I. La qualification du bail emphytéotique et ses frontières avec le statut des baux commerciaux
A. Le droit réel de l’emphytéote, critère distinctif de la qualification
Le bail emphytéotique se distingue du bail commercial par la nature du droit conféré au preneur. L’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque », droit qui « peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière ». Le même texte fixe le cadre temporel de la convention, laquelle « doit être consentie pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans », avant de préciser qu’elle « ne peut se prolonger par tacite reconduction ».
La troisième chambre civile a donné de ce mécanisme une définition complète par un arrêt de section du 11 juillet 2024, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-12.491). La Cour y décrit l’emphytéose comme « une convention par laquelle le bailleur transfère au preneur, pour une durée supérieure à dix-huit ans et pouvant aller jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf ans, la charge de l’entretien et de la valorisation d’un patrimoine immobilier en conférant à celui-ci un droit réel, cessible, saisissable et susceptible d’hypothèque ». Cette définition consacre la finalité économique de l’opération, laquelle consiste à confier au preneur la valorisation d’un patrimoine sur une longue durée, en contrepartie de l’accession finale au profit du bailleur.
Les attributs du droit réel de l’emphytéote sont substantiels. L’article L. 451-10 du code rural et de la pêche maritime dispose que « l’emphytéote profite du droit d’accession pendant la durée de l’emphytéose », de sorte que les constructions qu’il édite lui appartiennent temporairement. La Cour de cassation en a tiré des conséquences concrètes dans l’arrêt du 11 juillet 2024, en jugeant que « l’emphytéose emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci, transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés à bail » (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-12.491).
Le droit de l’emphytéote emporte ainsi qualité pour agir contre les constructeurs, sans qu’aucune stipulation expresse ne soit nécessaire, sauf clause contraire du bail réservant l’action au bailleur. Cette solution traduit la logique patrimoniale de l’emphytéose, dans laquelle le preneur assume l’entretien et la valorisation du bien. Or cette logique se heurte à une frontière décisive lorsqu’une clause résolutoire est insérée dans la convention, comme l’illustre la jurisprudence la plus récente.
La durée du bail emphytéotique explique enfin l’absence de tout droit au renouvellement au profit de l’emphytéote. À la différence du locataire commercial, qui bénéficie du droit au renouvellement institué par l’article L. 145-1 du code de commerce pour les baux des immeubles « dans lesquels un fonds est exploité », l’emphytéote sait que son droit réel s’éteindra au terme fixé. La troisième chambre civile a rappelé cette spécificité dans l’affaire du port de Gruissan, en retenant que le preneur ne peut transmettre que le droit réel dont il dispose, lequel s’éteint au terme ou en cas de résiliation du bail (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-20.480).
B. La clause résolutoire et l’intérêt général : les limites de la qualification emphytéotique
La qualification de bail emphytéotique exige que le preneur bénéficie d’un droit réel stable, dont l’emphytéote peut user librement. Or l’insertion d’une clause de résiliation de plein droit ruine cette stabilité. Par un arrêt du 6 novembre 2025, la troisième chambre civile, statuant sur renvoi après une première cassation, a énoncé que « à supposer que puisse être conclu en Polynésie française un bail emphytéotique, par lequel un bailleur confère à un preneur un droit réel immobilier sur un immeuble, l’insertion dans un bail d’une clause de résolution de plein droit confère à la jouissance du locataire une précarité incompatible avec la constitution d’un tel droit » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-11.581, 23-11.823).
En l’espèce, un bail conclu en 1974 prévoyait une durée initiale de onze années renouvelable huit fois à l’identique, à la demande de la seule locataire, ainsi qu’une clause résolutoire en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer. La cour d’appel de Papeete avait retenu la qualification de bail emphytéotique, au motif que la preneuse disposait de la faculté exclusive de faire cesser le bail et qu’elle était titulaire d’un droit réel. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, au visa des articles 1134 ancien et 1709 du code civil, en jugeant que la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations excluant, en tout état de cause, le caractère emphytéotique du bail » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-11.581, 23-11.823).
L’arrêt du 6 novembre 2025 revêt une portée considérable, puisqu’il statue lui-même sur la qualification et dit n’y avoir lieu à renvoi. La Cour décide que « le bail conclu le 22 novembre 1974 comprend une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des loyers exclusive de la qualification de bail emphytéotique et doit être qualifié de bail commercial » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-11.581, 23-11.823). Dès lors, le loyer du bail renouvelé devait être fixé selon les règles du statut des baux commerciaux. La précarité attachée à la clause résolutoire constitue ainsi un critère négatif de la qualification emphytéotique, dont l’effet est de faire basculer la convention dans le statut protecteur du locataire.
La portée de cette qualification se mesure également à la technique de la cassation sans renvoi, dont la Cour fait application lorsqu’« un intérêt d’une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond ». La Cour a ainsi confirmé le jugement du juge des loyers commerciaux de Papeete du 20 avril 2017, tout en précisant que la cassation du chef de dispositif relatif à la fixation du loyer renouvelé « n’entraîne pas la cassation du chef de dispositif afférent à la clause d’accession qui est justifié par des motifs vainement critiqués » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-11.581, 23-11.823). La clause d’accession insérée au bail du 22 novembre 1974 avait en effet produit ses effets à l’expiration de celui-ci, indépendamment de la qualification retenue.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui refuse de reconnaître un droit réel à un preneur dont la jouissance peut être anéantie par la volonté du bailleur. Or elle fait écho, en sens inverse, à la construction du bail emphytéotique administratif, lequel se définit non par la clause résolutoire mais par l’opération d’intérêt général qu’il sert. L’article L. 1311-2 du code général des collectivités territoriales prévoit qu’un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale « peut faire l’objet d’un bail emphytéotique prévu à l’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence ».
La qualification administrative emporte une conséquence majeure, puisque l’article L. 1311-3 du même code dispose que « les litiges relatifs à ces baux sont de la compétence des tribunaux administratifs ». La troisième chambre civile a précisé, le 15 juin 2023, que la mise à disposition d’une centrale hydroélectrique « en vue de la production et de la vente d’électricité à un fournisseur d’énergie, en ce qu’elle favorise la diversification des sources d’énergie et participe au développement des énergies renouvelables, constitue une opération d’intérêt général relevant de la compétence de la commune » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-22.816). Par un arrêt du 19 mars 2026, la Cour a étendu cette logique à la construction de logements sociaux, en relevant que « les actions en faveur du logement social d’intérêt communautaire faisaient partie des compétences obligatoires des communautés de communes » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-13.426).
II. Les interactions entre l’emphytéose et le bail commercial : qualité pour agir et extinction des droits
A. L’emphytéote, tiers au bail commercial consenti par le propriétaire
La coexistence d’un bail commercial et d’une emphytéose portant sur le même immeuble soulève la délicate question de la qualité de bailleur de l’emphytéote. L’article 1199 du code civil énonce que « le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties », reprenant la formule de l’ancien article 1165 selon laquelle « les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes et ne nuisent point aux tiers ». La troisième chambre civile a appliqué ce principe au bail emphytéotique par un arrêt de section du 21 septembre 2023 (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 22-12.031).
Dans cette affaire, la Ville de Paris avait consenti, en 1985, un bail commercial à un locataire, puis avait donné les immeubles à bail emphytéotique à la société Habitat social français en 1990. L’emphytéote avait ensuite délivré au locataire un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné, avant d’assigner celui-ci en fixation du prix du bail renouvelé. La cour d’appel avait déclaré cette action recevable, au motif que les parties au bail emphytéotique étaient convenues que l’emphytéote « fasse son affaire personnelle de la situation locative des biens et gère directement l’immeuble » (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 22-12.031).
La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa de l’article 1165 ancien du code civil. Le locataire commercial, qui n’était pas partie au bail emphytéotique, ne pouvait se voir opposer les stipulations de cette convention, fussent-elles relatives à la gestion des locaux. La Cour en a déduit que l’emphytéote n’avait pas la qualité de bailleur à l’égard du locataire et que son action en fixation du loyer renouvelé était irrecevable, faute d’intérêt à agir. Dès lors, la seule existence d’une emphytéose ne transfère pas au preneur de celle-ci les prérogatives du bailleur statutaire, tant que le locataire n’est pas devenu partie à une nouvelle convention.
Cette solution met en lumière la distinction entre le droit réel de l’emphytéote, opposable à tous, et les rapports contractuels nés du bail commercial, régis par l’effet relatif des conventions. L’emphytéote qui souhaite gérer la situation locative doit obtenir la substitution conventionnelle du locataire, par une novation ou une cession de bail, faute de quoi il demeure un tiers au contrat. À cet égard, l’arrêt du 21 septembre 2023 protège le locataire commercial contre l’ingérence de l’emphytéote dans le rapport locatif, tout en laissant au propriétaire le soin de définir l’étendue des pouvoirs qu’il entend confier.
La jurisprudence n’a pas pour autant privé l’emphytéote de toute action à l’égard des occupants. L’article 1709 du code civil, qui définit le louage comme le contrat « par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix », sert de fondement à l’action personnelle de l’emphytéote contre ses propres sous-preneurs. Or la frontière demeure nette entre les rapports nés de la sous-location, que l’emphytéote peut mettre en œuvre, et les rapports statutaires préexistants, dans lesquels il n’a pas qualité pour agir comme bailleur.
Le congé délivré par l’emphytéote au locataire commercial en offre un exemple topique. Dans l’affaire tranchée le 21 septembre 2023, le congé avec offre de renouvellement et le déplafonnement du loyer qui l’accompagnait procédaient d’une initiative de l’emphytéote, laquelle supposait que celui-ci fût partie au rapport locatif. La censure de la qualité de bailleur emporte donc, au-delà de la recevabilité de l’action en fixation du loyer, l’inopérance des actes de gestion délivrés par l’emphytéote au nom d’un bail qu’il n’a pas consenti. Seul le propriétaire, partie au bail commercial, demeure habilité à délivrer congé et à demander la fixation du loyer renouvelé, sauf à ce que le locataire ait été régulièrement mis en mesure d’adhérer à la nouvelle organisation locative.
Cette exigence de régularité contractuelle intéresse directement la pratique des opérations de portage immobilier. La personne publique ou privée qui confie la gestion locative à un emphytéote doit, pour que celui-ci puisse agir contre les locataires commerciaux, faire souscrire à ces derniers une convention expresse ou prévoir la substitution dans les actes de renouvellement. À défaut, l’emphytéote demeure exposé à une fin de non-recevoir, comme l’illustre l’arrêt du 21 septembre 2023, et la gestion locative se trouve paralysée jusqu’à la régularisation.
B. L’extinction de l’emphytéose : résolution, cession et sort des droits transmis
Le régime de la résolution de l’emphytéose est fixé par l’article L. 451-5 du code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel « à défaut de paiement de deux années consécutives, le bailleur est autorisé, après une sommation restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution de l’emphytéose ». Le même texte ajoute que « la résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves », tout en réservant aux tribunaux la faculté d’accorder un délai.
La troisième chambre civile a fait application de ce texte par un arrêt du 29 juin 2023, relatif à une toiture donnée à bail emphytéotique en vue de l’installation d’une centrale photovoltaïque (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-21.049). Rappelant que « la résolution de l’emphytéose peut être demandée par le bailleur en cas d’inexécution des conditions du contrat », la Cour a censuré la cour d’appel qui avait écarté la résiliation malgré la persistance d’infiltrations sur plus de quatre ans, sans que l’emphytéote y eût remédié. Elle a ainsi jugé que la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations selon lesquelles l’emphytéote n’avait pas remédié aux désordres affectant la toiture donnée à bail » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-21.049).
L’action en résolution de l’emphytéose est en outre soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, selon lequel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Par un arrêt du 15 juin 2023, la Cour a approuvé une cour d’appel d’avoir fixé le point de départ de ce délai à la date du dépôt du rapport de contre-expertise, au motif que les bailleurs « n’avaient pu mesurer dans toute son ampleur le dommage, résultant du manquement de l’emphytéote à son obligation d’entretien, que lors du dépôt du rapport de contre-expertise, le 25 octobre 2013 » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-10.806). La gravité de l’inexécution, appréciée au regard de la persistance du manquement et de la perte de valeur patrimoniale, justifiait la résolution prononcée.
Le sort des droits transmis par l’emphytéote constitue le second volet du régime de l’extinction. L’arrêt du 18 décembre 2025, rendu par la formation de section et publié au Bulletin, a fixé la règle applicable aux constructions cédées (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-20.480). En l’espèce, la commune, emphytéote initial, avait cédé une partie du bail emphytéotique à la Caisse d’épargne, laquelle avait sous-loué les parcelles aux acquéreurs des constructions édifiées. Après la résiliation amiable du bail, la question se posait de savoir si les acquéreurs demeuraient propriétaires des constructions.
La Cour de cassation a répondu par la négative, en énonçant que « l’emphytéote, qui ne profite de l’accession que pendant la durée du bail emphytéotique, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s’éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail emphytéotique » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-20.480). Le cessionnaire d’une partie du bail emphytéotique, tout comme l’acquéreur des constructions, ne devient pas propriétaire des bâtiments à l’issue de l’emphytéose. La résiliation du bail principal entraîne l’extinction de la sous-location et le retour des constructions au bailleur.
Cette solution commande une vigilance particulière des investisseurs et des établissements financiers. Le droit réel de l’emphytéote, bien que cessible et hypothécable, est temporaire par essence, de sorte que la garantie de l’acquéreur repose sur la pérennité du bail et sur les stipulations relatives au sort des constructions. Dès lors, la rédaction du bail emphytéotique, la clause d’accession et les conditions de la cession partielle déterminent la consistance des droits transmis, sans que l’acquéreur puisse se prévaloir de la seule propriété des édifices pour échapper à l’extinction.
Le litige du port de Gruissan illustre en outre le concours des ordres de juridiction auquel peut conduire l’extinction de l’emphytéose. Après la résiliation amiable du bail et le refus de l’occupante de conclure une convention d’occupation précaire, des procès-verbaux de contravention de grande voirie avaient été dressés à son encontre pour occupation sans titre du domaine public, tandis que la cour administrative d’appel sursoyait à statuer jusqu’à ce que le juge judiciaire, saisi par question préjudicielle, se soit prononcé sur la propriété des constructions (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-20.480). La qualification de la résiliation amiable, l’étendue de la sous-location et le sort des édifices conditionnent ainsi la répartition des compétences entre les juridictions judiciaire et administrative, le juge judiciaire conservant le contentieux de la propriété privée.
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine ainsi un régime cohérent, dans lequel la précarité exclut le droit réel, où l’emphytéote demeure tiers au bail commercial préexistant et où l’extinction de l’emphytéose emporte celle des droits dérivés. Les arrêts de section du 11 juillet 2024 et du 18 décembre 2025, publiés au Bulletin, confèrent à ces principes une autorité renforcée, tandis que l’arrêt du 6 novembre 2025, rendu sans renvoi, illustre la sanction de la qualification erronée.
Conclusion
Le bail emphytéotique et le bail commercial obéissent à deux logiques distinctes, que la jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement éclaircies entre 2023 et 2026. L’emphytéose confère au preneur un droit réel cessible et hypothécable, exercé sur une durée de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans, en contrepartie de l’accession finale des constructions au bailleur. Le statut des baux commerciaux protège, pour sa part, l’exploitant d’un fonds contre l’éviction sans indemnité, au prix d’une propriété commerciale fondée sur la seule jouissance des lieux.
La clause résolutoire constitue le critère de basculement le plus net entre les deux régimes. Son insertion confère à la jouissance du preneur une précarité incompatible avec la constitution d’un droit réel, de sorte que la convention doit être qualifiée de bail commercial, comme l’a décidé la Cour de cassation le 6 novembre 2025 en statuant sans renvoi. La frontière administrative de l’emphytéose, tracée par l’opération d’intérêt général, complète ce tableau en réservant au juge administratif le contentieux des baux emphytéotiques administratifs.
L’articulation des deux institutions révèle enfin la portée de l’effet relatif des conventions et de l’extinction des droits dérivés. L’emphytéote n’acquiert pas la qualité de bailleur du bail commercial consenti par le propriétaire, tandis que la résiliation de l’emphytéose emporte extinction du droit réel transmis aux acquéreurs des constructions. Bailleurs, preneurs et investisseurs doivent dès lors appréhender ces mécanismes lors de la rédaction de leurs conventions, en sécurisant la qualification du contrat, l’étendue des droits transmis et le sort des édifices, avec le concours d’un avocat en baux commerciaux à Paris rompu à ces questions de frontière.
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