I. La garantie décennale des installations photovoltaïques : le critère de la fonction de l’équipement
A. Le rattachement des panneaux intégrés au clos et au couvert de l’ouvrage
Le développement des unités de production d’énergie solaire a conduit les juridictions à déterminer le régime de responsabilité applicable aux désordres affectant les panneaux photovoltaïques. La troisième chambre civile apprécie cette question à la lumière de l’article 1792 du code civil, aux termes duquel « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » (article 1792 du code civil). La qualification de l’installation photovoltaïque comme élément d’équipement de l’ouvrage conditionne ainsi l’application de la garantie décennale.
Dans un arrêt rendu sur renvoi après cassation, la troisième chambre civile a rappelé que l’installation photovoltaïque, intégrée dans la toiture par un système d’assemblage et de fixation des bacs en acier sur la charpente, pouvait constituer dans son ensemble un ouvrage de construction ayant pour fonction la production d’électricité mais également le clos et le couvert de l’immeuble (Civ. 3e, 25 septembre 2025, n° 23-22.955, FS-B, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68d4d77f1e8f43fdd30b5df3). La cour d’appel avait retenu la garantie de l’assureur décennal du constructeur au motif que l’installation photovoltaïque assurait simultanément la production d’électricité et la couverture de l’immeuble, un défaut sériel affectant les boîtiers de connexion ayant provoqué l’arrêt total de l’installation le 27 janvier 2012.
La Cour de cassation a toutefois censuré ce raisonnement pour défaut de base légale, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché si les modules photovoltaïques équipés des boîtiers de connexion défectueux, « bien qu’intégrés à la nouvelle toiture composée de bacs en acier, ne constituaient pas des éléments d’équipement dépourvus de fonction de clos ou de couvert permettant exclusivement l’exercice d’une activité professionnelle de production et de vente d’énergie » (Civ. 3e, 25 septembre 2025, n° 23-22.955, précité). La fonction réelle des modules doit donc être analysée indépendamment de celle de la toiture qui les supporte, le simple rattachement matériel à la couverture ne suffisant pas à conférer aux panneaux une fonction de clos ou de couvert.
Cette exigence d’une analyse concrète a été renouvelée dans un arrêt du 19 février 2026, par lequel la troisième chambre civile a cassé l’arrêt qui avait retenu la responsabilité décennale de l’entrepreneur chargé de l’installation, en toiture de bâtiments agricoles, d’une unité de production d’énergie solaire comportant des panneaux photovoltaïques (Civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-10.702, https://www.courdecassation.fr/decision/6997fe49cdc6046d470bef69). La cour d’appel avait considéré que l’installation n’avait pas pour fonction exclusive la production d’énergie, mais également la couverture du bâtiment préexistant. La Cour de cassation a jugé que cette motivation était « impropre à établir que les panneaux photovoltaïques à l’origine des désordres, bien que fixés sur des bacs acier constituant la couverture du bâtiment, n’étaient pas des éléments d’équipement dépourvus de fonction de clos ou de couvert permettant exclusivement l’exercice d’une activité professionnelle de production et de vente d’énergie » (Civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-10.702, précité).
La distinction entre l’ouvrage de couverture et l’équipement de production est ainsi au cœur du contrôle opéré par la Cour de cassation. Les juges du fond doivent déterminer, au regard des caractéristiques techniques de l’installation, si les modules exercent une fonction de clos ou de couvert ou s’ils se limitent à une fonction de production d’énergie, seule cette dernière hypothèse ouvrant la voie à l’exclusion de la garantie décennale. Or, la jurisprudence avait déjà précisé que « l’impropriété de l’ouvrage à sa destination s’apprécie par référence à sa destination découlant de son affectation, telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties » (Civ. 3e, 16 janvier 2025, n° 23-17.265, FS-B, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6788bb74c79691c828ecdd36). Cette destination, appréciée in concreto, conditionne la caractérisation de l’impropriété qui constitue le seuil d’application de la garantie décennale.
B. L’exclusion des modules affectés à une activité exclusivement professionnelle
L’article 1792-7 du code civil écarte du champ de la garantie décennale les éléments d’équipement dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage. Aux termes de ce texte, « ne sont pas considérés comme des éléments d’équipement d’un ouvrage au sens des articles 1792, 1792-2, 1792-3 et 1792-4 les éléments d’équipement, y compris leurs accessoires, dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage » (article 1792-7 du code civil). Les installations photovoltaïques, dont l’objet est la production et la vente d’énergie, entrent naturellement dans les hypothèses soumises à cette exclusion, à condition que leur fonction de production soit exclusive.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 25 septembre 2025, la société exploitante de l’installation solaire et son assureur soutenaient précisément que les modules photovoltaïques, dont le défaut sériel des boîtiers de connexion avait provoqué l’arrêt de l’installation, constituaient des éléments d’équipement à vocation exclusivement professionnelle au sens de l’article 1792-7 du code civil (Civ. 3e, 25 septembre 2025, n° 23-22.955, FS-B, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68d4d77f1e8f43fdd30b5df3). La Cour de cassation a fait droit à cette argumentation en ce qu’elle imposait aux juges du fond une recherche effective sur la fonction des modules, laquelle devait porter sur la vocation exclusive de production et de vente d’énergie.
La même exigence probatoire gouverne l’arrêt du 19 février 2026, dans lequel la Cour de cassation a reproché à la cour d’appel de s’être déterminée par des motifs impropres à établir la nature des panneaux litigieux (Civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-10.702, https://www.courdecassation.fr/decision/6997fe49cdc6046d470bef69). Les juges du fond doivent ainsi établir, par des constatations précises, que les modules exercent une fonction de clos ou de couvert, ou à l’inverse que leur fonction exclusive est la production d’énergie, sans pouvoir se borner à constater l’intégration matérielle des panneaux à la toiture.
Le critère de la fonction exclusive revêt une portée déterminante pour les maîtres d’ouvrage professionnels. En conséquence, l’exploitant d’une unité de production d’énergie solaire dont les panneaux sont affectés à la vente d’électricité ne peut invoquer la garantie décennale du constructeur que s’il démontre que les désordres affectent la toiture elle-même ou un élément exerçant une fonction de clos ou de couvert, et non le seul équipement de production. Par ailleurs, la charge de la preuve de la fonction de l’équipement pèse sur celui qui invoque le bénéfice de la garantie, tandis que l’assureur du constructeur conserve la faculté de démontrer le caractère exclusivement professionnel de l’élément défaillant.
Cette construction jurisprudentielle s’inscrit dans le prolongement de la loi du 4 janvier 1978, qui a substitué la notion d’éléments d’équipement à celle d’ouvrage pour déterminer le périmètre de la responsabilité décennale. La Cour de cassation en tire désormais toutes les conséquences pour les installations photovoltaïques, en soumettant l’application de l’article 1792-7 du code civil à une analyse fonctionnelle et non plus simplement structurelle de l’installation (Civ. 3e, 25 septembre 2025, n° 23-22.955, précité ; Civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-10.702, précité). A cet égard, la distinction entre les panneaux intégrés à la couverture et ceux posés en surimposition sur une toiture préexistante constitue l’enjeu technique central des litiges relatifs aux centrales solaires, l’intégration au clos et au couvert demeurant la condition de la mise en œuvre de la garantie décennale.
L’enjeu économique de cette qualification n’est pas négligeable au regard de la multiplication des installations photovoltaïques sur les bâtiments agricoles, industriels et commerciaux, encouragées par les politiques publiques de transition énergétique. Or, la solution retenue par la troisième chambre civile affecte directement la répartition du risque entre l’exploitant de la centrale, le constructeur et leurs assureurs respectifs, la garantie décennale étant assortie d’une obligation d’assurance de responsabilité décennale dont le coût pèse sur l’ensemble de la chaîne de construction. En conséquence, la documentation des caractéristiques techniques de l’installation, notamment la nature de son intégration à la toiture et sa fonction au regard du clos et du couvert, doit être appréhendée dès la phase de conception du projet plutôt que lors de la survenance des désordres.
II. La réparation des désordres et le régime contractuel des installations : entre indemnisation et bail emphytéotique
A. L’impossibilité d’imposer la réparation en nature et l’appréciation de l’impropriété à destination
Lorsque la garantie décennale est retenue, la question des modalités de la réparation se pose avec une acuité particulière pour les installations photovoltaïques, dont les désordres tiennent souvent à des défauts de conception ou de pose affectant l’étanchéité de la toiture. La troisième chambre civile a rappelé que l’entrepreneur, responsable de désordres de construction, ne peut imposer à la victime la réparation en nature du préjudice subi par celle-ci (Civ. 3e, 16 janvier 2025, n° 23-17.265, FS-B, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6788bb74c79691c828ecdd36). Des lors, « le juge du fond ne peut condamner un constructeur responsable de désordres à procéder à leur reprise en nature, lorsque le maître de l’ouvrage s’y oppose » (Civ. 3e, 16 janvier 2025, n° 23-17.265, précité).
Dans cette affaire, la société maîtresse de l’ouvrage avait confié l’installation d’une centrale photovoltaïque en toiture d’un bâtiment agricole à une entreprise assurée au titre de la responsabilité décennale. Se plaignant de désordres d’infiltration et de condensation, elle avait obtenu en appel la condamnation du constructeur à poser un kit de réparation des panneaux photovoltaïques, solution jugée proportionnée et adaptée au dommage. La Cour de cassation a censuré cette condamnation, dès lors que le maître de l’ouvrage s’était opposé à la réparation en nature et sollicitait une indemnisation (Civ. 3e, 16 janvier 2025, n° 23-17.265, précité). Le principe de la liberté de choix du mode de réparation par la victime se trouve ainsi affirmé, y compris dans le secteur particulier des installations de production d’énergie.
La détermination du caractère décennal des désordres obéit au même impératif d’analyse concrète. La cour d’appel avait écarté le caractère décennal des désordres de condensation au motif que ceux-ci ne rendaient pas l’ouvrage impropre à sa destination, tout en retenant le caractère décennal des infiltrations rendant la toiture fuyarde. La Cour de cassation a jugé que les juges du fond devaient rechercher « si la condensation affectant la toiture d’un bâtiment affecté au stockage de grains ne rendait pas l’ouvrage impropre à sa destination » (Civ. 3e, 16 janvier 2025, n° 23-17.265, précité). L’appréciation de l’impropriété doit ainsi être conduite au regard de la destination effective de l’ouvrage, telle qu’elle résulte de son affectation, et non de sa destination générique.
Des lors, la réparation des désordres affectant une installation photovoltaïque s’opère prioritairement par équivalent, le maître de l’ouvrage conservant la maîtrise des modalités de la réparation. Cette solution protège l’exploitant d’une centrale solaire, dont les intérêts économiques ne coïncident pas nécessairement avec la reprise en nature des travaux par le constructeur défaillant. En conséquence, l’assureur décennal du constructeur ne peut davantage imposer une réparation en nature, la liberté de choix du mode de réparation appartenant au seul maître de l’ouvrage victime des désordres, sauf à démontrer l’absence de toute alternative raisonnable.
La question des garanties d’assurance a également été tranchée dans le cadre d’installations photovoltaïques exploitées sous bail emphytéotique. La Cour de cassation a rappelé que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction », en censurant la cour d’appel qui avait fondé la garantie de l’assureur sur des stipulations autres que celles invoquées par les parties sans les inviter à présenter leurs observations (Civ. 3e, 3 octobre 2024, n° 22-20.713, https://www.courdecassation.fr/decision/66fe345791b69e88a370fa2b). La dénaturation des clauses d’exclusion de la police d’assurance par les juges du fond a également été sanctionnée, le rapprochement des clauses ne pouvant créer une ambiguïté là où les termes du contrat étaient clairs et précis, en particulier s’agissant de l’exclusion de la responsabilité au titre de l’absence ou de l’insuffisance de transport d’énergie solaire.
B. Le bail emphytéotique photovoltaïque : transfert des actions en garantie et obligations de l’emphytéote
L’exploitation des installations photovoltaïques repose fréquemment sur un bail emphytéotique, par lequel le propriétaire de la toiture confère à un exploitant la jouissance de l’immeuble pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. L’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière » (article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime). Cette convention emporte des conséquences substantielles sur la répartition des actions en garantie décennale.
Par un arrêt de principe du 11 juillet 2024, la troisième chambre civile a jugé que, « compte tenu de son objet, sauf stipulation contraire, l’emphytéose emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci, transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés à bail » (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 23-12.491, FS-B, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/668f75b29b65e642c58782f6). La société preneuse d’un bail emphytéotique portant sur l’emprise de panneaux photovoltaïques, leurs accessoires et l’espace non bâti les surplombant, disposait ainsi de la qualité pour agir en garantie décennale contre l’entrepreneur et son assureur, en l’absence de stipulation par laquelle le bailleur se serait réservé l’action.
Cette solution s’articule avec l’obligation d’entretien qui pèse sur l’emphytéote. L’article L. 451-5 du code rural et de la pêche maritime autorise le bailleur à demander en justice la résolution de l’emphytéose en cas d’inexécution des conditions du contrat ou de détériorations graves commises sur le fonds, en ce qu’il prévoit que « la résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves » (article L. 451-5 du code rural et de la pêche maritime). Dans un arrêt du 29 juin 2023, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait écarté la résiliation demandée par le bailleur, alors qu’elle avait constaté que « l’emphytéote n’avait pas remédié aux désordres affectant la toiture donnée à bail » pour l’installation d’une centrale photovoltaïque (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 21-21.049, https://www.courdecassation.fr/decision/649d226d9624cb05db7ae6d8). Les diligences entreprises par l’emphytéote, fussent-elles sérieuses, ne font pas disparaître l’obligation de remédier aux désordres dans un délai raisonnable.
La répartition des obligations entre bailleur et exploitant d’une installation photovoltaïque peut également être appréciée dans le cadre d’un bail commercial, lorsque l’incendie a pour origine les panneaux installés sur la toiture du local loué. La Cour de cassation a rappelé que, « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-14.099, https://www.courdecassation.fr/decision/67f7692f346c8e4db43474f6). La clause mettant à la charge du preneur les réparations de toute nature ne peut valablement transférer au locataire les travaux destinés à remédier aux non-conformités existantes au moment de la délivrance initiale des locaux, à défaut de stipulation expresse en ce sens.
Cette décision précise également la notion de faute lourde, invoquée pour écarter la clause de non-recours stipulée dans le bail. La Cour de cassation rappelle que « la faute lourde, assimilable au dol, empêche le contractant auquel elle est imputable de limiter la réparation du préjudice qu’il a causé aux dommages prévus ou prévisibles lors du contrat et de s’en affranchir par une clause de non-recours » (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-14.099, précité). Cette faute lourde ne peut résulter du seul manquement à une obligation contractuelle, fût-elle essentielle, mais doit se déduire de la gravité du comportement du débiteur, laquelle s’apprécie au regard des circonstances de chaque espèce.
Or, l’exploitation d’une installation photovoltaïque sous bail emphytéotique ou commercial se trouve ainsi encadrée par un corps de règles cohérent : le transfert des actions en garantie décennale au preneur emphytéotique, l’obligation de remédier aux désordres sous peine de résolution, et la répartition des travaux de mise en conformité selon les stipulations expresses du bail. A cet égard, la rédaction des conventions d’installation photovoltaïque doit intégrer ces contraintes, notamment par des stipulations expresses relatives à la charge des travaux de mise en conformité et à la réserve des actions en garantie décennale au profit du bailleur.
Enfin, la sécurisation des opérations photovoltaïques suppose une vigilance particulière sur le périmètre de la garantie décennale, dont l’application aux panneaux intégrés à la toiture demeure subordonnée à la démonstration d’une fonction de clos ou de couvert. Les maîtres d’ouvrage et exploitants doivent ainsi conserver la preuve des caractéristiques techniques de l’installation, tandis que les constructeurs et leurs assureurs veilleront à documenter la fonction exclusivement professionnelle des équipements de production d’énergie, conformément à l’article 1792-7 du code civil (article 1792-7 du code civil). Par ailleurs, l’organisation des opérations de réparation et la rédaction des polices d’assurance décennale gagneront à anticiper la jurisprudence relative à l’impossibilité d’imposer la réparation en nature et au respect du principe de la contradiction devant le juge.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile relative aux installations photovoltaïques dessine un régime juridique complet, articulé autour de la fonction des équipements de production d’énergie. La garantie décennale ne s’applique aux modules intégrés à la toiture que si ceux-ci exercent une fonction de clos ou de couvert, l’article 1792-7 du code civil excluant les éléments d’équipement à vocation exclusivement professionnelle (article 1792-7 du code civil ; Civ. 3e, 25 septembre 2025, n° 23-22.955, FS-B, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68d4d77f1e8f43fdd30b5df3 ; Civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-10.702, https://www.courdecassation.fr/decision/6997fe49cdc6046d470bef69). La réparation des désordres s’effectue par équivalent lorsque le maître de l’ouvrage s’y oppose, tandis que le bail emphytéotique transfère au preneur les actions en garantie décennale et lui impose de remédier aux désordres sous peine de résolution (Civ. 3e, 16 janvier 2025, n° 23-17.265, FS-B, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6788bb74c79691c828ecdd36 ; Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 23-12.491, FS-B, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/668f75b29b65e642c58782f6 ; Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 21-21.049, https://www.courdecassation.fr/decision/649d226d9624cb05db7ae6d8). Les professionnels de l’immobilier, qu’ils soient maîtres d’ouvrage, exploitants ou assureurs, doivent dès lors anticiper ces solutions dans la rédaction de leurs conventions et la gestion des désordres affectant les installations de production d’énergie solaire, dans le cadre d’un accompagnement par un avocat en garantie décennale à Paris ou par un avocat en droit des malfaçons de construction à Paris.
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