Le loyer du bail commercial obéit, en principe, à la liberté contractuelle des parties, qui en fixent souverainement le montant et les modalités de variation. Parmi les mécanismes conventionnels les plus répandus, notamment dans les centres commerciaux et les galeries marchandes, figure le loyer proportionnel au chiffre d’affaires, également dénommé loyer binaire lorsqu’il cumule une part fixe et une part variable calculée en pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur dans les lieux loués. Ce mode de détermination du prix présente une spécificité remarquable au regard du statut des baux commerciaux, dès lors qu’il tend à soustraire la fixation du loyer renouvelé aux règles légales d’évaluation à la valeur locative énoncées à l’article L. 145-33 du code de commerce.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement dessiné, depuis 1993, un régime jurisprudentiel cohérent de ce loyer proportionnel, dont la portée a été précisée par une série d’arrêts rendus entre 2021 et 2026. L’arrêt du 30 mai 2024, publié au Bulletin, opposant la société civile immobilière Nice Cimiez à la société Monoprix Exploitation, constitue à cet égard une étape majeure en ce qu’il restitue la qualification de la contestation élevée par le locataire et définit l’office du juge des loyers commerciaux (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). L’arrêt du 18 juin 2026, rendu dans le litige opposant la société Promod à la société civile immobilière Barneoud Wasquehal, prolonge cette construction en précisant les conditions dans lesquelles le juge peut, le cas échéant, fixer la partie fixe du loyer à la valeur locative (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, F-D).
La présente étude se propose de restituer, à la lumière de ces décisions et de la filiation jurisprudentielle qu’elles explicitent, la détermination conventionnelle du loyer proportionnel au chiffre d’affaires (I), puis le sort de ce loyer devant le juge des loyers commerciaux à l’occasion de la révision et du renouvellement du bail (II).
I. La détermination conventionnelle du loyer proportionnel au chiffre d’affaires
A. La qualification du loyer binaire et l’exclusion de principe de la fixation judiciaire à la valeur locative
Le loyer proportionnel au chiffre d’affaires procède de la liberté contractuelle reconnue aux parties au bail commercial, dont la convention légalement formée tient lieu de loi à leurs auteurs. La stipulation d’une part variable, assise sur un pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans les locaux loués, est admise de longue date par la jurisprudence, qui y voit une modalité licite de détermination du prix. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 30 mai 2024, les parties avaient ainsi inséré, par avenant du 8 mars 1979, une clause aux termes de laquelle « le loyer annuel ne pourra être inférieur à 1,50 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans les locaux », clause reconduite à l’occasion des avenants successifs et lors du renouvellement du bail pour une durée de douze ans (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R).
La qualification de loyer binaire emporte une conséquence essentielle sur le régime du prix au renouvellement du bail. L’article L. 145-33 du code de commerce énonce que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », et l’arrêt du 30 mai 2024 rappelle qu’à défaut d’accord des parties, le loyer du bail renouvelé « est fixé judiciairement à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). Or, ces dispositions légales sont supplétives de la volonté des parties, lesquelles demeurent libres de déterminer des conditions de fixation du prix excluant une fixation judiciaire à la valeur locative. La clause de loyer variable manifeste ainsi, en principe, la volonté des parties de faire échapper le prix du bail renouvelé aux règles d’évaluation du statut.
Cette solution s’inscrit dans une filiation jurisprudentielle constante, que l’arrêt de 2024 restitue expressément. La Cour de cassation a jugé, dans un premier temps, que lorsque les parties avaient stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix du loyer renouvelé « n’était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord » (Cass. 3e civ., 10 mars 1993, n° 91-13.418, Bull. 1993, III, n° 30 ; Cass. 3e civ., 27 janvier 1999, n° 97-13.366, Bull. 1999, III, n° 22, cités par Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). En l’absence d’accord sur un nouveau prix, l’office du juge des loyers commerciaux se bornait à constater l’absence d’accord et à rejeter les demandes en fixation, le bail étant alors renouvelé à l’ancien prix (Cass. 3e civ., 7 mai 2002, n° 00-18.153, Bull. 2002, III, n° 94 ; Cass. 3e civ., 12 juin 2003, n° 02-11.493, Bull. 2003, III, n° 126, cités par Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). Le moyen développé par la société Promod dans l’arrêt du 18 juin 2026 exprime la même règle, en affirmant que « la fixation du loyer renouvelé d’un bail stipulant un loyer binaire échappe en principe aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce et est régie par la convention des parties » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, F-D).
Par ailleurs, le principe de l’exclusion de la fixation judiciaire n’est pas remis en cause par les règles de déplafonnement du loyer renouvelé. L’article L. 145-34 du code de commerce, qui plafonne la variation du loyer du bail renouvelé à l’évolution de l’indice des loyers commerciaux sauf modification notable des éléments de la valeur locative, ne trouve à s’appliquer que dans l’hypothèse où le prix est soumis au régime légal de fixation. A cet égard, la Cour de cassation a pu juger, dans l’arrêt du 30 mai 2024, que les parties qui stipulent un loyer variable manifestent en principe une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, ce qui neutralise l’application du plafonnement légal au profit de la convention des parties (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R).
B. Le minimum garanti et la portée des stipulations relatives à la valeur locative
Le loyer proportionnel est le plus souvent assorti d’un loyer de base, qualifié de minimum garanti, dont le montant assure au bailleur une rémunération minimale indépendante des fluctuations du chiffre d’affaires du preneur. La question se pose alors de savoir si les parties ont entendu soumettre ce minimum garanti à la valeur locative lors du renouvellement du bail, et dans quelles conditions le juge des loyers commerciaux peut être appelé à le fixer. La jurisprudence admet, depuis les arrêts des 3 novembre 2016 et 29 novembre 2018, que lorsque les parties sont convenues d’un loyer comprenant un minimum garanti et une part variable, elles « peuvent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, n° 15-16.826, Bull. 2016, III, n° 145 ; Cass. 3e civ., 29 nov. 2018, n° 17-27.798, publié, cités par Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R).
La mise en œuvre de cette faculté suppose toutefois une stipulation claire, dont l’interprétation relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, exclusive de dénaturation. L’arrêt du 18 juin 2026 illustre précisément cette exigence. Le bail conclu le 29 septembre 2002 entre la société Promod et la société civile immobilière Barneoud Wasquehal stipulait, en sa clause 4.1, que le loyer de base constituait « un minimum garanti correspondant à la valeur locative » et qu’il était « expressément convenu entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante que lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l’article L. 145-33 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, F-D). La locataire soutenait qu’il résultait de ces stipulations que le juge des loyers commerciaux était compétent pour connaître du litige relatif à la valeur locative, et que la cour d’appel avait dénaturé les documents de la cause en rejetant sa demande de fixation du loyer à la valeur locative.
La Cour de cassation a écarté ce moyen en retenant que la cour d’appel avait, « par une appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, de l’ensemble des clauses du contrat, relevé que les parties ne s’étaient pas accordées pour que la détermination du loyer de bail soit soumise au juge des loyers » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, F-D). La référence à la valeur locative, même répétée dans le bail, ne suffit donc pas à caractériser la volonté des parties de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer le minimum garanti, cette volonté devant se déduire de l’ensemble des clauses du contrat, sans qu’il soit possible d’isoler une stipulation isolée. Or, cette interprétation demeure soumise au contrôle de dénaturation, qui sanctionne le dévoiement du sens clair et précis d’un écrit.
En conséquence, la rédaction des clauses relatives au minimum garanti revêt une importance déterminante pour la sécurité juridique des parties. L’arrêt du 17 juin 2021, opposant la société Val d’Europe Food à la société civile immobilière Pour l’équipement commercial du Val d’Europe, en donne une illustration topique (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844, FS-B). L’article 35 du bail stipulait que « les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé, sera fixé d’un commun accord entre elles » et qu’« à défaut accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative ». La Cour de cassation a jugé, sans dénaturation, que cette clause « se borne à préciser que le montant du loyer de renouvellement sera fixé judiciairement en l’absence d’accord amiable entre les parties, sans instaurer une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge » (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844, FS-B). La stipulation expresse d’un recours au juge pour fixer le minimum garanti à la valeur locative constitue ainsi le critère déterminant de la compétence judiciaire.
II. Le loyer proportionnel au chiffre d’affaires devant le juge des loyers commerciaux
A. La qualification de la contestation et la compétence du juge des loyers commerciaux
La saisine du juge des loyers commerciaux, à l’occasion du renouvellement d’un bail stipulant un loyer proportionnel, soulève une question préalable de qualification de la contestation élevée par le locataire pour s’opposer à la demande en fixation du loyer renouvelé à la valeur locative. L’arrêt du 30 mai 2024 a été rendu précisément sur ce terrain, la société Monoprix Exploitation ayant soulevé l’incompétence du juge des loyers commerciaux et l’irrecevabilité de la demande de la bailleresse en arguant que le loyer binaire était régi uniquement par la volonté des parties. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait accueilli ce moyen en le qualifiant de fin de non-recevoir, et avait déclaré irrecevable la demande de la société Nice Cimiez.
La Cour de cassation a censuré cette solution au visa de l’article R. 145-23 du code de commerce et des articles 71 et 122 du code de procédure civile. Elle a énoncé que « l’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, un tel moyen s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). La distinction est d’importance : l’article 71 du code de procédure civile définit la défense au fond comme tout moyen tendant à faire rejeter, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire, tandis que l’article 122 du même code réserve la fin de non-recevoir aux moyens tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable sans examen au fond.
Or, le moyen tiré du caractère conventionnel du loyer binaire ne remet pas en cause la compétence du juge des loyers commerciaux, qui demeure seul compétent pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé, quel que soit le montant du loyer. Il tend seulement à faire rejeter, au fond, la demande de fixation à la valeur locative, au motif que la convention des parties exclut une telle fixation. En conséquence, le juge des loyers commerciaux « ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). Cette solution garantit au bailleur l’accès à un juge statuant sur le fond du litige, conformément aux exigences de l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.
L’office du juge des loyers commerciaux, une fois saisi au fond, demeure toutefois borné par la convention des parties. La Cour de cassation a en effet rappelé que « le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). Le juge ne dispose donc d’aucun pouvoir pour substituer une évaluation à la valeur locative au pourcentage conventionnel, ni pour ajuster le taux de la part variable : la clause de loyer variable, reconduite à l’identique dans le bail renouvelé, s’impose à lui, seule la part fixe pouvant, dans les conditions définies par la convention, faire l’objet d’une fixation judiciaire à la valeur locative. Dès lors, la saisine du juge des loyers commerciaux dans un contentieux portant sur un loyer proportionnel conduit le plus souvent à trancher, non pas la valeur locative elle-même, mais l’existence et la portée de la volonté des parties de s’y référer.
B. La recherche de la volonté commune contraire et le sort du loyer du bail renouvelé
La détermination du sort du loyer du bail renouvelé repose, en définitive, sur la recherche de la volonté commune des parties. L’arrêt du 30 mai 2024 énonce à cet égard que « si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). Cette volonté commune contraire peut résulter d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, mais elle peut également être implicite, et la Cour de cassation a entendu faire prévaloir une conception pragmatique de la recherche de cette volonté.
A cet égard, la haute juridiction a précisé que, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, « il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond énoncé aux paragraphes 17 et 18, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). La cour d’appel, qui avait déclaré la demande irrecevable sans procéder à cette recherche, s’est vue reprocher d’avoir violé les textes susvisés, la Cour de cassation lui enjoignant de rechercher si les parties n’avaient pas exprimé une volonté commune, en cas de désaccord, de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative. Cette exigence de recherche confère au juge des loyers commerciaux un rôle actif dans l’identification de la commune intention des parties, y compris hors du cadre strict de la lettre du contrat.
La solution de l’arrêt du 18 juin 2026 s’inscrit dans cette même logique, en ce qu’elle valide l’appréciation de la cour d’appel de Douai qui avait déduit des clauses du bail que les parties ne s’étaient pas accordées, fût-ce implicitement, pour que la détermination de la valeur locative soit soumise à la compétence du juge des loyers commerciaux en cas de désaccord (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, F-D). La locataire, qui avait pourtant obtenu le renouvellement du bail et saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix, s’est vu opposer le caractère purement conventionnel du loyer binaire, la Cour de cassation relevant que « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, F-D).
Lorsque la volonté commune des parties d’exclure la fixation judiciaire est établie, le loyer du bail renouvelé se maintient dans les conditions de la convention antérieure, la part fixe demeurant à son montant initial et la part variable continuant de s’appliquer selon le pourcentage stipulé. La Cour de cassation a pris soin de préciser que cette issue ne méconnaît pas le droit d’accès au juge garanti par l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, dès lors que « le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, les parties pouvant toujours exercer leur droit d’option, ne méconnaît pas le droit d’accès au juge » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). Le bailleur conserve en effet la faculté de refuser le renouvellement dans les conditions de l’article L. 145-57 du code de commerce, et les parties conservent la maîtrise de la poursuite de la relation locative.
Par ailleurs, la détermination de la date d’effet du bail renouvelé, lorsqu’il comporte un loyer proportionnel, obéit aux règles de droit commun du renouvellement, telles que précisées par l’arrêt du 17 juin 2021. La Cour de cassation a en effet jugé, à l’occasion de ce litige, qu’« un contrat est renouvelé à la date d’effet du bail renouvelé », cette date conditionnant notamment l’application dans le temps des dispositions réglementaires relatives au bail commercial issues du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844, FS-B). Cette solution intéresse directement les baux à loyer proportionnel, dont le renouvellement s’accompagne souvent de débats sur l’application des textes nouveaux aux stipulations relatives au prix, la demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses contraires à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ayant été écartée au motif que le bail avait été renouvelé antérieurement à l’entrée en vigueur du décret.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile a édifié, entre 1993 et 2026, un régime complet du loyer proportionnel au chiffre d’affaires dans le bail commercial. La stipulation d’un loyer binaire, composé d’une part fixe et d’une part variable assise sur le chiffre d’affaires du preneur, manifeste en principe la volonté des parties d’exclure la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, les dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce étant supplétives de cette volonté. Or, le minimum garanti ne peut être fixé judiciairement à la valeur locative que si les parties ont manifesté, expressément ou implicitement, une volonté commune contraire, dont le juge des loyers commerciaux doit rechercher l’existence dans le contrat et dans les éléments extrinsèques. En conséquence, la contestation élevée par le locataire pour s’opposer à la fixation judiciaire s’analyse en une défense au fond, et non en une fin de non-recevoir, le juge des loyers commerciaux demeurant seul compétent pour examiner la demande, sans pouvoir toutefois modifier la clause de loyer variable reconduite dans le bail renouvelé. Dès lors, la sécurité juridique des bailleurs et des preneurs dépend étroitement de la rédaction des stipulations relatives au loyer, dont la moindre ambiguïté expose à un contentieux prolongé devant le juge des loyers commerciaux, dans un domaine où l’accompagnement par un avocat en droit des baux commerciaux à Paris s’avère déterminant, tant pour la négociation des clauses de loyer proportionnel que pour la conduite des instances en fixation du loyer renouvelé.
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