I. La délimitation du crédit-bail immobilier et ses effets sur la qualification des conventions
A. La qualification de l’opération : une location d’immeuble à usage professionnel suivie d’une cession
L’opération de crédit-bail immobilier, définie à l’article L. 313-7 du code monétaire et financier, confère au preneur la possibilité de devenir propriétaire du bien loué au plus tard à l’expiration du contrat, soit par cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain. Cette définition légale commande une lecture unitaire des actes qui composent l’opération, le bail et la promesse de vente étant déclarés indissociables dans les conventions usuelles des établissements de crédit. La Cour de cassation a déduit de cette économie contractuelle que « le contrat de crédit-bail immobilier s’analyse comme une location d’un immeuble à usage professionnel suivie, le cas échéant, d’une cession » (Cass. 3e civ., 19 octobre 2011, n° 10-13.651, publié au Bulletin).
La qualification retenue s’oppose à ce que l’opération soit dépecée en un bail pur et simple auquel serait adossée une promesse de vente autonome, dès lors que le prix de la cession est fixé par référence aux loyers déjà versés et que l’inexécution du bail entraîne la perte du bénéfice de la promesse. En conséquence, l’acquéreur du bien compris dans l’opération, telle la société adjudicataire dans l’affaire tranchée en 2011, est tenu aux mêmes obligations que le crédit-bailleur cédant en application de l’article L. 313-8 du code monétaire et financier. Par ailleurs, la nature exacte de la convention, qui tient lieu de loi aux parties en vertu de l’article 1103 du code civil, conditionne l’étendue des obligations transférées au preneur, notamment lorsque celui-ci assure la construction de l’immeuble.
La troisième chambre civile a précisé, à cet égard, que le crédit-preneur, bien qu’il conserve la maîtrise entière de l’opération et assume l’ensemble des risques liés à la construction, « le crédit-preneur ne disposant alors d’aucun droit de propriété sur l’ouvrage » (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 23-19.736, pourvois joints 23-19.794 et 23-21.727). Dans cette affaire, le crédit-preneur d’un entrepôt frigorifique, qui avait assuré la construction de l’immeuble en qualité de mandataire du crédit-bailleur, avait exercé l’action en garantie décennale contre les locateurs d’ouvrage, les crédit-bailleurs l’ayant ensuite subrogé dans leurs actions à une date où la forclusion n’était pas encore acquise. Le rejet des pourvois formés contre l’arrêt qui avait admis la recevabilité de l’action confirme que le crédit-preneur, dépourvu de tout droit de propriété sur l’ouvrage, ne peut agir en garantie décennale que lorsqu’il est investi par le crédit-bailleur, soit par un mandat d’agir, soit par une subrogation régulière intervenue avant l’expiration du délai.
Des lors, la répartition conventionnelle des obligations entre le crédit-bailleur et le crédit-preneur ne saurait conférer au second des prérogatives que seul le propriétaire, ou le maître de l’ouvrage, peut exercer. La distinction entre la propriété juridique du crédit-bailleur et la maîtrise économique du crédit-preneur irrigue l’ensemble du contentieux, qu’il s’agisse de la garantie décennale, des actions en résiliation ou du sort des baux consentis par le crédit-preneur. Or cette dualité explique également le régime particulier que le législateur a réservé au droit au renouvellement d’un bail commercial, lequel ne peut être invoqué, en cas de crédit-bail portant sur ce droit, que par le crédit-bailleur lui-même.
La maîtrise de l’opération par le crédit-preneur se manifeste encore lorsqu’il lève l’option d’achat et devient propriétaire du bien, l’opération de crédit-bail laissant alors la place à des conventions de droit commun qui s’analysent en une vente suivie d’un bail. L’arrêt du 11 janvier 2023 illustre cette articulation : la société crédit-preneuse d’un ensemble industriel, devenue propriétaire des immeubles après avoir réglé le solde de l’opération, avait vendu l’un d’eux à une société tierce avant de le reprendre à bail commercial, la vente et le bail ayant ensuite été attaqués par l’ancienne société mère sur le fondement de la fraude paulienne (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-23.256). Le rejet du pourvoi, la demande subsidiaire en remboursement du prix au titre de la garantie d’éviction ayant été déclarée irrecevable comme nouvelle et mélangée de fait et de droit, confirme que la licéité des actes conclus après l’acquisition s’apprécie au regard des règles de droit commun, indépendamment de l’origine financière de l’opération.
B. L’exclusion du statut des baux commerciaux et la spécificité du régime du crédit-bail
Le crédit-bail immobilier ne constitue pas un bail commercial au sens du statut des baux commerciaux, et le crédit-preneur ne peut se prévaloir de la protection de ce statut à l’égard du crédit-bailleur. L’article L. 313-7, alinéa 2, du code monétaire et financier réserve d’ailleurs une solution expresse pour l’hypothèse où l’opération porte sur le droit au renouvellement d’un bail : « ce droit ne peut être invoqué que par le crédit-bailleur, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-8 du code de commerce ». Le législateur a ainsi entendu préserver la valeur de la garantie du crédit-bailleur, dont la rémunération repose en partie sur les droits incorporels attachés au local financé.
La jurisprudence applique la même logique d’exclusion aux conventions conclues en aval de l’opération, lorsque le crédit-preneur sous-loue les locaux à un exploitant. Dans l’affaire tranchée le 22 octobre 2020, la cour d’appel de Caen avait déclaré prescrite l’action en requalification formée par le sous-locataire, au motif que « le statut des baux commerciaux ne pouvant être conféré au sous-locataire du crédit-preneur », le contrat conclu avec celui-ci constituant une simple convention d’occupation précaire (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-13.229). Le rejet du pourvoi confirme que le sous-locataire du crédit-preneur ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux pour obtenir le renouvellement de son occupation, la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce s’appliquant à l’action en requalification. A cet égard, le délai de deux ans court à compter de la conclusion de la convention dont la requalification est recherchée, ainsi que la cour d’appel l’avait retenu en déclarant irrecevable l’action formée onze années après la conclusion de la convention litigieuse, quand bien même le sous-locataire se serait maintenu dans les lieux pendant plusieurs années.
Cette solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence relative aux effets de la sous-location irrégulière, selon laquelle « si une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire, elle produit tous ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux » (Cass. 3e civ., 7 décembre 2011, n° 10-30.695, publié au Bulletin). La Cour de cassation a tiré les conséquences de cette règle dans une opération de crédit-bail où le plan de cession du redressement judiciaire du sous-locataire prévoyait la reprise de la sous-location sous condition suspensive de l’accord du crédit-bailleur : elle a jugé que la condition suspensive, contraire aux termes du jugement arrêtant le plan, était dépourvue d’effet juridique en application de l’article L. 642-7 du code de commerce.
En conséquence, la chaîne des conventions issues du crédit-bail immobilier se présente comme un système fermé : le crédit-bailleur demeure propriétaire et titulaire des droits protégés par le statut, le crédit-preneur exerce la maîtrise économique de l’immeuble sans qualité de propriétaire, et le sous-locataire ne tient ses droits que du crédit-preneur. Par ailleurs, les obligations respectives des parties peuvent être aménagées par la convention, la clause d’intervention du crédit-bailleur au bail commercial permettant d’organiser la reprise des obligations du bail en cas de défaillance du crédit-preneur, ainsi que l’illustre l’arrêt rendu le 12 décembre 2024 à propos d’une opération montée par une société de crédit-bail au profit d’un groupe de grande consommation.
II. La résiliation du crédit-bail et le sort des droits du locataire
A. La perte de la qualité de bailleur du crédit-preneur et l’inopposabilité des baux consentis
La résiliation du crédit-bail prive le crédit-preneur de tout droit sur l’immeuble et, par voie de conséquence, de la qualité pour consentir ou maintenir un bail commercial sur les lieux. La Cour de cassation a rappelé cette exigence dans l’arrêt du 15 février 2023, où une société, locataire d’un local donné à bail par une société civile immobilière dont le contrat de crédit-bail avait été résilié plusieurs années auparavant, prétendait se prévaloir d’un bail commercial verbal conclu avec celle-ci : les juges du fond ne pouvaient écarter la demande sans examiner les factures de loyers produites, ni sans s’expliquer sur la possibilité de bénéficier d’un bail consenti « à une date à laquelle celle-ci ne disposait plus d’aucun droit sur les locaux » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-24.740).
La censure, fondée sur les articles 455 et 563 du code de procédure civile, n’a pas remis en cause le principe selon lequel le bail consenti par un crédit-preneur déchu de ses droits est inopposable au crédit-bailleur. A cet égard, la solution traduit la règle de l’effet relatif des contrats : le crédit-preneur ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en détient, et l’occupant qui ne justifie d’aucun titre émanant du propriétaire se trouve dépourvu de protection statutaire. Or cette inopposabilité produit des effets particulièrement redoutables pour le locataire de bonne foi, qui a réglé ses loyers pendant des années sans connaître la fragilité du titre de son bailleur.
La troisième chambre civile a néanmoins encadré les conséquences de la résiliation du crédit-bail par le jeu des stipulations contractuelles. L’arrêt du 12 décembre 2024, rendu dans l’opération montée par la société Ing Lease pour le compte d’une société civile immobilière ayant consenti un bail commercial à une grande société de distribution, retient que l’article du bail prévoyant l’intervention du crédit-bailleur, lequel s’engageait à reprendre les obligations du bail en cas de non-levée de l’option d’achat ou de résiliation du crédit-bail, devait recevoir exécution : « le contrat de bail commercial ne restreignait pas les obligations du crédit-bailleur, en cas de non-levée de l’option d’achat par le crédit-preneur, à l’hypothèse d’un maintien dans les lieux de la locataire » (Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 23-16.858). La clause d’intervention engageait ainsi le crédit-bailleur au remboursement du dépôt de garantie versé par le locataire, alors même que celui-ci avait donné congé et restitué les lieux.
En conséquence, la sécurisation des droits du locataire suppose que la clause d’intervention soit rédigée de manière exhaustive, sans référence exclusive à l’hypothèse du maintien dans les lieux, et que le versement du dépôt de garantie au crédit-bailleur soit assorti d’une stipulation expresse relative à sa restitution. Des lors, la rédaction du bail commercial consenti par le crédit-preneur doit anticiper l’éventualité de la résiliation du crédit-bail, afin de ne pas laisser le locataire dans une situation où son titre disparaît sans que ses garanties financières ne soient préservées. La jurisprudence de 2023 à 2025 révèle que les montages les plus élaborés n’ont pas toujours réglé cette question, les contentieux portant tant sur la restitution du dépôt de garantie que sur l’indemnisation du locataire évincé.
Le contrat de crédit-bail comporte habituellement une clause résolutoire dont l’acquisition est constatée à la suite d’un commandement de payer demeuré infructueux, comme dans l’affaire tranchée le 16 janvier 2025, où l’établissement de crédit avait fait signifier au crédit-preneur un commandement visant la clause résolutoire prévue par le contrat avant de l’assigner en constatation de l’acquisition, expulsion et paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle stipulée (Cass. 3e civ., 16 janvier 2025, n° 23-15.256). La résiliation du crédit-bail produit alors les effets d’une résolution de l’opération dans son ensemble, le crédit-preneur demeurant toutefois tenu des sommes échues et de l’indemnité d’occupation, dont le montant forfaitaire peut être réduit par le juge lorsqu’il présente le caractère d’une clause pénale manifestement excessive. Or l’occupation des lieux après la résiliation ne crée aucun droit au profit du crédit-preneur, qui se trouve dans la situation d’un occupant sans droit ni titre.
B. Les conséquences pécuniaires de la résiliation et les droits du sous-locataire
La résiliation du crédit-bail n’éteint pas nécessairement l’ensemble des obligations du crédit-preneur, qui reste tenu, comme tout occupant sans titre, de payer une indemnité d’occupation. La Cour de cassation a toutefois précisé, dans l’arrêt du 16 janvier 2025, que « la clause stipulée au contrat fixant, à l’avance et de manière forfaitaire, une indemnité à la charge du crédit-preneur en cas de maintien dans les lieux après résiliation, peut présenter le caractère d’une clause pénale lorsqu’elle est sans rapport avec le loyer prévu au contrat » (Cass. 3e civ., 16 janvier 2025, n° 23-15.256). Le juge doit dès lors rechercher si l’indemnité stipulée, égale en l’espèce à un pourcentage de l’investissement, était en rapport avec le loyer, avant de la modérer sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.
La même logique de contrôle judiciaire gouverne les clauses pénales insérées dans les contrats de crédit-bail, notamment lorsque l’établissement de crédit déclare sa créance dans le cadre d’une procédure collective. Dans l’arrêt du 28 mai 2026, la société de crédit-bail et le bénéficiaire de l’opération avaient obtenu la compensation de leurs créances réciproques avec le solde du prix de vente, la cour d’appel ayant retenu que la clause pénale du contrat produisait effet sans mise en demeure. La Cour de cassation a censuré cette décision au motif que « la compensation légale n’a lieu qu’entre dettes certaines, liquides et exigibles », la créance de pénalités de retard ne présentant pas ces caractères en présence d’une contestation du débiteur (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-15.789). L’arrêt rappelle utilement que la clause pénale ne confère pas au créancier le droit de faire prononcer la compensation sans vérifier les conditions légales.
Dans cette opération, l’ensemble immobilier avait été vendu en l’état futur d’achèvement à la société de crédit-bail, constituée aux seules fins d’acquérir les biens et de les donner en crédit-bail au bénéficiaire, lequel avait déclaré sa créance au passif de la société de construction vente après compensation avec le solde du prix de vente. La cassation partielle de l’arrêt qui avait prononcé la compensation emporte, en application de l’article 624 du code de procédure civile, celle des chefs de dispositif qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire, notamment la fixation de la créance au passif de la procédure de sauvegarde. Cet arrêt illustre la complexité des opérations de crédit-bail adossées à des ventes en l’état futur d’achèvement, dans lesquelles la déclaration des créances et l’ordre des paiements obéissent aux règles de la procédure collective applicables au débiteur défaillant.
Par ailleurs, le locataire qui a occupé les locaux financés par crédit-bail demeure soumis aux obligations de restitution et de remise en état pesant sur tout preneur. La Cour de cassation a jugé, dans l’arrêt du 22 mai 2025, que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur », en application de l’article 1732 du code civil (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-21.228). La bailleresse, société civile immobilière ayant acquis l’immeuble selon un contrat de crédit-bail puis levé l’option, pouvait invoquer ce manquement à l’encontre de la locataire qui avait quitté les lieux sans réparer la pompe à chaleur dégradée.
La Cour de cassation a toutefois censuré l’arrêt qui avait condamné la locataire au coût de remplacement de l’équipement sans constater l’existence d’un préjudice pour la bailleresse, laquelle avait revendu l’immeuble sans engager les travaux de réparation. Le préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux sans que son indemnisation soit subordonnée à l’exécution des réparations, mais le juge, tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, doit prendre en compte les circonstances postérieures à la libération des lieux, telles la relocation, la vente ou la démolition de l’immeuble. Or, en l’espèce, la bailleresse ayant cédé l’immeuble, la cour d’appel ne pouvait lui allouer des dommages-intérêts sans caractériser le préjudice résultant de la faute contractuelle de la locataire, la réparation intégrale ne saurait se confondre avec le coût de travaux demeurés virtuels.
Le maintien dans les lieux du sous-locataire après l’expiration de sa convention ne confère pas davantage de titre que la conclusion d’un nouveau bail, ainsi que l’illustre l’arrêt du 28 mai 2025 dans lequel une société s’était « maintenue dans les lieux sans qu’un bail commercial ne soit conclu » après l’échéance du contrat de sous-location consenti par le crédit-preneur (Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-15.237). L’arrêt, qui statue sur la prescription de l’action en responsabilité du bailleur contre l’exploitant d’une installation classée, confirme que les relations entre le crédit-preneur et son sous-locataire s’apprécient au regard des seules conventions conclues, le défaut de bail écrit laissant subsister l’obligation de remise en état au profit du propriétaire.
Le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité, en application de l’article 2224 du code civil, se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Dans l’affaire précitée, la cour d’appel avait fait courir ce délai de la date de l’incendie qui avait détruit les locaux, sans rechercher si le bailleur n’avait pris connaissance de la faute de l’exploitant qu’à une date postérieure, lorsqu’il avait été informé que la procédure de cessation d’activité de l’installation classée n’avait pas été mise en œuvre. La censure de l’arrêt rappelle que l’exercice de l’action suppose la réunion de la connaissance du dommage et de son imputabilité, et que le simple écoulement du temps depuis la fin du bail ne suffit pas à rendre l’action prescrite, l’obligation légale de remise en état du site pesant sur le dernier exploitant indépendamment de tout rapport de droit privé.
Conclusion
Le crédit-bail immobilier constitue une opération complexe dont la nature unitaire commande l’analyse des droits de chacun des acteurs : le crédit-bailleur, propriétaire de l’immeuble et titulaire des droits protégés par le statut des baux commerciaux, le crédit-preneur, maître économique de l’opération sans droit de propriété, et le locataire ou sous-locataire, dont les droits dépendent étroitement de la pérennité du contrat de financement. La jurisprudence de la troisième chambre civile, de l’arrêt fondateur du 19 octobre 2011 à l’arrêt du 28 mai 2026, trace les contours d’un régime où la force obligatoire des conventions, la protection du crédit-bailleur et la préservation des droits du locataire s’articulent autour de la notion de qualité pour agir et pour contracter.
En conséquence, la résiliation du crédit-bail emporte des effets radicaux sur les conventions conclues en aval, que le juge ne peut corriger que dans les limites fixées par la loi et les stipulations des parties. Des lors, la rédaction des baux commerciaux consentis par le crédit-preneur doit faire l’objet d’une attention particulière, tant s’agissant de la clause d’intervention du crédit-bailleur que des garanties financières du locataire, afin d’éviter que la défaillance du financement ne se transforme en perte sèche pour l’exploitant. Un accompagnement par un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet d’appréhender ces mécanismes et de sécuriser les montages les plus sensibles.
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