Les charges locatives constituent l’un des terrains les plus féconds du contentieux des baux commerciaux. Le remboursement des charges, impôts, taxes et redevances versés par le bailleur, la régularisation annuelle des provisions et la contestation des appels de charges opposent régulièrement bailleurs et preneurs devant les juridictions judiciaires. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, progressivement précisé le régime de ces charges, dont l’équilibre dépend à la fois de la volonté des parties, du cadre légal et réglementaire et des règles gouvernant la preuve.
Deux arrêts rendus le 29 janvier 2026, publiés au Bulletin et prononcés en formation de section, illustrent cette évolution : le premier, n° 24-14.982, censure une cour d’appel qui avait admis qu’un bailleur pût conserver des provisions sur charges sans démontrer l’existence et le montant des charges correspondantes et sans adresser au locataire les justificatifs demandés ; le second, n° 24-16.270, retient au contraire que la communication tardive de l’état récapitulatif annuel ne prive pas le bailleur du droit de conserver les provisions lorsqu’il justifie, fût-ce devant le juge, du montant des charges exigibles. Cette double décision s’inscrit dans une série jurisprudentielle plus ample, rendue entre 2022 et 2026, qui porte sur la portée de l’inventaire des charges, sur l’exigence d’une clause claire et précise pour en transférer la charge au preneur et sur la répartition de la charge de la preuve.
L’étude de cette série impose d’abord d’examiner le cadre conventionnel et légal qui détermine les charges réclamables au preneur (I), puis d’analyser les règles probatoires et le contrôle du juge qui encadrent la mise en œuvre de ce cadre (II).
I. L’encadrement conventionnel et légal des charges réclamées au preneur
Le régime des charges locatives du bail commercial repose sur une articulation entre l’inventaire précis et limitatif imposé par le législateur et l’économie générale des stipulations contractuelles. La jurisprudence de la troisième chambre civile en a précisé les contours, tant s’agissant de l’état récapitulatif annuel (A) que de l’exigence d’une clause claire et précise pour transférer certaines charges au preneur (B).
A. L’inventaire précis et limitatif et l’état récapitulatif annuel
L’article L. 145-40-2 du code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » (art. L. 145-40-2 c. com.). Le même texte précise que le montant des impôts, taxes et redevances imputables au locataire « correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée » (art. L. 145-40-2 c. com., al. 8). L’inventaire ainsi constitué donne lieu, aux termes du même article, à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.
L’article R. 145-36 du code de commerce fixe ce délai : l’état récapitulatif annuel, « qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel » (art. R. 145-36 c. com.). Le dernier alinéa de ce texte impose en outre au bailleur de communiquer au locataire, à sa demande, « tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci » (art. R. 145-36 c. com., al. 2). L’inventaire et l’état récapitulatif annuel constituent ainsi les deux piliers documentaires du régime des charges, dont la méconnaissance ou la mauvaise exécution expose le bailleur à la contestation de ses appels de charges.
La troisième chambre civile a rappelé le contenu de ces exigences dans l’arrêt du 29 janvier 2026, n° 24-14.982, rendu en formation de section et publié au Bulletin, aux termes duquel « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » et « cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, FS-B). L’espèce opposait la société Cabinet Thevenet, locataire de locaux à usage de bureaux, à la société civile immobilière Audition.fr, sa bailleresse, qui avait signifié un commandement de payer des charges visant la clause résolutoire du bail. La Cour a rappelé le double visa des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, ensemble l’article 1353 du code civil, pour préciser les obligations respectives des parties à la reddition des comptes de charges.
Le sort des provisions versées au titre de charges non régularisées dans les délais a été précisé par l’arrêt du même jour, n° 24-16.270, également rendu en formation de section et publié au Bulletin. La société Publihebdos, locataire de locaux commerciaux donnés à bail par la société 17 Caen mémorial, sollicitait le remboursement des provisions sur charges versées pour les années 2016 à 2020, au motif que la reddition des comptes était intervenue tardivement, après la date limite fixée par l’article R. 145-36 du code de commerce et par le contrat. La Cour a énoncé que « le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270, FS-B). La communication tardive de l’état récapitulatif ne sanctionne donc pas le bailleur d’une perte de son droit de créance, pourvu que celui-ci démontre le bien-fondé des sommes réclamées.
Par ailleurs, la distinction entre les charges de copropriété et les charges locatives a retenu l’attention de la Cour dans un arrêt du 28 septembre 2022, n° 21-20.294, rendu dans le litige opposant la société Geste à la société Jaes entreprise. Le bail stipulait que « les charges annuelles de copropriété comprenant l’éclairage extérieur et l’entretien des espaces communs n’excéderont pas 1 300 euros HT par an ». La cour d’appel avait étendu ce plafond à l’ensemble des charges locatives. La Cour de cassation a censuré cette lecture, en retenant que « le bail ne stipulait pas un forfait pour les charges locatives mais un plafond exclusivement pour les charges de copropriété » (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-20.294). Cette décision souligne que les stipulations relatives aux charges s’interprètent à la lettre et que les catégories contractuelles ne se confondent pas : le plafonnement d’une catégorie ne s’étend pas aux autres.
B. L’exigence d’une clause claire et précise pour le transfert de certaines charges au preneur
Le droit commun du louage, tel qu’il résulte des articles 1720 et 1754 du code civil, laisse à la charge du bailleur les réparations autres que locatives, celles-ci pesant sur le preneur « s’il n’y a clause contraire » (art. 1754 c. civ.). Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile exige, pour que la charge de certaines dépenses soit transférée au preneur, une stipulation expresse, claire et précise, dont la portée doit en outre être interprétée restrictivement.
L’arrêt du 16 mars 2023, n° 21-25.106, illustre cette exigence en matière de travaux portant sur la structure de l’immeuble. La société Mercialys, bailleresse de locaux situés dans un centre commercial, réclamait à la société LMNJ une contribution aux dépenses relatives aux travaux de réfection de la toiture du centre. La Cour a énoncé que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106). La cour d’appel, qui s’était contentée de relever que le bail mettait à la charge du preneur une contribution aux charges des parties communes, sans rechercher si une clause claire et précise visait expressément les travaux de toiture, s’est vu reprocher un défaut de base légale au regard des articles 1134, 1720 et 1754 du code civil.
La même exigence de stipulation expresse a été appliquée aux impôts et taxes par l’arrêt du 16 mai 2024, n° 22-19.830, rendu dans le litige opposant la société Ayming à la société KanAm Grund. La société locataire demandait la restitution des sommes versées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que le bail n’avait pas expressément mise à sa charge. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait déduit l’obligation de remboursement d’une clause générale stipulant que le loyer devait être perçu « net de toutes charges », en énonçant que « la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d’un bail commercial qu’en vertu d’une clause claire et précise » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.830). Une stipulation générale et imprécise ne suffit donc pas à opérer un tel transfert, dont la preuve incombe au bailleur qui s’en prévaut.
Cette solution a été reconduite par l’arrêt du 30 mai 2024, n° 22-22.981, relatif à des frais de dératisation, de désinfection, de câblage, de maintien en fonction des ascenseurs et à la taxe de voirie, que la cour d’appel avait considérés comme mis à la charge de la locataire au titre de sa quote-part des charges de l’immeuble. La Cour a censuré cette décision au motif que les juges du fond n’avaient pas recherché « si les sommes contestées par la locataire avaient été mises à sa charge par une stipulation expresse du contrat de bail » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-22.981). Seules les charges expressément stipulées au contrat peuvent donc être réclamées au preneur, toute incertitude sur le contenu des stipulations profitant à celui-ci.
Des lors, la rédaction de l’inventaire des charges revêt une importance décisive. La jurisprudence exige que chaque catégorie de dépenses transférée au preneur fasse l’objet d’une mention expresse et précise, à défaut de quoi la dépense demeure à la charge du bailleur. Cette ligne jurisprudentielle, constante depuis 2022, confère à l’article L. 145-40-2 du code de commerce une fonction protectrice du preneur, que les juges du fond doivent faire respecter en examinant les stipulations une à une.
II. La preuve des charges et le contrôle juridictionnel
Le cadre conventionnel et légal des charges une fois fixé, sa mise en œuvre dépend des règles probatoires et de l’étendue du contrôle exercé par les juridictions. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, à cet égard, nettement précisé la charge de la preuve incombant au bailleur (A), avant d’en tirer les conséquences dans le contentieux de la valeur locative et dans les procédures d’urgence (B).
A. La charge de la preuve et l’obligation d’adresser les justificatifs
L’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » (art. 1353 c. civ.). Transposée au bail commercial, cette règle fait peser sur le bailleur la démonstration de l’existence et du montant des charges dont il sollicite le remboursement, qu’il s’agisse de conserver les provisions versées par le locataire ou d’obtenir le paiement de régularisations.
L’arrêt du 29 janvier 2026, n° 24-14.982, constitue la décision de principe de la série sur ce point. La Cour y a jugé qu’« il résulte de ces textes, d’une part, que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci, d’autre part, qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, FS-B). La censure de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles, qui avait validé la seule mise à disposition des factures par la bailleresse, repose sur la distinction entre la simple disponibilité des documents et leur envoi effectif au locataire qui les a réclamés.
La portée pratique de cette solution est considérable. Le bailleur qui se borne à tenir les justificatifs à disposition, sans les adresser au preneur, manque à son obligation de communication, quand bien même les documents existeraient et seraient exacts. Or, dans l’espèce jugée, le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 15 mars 2019 pour des charges dont les justificatifs n’avaient pas été adressés, avait été déclaré dépourvu de fondement, solution que la Cour de cassation a expressément maintenue dans son dispositif. Le manquement du bailleur à ses obligations documentaires affecte ainsi directement la validité des commandements de payer et, partant, l’acquisition de la clause résolutoire qui en constitue le support.
Par ailleurs, l’arrêt n° 24-16.270, rendu le même jour, précise la portée de la tardiveté de la reddition. La cour d’appel de Caen avait rejeté la demande de remboursement des provisions au motif que, nonobstant la tardiveté de la régularisation, la bailleresse justifiait « à hauteur d’appel, du montant des charges exposées » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270, FS-B). La Cour de cassation a approuvé cette analyse : le bailleur qui n’a pas respecté le délai de l’article R. 145-36 du code de commerce ou le délai contractuel n’est pas tenu de restituer les provisions, dès lors qu’il établit, le cas échéant devant le juge, l’existence et le montant des charges exigibles. La régularisation tardive n’emporte donc pas, à elle seule, la répétition des provisions, contrairement à ce que soutenait la locataire.
Ces deux décisions dessinent un régime cohérent : la justification des charges relève d’une double exigence, l’une matérielle, tenant à l’existence et au montant des dépenses, l’autre formelle, tenant à la communication effective des justificatifs au preneur qui les demande. Le bailleur qui satisfait à la première sans satisfaire à la seconde s’expose au rejet de ses demandes ; celui qui satisfait aux deux conserve ses droits, fût-ce après l’expiration des délais de reddition.
B. Les charges exorbitantes, la valeur locative et le contentieux de la provision
Le régime des charges interfère également avec la fixation du loyer du bail renouvelé. L’article R. 145-8 du code de commerce dispose que « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (art. R. 145-8 c. com.). Le transfert au preneur de charges normalement supportées par le bailleur, tel l’impôt foncier, peut ainsi conduire à une réduction du loyer de renouvellement.
L’arrêt du 25 janvier 2023, n° 21-21.943, rendu en formation de section et publié au Bulletin, a fait application de cette règle dans le litige opposant la société Pharmacie Dubo, locataire, aux bailleresses de locaux commerciaux. Saisi d’une demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux avait retenu que « l’impôt foncier mis à la charge de la locataire par le bail constituait une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, FS-B). La Cour a approuvé cette appréciation, sans être tenue de répondre aux conclusions des bailleresses qui se prévalaient d’une pratique unanime dans le voisinage : la pratique locale ne neutralise pas le caractère exorbitant du transfert.
Le contentieux de la provision devant le juge des référés offre une illustration complémentaire de l’incidence des stipulations relatives aux charges. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge d’accorder une provision au créancier « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » (art. 835, al. 2, c. pr. civ.). L’arrêt du 16 octobre 2025, n° 22-23.653, rendu dans le litige opposant la société civile immobilière des Lônes à la société Express service, montre que l’absence de stipulation précise mettant l’impôt foncier du local privatif à la charge du preneur rend la créance sérieusement contestable, et fait ainsi obstacle à l’octroi d’une provision.
La cour d’appel de Grenoble, statuant en référé, avait relevé que l’article 7.2 du bail, relatif aux charges du centre commercial, ne comportait aucune stipulation précise relative aux charges afférentes au local privatif, et que la bailleresse avait elle-même soutenu, dans une autre instance, que la locataire n’était pas astreinte au remboursement de l’impôt foncier du local loué. La Cour de cassation a jugé que les juges du fond avaient pu en déduire « sans dénaturation, que les demandes de la bailleresse fondées sur le paiement des taxes foncières du seul local loué se heurtaient à l’existence d’une contestation sérieuse qu’il ne lui appartenait pas de trancher » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 22-23.653). Le juge des référés ne pouvait donc accorder la provision sollicitée, le litige portant sur l’interprétation des stipulations contractuelles échappant à sa compétence.
En conséquence, la détermination des charges réclamables conditionne l’ensemble du contentieux locatif, du commandement de payer à la fixation du loyer de renouvellement, en passant par les procédures d’urgence. Le bailleur qui entend réclamer des charges au preneur doit veiller à ce que l’inventaire du bail les mentionne expressément, à ce que la clause de transfert soit claire et précise et à ce que les justificatifs soient adressés au preneur qui les demande ; le preneur dispose, en retour, d’arguments solides pour contester des appels de charges qui ne satisferaient pas à ces exigences.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, telle qu’elle s’est développée entre 2022 et 2026, dessine un régime des charges locatives du bail commercial à la fois exigeant et équilibré. L’inventaire précis et limitatif de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel de l’article R. 145-36 du même code, l’exigence d’une clause claire et précise pour tout transfert de charge et la charge de la preuve pesant sur le bailleur forment un ensemble cohérent, dont les arrêts du 29 janvier 2026 ont précisé les dernières zones d’incertitude.
Les praticiens, qu’ils assistent bailleurs ou preneurs, doivent désormais intégrer ces règles dans la rédaction des baux et dans la conduite des litiges relatifs aux charges. La distinction entre la mise à disposition et l’envoi des justificatifs, la portée des délais de reddition et l’exigence de stipulations expresses constituent autant de points de vigilance dont dépendent la validité des commandements de payer, le sort des provisions et le montant du loyer de renouvellement. Un avocat en droit des baux commerciaux à Paris peut accompagner les parties dans la négociation de ces clauses et dans la défense de leurs intérêts devant les juridictions.
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