I. La régularité de la convocation : le délai de vingt et un jours et l’exigence d’un ordre du jour complet
A. La computation du délai de convocation : point de départ et expiration du délai de vingt et un jours
La convocation de l’assemblée générale des copropriétaires obéit à un formalisme dont le respect conditionne la validité des décisions ultérieurement adoptées. L’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose ainsi que, « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long » (article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). La détermination du moment auquel ce délai commence à courir, puis expire, ne laisse toutefois aucune place à l’approximation, ainsi que l’illustre l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 décembre 2025.
Dans cette espèce, la société civile immobilière Belgian Company, propriétaire d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 3 janvier 2019. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait fait droit à cette demande en retenant que le point de départ du délai de vingt et un jours devait être fixé au lendemain de la signature de l’accusé de réception, soit le 13 décembre 2018, et que le délai venant à expiration le vingt-et-unième jour à vingt-quatre heures, la convocation s’était révélée insuffisante. La Cour de cassation censure ce raisonnement en énonçant « que le délai de convocation couru à compter du 13 décembre 2018 à zéro heure avait expiré le 2 janvier 2019 à vingt-quatre heures, de sorte que l’assemblée générale du 3 janvier 2019 s’était tenue plus de vingt-et-un jours après la notification de la convocation » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-17.437). Le point de départ du délai, fixé au jour de la notification elle-même, commande une computation qui intègre le jour initial sans le décompter, l’expiration intervenant au vingt-et-unième jour à minuit.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la règle générale de computation des délais de notification posée par l’article 64 du même décret, dans sa rédaction issue du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, aux termes duquel « le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique » (article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025). La modernisation des modes de notification, désormais adossée à la lettre recommandée électronique ou au prestataire de services de confiance qualifié, n’affecte en rien la rigueur des règles de computation, dont la méconnaissance expose la convocation à l’annulation.
Le régime de l’urgence, seule dérogation expressément ménagée par l’article 9 du décret du 17 mars 1967, ne se présume pas et son appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond. La référence au règlement de copropriété n’est pas moins significative : celui-ci peut allonger, mais jamais raccourcir, le délai légal de vingt et un jours, la disposition réglementaire ne revêtant qu’un caractère supplétif en ce qu’elle autorise une stipulation plus protectrice des copropriétaires. La convocation s’apprécie ainsi au regard d’un faisceau de règles dont la finalité commune est d’assurer à chaque copropriétaire un délai utile de réflexion avant la réunion, la méconnaissance de ce délai constituant une cause d’annulation de l’assemblée générale dont l’exigence d’un grief n’est pas requise.
La qualité de l’auteur de la convocation fait l’objet d’un contrôle tout aussi exigeant, encore que sa portée demeure limitée à la vérification de l’autorité de celui qui l’a matériellement adressée. La cour d’appel de Paris avait ainsi écarté l’irrégularité alléguée au motif qu’il importait peu que les résolutions aient pu être « à l’initiative de M. [U], président du conseil syndical », dès lors que la convocation avait été préparée et envoyée par le syndic, cette qualité n’ayant pas d’incidence sur la régularité de la convocation ; le rejet du pourvoi par la Cour de cassation le 4 janvier 2023 a validé cette analyse (Cass. 3e civ., 4 janv. 2023, n° 21-21.913). Le syndic demeure l’organe exclusif de convocation de l’assemblée générale, et l’initiative prise par un tiers, fût-il membre du conseil syndical, ne saurait entacher un acte dont la régularité s’apprécie à l’aune de son auteur réel.
B. L’ordre du jour et les documents joints : l’étendue de la délibération et le devoir d’information des copropriétaires
La convocation ne se réduit pas à la seule indication de la date et du lieu de la réunion ; elle emporte la communication de l’ordre du jour et des documents dont la notification conditionne la validité des décisions. L’article 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énonce que « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I » (article 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). La jurisprudence de la troisième chambre civile a donné à ce principe une portée particulièrement rigoureuse, en en tirant la nullité des délibérations dont le contenu s’écarte du projet soumis à la délibération.
L’arrêt rendu le 6 novembre 2025, publié au Bulletin, en offre une illustration décisive. Une assemblée générale avait renouvelé le mandat du syndic pour une durée de cinq mois, alors que le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour annexé à la convocation prévoyait une durée de douze mois. La Cour de cassation, au visa des articles 9, 13 et 29 du décret du 17 mars 1967, juge « qu’il en résulte qu’est nulle une délibération de l’assemblée générale qui fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour annexé à la convocation » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-12.526 FS-B, publié au Bulletin). La souveraineté de l’assemblée générale dans l’appréciation des questions inscrites à l’ordre du jour ne saurait ainsi dégénérer en faculté de modifier unilatéralement la portée du projet de résolution notifié aux copropriétaires.
Le devoir d’information du syndic s’étend par ailleurs aux conditions essentielles des contrats soumis à l’approbation de l’assemblée. L’article 11-I du décret du 17 mars 1967 prévoit, pour la validité de la décision, la notification « des conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux » (article 11-I du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). La Cour de cassation a rappelé, par une décision du 18 janvier 2023, que cette disposition « fait obligation au syndic de joindre à la convocation de l’assemblée générale les conditions essentielles des contrats proposés de nature à permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé » (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-25.072). La communication d’offres concurrentes ou d’un simple courriel de remise commerciale ne supplée pas la carence du syndic, la validité de la délibération étant subordonnée à la notification effective des documents requis.
La même exigence s’applique aux documents financiers dont l’assemblée générale est appelée à connaître. L’article 11-I, 1° et 2°, du décret du 17 mars 1967 impose ainsi la notification, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, de l’état financier du syndicat et de son compte de gestion général, présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé, ainsi que du projet de budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté. La Cour de cassation a tiré les conséquences de ces prescriptions dans son arrêt du 12 décembre 2024, en censurant la cour d’appel qui avait validé des délibérations d’approbation des comptes et d’adoption du budget prévisionnel « sans constater la communication avec l’ordre du jour, aux copropriétaires appelés à approuver les comptes de l’exercice clos du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, d’un comparatif de ces comptes avec ceux de l’exercice précédent approuvés » (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 22-20.295). L’absence de comparatif, fût-elle compensée par des annexes comptables détaillées, prive ainsi les copropriétaires des éléments de comparaison indispensables à l’exercice éclairé de leur vote.
II. La sanction des irrégularités de convocation et les conditions de la contestation des décisions
A. La nullité des délibérations irrégulières et la charge des frais de convocation et de notification
La sanction des irrégularités affectant la convocation ne s’apprécie pas à l’aune d’un préjudice individuel, l’assemblée générale ne pouvant valablement délibérer que dans le strict cadre des questions inscrites à l’ordre du jour et des notifications opérées. Or, cette exigence de régularité se conjugue avec une exigence de sécurité juridique qui commande au copropriétaire de contester dans un délai bref les décisions dont il entend obtenir l’anéantissement. L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
La contestation de la convocation elle-même demeure, dans ce cadre, enfermée dans des conditions de recevabilité strictes. La Cour de cassation a ainsi validé le rejet d’une demande d’annulation d’assemblée générale formée par voie de conclusions additionnelles, en rappelant « que ces dispositions imposent que la contestation soit formée par voie d’assignation et non de conclusions, à peine d’irrecevabilité et que la demande d’annulation d’une décision d’assemblée générale ne peut être que principale et non additionnelle ou connexe en raison de l’autonomie de chaque assemblée générale » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 22-10.887). La notification du procès-verbal, réalisée à la diligence du syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale, fait courir un délai de déchéance dont l’expiration confère aux décisions un caractère définitif, quand bien même la convocation serait entachée d’irrégularité.
Le point de départ de ce délai de déchéance est précisé par l’article 18 du décret du 17 mars 1967, aux termes duquel « le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants » (article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). La notification doit en outre mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, formalités qui garantissent au copropriétaire la connaissance de ses droits et du délai dans lequel il peut les exercer. La computation de ce délai répond aux mêmes exigences que celle du délai de convocation, le point de départ étant fixé au lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, dans la rédaction de l’article 64 du décret antérieure à sa modification par le décret du 22 décembre 2025, ou au lendemain de la transmission de l’avis électronique dans sa rédaction nouvelle.
La régularité de la convocation a également une incidence économique, dont la Cour de cassation a précisé la portée dans un arrêt du 12 décembre 2024. Saisie de la contestation d’une clause du contrat de syndic facturant en frais particuliers le tirage des documents et les frais d’affranchissement, la troisième chambre civile a rappelé que la gestion courante comprend « l’élaboration et l’envoi de la convocation à l’assemblée générale annuelle, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions, l’envoi et la notification du procès-verbal, l’appel des provisions sur budget prévisionnel et la mise à disposition et la communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat » (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 22-20.295). En statuant ainsi, la Cour a censuré la clause qui rémunérait, hors forfait annuel, des prestations relevant de la gestion courante, la notification de la convocation et du procès-verbal ne pouvant faire l’objet d’une facturation complémentaire.
B. Les conditions procédurales de la contestation : demande principale et prétentions en cause d’appel
La contestation des décisions d’assemblée générale suppose, outre le respect du délai de deux mois, que la demande soit présentée selon les formes procédurales requises. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé les contours de cette exigence s’agissant des demandes formées en cause d’appel. Par un arrêt du 7 mai 2025, la Cour a jugé que « la demande d’annulation de l’assemblée générale tenue le 15 juillet 2019 n’était pas seulement un moyen de défense, mais une prétention », qui ne tendait qu’à établir le défaut de représentation régulière du syndicat devant la cour d’appel et ne pouvait, dès lors, être présentée comme une simple défense à l’action en paiement de charges engagée par le syndicat (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-14.728). La demande en annulation d’une assemblée générale constitue une prétention autonome, soumise aux règles des articles 563 à 565 du code de procédure civile relatives aux prétentions nouvelles en appel.
Cette solution s’articule avec la règle de l’autonomie de chaque assemblée générale, qui interdit de contester une délibération au soutien d’une demande formée à l’encontre d’une assemblée distincte. Or, la distinction entre le moyen de défense et la prétention nouvelle revêt une importance pratique considérable : le copropriétaire qui invoque l’irrégularité d’une convocation au soutien de sa défense à une action en paiement de charges ne peut se prévaloir de cette argumentation pour obtenir l’annulation d’une assemblée générale dont la convocation était contestée. A cet égard, la Cour de cassation exige que la demande d’annulation soit formée par voie principale, dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’irrégularité de la convocation ne pouvant être utilement invoquée que dans ce cadre procédural strict.
Des lors, l’articulation du régime de la convocation et de celui de la contestation révèle une construction d’ensemble destinée à concilier la sanction des irrégularités et la sécurité des décisions collectives. La rigueur de la computation des délais, l’exigence d’un ordre du jour conforme et la charge des frais de notification se combinent pour encadrer étroitement la vie de la copropriété, tandis que le délai de déchéance de deux mois et les conditions de recevabilité de l’action préservent la stabilité des décisions adoptées. En conséquence, le copropriétaire qui entend contester une assemblée générale irrégulièrement convoquée doit agir par voie principale dans le délai légal, tandis que le syndic doit veiller à la parfaite régularité des notifications et des documents joints à la convocation.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime de la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires d’une remarquable cohérence, dont l’arrêt du 4 décembre 2025 constitue la pièce maîtresse la plus récente. En précisant que le délai de convocation de vingt et un jours court à compter de la notification et expire au vingt-et-unième jour à minuit, la Cour de cassation a mis fin aux incertitudes computationnelles qui opposaient les juridictions du fond, au bénéfice de la sécurité juridique des réunions d’assemblée générale (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-17.437). Cette exigence de rigueur s’accompagne d’un contrôle strict de l’ordre du jour, dont la modification par l’assemblée générale emporte la nullité de la délibération, ainsi que l’a jugé la formation de section le 6 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-12.526 FS-B, publié au Bulletin).
La portée pratique de cet édifice jurisprudentiel est considérable pour les syndics professionnels comme pour les copropriétaires. Les premiers doivent s’assurer que la convocation est notifiée dans le délai légal, que l’ordre du jour reprend fidèlement les projets de résolution et que les conditions essentielles des contrats proposés sont annexées, la méconnaissance de ces obligations exposant les décisions à l’annulation et les frais de convocation demeurant inclus dans le forfait de gestion courante (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 22-20.295). Les seconds disposent, en retour, d’un droit de contestation dont l’exercice est enfermé dans le délai de déchéance de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) et dans les formes procédurales de la demande principale, à l’exclusion de tout moyen incident (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-14.728).
En définitive, la convocation de l’assemblée générale apparaît comme le point nodal de la gouvernance de la copropriété, dont la régularité conditionne la validité de l’ensemble des décisions collectives. La modernisation des modes de notification par le décret du 22 décembre 2025 (article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967) n’altère pas cette architecture : la dématérialisation des échanges déplace la question de la computation des délais sans la supprimer, le point de départ étant désormais fixé au lendemain de la transmission de l’avis électronique. L’accompagnement des copropriétaires et des syndics dans la prévention de ces contentieux par un avocat spécialisé dans le contentieux des assemblées générales de copropriété à Paris permet de sécuriser tant la régularité des convocations que la recevabilité des actions en contestation. La jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle ainsi, avec constance, que la vie de la copropriété ne peut prospérer que dans le respect scrupuleux des délais et des formes qui la gouvernent.
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