I. L’offre de vente contenue dans le congé : les exigences de forme et de contenu
A. La désignation précise du bien loué, condition de validité de l’offre
Le congé pour vendre constitue, dans le bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, un instrument juridique d’une particulière rigueur formelle. L’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce une règle cardinale. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il précise en outre que le congé vaut offre de vente au profit du locataire, l’offre étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Cette double exigence, dont la méconnaissance emporte la nullité de l’acte, a donné lieu à une jurisprudence nourrie de la troisième chambre civile.
La première condition de validité tient à la détermination exacte du bien qui constitue l’objet de l’offre de vente. La désignation doit permettre au locataire d’identifier sans équivoque la consistance des locaux proposés à la vente. La troisième chambre civile a ainsi censuré la décision d’une cour d’appel qui avait validé un congé incomplet. Cet arrêt du 12 mars 2020 (pourvoi n° 18-14.765) concernait un congé ne faisant pas mention du parking et de la cave donnés en location. La haute juridiction a jugé que « le congé visait le logement donné à bail mais ne faisait pas mention du parking et de la cave donnés en location ». Elle en a déduit que les bailleurs avaient manqué à leur obligation d’information. Les conditions de la vente projetée pour le local pris à bail devaient être portées à la connaissance de la locataire.
En conséquence, l’offre de vente comprise dans le congé ne saurait porter que sur les locaux loués, sans en ajouter ni en omettre. L’omission d’une dépendance contractuellement attachée au logement entraîne la nullité de l’acte. Le congé doit ainsi reproduire la consistance du bien telle qu’elle résulte du bail, et non une description autonome qui écarterait certains éléments. A cet égard, la sanction de la nullité revêt une portée pratique considérable. Elle prive le bailleur du bénéfice du préavis et le contraint à délivrer un nouvel acte régulier avant toute revente.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui soumet la validité du congé à une identification matériellement complète de l’objet de la vente. La référence au contrat de bail peut toutefois suffire lorsque la description qu’il contient est suffisamment précise. La troisième chambre civile a ainsi rappelé, par un arrêt du 18 février 2014 (pourvoi n° 12-35.170), que la validité du congé n’est pas subordonnée à certains documents. L’établissement préalable d’un descriptif de division et d’un règlement de copropriété n’est pas requis. Le congé qui se réfère expressément, quant à la consistance du bien vendu, à la description figurant dans le contrat de bail satisfait aux exigences légales.
Le locataire, qui demeure dans l’immeuble et connaît les lieux, est alors parfaitement en mesure d’identifier le bien objet de la vente. Il peut prendre position en pleine connaissance de cause sur la proposition qui lui est faite. La jurisprudence exige néanmoins que la désignation soit conforme aux stipulations du bail, sans ajout ni omission. La décision du 6 mai 2021 (pourvoi n° 20-12.958) offre une illustration complémentaire. La cour d’appel de Paris y avait retenu une exigence précise. Le congé pour vendre devait désigner le bien proposé à la vente conformément aux stipulations du bail.
La charge de la preuve de la consistance du bien loué incombe au bailleur. Celui-ci doit être en mesure de produire le contrat de bail et les documents établissant l’étendue des locaux donnés en location. Le juge apprécie souverainement la suffisance de la désignation au regard de l’ensemble des pièces versées aux débats. Or, la nullité du congé pour défaut de désignation précise ne saurait être écartée au motif que le locataire connaissait parfaitement les lieux. Cette connaissance personnelle ne supplée pas l’exigence légale d’information contenue dans l’acte, dont la précision conditionne l’équilibre du droit de préemption.
La seule circonstance qu’une cave décrite dans le congé ne figure pas dans le bail était toutefois sans incidence en l’espèce. La locataire avait la jouissance effective de cette dépendance, dont elle détenait la clé, et la description de l’acte présentait un degré de précision suffisant. Des lors, la discordance entre le bail et le congé n’emporte nullité que lorsqu’elle engendre une incertitude réelle sur la consistance du bien offert. Le critère décisif demeure la capacité du locataire à identifier l’objet de la vente sans ambiguïté.
B. L’indication du prix et des conditions de la vente projetée, à peine de nullité
La seconde condition de validité du congé pour vendre réside dans l’indication, à peine de nullité, du prix et des conditions de la vente projetée. La troisième chambre civile a réaffirmé cette règle avec une netteté particulière dans son arrêt du 13 avril 2022 (pourvoi n° 21-11.526). Elle y énonce que « le congé pour vendre délivré au locataire par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ». En l’espèce, les bailleurs avaient délivré plusieurs congés pour vendre un immeuble au prix de cinq cent mille euros.
Les locataires faisaient valoir que les sanitaires, situés à mi-étage, ainsi que la terrasse, le lavoir et le séchoir, étaient exclus de l’offre. Ils soutenaient également que l’assiette du bien, l’obligation de création d’une copropriété et les servitudes internes n’étaient pas indiquées aux congés. La haute juridiction a censuré l’arrêt d’appel. Celui-ci s’était borné à retenir, « par des motifs généraux ne répondant pas aux conclusions déposées devant elle par les locataires », que la référence aux termes du bail désignait exactement le bien offert. La cour d’appel avait encore relevé que le prix, bien que très élevé, s’expliquait par un projet immobilier d’envergure.
Or, les exigences de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ne se réduisent pas à la seule mention d’un prix. Elles imposent que le locataire soit informé des conditions de la vente projetée. Ces conditions englobent la consistance exacte du bien, les modalités de paiement et les charges ou servitudes susceptibles d’affecter l’opération. Le silence du congé sur ces éléments, lorsqu’il est déterminant, prive l’offre de la précision requise et emporte sa nullité. La sanction vise à garantir au locataire une information complète, condition de l’exercice éclairé de son droit de préemption.
Les conditions de la vente projetée englobent les modalités de paiement du prix. Elles recouvrent aussi la faculté de recourir à un financement bancaire et les charges de copropriété répercutées sur l’acquéreur. Un congé muet sur ces éléments peut être annulé lorsqu’il laisse le locataire dans l’ignorance des stipulations essentielles de l’opération envisagée. La jurisprudence sanctionne ainsi les congés qui omettent d’indiquer l’obligation de création d’une copropriété ou les servitudes grevant le bien offert. La nullité constitue alors la sanction d’une information incomplète, contraire à l’économie de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
Cette exigence de précision se concilie toutefois avec la souplesse qui caractérise la détermination du prix dans la phase précontractuelle. La troisième chambre civile a en effet admis, dans sa décision du 10 septembre 2020 (pourvoi n° 19-18.962), que « le prix et les conditions de la vente inscrits au congé doivent simplement être ceux projetés par le vendeur, rien n’empêchant le prix et les conditions de vente d’être négociés avec le locataire ultérieurement au congé ». En l’espèce, le congé proposait un prix de cinq cent mille euros assorti de la mention « à débattre », laquelle laissait ouverte la possibilité d’une négociation.
La mention « à débattre » ne faisait pas grief au locataire dès lors que le prix projeté, seul exigé par la loi, était indiqué. La négociation postérieure au congé demeure donc possible, sans que le caractère négociable du prix affecte la validité de l’offre. Par ailleurs, le locataire qui n’a jamais manifesté son intention d’entrer en négociation ne saurait se prévaloir du caractère négociable du prix pour contester la régularité du congé. L’essentiel réside dans la connaissance effective, par le locataire, du prix et des conditions que le bailleur projette de retenir pour la vente.
II. Le contrôle du prix proposé et la purge du droit de préemption
A. Le prix excessif et la fraude : les limites du contrôle du juge
Si le bailleur est libre de fixer le prix de la vente projetée, cette liberté trouve sa limite dans la prohibition de la fraude. La troisième chambre civile a posé, dans son arrêt du 18 février 2014 (pourvoi n° 12-35.170), que « l’offre de vente notifiée par le bailleur pour un prix volontairement dissuasif dans l’intention évidente d’empêcher le preneur d’exercer son droit légal de préemption, constitue une fraude affectant le congé et justifiant son annulation ». La fraude, qui ne se présume pas, doit être établie par le locataire qui l’invoque.
Il n’appartient pas au juge de vérifier la conformité du prix offert au prix du marché. Le contrôle juridictionnel porte ainsi, non sur la valeur du bien, mais sur l’intention du bailleur de faire échec au droit de préemption. Dans l’affaire jugée en 2014, la locataire soutenait que le prix de soixante-cinq mille euros, proposé pour un immeuble en état de grande vétusté, était manifestement excessif et dissuasif. La haute juridiction a toutefois approuvé les juges du fond d’avoir retenu que le bailleur justifiait de diligences réelles pour trouver un acquéreur.
Or, la preuve d’une fixation du prix dans le but de dissuader la locataire n’était pas rapportée en l’espèce. Le bailleur produisait en effet l’attestation d’un notaire confirmant la valeur libre d’occupation de l’immeuble, ainsi que la proposition d’achat d’un tiers au même prix. En conséquence, la seule disproportion entre le prix proposé et la valeur vénale, fût-elle notable, ne suffit pas à caractériser la fraude. Celle-ci suppose la démonstration d’une volonté d’empêcher l’exercice du droit de préemption, laquelle s’infère notamment de l’absence de diligences du bailleur pour vendre.
La jurisprudence du 13 avril 2022 (pourvoi n° 21-11.526) précitée prolonge cette analyse en consacrant la catégorie du prix dissuasif comme cause de nullité du congé. Il y est en effet soutenu, dans les moyens examinés par la cour d’appel, qu’« est nul le congé pour vendre portant indication d’un prix excessif au regard de la valeur du bien vendu de nature à dissuader le locataire de s’en porter acquéreur ». La censure prononcée par la Cour de cassation repose sur le défaut de réponse des juges du fond. Les locataires invitaient pourtant la cour d’appel à rechercher si le prix n’avait pas été fixé de manière manifestement excessive.
Le contrôle du prix s’inscrit en outre dans le cadre plus large du contrôle judiciaire du motif du congé. L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet un contrôle renforcé. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à cet article. Or, cette faculté confère au juge un pouvoir d’investigation étendu. Il peut rechercher l’intention réelle du bailleur sans substituer son appréciation à celle des parties sur le niveau du prix. La recherche de la fraude demeure une question de fait, laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond.
A cet égard, les juges du fond doivent examiner les circonstances de l’espèce. Ils vérifient notamment si le prix n’avait pas été fixé dans le but d’empêcher les locataires d’exercer leur droit de préemption. Ils doivent encore vérifier si l’absence de démarches des bailleurs pour mettre le bien en vente ne révélait pas l’absence d’intention réelle de vendre. Par ailleurs, la prise en compte des honoraires d’intermédiaire dans le prix de vente a été précisée par la jurisprudence. La décision du 6 mai 2021 (pourvoi n° 20-12.958) rappelle que « le titulaire du droit de préemption ne peut se voir imposer le paiement d’une commission ».
Un congé mentionnant un prix incluant la rémunération du mandataire du vendeur présente donc une indication erronée. La haute juridiction a toutefois jugé, dans la même décision, que « cette indication erronée n’est cependant pas de nature à lui faire grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile ». La détermination du prix de vente réel demeurait aisée, et l’erreur n’avait exercé aucune influence sur l’exercice du droit de préemption. La nullité du congé pour ce motif suppose donc la démonstration d’un grief par le locataire, conformément au droit commun des nullités pour vice de forme.
B. L’acceptation de l’offre, les offres successives et la purge du droit de préemption
Le congé pour vendre, en ce qu’il vaut offre de vente au profit du locataire, ouvre à celui-ci un droit de préemption dont l’exercice obéit à un strict formalisme. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire qui l’accepte dispose d’un délai de deux mois, porté à quatre mois en cas de recours à un prêt, pour la réalisation de l’acte de vente. La cohérence entre le prix indiqué dans le congé et celui finalement proposé au locataire a fait l’objet d’une attention particulière de la troisième chambre civile.
Dans sa décision du 14 mai 2020 (pourvoi n° 19-17.731), la haute juridiction a jugé que « le prix offert y est différent de celui figurant dans l’offre de congé pour vendre ». Une telle discordance est susceptible de porter préjudice au locataire et de justifier réparation. L’exactitude de l’offre constitue ainsi une garantie essentielle de l’exercice du droit de préemption. Le locataire doit pouvoir se déterminer en connaissance de cause, sans redouter une modification ultérieure des conditions de la vente.
Or, la question de la purge du droit de préemption se pose avec une acuité particulière lorsque le bailleur notifie successivement plusieurs offres de vente. Un arrêt du 30 juin 2021 (pourvoi n° 20-16.274) illustre cette difficulté. Une bailleresse avait notifié aux locataires, le 23 mars 2015, une offre de vente et un congé. Le jugement du 31 août 2017 avait prononcé la nullité de cette offre et de ce congé. Les 28 et 29 septembre 2017, en cours d’instance d’appel, la bailleresse avait notifié une nouvelle offre et un nouveau congé, à effet du 28 mars 2018.
La cour d’appel avait déclaré les offres valablement notifiées et le droit de préemption des locataires définitivement purgé. Elle avait retenu que ceux-ci n’avaient pas exprimé leur intention d’acquérir leur logement, de sorte que leur droit de préemption était définitivement purgé. La troisième chambre civile a censuré cette analyse. L’appel limité interjeté contre le jugement du 31 août 2017 ne portait pas sur la validité de l’offre et du congé de septembre 2017, délivrés postérieurement à ce jugement. La cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a ainsi violé l’article 4 du code de procédure civile.
En conséquence, la purge du droit de préemption ne peut être déduite du seul silence du locataire sur une offre dont la validité n’a pas été judiciairement tranchée. Chaque offre nouvelle ouvre un délai d’option distinct. L’absence d’acceptation ne vaut renonciation définitive que dans les conditions légales. L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 exige l’expiration du délai d’option sans acceptation du locataire. La jurisprudence rappelle à cet égard que le juge ne peut statuer sur la validité d’offres dont il n’est pas saisi, sous peine de méconnaître l’objet du litige.
Par ailleurs, la cour d’appel de Paris avait retenu que la locataire était devenue occupante sans droit ni titre à l’issue du préavis. Sa solution a été avalisée par la décision du 6 mai 2021 (pourvoi n° 20-12.958), la locataire n’ayant pas accepté l’offre de vente. L’irrégularité affectant la mention des honoraires ne faisait pas obstacle à la validité du congé, faute de grief démontré. Cette solution illustre la distinction entre les vices affectant la formation de l’offre et les irrégularités dépourvues de conséquence pratique sur l’exercice du droit de préemption.
La déchéance du titre d’occupation du locataire qui n’a pas accepté l’offre dans le délai d’option constitue l’ultime conséquence de la purge du droit de préemption. Cette déchéance, prévue par l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, n’intervient toutefois qu’à l’expiration du délai de préavis. Elle suppose en outre que le congé soit régulier en la forme, car un congé nul ne saurait faire courir le délai d’option ni fonder l’expulsion de l’occupant. La validité du congé conditionne ainsi l’ensemble des effets attachés à la vente projetée.
Des lors, l’acceptation de l’offre par le locataire scelle la formation du contrat. La vente est réputée parfaite dans les conditions prévues par l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Le congé pour vendre, qui vaut offre de vente au profit du locataire, engage le bailleur pendant la durée de validité de l’offre. La notification ultérieure de conditions plus avantageuses doit être portée à la connaissance du locataire à peine de nullité de la vente. La liberté contractuelle du bailleur s’efface ainsi devant la protection légale du locataire, dont le droit de préemption constitue une prérogative à laquelle il ne peut être porté atteinte.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile relative au congé pour vendre dessine un régime protecteur du locataire dont la rigueur formelle n’a d’égale que la souplesse laissée à la négociation. La désignation précise du bien loué, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée, à peine de nullité, et la prohibition du prix dissuasif en constituent les piliers. Ce dispositif garantit l’exercice effectif du droit de préemption du locataire. Le juge conserve néanmoins un pouvoir d’appréciation étendu. Il se prononce tant sur l’intention frauduleuse du bailleur, qui ne se présume pas, que sur l’existence d’un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile.
La purge du droit de préemption est subordonnée au respect des délais d’option et à l’exactitude des offres successives. Son régime commande aux bailleurs une vigilance rédactionnelle scrupuleuse, sous peine de nullité du congé. Les praticiens du contentieux des baux d’habitation retiendront que la régularité du congé pour vendre conditionne la validité de l’ensemble de l’opération de vente. L’assistance d’un avocat en droit des baux d’habitation à Paris s’avère déterminante tant pour la rédaction de l’acte que pour la conduite des contentieux de la préemption. Le contentieux de la vente immobilière demeure un terrain d’élection des nullités fondées sur les exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
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