I. Le cadre de l’action individuelle du copropriétaire : l’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965
A. La délimitation de l’action individuelle : la défense de la propriété ou de la jouissance du lot
L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 organise un partage de la qualité pour agir entre le syndicat des copropriétaires et chaque copropriétaire. Le premier alinéa de ce texte confère au syndicat la qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires, au besoin conjointement avec un ou plusieurs d’entre eux, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (article 15, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le second alinéa du même texte réserve, à l’inverse, à chaque copropriétaire la faculté d’exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. Cette dualité de titulaires commande une qualification rigoureuse de la prétention soumise au juge, la frontière entre l’intérêt individuel et l’intérêt collectif déterminant la recevabilité de l’action.
La troisième chambre civile a rappelé la portée de cette disposition dans un arrêt publié au Bulletin du 16 octobre 2025, rendu dans un litige opposant des copropriétaires d’un immeuble grenoblois au sujet de locations meublées de courte durée (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-19.843, FS-B, courdecassation.fr). Des copropriétaires, se plaignant d’un trouble de jouissance causé par la mise à disposition d’un appartement à une clientèle de passage, avaient assigné les propriétaires de ce logement en indemnisation. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé leur action recevable, en énonçant que « si le copropriétaire, qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, cette formalité n’était pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande ». L’arrêt consacre ainsi l’autonomie de l’action individuelle, dont la recevabilité ne saurait être subordonnée au respect d’une formalité que la loi n’a pas assortie d’une sanction expresse.
La délimitation de l’action individuelle s’opère également au regard de la nature du droit invoqué. Le copropriétaire qui agit seul doit défendre la propriété ou la jouissance de son lot, c’est-à-dire un intérêt personnel et distinct. Dans un arrêt du 30 juin 2009, la troisième chambre civile a jugé, à propos de constructions irrégulières édifiées sur des parties privatives, que « l’action individuelle d’un copropriétaire contre un autre copropriétaire est recevable lorsqu’est invoquée une violation des clauses du règlement de copropriété sans qu’il y ait lieu de justifier d’un préjudice, le règlement ayant le caractère d’un contrat » (Cass. 3e civ., 30 juin 2009, n° 08-14.908, courdecassation.fr). Le fondement contractuel du règlement de copropriété justifie que chaque copropriétaire puisse en exiger le respect par les autres, sans avoir à démontrer un préjudice personnel, dès lors que la stipulation violée touche à ses droits. Cette solution, qui autorise le copropriétaire à poursuivre la démolition des ouvrages irréguliers édifiés sur le lot d’autrui, manifeste la vigueur du lien contractuel qui unit les copropriétaires entre eux.
La détermination du périmètre du lot, condition préalable de l’action individuelle, suppose de qualifier l’élément litigieux. Par un arrêt du 12 décembre 2019, la troisième chambre civile a cassé une décision qui avait admis l’action d’une copropriétaire tendant à la remise en état d’un escalier et de l’entrée de l’immeuble, sans constater que ces éléments « étaient affectés à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 12 décembre 2019, n° 18-22.757, courdecassation.fr). La qualification de partie commune ou de partie privative conditionne ainsi le titulaire de l’action : le copropriétaire ne peut se prévaloir de la propriété de son lot que si l’élément litigieux lui appartient privativement. À cet égard, la charge de la preuve de la qualification pèse sur celui qui agit, la qualité de partie commune se déduisant de l’affectation à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires. Dès lors que l’élément litigieux sert à l’usage collectif, la demande qui le concerne échappe, en principe, au champ de l’action individuelle définie par l’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, sauf à ce que le copropriétaire poursuive la cessation d’une atteinte lui causant un préjudice propre.
En pratique, le champ de l’action individuelle recouvre des hypothèses variées, qui illustrent la diversité des intérêts protégés par l’article 15, alinéa 2 : l’action en démolition d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété sur un lot voisin, l’action en cessation de nuisances affectant la jouissance paisible du lot, l’action en rétablissement de l’affectation d’origine d’un lot, ou encore l’action dirigée contre un tiers dont les agissements troublent l’usage du lot. Dans toutes ces hypothèses, le copropriétaire agit pour la protection d’un droit qui lui est propre, la propriété ou la jouissance de son lot, et non pour la défense d’un intérêt collectif dont la sauvegarde appartient au syndicat. Le conseil du copropriétaire devra donc, lors de l’instruction du dossier, identifier avec soin le fondement réel de la prétention afin d’éviter qu’une demande portée devant le juge ne soit déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir, la ligne de partage entre l’intérêt individuel et l’intérêt collectif commandant la détermination du titulaire légitime de l’action.
B. L’obligation d’information du syndic : une formalité dépourvue de sanction d’irrecevabilité
L’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 subordonne l’exercice individuel de l’action à l’information préalable du syndic. L’article 51 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise les modalités de cette information en disposant que « copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire qui, en vertu de l’article 15 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, est adressée par l’huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » (article 51 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Cette communication poursuit une finalité d’information de la collectivité des copropriétaires, représentée par le syndic, afin de lui permettre de connaître les litiges affectant l’immeuble et, le cas échéant, d’y intervenir. Le texte du décret confie d’ailleurs le soin de cette communication à l’huissier de justice, signe que l’information du syndic accompagne mécaniquement l’introduction de l’instance.
La sanction de l’inobservation de cette formalité a longtemps nourri le contentieux. L’arrêt du 16 octobre 2025 précité y met fin avec netteté en jugeant que l’information du syndic n’est pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-19.843, FS-B, courdecassation.fr). La Cour retient que la formalité demeure due, mais que son omission ne prive pas le copropriétaire du droit d’agir. Or, cette solution s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence constante qui refuse d’assortir l’obligation d’information de la moindre sanction processuelle, le juge ne pouvant écarter la demande du seul fait de l’absence d’information du syndic. La jurisprudence antérieure avait déjà admis, dans des espèces variées, que la méconnaissance de l’article 51 du décret du 17 mars 1967 ne rendait pas la demande irrecevable, seule la mise en cause effective du syndicat dans les hypothèses où ses droits étaient en jeu étant exigée.
Par ailleurs, la mise en cause du syndicat demeure nécessaire lorsque l’action, bien qu’exercée par un copropriétaire, intéresse les parties communes. L’arrêt du 30 juin 2009 avait déjà posé que « lorsque l’action du copropriétaire concerne la remise en état des parties communes, le syndicat des copropriétaires doit être appelé en la cause » (Cass. 3e civ., 30 juin 2009, n° 08-14.908, courdecassation.fr). L’exigence d’appel en cause du syndicat procède du principe de la contradiction énoncé à l’article 14 du code de procédure civile, selon lequel « nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée » (article 14 du code de procédure civile), et de la qualité du syndicat pour défendre les droits afférents à l’immeuble. La formalité d’information et l’appel en cause obéissent ainsi à des régimes distincts : la première est une simple faculté d’information sans sanction, la seconde conditionne la recevabilité de l’action. Cette distinction éclaire la portée du second alinéa de l’article 15 : l’information du syndic n’est pas une condition de recevabilité, mais un devoir de transparence dont la méconnaissance demeure sans incidence sur le droit d’agir du copropriétaire.
La jurisprudence a précisé la portée de cette exigence d’appel en cause dans une configuration particulière : celle où la collectivité des copropriétaires n’est pas organisée. Par un arrêt du 8 juillet 2015, la troisième chambre civile a jugé qu’« un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant » (Cass. 3e civ., 8 juillet 2015, n° 14-16.975, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Dans cette espèce, une copropriétaire avait assigné le propriétaire des autres lots en démolition de constructions édifiées sans autorisation sur les parties communes ; la cour d’appel avait écarté la mise en cause du syndicat au motif que la collectivité n’était pas organisée et ne pouvait être attraite aux débats. La Cour de cassation a censuré cette solution, rappelant que l’absence d’organisation de la collectivité n’affranchit pas le copropriétaire de son obligation de la mettre en cause, quitte à ce que le juge désigne un représentant. Cette solution présente un intérêt pratique majeur pour les copropriétés en difficulté, notamment celles placées sous administration provisoire, dont le syndicat, faute de syndic en exercice, est privé de représentation : le copropriétaire souhaitant agir pour la remise en état des parties communes doit alors solliciter la désignation d’un représentant, sous peine de voir son action déclarée irrecevable.
II. Les limites de l’action individuelle : les prérogatives exclusives du syndicat
A. L’atteinte aux parties communes : la cessation ouverte au copropriétaire, la réparation réservée au syndicat
Le copropriétaire peut agir seul pour faire cesser une atteinte portée aux parties communes lorsqu’il subit un préjudice propre, mais il n’a pas qualité pour réclamer la réparation de ce préjudice lorsque celle-ci se confond avec le coût des travaux de remise en état des parties communes. La troisième chambre civile a fixé ce principe dans un arrêt publié au Bulletin du 8 juin 2023, rendu dans le litige opposant des copropriétaires d’une résidence-services aux constructeurs et à leurs assureurs (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-15.692, FS-B, courdecassation.fr). La Cour a jugé que « si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux ». Cette solution réserve au syndicat, personne morale représentant la collectivité, la perception des sommes destinées à la réparation des parties communes.
La même règle a été appliquée à des demandes d’indemnisation de préjudices de jouissance liés à des désordres affectant les parties communes. Par un arrêt du 7 mars 2024, la troisième chambre civile a cassé une décision qui avait alloué à un copropriétaire le coût des travaux d’étanchéité d’une terrasse, partie commune, en rappelant que le copropriétaire « n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux » (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 17-28.537, courdecassation.fr). La circonstance que le syndicat soit demeuré inactif pendant onze ans, invoquée par le copropriétaire, ne saurait conférer à ce dernier la qualité pour percevoir une somme destinée à la collectivité. En conséquence, le copropriétaire conserve, en pareille hypothèse, la faculté d’agir en cessation de l’atteinte ou de solliciter l’indemnisation de son préjudice personnel de jouissance, mais non celle de se substituer au syndicat pour la perception des travaux de remise en état.
La jurisprudence applique également ce principe aux demandes accessoires. Par un arrêt du 30 janvier 2025, la troisième chambre civile a jugé qu’un copropriétaire ne pouvait solliciter l’actualisation de l’indemnisation allouée au syndicat au titre de la reprise des désordres affectant les parties communes (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-13.325, courdecassation.fr). La Cour y rappelle, dans les mêmes termes que l’arrêt de 2023, que « si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux ». Dès lors, toute demande qui tend, directement ou indirectement, à percevoir les sommes destinées à la réparation des parties communes est irrecevable, quand bien même le copropriétaire justifierait d’un intérêt à la bonne exécution des travaux.
À cet égard, la jurisprudence relative au syndicat secondaire illustre la rigueur du contrôle de la qualité pour agir. Par un arrêt du 23 novembre 2023, la troisième chambre civile a jugé qu’un syndicat secondaire de copropriété n’avait pas qualité pour demander la démolition d’un bâtiment édifié sur une autre parcelle de l’ensemble immobilier, dès lors qu’« une telle demande, qui affectait les intérêts de la copropriété dans son ensemble, excédait l’objet du syndicat secondaire, limité à la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du bâtiment » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2023, n° 22-11.047, courdecassation.fr). La Cour a, dans le même arrêt, reconnu la recevabilité de l’action individuelle des copropriétaires au titre de l’atteinte à leur lot privatif et de l’action individuelle tirée d’une atteinte aux parties communes, consacrant ainsi la possibilité pour le copropriétaire d’agir seul pour la cessation de l’atteinte aux parties communes dont il subit personnellement les conséquences. Cette espèce révèle la complémentarité des deux actions : l’action individuelle en cessation répond à l’urgence du trouble subi, tandis que l’action en réparation des parties communes demeure l’apanage du syndicat compétent.
La cessation de l’atteinte aux parties communes peut en outre être poursuivie en référé lorsque l’atteinte revêt la qualification de trouble manifestement illicite ou lorsque s’évince un dommage imminent, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Par un arrêt du 11 mai 2011, la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel d’avoir ordonné la dépose, sous astreinte, d’un système de vidéosurveillance installé par des copropriétaires sur leur lot mais dirigé vers un chemin partie commune, en retenant que cette installation, réalisée « en dehors de tout consentement donné par les copropriétaires », compromettait « de manière intolérable les droits détenus par chacun d’eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes » et constituait ainsi un trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 11 mai 2011, n° 10-16.967, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Si l’action avait été engagée par le syndicat en l’espèce, l’arrêt n’en confirme pas moins que le trouble manifestement illicite affectant les parties communes peut être réprimé avec célérité, l’urgence de la cessation prévalant alors sur l’exigence d’une autorisation de l’assemblée générale. Le copropriétaire qui subit personnellement les conséquences d’une telle atteinte dispose, à l’égard de sa jouissance propre, des mêmes voies d’urgence pour faire cesser le trouble, sans préjudice de l’action au fond réservée au syndicat pour la réparation.
B. La distinction des préjudices collectif et individuel et la prescription des actions
La répartition de la qualité pour agir entre le syndicat et les copropriétaires repose sur la distinction entre le préjudice collectif et les préjudices individuels. Par un arrêt du 10 janvier 2012, la troisième chambre civile a validé l’allocation au syndicat des copropriétaires d’une somme en réparation d’un préjudice collectif de jouissance distinct des préjudices individuels indemnisés au profit de chaque copropriétaire, en relevant que « le syndicat des copropriétaires sollicitait l’allocation d’une somme en réparation d’un préjudice distinct de celui des copropriétaires agissant en leur nom personnel » (Cass. 3e civ., 10 janvier 2012, n° 10-27.926, courdecassation.fr). La coexistence de ces deux catégories de préjudices fonde la dualité des actions : le syndicat répare l’atteinte à l’intérêt collectif, le copropriétaire répare l’atteinte à son intérêt personnel. Le cumul des indemnités n’encourt dès lors aucune critique, dès lors que les préjudices réparés sont distincts dans leur objet et dans leur titulaire.
La distinction entre le préjudice collectif et le préjudice individuel est ancienne dans la jurisprudence de la troisième chambre civile. Dès un arrêt du 15 février 1989, celle-ci a en effet jugé que « les atteintes portées à la jouissance des parties communes peuvent causer des troubles à la fois collectifs et personnels » et qu’en conséquence l’action individuelle des copropriétaires doit être déclarée recevable dès lors que ces atteintes leur causent un trouble personnel, alors même qu’elles affectent les parties communes (Cass. 3e civ., 15 février 1989, n° 87-15.047, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Dans cette espèce, des copropriétaires avaient assigné un autre copropriétaire et son locataire pour faire respecter le règlement de copropriété quant au mode d’occupation des lieux ; la cour d’appel avait déclaré l’action irrecevable au motif que la gêne causée dans l’utilisation des parties communes ne pouvait être invoquée que par le syndicat. La Cour de cassation a censuré cette analyse, ouvrant ainsi la voie à l’action individuelle en cessation fondée sur un trouble personnel, sans méconnaître la qualité du syndicat pour la réparation du trouble collectif. Cette jurisprudence fondatrice éclaire le sens de la distinction opérée par les arrêts plus récents de 2023 à 2025 : le copropriétaire peut revendiquer la cessation du trouble qui l’affecte personnellement, le syndicat conservant le monopole de la réparation du préjudice commun.
La nature de l’action détermine également le régime de prescription qui lui est applicable. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 rend applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives à la prescription quinquennale et à son point de départ (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Par un arrêt du 19 juin 2013, la troisième chambre civile a jugé, sous l’empire de la prescription décennale alors en vigueur, que « l’action en suppression d’un empiétement sur les parties communes, intervenu à l’occasion de travaux autorisés par une assemblée générale était une action personnelle soumise à la prescription décennale », tandis que l’action en restitution des parties communes indûment appropriées revêtait la nature d’une action réelle (Cass. 3e civ., 19 juin 2013, n° 12-11.791, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Or, la qualification de l’action commande le titulaire de la qualité pour agir : l’action réelle en revendication des parties communes relève du syndicat, seul propriétaire collectif des parties communes, tandis que l’action personnelle tendant à la remise en état des lieux peut être exercée par les titulaires du droit au respect des parties communes.
La réforme de la prescription introduite par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN) a profondément modifié ce paysage en substituant, à compter du 25 novembre 2018, un délai de cinq ans à l’ancien délai décennal. La troisième chambre civile a précisé les conditions d’application dans le temps de cette réduction par un arrêt du 21 avril 2022, en jugeant, au visa de l’article 2 du code civil et de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure, que, lorsque la loi réduit la durée d’une prescription, « la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure » (Cass. 3e civ., 21 avril 2022, n° 21-15.581, courdecassation.fr). Il en résulte que les actions personnelles relatives à la copropriété sont désormais soumises au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil, dont le point de départ est fixé au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Le copropriétaire qui envisage d’agir doit donc être particulièrement vigilant quant à la datation de son action : le raccourcissement du délai de prescription, combiné à la règle du point de départ mobile, impose de ne pas différer l’introduction de l’instance, sous peine de voir la demande frappée de forclusion.
La recevabilité de l’action suppose enfin que le demandeur justifie d’un intérêt légitime au succès de sa prétention, conformément à l’article 31 du code de procédure civile, selon lequel « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé » (article 31 du code de procédure civile). La loi du 10 juillet 1965 attribue ainsi le droit d’agir au syndicat pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des articles 14 et 15 de cette loi (article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), et au copropriétaire pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot. La qualité pour agir apparaît ainsi comme un filtre procédural dont le juge contrôle l’existence à l’aune de la prétention formulée, sans qu’il soit besoin d’examiner son bien-fondé.
En conséquence, le copropriétaire qui entend agir doit qualifier avec précision sa prétention : s’il poursuit la cessation d’une atteinte aux parties communes dont il subit un préjudice propre, son action est recevable ; s’il réclame le paiement du coût des travaux de remise en état des parties communes ou la réparation d’un préjudice affectant la collectivité, seule l’action du syndicat est recevable. La frontière, tracée par la jurisprudence de la troisième chambre civile depuis 2009, repose sur la distinction entre l’intérêt individuel, dont le copropriétaire est le titulaire exclusif, et l’intérêt collectif, dont le syndicat est le gardien. L’arrêt du 16 octobre 2025, en écartant toute sanction d’irrecevabilité à l’omission d’information du syndic, libère l’exercice de l’action individuelle sans en modifier le périmètre, la qualité pour agir demeurant fonction de la nature du droit invoqué. Dès lors que la jurisprudence distingue ainsi le contentieux de la propriété du lot, régi par l’action individuelle, et le contentieux des parties communes, dominé par l’action du syndicat, la détermination de la nature de l’élément litigieux constitue l’étape première de toute stratégie contentieuse en matière de copropriété. Par ailleurs, l’exigence d’appel en cause du syndicat lorsque l’action intéresse les parties communes tempère cette libéralisation et garantit que la collectivité puisse défendre ses droits.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime équilibré de l’action en justice en matière de copropriété. L’action individuelle du copropriétaire est ouverte pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, sans que l’omission d’information du syndic puisse être sanctionnée par une irrecevabilité, ainsi que l’a jugé l’arrêt du 16 octobre 2025 (n° 23-19.843). L’action du syndicat demeure, à l’inverse, exclusive pour la perception des sommes destinées à la réparation des parties communes et pour la défense des droits afférents à l’immeuble, conformément aux arrêts des 8 juin 2023 (n° 21-15.692), 7 mars 2024 (n° 17-28.537) et 30 janvier 2025 (n° 23-13.325). Le copropriétaire confronté à un litige touchant son lot ou les parties communes doit donc être attentif à la qualification de sa demande, la recevabilité de son action dépendant de la nature, individuelle ou collective, de l’intérêt qu’il invoque. Les praticiens du droit de la copropriété accompagnent les copropriétaires dans la détermination de la voie d’action adaptée à leur situation, en veillant au respect des conditions de recevabilité posées par l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et par la jurisprudence de la Cour de cassation, laquelle demeure attentive à préserver l’équilibre entre la défense des intérêts particuliers et la sauvegarde de l’intérêt collectif de la copropriété.
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