I. La délimitation du bail dérogatoire : les conditions de la dérogation au statut des baux commerciaux
A. La condition de durée : le plafond de trois ans et la durée cumulée des baux successifs
Le bail dérogatoire constitue l’un des instruments les plus utilisés du droit des baux commerciaux pour organiser une occupation temporaire des locaux. Son régime procède de l’article L. 145-5 du code de commerce, aux termes duquel « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». Cette faculté de déroger au statut protecteur du preneur est donc strictement encadrée par le législateur, qui en fait une exception à la durée légale de neuf ans fixée par l’article L. 145-4 du code de commerce. Or la jurisprudence de la troisième chambre civile, saisie de nombreuses difficultés d’application, a précisé à plusieurs reprises depuis 2023 les conditions de mise en œuvre de cette dérogation.
La première condition tient à la conclusion du bail « lors de l’entrée dans les lieux du preneur ». La cour d’appel de Lyon a rappelé cette exigence temporelle avec netteté dans un arrêt du 23 avril 2026, aux termes duquel « les dispositions de l’article L. 145-5 ne permettent la conclusion d’un bail commercial précaire qu’à l’entrée dans les lieux du preneur » (CA Lyon, 23 avril 2026, n° 22/06567, courdecassation.fr). En effet, lorsqu’une convention dérogatoire est conclue alors que le preneur occupe déjà les lieux depuis plusieurs années, la dérogation au statut ne peut recevoir application, la circonstance d’entrée dans les lieux faisant défaut. La même cour a tiré toutes les conséquences de cette règle en jugeant que la convention de mise à disposition signée le 18 septembre 2017, suivie du maintien dans les lieux de la preneuse, avait fait naître un bail statutaire dont le bail dit « précaire » du 7 mai 2019 ne pouvait faire échec (CA Lyon, 23 avril 2026, n° 22/06567, courdecassation.fr).
La deuxième condition, relative à la durée, a été substantiellement durcie par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a substitué au plafond de deux ans un plafond de trois ans tout en apportant une innovation décisive. L’article L. 145-5 du code de commerce dispose désormais qu’« à l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ». La troisième chambre civile a donné à cette règle sa pleine portée dans un arrêt du 22 octobre 2020, publié au Bulletin, en énonçant que « les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l’expiration d’une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d’effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l’issue de chaque bail dérogatoire, à l’application du statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-20.443, courdecassation.fr). La renonciation du preneur au statut, fût-elle expresse et répétée, ne saurait donc permettre le renouvellement indéfini de baux dérogatoires au-delà de la durée cumulée de trois ans.
Cette solution a été réaffirmée par le tribunal judiciaire de Grasse dans un jugement du 27 novembre 2025, qui en a précisé le caractère impératif. Après avoir constaté qu’un local d’Antibes avait fait l’objet de sept conventions successives conclues de 2003 à 2019, le tribunal a jugé que « ce texte s’impose ainsi par son seul libellé impérativement aux parties qui n’ont pas la faculté d’y déroger » (TJ Grasse, 27 novembre 2025, n° 23/04007, courdecassation.fr). Il en a déduit qu’un nouveau bail soumis au statut s’était opéré à compter du 2 octobre 2014, soit à l’issue du délai d’un mois suivant l’expiration de la convention antérieure, le jeu cumulé des baux dérogatoires ayant dépassé le plafond légal. En conséquence, la demanderesse était titulaire d’un bail commercial statutaire depuis cette date et ne pouvait être expulsée.
La question de la durée cumulée a encore donné lieu à un contrôle de constitutionnalité. Saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité dirigée contre l’article L. 145-5 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, la troisième chambre civile a refusé de la transmettre au Conseil constitutionnel par un arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-22.125, courdecassation.fr). La Cour a relevé, d’une part, que la question « ne présente pas un caractère sérieux » et, d’autre part, que l’article contesté « n’a pas pour objet de contraindre le bailleur à être lié par un bail soumis au statut des baux commerciaux, dès lors qu’il lui suffit de manifester son opposition au maintien dans les lieux du locataire avant le terme du bail dérogatoire pour qu’il ne s’opère pas un nouveau bail soumis à ce statut ». La disposition litigieuse ne porte ainsi atteinte ni au droit de propriété ni au principe d’égalité.
B. La volonté de déroger : l’exigence d’une intention claire et expresse des parties
La dérogation au statut des baux commerciaux ne résulte pas de la seule limitation de la durée du bail. La troisième chambre civile et les juridictions du fond exigent, de manière constante, que la volonté des parties de placer la relation locative sous l’empire de l’article L. 145-5 du code de commerce soit claire et expresse. Le tribunal judiciaire de Bordeaux l’a formulé en ces termes : « la volonté des parties de placer la relation locative sous l’empire de la dérogation de l’article L145-5 du code de commerce doit être claire » (TJ Bordeaux, 16 avril 2026, n° 25/03828, courdecassation.fr). En effet, la durée de trois ans, à elle seule, ne suffit pas à caractériser la dérogation, dès lors qu’un bail commercial de droit commun peut également être conclu pour une durée inférieure à neuf ans.
Le tribunal judiciaire de Meaux a eu l’occasion de préciser cette exigence dans un jugement du 28 avril 2025. Saisi d’une demande de requalification en bail de droit commun d’un contrat de 23 mois intitulé « bail dérogatoire », il a jugé que « lorsque les parties souhaitent bénéficier des dispositions de l’article L. 145-5 du Code de commerce elles ne doivent pas se contenter de limiter à 3 ans la durée du bail, mais également manifester dans le contrat, de façon expresse, leur volonté de déroger au régime du bail commercial de droit commun » (TJ Meaux, 28 avril 2025, n° 24/01586, courdecassation.fr). La seule circonstance que le contrat ne vise pas expressément l’article L. 145-5 a toutefois été jugée insuffisante pour dénier la qualification de bail dérogatoire, dès lors que les stipulations reproduisaient in extenso les dispositions de ce texte et que le titre du contrat manifestait la commune intention des parties.
Par ailleurs, la dérogation doit être conclue en dehors de tout stratagème destiné à éluder le statut. La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 20 mars 2025, a sanctionné une succession de baux dérogatoires conclus par les bailleurs avec le preneur, puis avec deux sociétés écran dirigées par sa compagne, pour un même local exploité sans discontinuité. Elle a retenu que « la succession des baux dérogatoires n’ayant d’autre objet et effet que de soustraire les relations des parties à l’application du statut protecteur » caractérisait une fraude (CA Montpellier, 20 mars 2025, n° 24/04310, courdecassation.fr). La cour a souligné que si « le souhait pour les bailleurs de ne pas conférer le bénéfice de la propriété commerciale à leur locataire n’apparaît pas frauduleux », il en va différemment lorsque la chaîne de conventions dérogatoires est mise en place pour soustraire les parties au statut, la fraude « corrompant tout » et rendant inopposable la clause de renonciation au statut insérée dans les contrats.
Cette exigence de bonne foi rejoint la condition de date d’entrée dans les lieux. En effet, la fraude a pour effet de suspendre le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification, ainsi que l’a précisé la même cour d’appel de Montpellier : « l’action en requalification d’un contrat en bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, le délai de deux ans courant à compter de la conclusion du contrat » (CA Montpellier, 20 mars 2025, n° 24/04310, courdecassation.fr). La fraude, poursuivie par la conclusion de conventions successives, fait courir ce délai seulement à compter de sa cessation. A cet égard, le preneur qui démontre l’existence d’une telle fraude peut agir en requalification dans le délai biennal courant du terme du dernier bail dérogatoire.
II. La fin du bail dérogatoire : la requalification en bail statutaire et le sort du preneur maintenu dans les lieux
A. Le maintien dans les lieux du preneur : la naissance d’un nouveau bail soumis au statut
Le sort du bail dérogatoire à son échéance est réglé par l’article L. 145-5 du code de commerce lui-même, dont le deuxième alinéa prévoit que « si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ». Cette règle vaut également « en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local ». La requalification en bail statutaire procède ainsi du seul effet de la loi, sans qu’aucune manifestation de volonté complémentaire ne soit exigée.
La troisième chambre civile a précisé le régime de cette action en constatation dans un arrêt du 25 mai 2023, publié au Bulletin. Saisie de la question de la prescription de l’action du preneur maintenu dans les lieux à l’issue d’un bail dérogatoire, la Cour a jugé que « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007, courdecassation.fr). En effet, une telle action tend non à la requalification d’un contrat, mais à la constatation d’un bail né de plein droit de la loi, de sorte que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce ne s’y applique pas. La cour d’appel de Lyon a fait application de ce principe en jugeant que « s’est opéré à compter du 19 septembre 2018 un bail statutaire relevant des articles L.145-1 et suivants, d’une durée de neuf ans en application de l’article L.145-4 » (CA Lyon, 23 avril 2026, n° 22/06567, courdecassation.fr).
Le maintien dans les lieux doit cependant être caractérisé conjointement par l’occupation du preneur et par l’attitude du bailleur. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a ainsi rappelé qu’« à l’expiration du bail dérogatoire, l’acquisition du droit au statut des baux commerciaux suppose que le preneur ait ensuite été maintenu dans les lieux avec l’accord du bailleur l’ayant laissé en possession » (TJ Bordeaux, 16 avril 2026, n° 25/03828, courdecassation.fr). La délivrance par le bailleur, avant le terme du bail, d’un congé manifestant sa volonté de ne pas laisser le preneur se maintenir dans les lieux fait obstacle à la naissance d’un bail statutaire, le preneur devenant alors occupant sans droit ni titre à l’échéance du bail. La troisième chambre civile avait d’ailleurs posé cette règle dans un arrêt du 11 mai 2022, publié au Bulletin, aux termes duquel « un congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d’occupation à l’échéance de ce bail » (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-15.389, courdecassation.fr). Le congé ainsi délivré n’est pas soumis aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, applicables aux seuls baux commerciaux statutaires.
Le consentement du bailleur au maintien dans les lieux peut résulter de comportements tacites, telle l’acceptation de loyers postérieurs à l’échéance du bail. Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Alès a rappelé, dans une ordonnance du 9 octobre 2025, que « l’acceptation par le bailleur d’un seul loyer après l’expiration du bail dérogatoire suffit à caractériser son consentement tacite au maintien du preneur dans les lieux », citant en ce sens les arrêts de la troisième chambre civile du 17 novembre 2016 et du 14 septembre 2017 (TJ Alès, 9 octobre 2025, n° 25/00282, courdecassation.fr). En conséquence, la requalification en bail commercial statutaire peut être constatée en référé, l’action en constatation étant imprescriptible et le trouble manifestement illicite tenant au maintien du preneur sans titre d’occupation n’étant pas établi.
La distinction entre l’action en constatation d’un bail statutaire né du maintien dans les lieux et l’action en requalification d’un contrat en bail commercial est cardinale. La première, fondée sur le seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, échappe à toute prescription. La seconde, qui tend à la requalification d’une convention conclue en méconnaissance du statut, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, courant à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée. Le tribunal judiciaire de Toulon a appliqué cette distinction dans un jugement du 8 janvier 2026, en écartant la fin de non-recevoir tirée de la prescription au motif que l’action du preneur constituait « bien une action tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue du bail dérogatoire » (TJ Toulon, 8 janvier 2026, n° 23/05869, courdecassation.fr).
B. Le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire : la délimitation des régimes d’exclusion du statut
Le bail dérogatoire ne doit pas être confondu avec la convention d’occupation précaire, dont le régime est fixé par l’article L. 145-5-1 du code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014. Aux termes de ce texte, « n’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ». La distinction entre les deux instruments, longtemps incertaine, a été précisée par les juridictions du fond dans un corpus jurisprudentiel dense de 2023 à 2026.
Le tribunal judiciaire de Meaux a formulé le critère de distinction le plus net dans son jugement du 28 avril 2025 : « contrairement au bail dérogatoire la convention d’occupation précaire se caractérise par la faculté réservée au propriétaire de faire cesser l’occupation à tout moment en raison d’un événement dont l’arrivée est prévisible mais exceptionnelle, alors que le bail dérogatoire ne prend fin qu’à la date convenue » (TJ Meaux, 28 avril 2025, n° 24/01586, courdecassation.fr). Le tribunal a ajouté que si « le maintien dans les lieux dans le cadre d’un tel bail peut, sous certaines conditions, donner naissance à un bail commercial statutaire », il n’en va pas de même « dans le cadre d’une convention d’occupation précaire », laquelle ne produit aucun effet de requalification à son échéance. La précarité du droit de l’occupant constitue ainsi le critère déterminant de la convention d’occupation précaire, caractérisée par la fragilité du droit d’occupation et le faible montant de la redevance.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux a fait application de cette distinction dans son jugement du 16 avril 2026, en refusant de qualifier de convention d’occupation précaire un bail intitulé « bail dérogatoire » portant sur un local promis à la démolition dans le cadre d’une opération d’aménagement urbain. Il a jugé que « la référence à l’existence d’une démolition à venir des locaux ne constitue qu’un motif et ne détermine nullement la durée du bail, les parties ayant expressément stipulé des dates fermes de fin du bail » et que, « en l’absence d’aléa quant à la durée du bail », la convention ne constituait pas une convention d’occupation précaire (TJ Bordeaux, 16 avril 2026, n° 25/03828, courdecassation.fr). En revanche, la qualification de bail dérogatoire a été retenue, dès lors que la durée du bail n’excédait pas trois ans et que la volonté expresse des parties de déroger au statut était établie.
La cour d’appel de Lyon a également contribué à cette délimitation dans son arrêt du 23 avril 2026. Après avoir constaté qu’aucune stipulation de la convention du 18 septembre 2017 ne prévoyait « un motif de précarité au sens de l’article L.145-5-1 », elle en a déduit que cette convention « s’analyse comme un bail commercial de courte durée et donc dérogatoire, et non comme une convention d’occupation précaire, et qu’elle ne peut déroger au statut des baux commerciaux que par application des dispositions de l’article L.145-5 » (CA Lyon, 23 avril 2026, n° 22/06567, courdecassation.fr). La conséquence de cette qualification est décisive : le maintien dans les lieux à l’issue de la convention a fait naître un bail statutaire de neuf ans, lequel a privé d’effet la convention postérieure qualifiée de « précaire ». Le bailleur ne pouvait utilement se prévaloir d’un titre d’occupation précaire pour mettre fin à l’occupation du preneur.
Par ailleurs, la distinction entre bail dérogatoire et convention d’occupation précaire emporte des conséquences sur le régime applicable en cas de contentieux. Le bail dérogatoire, soumis aux seules stipulations contractuelles, peut comporter une clause résolutoire dont le jeu est encadré par l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. La convention d’occupation précaire, quant à elle, ne peut produire aucun effet de requalification au profit de l’occupant, quelle que soit la durée de l’occupation. Le tribunal judiciaire de Meaux l’a rappelé en jugeant que l’occupant précaire « n’a pas plus de droits à se maintenir dans les lieux que le titulaire d’un bail dérogatoire de 3 ans », à cette différence près que le maintien dans les lieux au terme d’un bail dérogatoire peut donner naissance à un bail statutaire, ce qui est exclu pour la convention d’occupation précaire (TJ Meaux, 28 avril 2025, n° 24/01586, courdecassation.fr).
Enfin, la jurisprudence récente rappelle que la qualification de bail dérogatoire n’est pas exclusive de l’application de certaines règles du statut en cas de contentieux de l’expulsion. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 16 janvier 2025, a ainsi fait application des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce pour apprécier la validité d’une convention conclue pour une durée de vingt-quatre mois et la situation du preneur resté dans les lieux après l’échéance (CA Paris, 16 janvier 2025, n° 23/05958, courdecassation.fr). De même, le tribunal judiciaire de Pontoise a jugé, dans une ordonnance du 19 mai 2026, que la requalification d’une convention d’occupation en bail commercial est toujours possible dès lors que la preuve est rapportée de la réunion des conditions requises, rappelant que la contestation sérieuse sur le fond du droit n’exclut pas le trouble manifestement illicite lorsqu’il est établi (TJ Pontoise, 19 mai 2026, n° 26/00323, courdecassation.fr).
Conclusion
Le bail dérogatoire constitue un outil de souplesse contractuelle dont le régime, fixé par l’article L. 145-5 du code de commerce, a été considérablement encadré par la loi du 18 juin 2014 et précisé par une jurisprudence abondante de 2023 à 2026. La durée cumulée de trois ans, calculée dès la prise d’effet du premier bail dérogatoire, s’impose aux parties de manière impérative, sans que la renonciation du preneur au statut puisse y faire échec. La volonté de déroger au statut des baux commerciaux doit en outre être claire et expresse, toute fraude à la succession de baux dérogatoires étant sanctionnée par la requalification et la suspension de la prescription biennale. Le maintien dans les lieux du preneur à l’issue du bail, s’il est consenti par le bailleur, fait naître de plein droit un bail statutaire de neuf ans dont la constatation échappe à toute prescription. En conséquence, bailleurs et preneurs doivent appréhender avec rigueur la rédaction de ces conventions, la qualification retenue conditionnant la naissance d’un bail commercial protégé ou le départ du preneur. A cet égard, l’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet de sécuriser le choix entre bail dérogatoire et convention d’occupation précaire au regard des circonstances de l’opération. Dès lors, la jurisprudence de la troisième chambre civile, attentive à la protection du fonds de commerce, dessine un régime équilibré où la liberté contractuelle demeure, mais où l’entrée dans les lieux, la durée cumulée et le sort du preneur à l’échéance sont rigoureusement contrôlés.
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