularisation d’un contrat écrit conforme à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, que chaque partie peut exiger à tout moment, demeure la voie de sécurité privilégiée pour prévenir ces litiges. Pour toute question relative à un bail verbal d’habitation, à sa régularisation ou à un congé, l’assistance d’un avocat en droit du bail d’habitation à Paris permet d’apprécier la situation et de sécuriser la démarche.
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