I. La constitution du privilège de prêteur de deniers : les conditions de l’efficacité de la sûreté
A. La fourniture des deniers pour l’acquisition et la double constatation authentique
Le privilège de prêteur de deniers garantit la créance de celui qui a avancé les fonds destinés à l’acquisition d’un immeuble. L’ancien article 2374, 2°, du code civil, dans sa rédaction applicable avant l’entrée en vigueur de la réforme du droit des sûretés, le définissait en ces termes : « Même en l’absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble, pourvu qu’il soit authentiquement constaté, par l’acte d’emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés » (art. 2374, 2°, anc. C. civ.). La sûreté est subordonnée à une double condition, qui demeure aujourd’hui centrale dans le contentieux de la vente immobilière financée par crédit.
La première condition tient à l’affectation effective des deniers à l’opération d’acquisition. Le banquier qui finance l’achat d’un terrain et la construction d’un immeuble doit veiller à ce que les fonds prêtés correspondent exactement à l’emploi déclaré. Dans une espèce où le Crédit foncier de France avait accordé un prêt immobilier destiné au financement d’un terrain et d’une construction sans contrat, la troisième chambre civile a jugé que le devoir de conseil et de renseignement du banquier prêteur de deniers s’apprécie au regard des éléments d’information qui lui ont été fournis par l’emprunteur (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 20-20.788, Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 20-20.788). La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que l’opération financée « correspondait de façon manifeste pour un professionnel à la construction d’une maison individuelle et qu’en s’étant abstenu de mettre en garde les emprunteurs profanes des risques qu’ils encourraient en cas de conclusion d’un contrat sans garantie de livraison, celui-ci avait manqué à son devoir d’information et de conseil à leur égard » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 20-20.788).
La seconde condition réside dans la constatation authentique de l’emploi des fonds. L’acte d’emprunt doit mentionner la destination de la somme, et la quittance du vendeur doit attester que le paiement du prix a été réalisé avec les deniers empruntés. L’exigence textuelle de cette double constatation protège à la fois le prêteur, qui conserve son rang, et les tiers, qui peuvent connaître l’étendue de la sûreté grevant l’immeuble. Or la jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé les effets de cette architecture normative, notamment lorsque le paiement du prix est organisé par une stipulation pour autrui.
L’arrêt du 8 janvier 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, fournit l’illustration la plus récente de cette articulation (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-11.645, FS-B, Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-11.645). Une société civile de construction vente avait vendu des lots en l’état futur d’achèvement à une acquéreuse, l’acte comportant une stipulation pour autrui prévoyant que le paiement du solde du prix serait effectué par chèque à l’ordre de la banque prêteuse. L’acquéreuse ayant versé une partie du prix directement entre les mains du vendeur, qui n’a pas remboursé l’intégralité de l’emprunt, la banque a refusé de donner mainlevée de l’inscription du privilège de prêteur de deniers et de l’hypothèque conventionnelle. La Cour a énoncé que, « lorsqu’un débiteur stipule qu’un tiers paiera sa dette, il n’est déchargé de son obligation à l’égard du bénéficiaire de cette stipulation que si ce dernier consent à une telle novation » (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-11.645).
La solution éclaire le sort de la sûreté dans les montages de vente en l’état futur d’achèvement. La seule acceptation par la banque du bénéfice de la stipulation pour autrui ne suffit pas à opérer novation de la dette du vendeur, la preuve de la volonté de nover devant être rapportée. Dès lors, l’extinction de l’obligation garantie n’est pas acquise au seul vu de la promesse de paiement faite par l’acquéreur, et le privilège conserve, en principe, son efficacité. Cette exigence probatoire s’inscrit dans le droit commun de la novation, que la chambre civile applique avec rigueur à la matière immobilière.
La qualité de prêteur de deniers s’apprécie également au regard du cadre dans lequel les fonds sont fournis. La constitution de la sûreté au profit d’un établissement de crédit ayant consenti un prêt relais garanti par une hypothèque sur le bien acquis soulève des questions propres, relatives à l’étendue des pouvoirs du représentant de la société emprunteuse. La troisième chambre civile a ainsi jugé que les actes accomplis par le gérant d’une société civile immobilière « ne peuvent engager la société si, étant de nature à compromettre son existence même, ils sont contraires à l’intérêt social, y compris lorsqu’ils entrent dans son objet statutaire » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-22.174, Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-22.174).
En l’espèce, le gérant avait souscrit un prêt relais de 384 000 euros garanti par une hypothèque sur le seul immeuble de la société, dont la nouvelle gérante soutenait que les fonds avaient été détournés. La Cour a censuré l’arrêt qui n’avait pas recherché si le prêt souscrit n’était pas contraire à l’intérêt social, eu égard au montant de l’emprunt et à l’inscription hypothécaire prise sur le seul immeuble. Or la validité de la sûreté constitue ici le préalable nécessaire à l’exercice, par le prêteur, de son droit de préférence et de son droit de suite. L’inefficacité de l’inscription, consécutive à la nullité du prêt, priverait la garantie de toute substance.
B. L’inscription dans le délai de deux mois et le rang de la sûreté
La conservation du privilège de prêteur de deniers suppose une inscription prise dans un délai strict, dont la méconnaissance entraîne la dégénérescence de la sûreté. L’ancien article 2379 du code civil disposait que « le vendeur privilégié, ou le prêteur qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble, conserve son privilège par une inscription qui doit être prise, à sa diligence, en la forme prévue aux articles 2426 et 2428, et dans le délai de deux mois à compter de l’acte de vente ; le privilège prend rang à la date dudit acte » (art. 2379, anc. C. civ.). La troisième chambre civile a eu l’occasion d’appliquer cette règle dans une espèce relative aux départements d’Alsace-Moselle, où la loi du 1er juin 1924 maintient un régime local de publicité foncière (Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 18-16.888, FS-P+B+R+I, Cass. 3e civ., 1er octobre 2020, n° 18-16.888).
La Cour a qualifié le délai de deux mois de disposition de fond, et non de simple règle de publicité foncière. Elle a rappelé que « cette disposition, qui conditionne l’efficacité du privilège, est une disposition de fond dès lors que, en application de l’article 2386 du code civil, si le délai n’est pas respecté, le privilège dégénère en hypothèque et ne prend rang, à l’égard des tiers, que de la date de l’inscription » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2020, n° 18-16.888). Le caractère substantiel du délai commande la solution dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, où l’inscription au livre foncier, dépourvue d’effet rétroactif, ne permet pas de sauvegarder le rang du privilège au-delà du délai légal.
Le rang de la sûreté est en effet la contrepartie directe de la diligence du prêteur. L’inscription prise dans les deux mois de l’acte de vente permet au privilège de prendre rang à la date de cet acte, et donc de primer les créanciers inscrits postérieurement. À défaut, le privilège dégénère en hypothèque, qui ne prend rang qu’à la date de l’inscription effective. Cette rétrogradation expose le prêteur aux concours des autres créanciers, notamment hypothécaires, et réduit la valeur de la garantie en cas de saisie ou de liquidation du débiteur. La maîtrise du calendrier de la publicité foncière constitue ainsi un enjeu décisif pour l’établissement de crédit.
La publicité foncière conditionne également l’opposabilité de l’action résolutoire du vendeur, dont le régime est étroitement lié à celui du privilège de prêteur de deniers. L’ancien article 2379, alinéa 2, du code civil prévoyait que « l’action résolutoire établie par l’article 1654 ne peut être exercée après l’extinction du privilège du vendeur, ou à défaut d’inscription de ce privilège dans le délai ci-dessus imparti, au préjudice des tiers qui ont acquis les droits sur l’immeuble du chef de l’acquéreur et qui les ont publiés » (art. 2379, al. 2, anc. C. civ.). La troisième chambre civile a précisé la portée de cette exigence dans une espèce où un acquéreur avait publié son assignation en réitération de la vente d’un immeuble vendu sous seing privé (Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 19-17.549, FS-P+B+I, Cass. 3e civ., 1er octobre 2020, n° 19-17.549).
La Cour a jugé que « la publication facultative de la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d’une vente sous seing privé, prévue par l’article 37.2 du décret du 4 janvier 1955, n’emporte pas mutation de propriété et ne peut pas être assimilée à la publication d’un acte authentique de vente » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2020, n° 19-17.549). L’acquéreur sous seing privé ne pouvait donc pas se prévaloir d’une publication de son assignation pour faire obstacle à l’action en résolution exercée par le vendeur originaire, demeuré titulaire du privilège et de l’action résolutoire. Par ailleurs, les exigences de publicité préalable de l’action résolutoire ne conditionnent son opposabilité qu’à l’égard des tiers ayant publié des droits immobiliers acquis du titulaire du droit anéanti.
II. L’extinction et la radiation du privilège de prêteur de deniers
A. L’extinction par l’extinction de l’obligation principale et par la prescription
Le privilège de prêteur de deniers, sûreté accessoire, suit le sort de la créance qu’il garantit. L’ancien article 2488 du code civil énonçait que « les privilèges et hypothèques s’éteignent : 1° Par l’extinction de l’obligation principale sous réserve du cas prévu à l’article 2422 ; 2° Par la renonciation du créancier à l’hypothèque sous la même réserve ; 3° Par l’accomplissement des formalités et conditions prescrites aux tiers détenteurs pour purger les biens par eux acquis ; 4° Par la prescription » (art. 2488, anc. C. civ.). La troisième chambre civile a donné à ce texte une portée rigoureuse en matière de prescription, dans deux arrêts rendus le même jour et publiés au Bulletin (Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-16.514, FS-P+R, Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-16.514 ; Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-16.515, FS-P, Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-16.515).
Dans les deux espèces, la banque avait inscrit une hypothèque sur l’immeuble des emprunteurs, puis avait délivré un commandement de payer valant saisie immobilière, avant que le juge de l’exécution ne déclare prescrite l’action en paiement, en application de la prescription biennale du droit de la consommation. Les emprunteurs demandaient alors la radiation de l’inscription hypothécaire, ce que la cour d’appel leur avait refusé au motif que la prescription de l’action n’éteignait pas le droit du créancier. La Cour de cassation a censuré cette analyse et ordonné la radiation de l’inscription (Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-16.514, Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-16.514 ; Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-16.515, Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-16.515).
La Cour a rappelé que « la prescription est acquise au débiteur resté détenteur de l’immeuble hypothéqué par le temps fixé pour la prescription de l’action qui naît de l’obligation principale dont l’hypothèque ou le privilège est l’accessoire » (Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-16.514). Elle en a déduit que la prescription, qu’elle concerne l’obligation principale ou l’action en paiement, emporte par voie de conséquence l’extinction de l’hypothèque ou du privilège. En application de l’article L. 218-2 du code de la consommation, qui dispose que « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans » (art. L. 218-2 C. conso.), la prescription biennale de l’action en paiement du prêteur entraîne donc l’extinction de la sûreté, quand bien même l’inscription subsisterait au fichier immobilier.
Cette solution intéresse directement le privilège de prêteur de deniers, dont le régime d’extinction est identique à celui des hypothèques. Le débiteur qui a remboursé son emprunt, ou dont l’obligation est éteinte par la prescription, peut exiger la radiation de l’inscription. L’arrêt n° 19-16.514 a d’ailleurs statué sans renvoi, en ordonnant la radiation de l’hypothèque judiciaire définitive inscrite sur l’immeuble, après avoir constaté que la prescription biennale était acquise (Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-16.514, Cass. 3e civ., 12 mai 2021, n° 19-16.514). La Cour a ainsi donné effet utile à l’extinction de la créance, en ne laissant pas subsister une inscription privée de cause.
L’extinction de l’obligation principale peut également résulter du paiement effectué par un tiers, selon les mécanismes de la stipulation pour autrui et de la novation. L’arrêt du 8 janvier 2026 rappelle toutefois que l’acceptation du bénéfice de la stipulation pour autrui par la banque ne suffit pas à la décharger de ses droits à l’égard du stipulant, en l’absence de consentement à une novation (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-11.645, Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-11.645). En conséquence, la créance garantie survit, et avec elle la sûreté qui en est l’accessoire. La Cour a par ailleurs sanctionné, dans la même décision, l’excès de pouvoir du juge d’appel, en rappelant que « le juge, qui décide qu’il n’est pas saisi d’une demande, excède ses pouvoirs en statuant au fond » (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-11.645), en application de l’article 562 du code de procédure civile.
Le sort de l’inscription d’une hypothèque conventionnelle non renouvelée a également été précisé. Dans l’affaire jugée le 8 janvier 2026, le second prêt avait été remboursé et l’inscription n’avait pas été renouvelée, de sorte que la demande de mainlevée ou de radiation de cette inscription était devenue sans objet (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-11.645, Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-11.645). Or la cour d’appel, tout en constatant qu’elle n’était pas saisie du chef du jugement ayant dit sans objet cette demande, avait confirmé le jugement en toutes ses dispositions, commettant ainsi un excès de pouvoir que la Cour de cassation a censuré.
B. La purge amiable, la mainlevée et la radiation judiciaire
La purge des inscriptions constitue le mode privilégié de libération de l’immeuble lors de la revente du bien grevé. L’ancien article 2475 du code civil organisait la purge amiable, en prévoyant que « lorsque, à l’occasion de la vente d’un immeuble hypothéqué, tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix en sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances ou de certaines d’entre elles, ils exercent leur droit de préférence sur le prix et ils peuvent l’opposer à tout cessionnaire comme à tout créancier saisissant de la créance de prix » (art. 2475, anc. C. civ.). La troisième chambre civile a précisé le caractère facultatif de cette procédure dans un arrêt du 5 mars 2020 (Cass. 3e civ., 5 mars 2020, n° 19-10.398, FS-P+B+I, Cass. 3e civ., 5 mars 2020, n° 19-10.398).
Dans cette espèce, le notaire avait relevé l’existence d’une inscription hypothécaire consentie par les vendeurs au profit d’une banque, dont l’accord pour donner mainlevée avait été obtenu contre paiement de la créance. Les vendeurs ayant refusé toute purge amiable, la cour d’appel avait jugé leur refus illégitime. La Cour de cassation a censuré cette solution, en énonçant que « la purge amiable, qui permet aux créanciers inscrits d’exercer leur droit de préférence sur le prix de vente, est une procédure facultative qui nécessite l’accord du vendeur sans qu’il soit tenu d’y consentir » (Cass. 3e civ., 5 mars 2020, n° 19-10.398). La purge amiable ne peut donc être imposée au vendeur, qui demeure libre de préférer la purge judiciaire prévue par les textes.
La solution protège le vendeur dont le bien est grevé d’une inscription au profit du prêteur de deniers. Il ne saurait être contraint d’affecter le prix de la vente au paiement de la créance du banquier, même lorsque celui-ci a manifesté son accord pour donner mainlevée contre paiement. En l’absence de purge amiable, il appartient à l’acquéreur de procéder aux formalités légales de purge, conformément aux articles 2476 et suivants du code civil, dans leur rédaction applicable. La Cour a ainsi préservé la liberté du débiteur, qui conserve la maîtrise des modalités de règlement de ses créanciers inscrits.
La mainlevée de l’inscription du privilège de prêteur de deniers intervient, en pratique, à l’occasion de la vente du bien ou du remboursement du prêt. Le refus de la banque de consentir cette mainlevée peut faire échec à la réalisation de la vente, lorsque celle-ci est conclue sous une condition suspensive relative à l’état hypothécaire. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 11 janvier 2023, qu’une promesse de vente conclue sous la condition que l’état hypothécaire ne révèle pas d’inscriptions dont la charge excéderait le prix était caduque, dès lors que le Crédit agricole avait refusé de donner mainlevée entière et définitive de l’inscription du privilège de prêteur de deniers pris à son profit (Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-21.982, Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-21.982).
La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que la défaillance de la condition suspensive entraînait la caducité de la promesse, après avoir constaté que la venderesse avait tenté, conformément aux stipulations du compromis, d’obtenir la mainlevée ou la dispense de purge des hypothèques sans y parvenir (Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-21.982, Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-21.982). La charge du risque est ainsi répartie entre les parties, la venderesse ayant fait ses diligences et l’acquéreur ne pouvant se prévaloir de la réalisation d’une condition dont la défaillance procède du refus du créancier inscrit.
Le refus de mainlevée de la banque peut également être combattu par une action en justice, lorsque la créance garantie est éteinte. L’arrêt du 8 janvier 2026 illustre les conditions procédurales de cette action, la demande de l’acquéreur en mainlevée ou radiation de l’inscription du privilège de prêteur de deniers étant fondée sur l’extinction prétendue de la créance garantie par l’effet de la stipulation pour autrui (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-11.645, Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-11.645). La Cour a jugé le moyen fondé sur la novation mal fondé, faute de preuve du consentement de la banque, mais a accueilli le moyen tiré de l’excès de pouvoir du juge d’appel.
La réforme du droit des sûretés, issue de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, a transformé le privilège de prêteur de deniers en hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Le nouvel article 2402, 2°, du code civil dispose désormais que « la créance de celui qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble est garantie sur celui-ci pourvu qu’il soit authentiquement constaté par l’acte d’emprunt que la somme était destinée à cet emploi, et par la quittance du vendeur que ce paiement a été fait des deniers empruntés » (art. 2402, 2°, C. civ.). Les privilèges immobiliers spéciaux nés avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance sont, pour l’avenir, assimilés à des hypothèques légales, sans préjudice de la rétroactivité de leur rang.
Conclusion
Le privilège de prêteur de deniers, devenu hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, demeure la sûreté de référence du financement de l’acquisition immobilière. La jurisprudence de la troisième chambre civile en a précisé les conditions de constitution, subordonnées à la fourniture effective des deniers et à la double constatation authentique de leur emploi. L’inscription dans le délai de deux mois, condition substantielle de l’efficacité de la sûreté, commande le rang du prêteur et l’opposabilité de l’action résolutoire du vendeur. L’extinction de la créance garantie, par le paiement ou par la prescription, entraîne celle de la sûreté, que le débiteur peut faire constater en justice pour obtenir la radiation de l’inscription. Or l’ordonnance du 15 septembre 2021 a intégré ces solutions dans le régime unifié des hypothèques légales spéciales, sans en modifier la logique fondamentale. En conséquence, la sécurité du financement immobilier repose sur la vigilance des praticiens dans la constitution, la conservation et la purge de la sûreté, dont la jurisprudence de 2020 à 2026 a précisément délimité le régime. Des lors, la consultation d’un avocat spécialisé en contentieux de la vente immobilière s’avère déterminante pour sécuriser la mainlevée des inscriptions et préserver les droits des acquéreurs et des prêteurs.
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