Le congé du bail commercial constitue, avec le refus de renouvellement, l’acte le plus lourd de conséquences que le bailleur puisse délivrer à son preneur. Il prive le locataire de la propriété commerciale que le statut des baux commerciaux lui reconnaît, tout en lui ouvrant droit, sauf exceptions légales, au paiement d’une indemnité d’éviction. Or, dans la très grande majorité des immeubles donnés à bail commercial, le bailleur n’est pas une personne physique mais une société civile immobilière, dont l’organisation et la représentation obéissent au droit des sociétés. La question se pose alors de savoir si le gérant de la SCI peut valablement délivrer le congé lorsque sa désignation n’a pas encore été publiée, ou lorsque le pouvoir qui l’habilite n’est ni mentionné ni annexé à l’acte. La troisième chambre civile de la Cour de cassation y a répondu par un arrêt rendu le 12 mars 2026, qui écarte la nullité du congé dans une telle configuration. La solution mérite une attention particulière, car elle délimite avec précision la frontière entre la validité de l’acte et son opposabilité, tout en rappelant que le formalisme du congé, lui, demeure pleinement exigé. Cette distinction intéresse directement les praticiens du droit immobilier, qu’ils assistent le bailleur ou le preneur, et plus largement les entreprises dont le local d’exploitation est détenu par une structure familiale ou patrimoniale.
I. La validité du congé délivré par le représentant de la personne morale bailleresse
A. La désignation du gérant engage la société, indépendamment de sa publication
L’arrêt rendu le 12 mars 2026 par la troisième chambre civile prend place dans un litige où, le 28 mars 1998, une société civile immobilière avait consenti un bail commercial à une société, aux droits de laquelle était ensuite venue la locataire, le bail ayant été renouvelé à compter du 1er juillet 2009. Par acte du 7 septembre 2018, la SCI, représentée par sa gérante, avait délivré à la locataire un congé sans offre de renouvellement, avec offre d’indemnité d’éviction, à effet au 1er avril 2019. Assignée en fixation du montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, la locataire avait opposé la nullité du congé, tirée d’un défaut de pouvoir de la gérante, dont elle soutenait que le renouvellement de mandat n’avait pas été publié. La Cour de cassation écarte le grief, au terme d’une motivation de pur droit dont la portée dépasse largement l’espèce. Elle énonce que « Il résulte des articles 1846-2 et 1849 du code civil que, dès sa désignation, le gérant d’une société civile engage la société par les actes entrant dans l’objet social, et ce, indépendamment de la publication de sa désignation. Dès lors, il peut valablement délivrer au preneur un congé au nom de la société bailleresse dès sa désignation, peu important que celle-ci n’ait pas encore été publiée. » (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-12.361).
La solution s’articule autour de deux textes du code civil. L’article 1846-2 du code civil dispose que la nomination et la cessation de fonction des gérants doivent être publiées, et que ni la société ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d’une irrégularité dans la nomination des gérants ou dans la cessation de leur fonction, dès lors que ces décisions ont été régulièrement publiées. L’article 1849 du même code précise que, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social, les clauses statutaires limitant ses pouvoirs étant inopposables aux tiers. La publication de la désignation ne constitue donc qu’une mesure de publicité, destinée à l’information des tiers, et non une condition d’investiture du gérant dans ses fonctions.
La délivrance d’un congé à un preneur à bail commercial entre manifestement dans l’objet social d’une société civile immobilière, dont la vocation est précisément la gestion et la location de l’immeuble dont elle est propriétaire. La troisième chambre civile avait d’ailleurs déjà consacré, en formation de section, un principe général dont l’arrêt du 12 mars 2026 n’est que l’application au statut des baux commerciaux. Par un arrêt publié du 4 juillet 2024, elle avait en effet retenu que « dès sa désignation, un mandataire social est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société, et ce, indépendamment de la publication de sa désignation au registre du commerce et des sociétés » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-17.324, FS-B), reprenant une solution constante de la chambre commerciale. La règle, énoncée à propos d’un congé rural délivré par le président du conseil d’administration d’une société anonyme sur délégation du directeur général, vaut identiquement pour le gérant de société civile qui agit dans le périmètre de l’objet social.
A cet égard, la motivation de l’arrêt du 12 mars 2026 confirme la neutralité complète de l’absence de publicité sur l’efficacité du congé. La locataire invoquait vainement l’article 1846-2 du code civil pour soutenir que le renouvellement du mandat de la gérante devait être publié dans un journal d’annonces légales pour lui être opposable. En conséquence, la contestation tirée du défaut de publication de la désignation ou du renouvellement du mandat du gérant ne permet pas au preneur d’obtenir l’annulation du congé. Le juge doit seulement vérifier que l’auteur de l’acte était effectivement désigné dans ses fonctions à la date de la délivrance du congé.
Par ailleurs, l’arrêt du 12 mars 2026 écarte une seconde contestation, relative à la qualité successorale de la gérante, qui avait renoncé à la succession de l’associé défunt avant de la rétracter. La Cour de cassation rappelle que « Il résulte des articles 789 et 790 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, applicable aux successions ouvertes avant le 1er janvier 2007, que l’héritier peut révoquer sa renonciation à succession dans un délai de trente ans, correspondant à la prescription la plus longue des droits immobiliers, à compter de l’ouverture de la succession. » (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-12.361). Là encore, la Cour substitue un motif de pur droit aux motifs critiqués de la cour d’appel, ce qui révèle sa volonté de trancher la question de principe plutôt que de renvoyer aux incertitudes de l’espèce.
B. Le défaut de mention ou d’annexion du pouvoir n’emporte pas la nullité du congé
La seconde question que soulève la délivrance du congé par un représentant de personne morale porte sur la justification du pouvoir. Le preneur peut-il exiger que le congé mentionne l’autorisation donnée à son auteur, ou que le pouvoir soit annexé à l’acte, afin de vérifier que celui-ci avait bien qualité pour agir au nom du bailleur ? La troisième chambre civile y répond par la négative dans son arrêt du 4 juillet 2024, en posant que « le défaut de mention dans le congé de l’autorisation donnée au représentant de la personne morale de le délivrer en son nom n’emporte pas la nullité de ce congé » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-17.324, FS-B). Aucun texte n’impose une telle mention, et le juge ne saurait ajouter à la loi une condition de validité qu’elle ne prévoit pas.
Cette solution ne signifie pas que la question du pouvoir soit indifférente. Elle signifie seulement que la preuve du pouvoir n’a pas à figurer dans l’acte lui-même, et que le contrôle de la régularité de la délivrance s’opère, en cas de contestation, au vu des organes de la société et des délégations intervenues. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 janvier 2025 à propos d’un bail commercial consenti par la Polynésie française l’illustre de manière significative. La collectivité, propriétaire du local, avait fait notifier le congé avec offre d’indemnité d’éviction, puis le refus de renouvellement, par son ministre de l’économie verte et du domaine. La Cour de cassation a validé les actes, après avoir relevé que la résiliation du bail avait été autorisée par le conseil des ministres et retenu que « La signature et la notification d’un congé comme la signature d’un refus de renouvellement, portant sur un bail commercial en cours en 2019 conclu sur un bien appartenant à la Polynésie française entre ainsi dans les attributions de ce ministre, dès lors que la résiliation a été autorisée par le conseil des ministres. » (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-15.326). Le contrôle s’attache donc à l’existence effective du pouvoir au jour de la délivrance, non à sa mention dans le congé.
Dès lors, la jurisprudence dessine une distinction claire entre l’existence du pouvoir, qui conditionne la validité de l’acte, et la publicité de la désignation, qui ne détermine que son opposabilité aux tiers. Le preneur qui conteste le congé ne peut se retrancher derrière la seconde, et il ne peut utilement combattre la première qu’en démontrant que l’auteur de l’acte n’avait, à la date de la délivrance, aucun pouvoir de représenter la personne morale bailleresse. Cette démonstration est rendue difficile par la force de la présomption issue de la désignation régulière, qui investit le gérant des pouvoirs les plus étendus pour tous les actes entrant dans l’objet social.
II. La portée de la solution : un congé qui demeure soumis à des exigences de pouvoir et de formalisme strictes
A. Le défaut de pouvoir reste une irrégularité de fond, sanctionnée sans grief
La tolérance qui s’attache à l’absence de publicité de la désignation ou de mention du pouvoir ne saurait être confondue avec une indulgence à l’égard du défaut de pouvoir lui-même. Le défaut de pouvoir d’une partie constitue, selon l’article 117 du code de procédure civile, une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte, que la partie adverse peut invoquer sans avoir à justifier d’un grief. La troisième chambre civile l’a rappelé avec vigueur dans un arrêt du 2 juillet 2026, rendu à propos d’un congé pour vendre délivré par une partie seulement des indivisaires. Elle y juge que « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et que le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.188). La solution, énoncée en matière de bail d’habitation, repose sur le droit commun de la procédure et vaut pour tout acte unilatéral délivré par un représentant dépourvu de pouvoir.
Le contraste entre les deux séries de décisions éclaire la cohérence de la politique jurisprudentielle. Le gérant désigné d’une société civile dispose du pouvoir de délivrer congé, parce que cet acte entre dans l’objet social, sans qu’il soit besoin de rechercher une habilitation spéciale. L’indivisaire isolé, en revanche, ne dispose d’aucun pouvoir de délivrer un congé au nom de tous, parce qu’un acte de disposition du bien indivis requiert le consentement de tous les indivisaires. L’un est investi du pouvoir par sa désignation même, l’autre n’en a jamais reçu. C’est cette existence ou cette absence de pouvoir qui commande la validité de l’acte, non la publication ni la mention de l’habilitation.
Par ailleurs, la rigueur du statut des baux commerciaux demeure entière quant au contenu du congé lui-même. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, qu’il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné, et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. L’article L. 145-10 du même code impose symétriquement, lorsque le bailleur répond à une demande de renouvellement, que l’acte extrajudiciaire notifiant le refus indique, à peine de nullité, le délai de deux ans ouvert au locataire pour contester ce refus ou demander le paiement de l’indemnité d’éviction. Ces mentions légales, dont l’omission est sanctionnée, ne se confondent pas avec la justification du pouvoir du représentant, dont la loi n’exige pas la mention.
A cet égard, la jurisprudence veille à ce que le formalisme protecteur du destinataire ne soit pas contourné par la régularisation en cours d’instance. Statuant en matière rurale, la troisième chambre civile a ainsi censuré une cour d’appel qui avait tenu pour valable un congé omettant la profession du bénéficiaire de la reprise, au motif que « la révélation en cours d’instance de la profession du bénéficiaire de la reprise n’avait pas eu pour effet de régulariser l’omission initiale d’une information dont elle constatait que le preneur n’avait pas connaissance au jour de la délivrance du congé » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-25.160). Le même raisonnement commande que « le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement du bail pour défaut d’habitation du preneur à proximité du fonds loué doit mentionner ce motif dans le congé » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-20.157, FS-B). La symétrie est instructive : ce que la loi exige d’être mentionné doit l’être, et ne peut être remplacé par une révélation tardive ; ce qu’elle n’exige pas d’être mentionné ne peut être exigé par le juge.
B. Les conséquences du congé : indemnité d’éviction et prescription biennale
La validité du congé délivré par le gérant de la SCI emporte l’ensemble des conséquences légales du refus de renouvellement. L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais qu’il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Dans l’affaire jugée le 12 mars 2026, le congé était précisément assorti d’une offre d’indemnité d’éviction, et la cour d’appel avait désigné un expert judiciaire avant dire droit sur le montant de l’indemnité. Ce chef de dispositif n’a pas été remis en cause par la Cour de cassation, dont la censure n’a porté que sur la motivation relative à la validité du congé.
L’office du juge et des parties dans la fixation de l’indemnité d’éviction est étroitement encadré par la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel toutes les actions exercées en vertu du statut se prescrivent par deux ans. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt de section du 12 février 2026, que « en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.427, FS-D). Elle en a déduit que le locataire, défendeur à une instance de référé introduite par le bailleur aux fins d’expertise sur le montant de l’indemnité, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente lui-même une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert.
La protection du preneur contre les clauses qui le priveraient par avance de l’indemnité d’éviction est, elle, renforcée par le mécanisme du réputé non écrit. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le statut. La troisième chambre civile avait déjà jugé, sous l’empire de la rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, que « La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, publié), avant d’ajouter que « Dès lors, quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses susvisées était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours. » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, publié).
La solution connaît toutefois une limite temporelle, que la même chambre a précisée le 28 mars 2024 : la loi du 18 juin 2014 « n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant l’entrée en vigueur de cette loi sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire » (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-21.640). Le bénéfice du réputé non écrit suppose donc que le bail soit encore en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi nouvelle, ou que le congé ait été délivré postérieurement à celle-ci. Ces précisions dessinent un régime cohérent, dans lequel la faveur pour le preneur se conjugue avec la prévisibilité due au bailleur.
En conséquence, les praticiens et les gestionnaires de sociétés civiles immobilières retiendront trois enseignements opérationnels. Le gérant régulièrement désigné peut délivrer le congé sans attendre la publication de sa désignation, et sans que le pouvoir soit mentionné ou annexé à l’acte. Le congé doit en revanche respecter scrupuleusement les mentions prescrites par les articles L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce, dont l’omission est sanctionnée par la nullité. Enfin, le preneur évincé doit agir dans le délai de deux ans courant à compter de la date d’effet du congé, en s’associant le cas échéant aux mesures d’instruction sollicitées par le bailleur afin de préserver ses droits.
Conclusion
L’arrêt du 12 mars 2026 de la troisième chambre civile consolide, dans le contentieux du bail commercial, un principe éprouvé du droit des sociétés : la désignation du gérant suffit à l’investir du pouvoir d’engager la société, et la publication de cette désignation ne conditionne pas la validité des actes accomplis dans l’objet social. Le congé délivré par le gérant d’une SCI bailleresse échappe ainsi aux contestations fondées sur le défaut de publicité de son mandat ou sur l’absence de mention du pouvoir dans l’acte. Cette solution de faveur pour la sécurité des actes ne dégrade en rien la protection du preneur, qui demeure garantie par le formalisme strict des articles L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce, par l’imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit des clauses contraires au statut, et par le régime de l’indemnité d’éviction. Elle invite les bailleurs constitués sous forme sociale à conserver la preuve des désignations et des mandats, et les preneurs à diriger leurs contestations vers le contenu du congé plutôt que vers la qualité de son auteur. Les enjeux financiers du refus de renouvellement, qui peuvent se chiffrer en valeur marchande de fonds de commerce, justifient que chaque acte soit vérifié avec soin avant sa délivrance comme dès sa réception, dans le cadre d’un accompagnement juridique adapté au droit immobilier commercial.
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