La compétence accessoire du tribunal judiciaire en matière de fixation du loyer du bail commercial : l’obligation de statuer du juge dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (1993-2026)
I. La répartition des compétences entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire
A. La compétence exclusive du juge des loyers commerciaux pour la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
Le contentieux du prix du bail commercial obéit à une répartition des compétences dont le fondement textuel est demeuré stable depuis le décret du 30 septembre 1953. L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. » Le juge des loyers commerciaux, qui exerce les fonctions du président du tribunal judiciaire dans cette matière, reçoit ainsi une compétence exclusive, indépendante du montant du loyer en litige, et statue selon une procédure spécifique fondée sur l’échange de mémoires.
Cette compétence s’articule avec la règle matérielle posée par l’article L. 145-33 du code de commerce, aux termes duquel « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». La fixation du prix du bail révisé ou renouvelé constitue donc l’objet même de la mission du juge des loyers commerciaux, lequel apprécie les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Or l’exercice de cette mission est strictement borné par l’objet de la demande, ainsi que l’illustre la jurisprudence relative aux demandes qui excèdent la simple fixation du prix.
La troisième chambre civile a ainsi rappelé, par un arrêt du 7 juillet 2016, que le juge des loyers commerciaux n’était « compétent que pour régler les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé et que les autres contestations sont portées devant le tribunal de première instance » (Cass. 3e civ., 7 juill. 2016, n° 15-15.173). Dans cette espèce, une locataire sollicitait la réduction du loyer stipulé au bail en raison d’une erreur de superficie révélée par une expertise, sans invoquer le mécanisme de la révision triennale ni celui du renouvellement. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que le juge des loyers commerciaux « n’était pas compétent pour statuer sur une demande de modification du montant du loyer stipulé dans le bail en raison d’une erreur de superficie », une telle demande ne tendant pas à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.
La limite des pouvoirs du juge des loyers commerciaux se manifeste également à l’égard des demandes indemnitaires qui accompagnent la fixation du prix. Par un arrêt du 24 septembre 2020, la troisième chambre civile a rappelé que « la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé et que, dès lors, la cour d’appel, étant saisie dans les limites de la compétence du premier juge, ne peut connaître de cette demande indemnitaire qui a vocation à être portée devant le juge de droit commun » (Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-16.639). La demande de dommages-intérêts formée par un bailleur au titre de travaux réalisés par le preneur devait dès lors être portée devant le juge de droit commun, la Cour censurant seulement la cour d’appel pour avoir relevé d’office son incompétence sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, en violation de l’article 16 du code de procédure civile.
La jurisprudence du 11 mai 2022 a précisé la portée exacte du pouvoir du juge des loyers commerciaux après qu’il a fixé le prix. Saisie de pourvois croisés relatifs à la restitution d’un trop-perçu de loyers, la troisième chambre civile a énoncé que « la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation » (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 20-21.651, FS-B). La cour d’appel, qui avait retenu que la locataire sollicitait la condamnation de la bailleresse au paiement d’une certaine somme, avait « exactement décidé que le prononcé d’une condamnation excédait ses pouvoirs ». En conséquence, le juge des loyers commerciaux arrête le compte des parties, mais il ne peut prononcer de condamnation, la demande de restitution du trop-perçu fondée sur l’article 1302-1 du code civil relevant de la compétence du tribunal judiciaire.
B. La compétence accessoire du tribunal judiciaire pour les autres contestations
Le second alinéa de l’article R. 145-23 du code de commerce tempère la spécialisation du juge des loyers commerciaux en faveur du tribunal judiciaire : « les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent ». Les litiges qui ne portent pas sur la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, tels que l’annulation d’un commandement de payer, la résiliation du bail, l’expulsion ou l’indemnisation des manquements contractuels du bailleur, relèvent donc du tribunal judiciaire statuant selon la procédure ordinaire, lequel est simultanément habilité à connaître de la question du prix lorsque celle-ci lui est présentée à titre accessoire.
Cette architecture procédurale n’est pas nouvelle, et la troisième chambre civile en a fixé le principe dès le 24 mars 1993. Dans une espèce où une locataire demandait un abattement sur le prix du loyer en raison de travaux de ravalement prescrits par l’autorité administrative, la Cour a jugé que « le tribunal de grande instance, saisi, dans les formes applicables devant cette juridiction, d’une demande de fixation du loyer présentée accessoirement à une autre contestation et relevant comme telle de sa compétence, avait l’obligation de se prononcer sur le bien-fondé de cette demande » (Cass. 3e civ., 24 mars 1993, n° 91-18.322). La Cour a ainsi censuré la cour d’appel qui avait écarté la demande au motif qu’elle relevait de la juridiction ayant fixé le loyer, en rappelant que le tribunal de grande instance saisi d’une contestation sur les charges et travaux pouvait connaître accessoirement de la question du prix.
La solution a été réaffirmée par un arrêt du 24 février 1999, publié au Bulletin, dans une configuration où la bailleresse, assignée en fixation du nouveau prix devant le tribunal de grande instance, invoquait en appel un moyen de déplafonnement tiré d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité (Cass. 3e civ., 24 févr. 1999, n° 97-14.536). La cour d’appel avait déclaré ce moyen irrecevable comme nouveau, puis avait ajouté qu’il n’aurait pu, en toute hypothèse, être examiné hors de la procédure de fixation de loyer relevant de la compétence exclusive du juge des baux commerciaux. La Cour a censuré ce raisonnement, « tout en relevant qu’elle était saisie d’une contestation sur la date du renouvellement du bail », de sorte que le tribunal de grande instance pouvait statuer accessoirement sur la demande de fixation du prix et donc sur le moyen de déplafonnement, en application de l’article 29 du décret du 30 septembre 1953, texte dont l’article R. 145-23 du code de commerce est l’héritier direct.
La frontière ainsi tracée entre les deux ordres de compétence demeure commandée par la nature de la contestation principale. Lorsque le litige porte sur la date de prise d’effet du bail renouvelé, sur la validité d’un commandement de payer ou sur les manquements contractuels du bailleur, le tribunal judiciaire est compétent pour en connaître, et il peut statuer accessoirement sur le prix, fût-ce en appréciant l’application des règles de plafonnement de l’article L. 145-34 du code de commerce. En revanche, lorsque la demande porte exclusivement sur la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la compétence du juge des loyers commerciaux redevient exclusive, à charge pour le tribunal judiciaire de renvoyer les parties devant le juge spécialisé.
A cet égard, la jurisprudence révèle que la question de la compétence accessoire conditionne directement l’issue des litiges portant sur le renouvellement. L’exemple des baux conclus dans le cadre d’opérations d’aménagement ou de construction en état futur d’achèvement montre que la contestation de la date d’effet du bail renouvelé, couplée à une demande de révision du loyer, place le tribunal judiciaire au centre du contentieux. La répartition opérée par l’article R. 145-23 du code de commerce répond ainsi à une logique de bonne administration de la justice, la question du prix n’étant déférée au juge spécialisé que lorsqu’elle constitue l’objet principal du litige, et non lorsqu’elle se greffe sur une contestation relevant du juge de droit commun.
II. L’obligation de statuer du tribunal judiciaire et le régime de la demande accessoire
A. La consécration de l’obligation de statuer par l’arrêt du 12 février 2026
La troisième chambre civile a consacré la portée normative de l’alinéa second de l’article R. 145-23 du code de commerce par un arrêt du 12 février 2026, qui constitue le prolongement direct de la jurisprudence du 24 mars 1993 (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.788). Dans cette espèce, une société bailleresse avait donné à bail, en état futur d’achèvement, des locaux commerciaux, puis avait délivré à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. La locataire avait assigné la bailleresse en annulation du commandement et en indemnisation des manquements contractuels, avant de former, en cours d’instance, une demande additionnelle en révision à la baisse du loyer dû à compter du 1er janvier 2017.
Le tribunal judiciaire de Marseille s’était déclaré matériellement incompétent pour statuer sur la demande de révision du loyer, renvoyant cette question devant le juge des loyers commerciaux et sursoyant à statuer sur l’ensemble des autres demandes dans l’attente de la décision. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait confirmé ce jugement le 27 juin 2024, en retenant que « rien n’oblige le tribunal judiciaire à se prononcer sur la demande accessoire relative au prix du bail, le code de commerce lui donnant seulement le pouvoir de le faire » et qu’il avait « légitimement estimé utile de renvoyer l’affaire à un juge spécialisé au vu de la complexité de l’affaire et de ses enjeux financiers ». Les bailleresses s’étaient pourvues en cassation en soutenant que le tribunal judiciaire, saisi d’une demande de réduction du loyer présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, « est compétent pour connaître de cette demande et a l’obligation de se prononcer sur son bien-fondé ».
La Cour de cassation a fait droit à ce moyen en opérant une conversion sémantique décisive. Elle a d’abord rappelé la lettre de l’article R. 145-23, alinéas 1er et 2, du code de commerce, avant d’énoncer que « le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande ». Le verbe « peut » de l’alinéa second n’exprime donc pas une faculté discrétionnaire de se saisir ou de se dessaisir, mais l’attribution d’une compétence dont l’exercice devient obligatoire dès lors que ses conditions sont réunies. La cour d’appel, en déclarant le tribunal judiciaire incompétent, a violé le texte susvisé, et l’arrêt a été cassé en toutes ses dispositions, sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief.
L’arrêt du 12 février 2026 présente une portée certaine en ce qu’il écarte explicitement les deux justifications que les juridictions du fond invoquaient pour renvoyer la question du prix au juge spécialisé. Ni la complexité de l’affaire ni l’importance des enjeux financiers ne permettent au tribunal judiciaire de se décharger de son office, la bonne administration de la justice commandant au contraire qu’il tranche l’ensemble du litige dont il est valablement saisi. La solution s’inscrit dans une continuité jurisprudentielle ininterrompue depuis l’arrêt du 24 mars 1993, dont la formule se retrouve presque mot pour mot dans le moyen accueilli en 2026, ce qui confère à la règle une stabilité remarquable.
En conséquence, le tribunal judiciaire qui constate qu’une demande en fixation du loyer lui est présentée à titre accessoire ne peut ni se déclarer incompétent, ni renvoyer les parties devant le juge des loyers commerciaux, ni surseoir à statuer. Il lui appartient de se prononcer sur la recevabilité de la demande, puis sur son bien-fondé, en appliquant les règles de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Cette obligation de statuer vaut pour toutes les demandes accessoires, qu’elles tendent à une révision à la baisse du loyer, à la fixation du prix du bail renouvelé ou à la mise en œuvre du mécanisme de déplafonnement, ainsi que la jurisprudence antérieure l’avait déjà admis.
B. Les modalités procédurales et l’intérêt stratégique de la demande accessoire
La compétence accessoire du tribunal judiciaire emporte une conséquence procédurale essentielle, relative à la forme selon laquelle la demande en fixation du loyer doit être instruite. Par un arrêt du 27 novembre 2002, la troisième chambre civile a jugé que « lorsque la demande en révision du loyer est formée accessoirement devant le tribunal de grande instance saisi à titre principal d’une question relevant de sa compétence, cette demande est instruite suivant les règles applicables devant cette juridiction, et non pas suivant la procédure spéciale en vigueur devant le juge des loyers commerciaux » (Cass. 3e civ., 27 nov. 2002, n° 01-12.775). La cour d’appel de Montpellier avait déclaré irrecevable une demande en révision des loyers formée accessoirement à une demande de suspension de la clause résolutoire, au motif que le montant du loyer révisé n’était pas défini selon les exigences de la procédure sur mémoire, ce que la Cour a censuré comme ajoutant une condition que le texte ne prévoit pas.
La solution a été réaffirmée par un arrêt du 6 juillet 2023, rendu dans une espèce où une bailleresse avait saisi le tribunal judiciaire de demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion des locataires et sous-locataires, en sollicitant à titre accessoire la fixation du nouveau loyer et le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sur le fondement de l’article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-16.465). La cour d’appel de Basse-Terre avait déclaré irrecevables ces demandes accessoires au motif que la procédure spéciale du premier mémoire n’avait pas été respectée. La Cour a censuré cette analyse en énonçant que « la procédure applicable devant le tribunal judiciaire saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail étant la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux », la cour d’appel avait violé l’alinéa second de l’article R. 145-23 du code de commerce.
Le régime procédural de la demande accessoire se trouve ainsi stabilisé : les demandes en fixation du loyer présentées devant le tribunal judiciaire se forment par conclusions écrites, selon la procédure écrite ordinaire applicable devant cette juridiction, sans échange préalable de mémoires ni respect des délais propres au juge des loyers commerciaux. Cette souplesse procédurale n’est pas sans incidence sur la stratégie contentieuse des parties, dès lors qu’elle permet de concentrer devant un même juge l’ensemble des questions soulevées par l’exécution du bail, qu’elles portent sur la validité d’un commandement de payer, la résiliation du bail, la fixation du prix ou les sommes réclamées au titre de l’occupation des lieux.
Par ailleurs, la demande accessoire doit être expressément formulée comme telle dans les conclusions, afin que le tribunal judiciaire mesure l’étendue de sa compétence. La jurisprudence de la troisième chambre civile invite en effet les parties à présenter leurs prétentions en distinguant clairement la contestation principale, qui fonde la compétence du tribunal judiciaire, de la demande en fixation du prix, qui s’y greffe accessoirement. Une demande formulée de manière autonome, sans lien avec une contestation relevant de la compétence du tribunal judiciaire, exposerait la partie à un renvoi devant le juge des loyers commerciaux, conformément à la répartition opérée par l’article R. 145-23 du code de commerce.
L’intérêt pratique de la solution consacrée en 2026 tient enfin à l’économie procédurale qu’elle permet de réaliser. Le locataire qui conteste un commandement de payer visant la clause résolutoire peut désormais solliciter, dans la même instance, une révision à la baisse du loyer, sans avoir à engager une seconde procédure devant le juge des loyers commerciaux ni à subir un sursis à statuer. La restitution des sommes indûment versées au titre du loyer pourra ensuite être poursuivie devant le tribunal judiciaire, par application de l’article 1302-1 du code civil, la question de la compétence du juge des loyers commerciaux pour prononcer une condamnation ayant été tranchée par l’arrêt du 11 mai 2022.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de l’arrêt du 24 mars 1993 à celui du 12 février 2026, a dessiné avec constance les contours de la compétence accessoire du tribunal judiciaire en matière de fixation du loyer du bail commercial. L’article R. 145-23 du code de commerce réserve au juge des loyers commerciaux la connaissance exclusive des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, dont le pouvoir se limite à arrêter le compte des parties sans jamais prononcer de condamnation, tandis que le tribunal judiciaire connaît des autres contestations et statue accessoirement sur le prix lorsqu’il est valablement saisi.
L’apport de l’arrêt du 12 février 2026 consiste à avoir tiré toutes les conséquences de cette répartition en érigeant en obligation ce que certains juges du fond considéraient comme une simple faculté. Le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, doit se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande, sans pouvoir se décharger sur le juge spécialisé, fût-ce au prix d’une complexité accrue ou d’enjeux financiers importants. La demande accessoire se forme selon la procédure contentieuse ordinaire, ce qui offre aux parties une voie d’action efficace pour concentrer leurs litiges devant une juridiction unique.
Des lors, la sécurisation des contentieux du loyer commercial suppose une présentation rigoureuse des demandes, la formulation expresse du caractère accessoire de la prétention en fixation du prix constituant le préalable de l’exercice de la compétence du tribunal judiciaire. Le concours d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet d’apprécier l’opportunité d’une telle stratégie, tant lors de la rédaction des actes et conclusions que dans le choix de la juridiction la mieux adaptée à la nature du litige, la maîtrise des règles de compétence conditionnant directement l’efficacité des actions engagées.
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