I. Le congé avec offre de renouvellement : l’exigence d’identité des clauses et conditions du bail expiré
A. La règle du renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré et le caractère unilatéral du congé
Le statut des baux commerciaux consacre au profit du preneur un droit au renouvellement dont la mise en œuvre obéit à des conditions d’exploitation strictes. L’article L. 145-8 du code de commerce subordonne en effet ce droit à la qualité de propriétaire du fonds et à une exploitation effective des lieux au cours des trois années précédant l’expiration du bail. Or, le renouvellement ainsi sollicité ou offert ne saurait s’accompagner d’une réécriture du contrat : à défaut de convention contraire, le bail se reconduit dans ses termes antérieurs, seule la question du prix échappant à ce principe d’identité. La troisième chambre civile a réaffirmé cette règle avec netteté dans un arrêt de principe du 11 janvier 2024, en énonçant qu’« à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, FS-B).
Cette exigence d’identité s’articule avec la nature juridique du congé, que la jurisprudence qualifie d’acte unilatéral. La même décision du 11 janvier 2024 rappelle qu’« un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin). En conséquence, lorsque le bailleur entend poursuivre la relation locative, il ne peut le faire qu’en offrant un renouvellement conforme au contrat expiré, la délivrance du congé n’étant pas, par elle-même, un instrument de négociation des conditions du bail. L’article L. 145-9 du code de commerce précise en ce sens que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, six mois à l’avance, et qu’il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné tout en informant le locataire du délai biennal de contestation.
Par ailleurs, le jeu de la tacite prolongation ne modifie pas ce principe d’identité des clauses. Lorsque le bail, parvenu à son terme sans congé ni demande de renouvellement, se prolonge tacitement, il continue de se dérouler aux conditions initiales du contrat. Cette continuité contractuelle explique d’ailleurs la solution retenue par la troisième chambre civile dans son arrêt du 16 octobre 2025, rendu dans une affaire opposant la société Monoprix exploitation à la société civile immobilière Foch : la Cour y juge que les règles de plafonnement de l’article L. 145-34 du code de commerce ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, la variation du loyer renouvelé pouvant alors être déterminée sans égard à l’indice de référence (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). Or, cette solution, qui laisse la valeur locative fixée par le juge s’épanouir en dehors du plafonnement, confirme que la tacite prolongation ne renouvelle pas les stipulations du bail, mais en pérennise simplement l’exécution.
Des lors, la règle de l’identité des clauses et conditions constitue le socle de la protection du preneur contre toute modification unilatérale du contrat à l’occasion du renouvellement. Elle répond à l’économie générale du statut, qui confère au locataire commerçant une véritable stabilité dans l’occupation des lieux, et elle garantit la prévisibilité des charges d’exploitation du fonds. A cet égard, l’article 1103 du code civil, aux termes duquel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, fonde cette stabilité contractuelle, le renouvellement ne constituant pas la conclusion d’un contrat nouveau mais la prorogation d’un contrat dont les termes demeurent, hors prix, inchangés.
B. La requalification de l’offre à clauses différentes en congé avec refus de renouvellement
La portée de cette règle d’identité a été précisée par l’arrêt de principe du 11 janvier 2024, qui constitue le pivot du contentieux du congé avec offre de renouvellement. En l’espèce, la communauté de communes de Charente Limousine avait délivré à ses locataires un congé avec offre de renouvellement subordonnée à la modification de la contenance des lieux loués et à l’imposition de nouvelles obligations d’entretien. La cour d’appel de Bordeaux avait écarté la demande d’indemnité d’éviction en retenant que le congé était nul et que le maintien dans les lieux des preneurs, sans opposition du bailleur, leur interdisait de se prévaloir d’un refus de renouvellement. La Cour de cassation censure ce raisonnement et énonce, dans une formule appelée à faire autorité, qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, FS-B, Publié au Bulletin).
La solution repose sur une analyse de la volonté du bailleur : en proposant des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré, celui-ci manifeste son intention de ne pas renouveler le contrat dans ses termes antérieurs. Or, le renouvellement s’opérant de plein droit aux clauses et conditions du bail expiré, toute modification substantielle proposée par le bailleur dans le congé emporte, par nature, refus du renouvellement légal. La Cour de cassation relève, dans cette affaire, que les modifications envisagées, portant à la fois sur la contenance des lieux loués et sur les obligations du preneur, « ne pouvaient s’inscrire valablement dans le cadre d’un congé avec offre de renouvellement » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, lien officiel). La seule circonstance que le congé exprimait une offre de régularisation d’un nouveau bail ne permettait pas de l’analyser en un congé sans offre de renouvellement, la qualification de congé avec refus de renouvellement s’imposant dès lors que l’offre n’était pas conforme au contrat expiré.
En conséquence, le bailleur qui souhaite renégocier les conditions d’un bail commercial à son échéance doit recourir à des négociations conventionnelles distinctes du congé, et non instrumenter sa volonté de renégociation dans l’acte destiné à opérer le renouvellement. A défaut, il s’expose aux lourdes conséquences financières attachées au refus de renouvellement, sans avoir recherché la résiliation du bail. La rigueur de cette sanction s’explique par la finalité protectrice du statut : le droit au renouvellement du preneur ne saurait être éludé par l’insertion, dans l’offre de renouvellement, de conditions nouvelles dont l’acceptation conditionnerait la poursuite du bail.
Cette construction jurisprudentielle se trouve confortée par la décision du 6 novembre 2025, rendue en matière de bail commercial polynésien, dans laquelle la troisième chambre civile a écarté la qualification de bail emphytéotique au profit de celle de bail commercial. La Cour y juge qu’« à supposer que puisse être conclu en Polynésie française un bail emphytéotique, par lequel un bailleur confère à un preneur un droit réel immobilier sur un immeuble, l’insertion dans un bail d’une clause de résolution de plein droit confère à la jouissance du locataire une précarité incompatible avec la constitution d’un tel droit » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-11.581, FS-D). Or, cette affaire, dans laquelle un congé avec offre de renouvellement comportant un nouveau loyer avait été délivré, illustre que la fixation du loyer du bail renouvelé relève des règles statutaires, la reconnaissance de la qualification de bail commercial emportant application de l’article L. 145-33 du code de commerce pour la détermination de la valeur locative.
II. Les effets de la requalification : le droit à l’indemnité d’éviction, le maintien dans les lieux et l’indemnité d’occupation
A. L’ouverture du droit à l’indemnité d’éviction et le maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré
La requalification du congé avec offre de renouvellement à clauses différentes en congé avec refus de renouvellement emporte, pour le bailleur, l’obligation de payer au locataire évincé une indemnité d’éviction. L’article L. 145-14 du code de commerce dispose en ce sens que le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, laquelle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession. Or, cette indemnité constitue la contrepartie de la perte de la propriété commerciale, et son versement conditionne la sortie effective du preneur des lieux loués.
Le droit au maintien dans les lieux est en effet consacré par l’article L. 145-28 du code de commerce, aux termes duquel aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, le preneur conservant, jusqu’au paiement, le droit de se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. La troisième chambre civile a rappelé la portée de ce texte dans un arrêt du 16 mai 2024, en censurant une cour d’appel qui avait qualifié d’occupante sans droit ni titre la locataire demeurée dans les lieux après la date d’effet du congé avec refus de renouvellement. La Cour y rappelle qu’« un locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-22.906, F-D). En conséquence, le preneur qui se maintient dans les lieux en vertu de ce titre légal ne saurait être regardé comme un occupant sans droit ni titre, et il conserve la plénitude des droits attachés au bail expiré, y compris le droit d’obtenir réparation des manquements du bailleur.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 15 juin 2023, que l’indemnisation du préjudice résultant du non-renouvellement n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur. Elle énonce que « l’indemnisation du préjudice résultant du non renouvellement du bail n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur, qui, sauf condition expresse figurant dans le bail, n’est pas tenu, lorsque ce renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376, F-D). Il en résulte que le locataire qui a quitté les lieux avant le paiement de l’indemnité d’éviction, pour un choix de gestion, conserve son droit à indemnisation, la libération des lieux n’emportant pas renonciation au bénéfice de l’article L. 145-14 du code de commerce.
Enfin, le contentieux récent illustre la vigueur de ces principes dans les procédures collectives. Un arrêt du 4 juin 2026, rendu dans une affaire opposant la société Carigil à ses bailleurs, rappelle que la contestation du refus de renouvellement doit intervenir dans le délai biennal prévu à l’article L. 145-9 du code de commerce, et que cette contestation, formée dans le délai, interrompt la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120, F-D). La Cour y censure la cour d’appel de Poitiers pour avoir dénaturé des conclusions par lesquelles la locataire, en réalité, ne contestait pas le refus de renouvellement, alors que cette contestation conditionnait le maintien du droit à l’indemnité d’éviction. Un arrêt du 2 juillet 2026, rendu dans l’affaire opposant la société civile immobilière Biker à la société Celio France, précise pour sa part que le juge doit statuer sur les dernières conclusions déposées, le visa des conclusions périmées emportant cassation de la décision qui a jugé le congé pour motifs graves et légitimes non fondé (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340, F-D).
B. La fixation de l’indemnité d’occupation à la valeur locative et le jeu des facteurs de diminution
Lorsque le preneur se maintient dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer. La troisième chambre civile a rappelé, dans son arrêt du 15 juin 2023, que « lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376, F-D). En conséquence, le bailleur qui a délivré un congé avec refus de renouvellement ne peut être privé du droit d’obtenir une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative au motif qu’il continue de percevoir le loyer aux conditions du bail expiré.
L’indemnité d’occupation ainsi due trouve son fondement dans l’article L. 145-57 du code de commerce, qui régit la procédure de fixation du prix du bail renouvelé et le sort des loyers pendant l’instance. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt de principe du 29 janvier 2026, que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce. Cette indemnité d’occupation statutaire, qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, se substitue rétroactivement au loyer dû » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B, Publié au Bulletin). L’affaire opposait la société Decathlon France à la société civile de placement immobilier Epargne foncière, laquelle avait délivré un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er juillet 2015, le preneur ayant accepté le renouvellement en son principe mais non au prix proposé, avant d’exercer son droit d’option en précisant qu’il libérerait les locaux le 30 novembre 2017.
Or, le même arrêt du 29 janvier 2026 apporte une précision d’importance sur la détermination de cette indemnité d’occupation. La Cour y juge que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, Publié au Bulletin). Cette solution s’inscrit dans le prolongement de l’article R. 145-8 du code de commerce, aux termes duquel les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.
En conséquence, la valeur locative, qui sert de base à la fixation de l’indemnité d’occupation, doit être déterminée en tenant compte des charges exorbitantes transférées au preneur, telles que le remboursement de la taxe foncière. L’article L. 145-33 du code de commerce énumère en ce sens les critères de détermination de la valeur locative, parmi lesquels figurent les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Or, la charge de la taxe foncière, lorsqu’elle est contractuellement mise à la charge du locataire sans contrepartie, entre directement dans l’appréciation des obligations respectives des parties au sens de ce texte, et doit conduire à minorer la valeur locative retenue pour le calcul de l’indemnité d’occupation.
Des lors, la fixation de l’indemnité d’occupation ne se résume pas à une simple application du loyer contractuel, mais suppose une évaluation complète de la valeur locative au regard de l’ensemble des critères légaux, y compris les charges transférées au preneur. A cet égard, l’arrêt du 29 janvier 2026 s’inscrit dans une série jurisprudentielle cohérente, la troisième chambre civile ayant déjà jugé, s’agissant de l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux, qu’elle se substitue au loyer et doit correspondre à la valeur locative, sans que le bailleur puisse être privé de son droit au seul motif qu’il aurait perçu le loyer contractuel pendant la période considérée (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376, F-D).
Par ailleurs, le caractère statutaire de l’indemnité d’occupation emporte des conséquences pratiques pour les parties. D’une part, la période pendant laquelle l’indemnité est due court de la date d’expiration du bail jusqu’à la libération effective des lieux, y compris lorsque le preneur exerce son droit d’option après avoir accepté le principe du renouvellement, ainsi que l’illustre l’affaire Decathlon France. D’autre part, le juge des loyers commerciaux, saisi de la fixation de cette indemnité, doit procéder à une évaluation complète de la valeur locative au regard des critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, et non se borner à reprendre les stipulations du bail expiré. En conséquence, le transfert contractuel de charges normalement supportées par le bailleur, lorsqu’il intervient sans contrepartie, constitue un facteur de diminution de la valeur locative dont la prise en compte s’impose au juge, sous peine de cassation, ainsi que la troisième chambre civile l’a rappelé dans son arrêt du 29 janvier 2026.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime cohérent du congé avec offre de renouvellement dans le bail commercial. La règle de l’identité des clauses et conditions du bail expiré, hors la question du prix, constitue le principe directeur de la matière, et sa méconnaissance par le bailleur entraîne la requalification de l’offre modifiée en congé avec refus de renouvellement, ouvrant droit à l’indemnité d’éviction. Cette solution, consacrée par l’arrêt de principe du 11 janvier 2024, protège le preneur contre toute modification unilatérale du contrat à l’occasion de son renouvellement, et elle s’accompagne d’un régime protecteur du maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Or, la détermination de l’indemnité d’occupation due pendant cette période fait l’objet d’un encadrement jurisprudentiel précis, la valeur locative devant être appréciée au regard des obligations respectives des parties, y compris les charges exorbitantes transférées au preneur telles que la taxe foncière. En conséquence, la sécurité juridique des bailleurs comme des preneurs commande une vigilance particulière dans la rédaction des congés avec offre de renouvellement, dont la moindre dérive contractuelle emporte des conséquences financières considérables, dans un contentieux où l’accompagnement par un avocat en droit des baux commerciaux à Paris s’avère déterminant.
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