I. La qualification du pas-de-porte dans le contrat de bail commercial
A. La contrepartie de l’avantage statutaire et la qualification de supplément de loyer
Le pas-de-porte désigne la somme versée par le preneur au bailleur lors de la conclusion du bail, distincte du loyer périodique et du dépôt de garantie, dont la nature juridique commande le régime applicable. La pratique contractuelle en fait une clause constante des baux commerciaux conclus dans les emplacements recherchés, et la jurisprudence de la troisième chambre civile en a récemment précisé les contours à l’occasion de litiges portant sur son exigibilité et sur sa restitution. Or, la qualification de la somme demeure largement gouvernée par la volonté des parties, la Cour de cassation ne s’étant pas prononcée sur une qualification impérative qui s’imposerait à la convention.
Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi donné une illustration remarquable de la qualification conventionnelle du pas-de-porte dans une ordonnance de référé du 27 novembre 2024 (TJ Paris, réf., 27 nov. 2024, n° 24/53938, courdecassation.fr). Le bail stipulait qu’« en contrepartie d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, le preneur est redevable d’un pas-de-porte d’un montant de 26 000 € », la clause ajoutant que « ce pas-de-porte restera définitivement acquis au BAILLEUR » et que « les parties déclarent et reconnaissent que ce pas-de-porte constitue une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire de l’avantage du statut des baux commerciaux octroyé au Preneur, ainsi qu’à la dépréciation de la valeur des locaux en découlant pour le Bailleur ». Cette rédaction révèle la double fonction que la pratique assigne au pas-de-porte : la contrepartie de la valeur du droit au bail et la compensation de la dépréciation subie par l’immeuble du fait de l’octroi du statut. En conséquence, le juge des référés a condamné le preneur défaillant au paiement par provision de l’intégralité du pas-de-porte, en énonçant que « le contrat étant la loi des parties conformément aux dispositions de l’article 1103 du code civil, il n’y a pas lieu d’apprécier a posteriori la proportionnalité du pas-de-porte fixée conventionnellement entre les parties ». Le contrôle du juge se limite donc à l’existence de l’obligation, et non à l’équilibre économique de la stipulation, sauf à ce que le preneur invoque utilement les vices du consentement ou le caractère abusif de la clause dans les conditions de droit commun.
La qualification de supplément de loyer apparaît également dans les stipulations examinées par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, qui a relevé, dans une ordonnance du 6 février 2025 (TJ Saint-Denis, réf., 6 févr. 2025, n° 24/00474, courdecassation.fr), qu’« un supplément de loyer de 40.000 € est prévu à l’article 26 du bail à titre de pas-de-porte ». L’assimilation conventionnelle du pas-de-porte à un supplément de loyer emporte des conséquences procédurales et fiscales déterminantes, notamment pour l’assiette des droits d’enregistrement et pour le calcul de l’indemnité d’éviction. Par ailleurs, cette qualification nourrit le débat doctrinal relatif à la nature de la somme, la jurisprudence retenant généralement que le pas-de-porte s’analyse en une participation du preneur à la valeur du droit au bail plutôt qu’en une majoration du loyer périodique, ce qui explique qu’il ne soit pas soumis à l’indexation ni aux règles de la révision triennale.
La distinction entre le pas-de-porte et le dépôt de garantie mérite d’être soulignée, tant leurs régimes divergent. Le dépôt de garantie, dont le sort est réglé par les stipulations du bail et par la jurisprudence relative à sa restitution à l’issue de la jouissance, n’est pas la contrepartie du droit au bail mais une garantie des obligations du preneur, restituable après apurement des comptes. Le pas-de-porte, au contraire, demeure acquis au bailleur, ainsi que le stipulent la plupart des baux, et ne fait l’objet d’aucune restitution au terme du contrat dès lors que la convention a reçu exécution. Cette différence de régime justifie que les actes distinguent expressément les deux postes, leur confusion alimentant les contentieux relatifs à la restitution des sommes versées à l’entrée dans les lieux. Par ailleurs, la qualification du pas-de-porte exerce une incidence directe sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction, la valeur du droit au bail devant être appréciée au regard de l’ensemble des stipulations du contrat, y compris celles qui organisent le versement de sommes à l’entrée dans les lieux.
La troisième chambre civile n’a pas érigé ces qualifications conventionnelles en règle impérative, de sorte que les parties demeurent libres de déterminer la nature et la fonction de la somme versée à l’entrée dans les lieux. A cet égard, le champ d’application du statut, tel qu’il résulte de l’article L. 145-1 du code de commerce, conditionne l’utilité même de la stipulation, puisque le pas-de-porte rémunère l’accès à la propriété commerciale que le statut confère au preneur. Des lors, la rédaction de la clause doit exprimer sans ambiguïté la fonction assignée à la somme, les juridictions s’attachant, en cas de contestation, à la lettre du contrat pour déterminer si le versement constitue la contrepartie du droit au bail ou une simple modalité de paiement du loyer.
B. L’autonomie de l’indemnité de pas-de-porte dans l’économie du contrat
L’autonomie du pas-de-porte par rapport aux autres obligations pécuniaires du preneur se manifeste dans les litiges relatifs à l’imputation des versements et à la détermination de l’objet du litige. La Cour de cassation a été saisie d’une espèce dans laquelle le bailleur et le preneur avaient convenu, concomitamment au bail, d’une promesse de vente des locaux « pour la somme de 1 000 000 francs, dont à déduire les loyers et pas de porte » (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-20.782, courdecassation.fr). La stipulation reconnaissait ainsi au pas-de-porte une valeur patrimoniale propre, imputable sur le prix de vente convenu, ce qui confirme que la somme versée à l’entrée des lieux s’intègre dans une économie contractuelle plus large que le seul paiement du loyer. Dans cette espèce, la Haute juridiction a cassé l’arrêt qui avait prononcé la résolution du bail aux torts exclusifs du preneur alors que les bailleurs se bornaient à solliciter la confirmation du jugement ayant constaté la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire, en rappelant qu’« en application de l’article 4, alinéa 1er, du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ». Le pas-de-porte participe donc de l’équilibre global de l’opération, et son sort ne saurait être apprécié indépendamment des conventions qui l’encadrent.
La preuve de l’engagement de payer le pas-de-porte a également été au centre du litige examiné par la cour d’appel de Papeete dans un arrêt du 12 décembre 2024 (CA Papeete, 12 déc. 2024, n° 23/00286, courdecassation.fr). A l’expiration d’un bail dérogatoire de vingt-trois mois, la bailleresse avait subordonné la poursuite de la relation contractuelle en bail commercial au paiement d’un pas-de-porte de 7 216 000 francs CFP, le preneur contestant s’être engagé au versement de cette somme. La cour d’appel, tout en constatant que « la SARL Bogato s’était bien engagée à régler un pas de porte », a fait droit à la demande d’expulsion au motif que le preneur, faute d’immatriculation complémentaire de son établissement secondaire au registre du commerce et des sociétés, ne pouvait se prévaloir du nouveau bail résultant de l’application de l’article L. 145-5 du code de commerce. Cet arrêt illustre la fragilité du preneur qui n’a pas formalisé son engagement dans l’acte, l’existence de l’obligation au paiement du pas-de-porte étant subordonnée à la démonstration d’un accord certain sur la somme et sur ses conditions d’exigibilité.
L’objet du pas-de-porte peut enfin comprendre des éléments corporels, ainsi qu’en témoigne le litige soumis au tribunal judiciaire de Grenoble dans un jugement du 15 décembre 2025 (TJ Grenoble, 4e ch. civ., 15 déc. 2025, n° 23/06474, courdecassation.fr), dans lequel le bail prévoyait « le règlement d’un pas de porte d’un montant de 35.000 euros comprenant du matériel ». La clause qui amalgame la cession de biens corporels et la contrepartie du droit au bail révèle la plasticité de la notion, dont le régime juridique et fiscal varie selon la part respective des éléments qui la composent. En conséquence, la rédaction des actes devrait dissocier les postes afin de prévenir les contestations relatives à la nature de la somme et à son sort en cas de résiliation du bail.
La question de l’acquisition de l’indemnité de pas-de-porte par le bailleur se pose enfin au regard de la clause résolutoire, dont le régime est fixé par l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce texte dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », le commandement devant mentionner ce délai à peine de nullité. La jurisprudence rappelle que la clause résolutoire est d’interprétation stricte, de sorte que le bail ne peut être résilié pour des sommes non visées par la stipulation. Le pas-de-porte, lorsqu’il n’est pas expressément mentionné au nombre des créances dont l’impayé déclenche la résiliation, ne saurait donc fonder l’acquisition de la clause, ainsi que l’a retenu le tribunal judiciaire de Paris dans l’ordonnance précitée du 27 novembre 2024 en écartant les effets du commandement « au titre du dépôt de garantie, du pas de porte et de la caution bancaire qui ne sont pas stipulés dans la clause résolutoire ». La mention expresse du pas-de-porte dans la clause résolutoire et dans le commandement apparaît dès lors indispensable pour conférer au bailleur le bénéfice de la sanction contractuelle en cas de défaut de paiement de l’indemnité.
II. L’exigibilité de l’indemnité de pas-de-porte et le sort des sommes versées
A. Les conditions d’exigibilité du pas-de-porte : la conclusion d’un nouveau bail et la levée de la condition suspensive
L’exigibilité de l’indemnité de pas-de-porte dépend des stipulations du contrat, et la jurisprudence s’attache à la lettre de la clause pour déterminer le moment où la somme devient due. La saga contentieuse opposant la société Le Bourgeon à sa locataire, tranchée par deux arrêts de la troisième chambre civile, en offre une illustration particulièrement nette. Dans un premier temps, la Cour de cassation a été saisie du pourvoi formé contre l’arrêt rendu le 13 novembre 2018 par la cour d’appel de Fort-de-France, dans un litige où « l’article 12 du bail stipulait le versement par le preneur d’une « indemnité de pas de porte », fixée à la somme de 12 000 euros, en cas de conclusion d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 19-18.489, courdecassation.fr). La stipulation subordonnait ainsi expressément l’exigibilité de l’indemnité à la réalisation d’une condition, la conclusion d’un nouveau bail soumis au statut, de sorte que la simple poursuite de la jouissance des lieux sans conclusion d’un nouveau contrat ne suffisait pas à rendre la somme due. La Cour a partiellement cassé l’arrêt d’appel sur des considérations procédurales tenant à la recevabilité d’une demande nouvelle et à l’office du juge dans l’évaluation de la créance locative.
Le second volet de cette saga a donné lieu à un arrêt rendu en formation de section, publié au Bulletin, le 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, FS-B, courdecassation.fr), qui constitue la décision la plus récente de la série. La bailleresse réclamait le paiement de l’indemnité de 12 000 euros ainsi que des loyers échus, tandis que la locataire, qui avait quitté les lieux en cours d’instance, opposait une exception d’inexécution fondée sur les infiltrations affectant le local. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait subordonné le jeu de l’exception d’inexécution à une mise en demeure préalable, en énonçant que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Cet arrêt, qui n’a été commenté par aucun cabinet, éclaire l’articulation entre l’obligation de payer les sommes stipulées au bail et la protection du preneur contre les manquements du bailleur, rappelant que les obligations réciproques des parties, énoncées aux articles 1719 et 1728 du code civil, s’exécutent de manière synallagmatique.
Le mécanisme de la condition suspensive a également été examiné par le tribunal judiciaire de Paris dans l’ordonnance précitée du 27 novembre 2024, le bail commercial ayant été signé « sous la condition suspensive » de l’expulsion de l’occupant précédent, le contrat prévoyant qu’« en cas de levée de la condition suspensive après le 1er mars et avant le 31 mars 2024, le preneur était redevable d’un pas de porte de 26 000 € à régler sur douze mois à compter du jour de la signature de l’avenant constatant la levée de la condition suspensive ». Les parties ayant régularisé un avenant constatant la prise de possession des lieux, la condition était réputée réalisée et le pas-de-porte devenu exigible, nonobstant le défaut de versement des chèques remis par le preneur. Le juge des référés a ainsi accordé une provision de 26 000 euros au titre du pas-de-porte, en relevant au surplus que la clause résolutoire, d’interprétation stricte, ne sanctionnait pas le défaut de paiement de la somme, non visée par la stipulation. Par ailleurs, la mention du pas-de-porte dans le commandement délivré au preneur a été jugée inopérante pour déclencher la clause résolutoire, ce qui confirme que les créances couvertes par le commandement doivent être précisément énumérées pour produire leurs effets.
L’exigence d’une stipulation précise se vérifie également dans l’hypothèse du paiement échelonné de l’indemnité, fréquente dans la pratique des baux commerciaux. Lorsque le pas-de-porte est payable en plusieurs mensualités, la défaillance du preneur ouvre au bailleur deux voies distinctes, l’action en paiement de la somme et, si la clause le prévoit, la mise en œuvre de la clause résolutoire. Or, la jurisprudence n’admet pas que le défaut de paiement d’une échéance du pas-de-porte, non expressément visée par la clause résolutoire, produise la résiliation de plein droit du bail. Des lors, le bailleur doit veiller à ce que la stipulation vise expressément le pas-de-porte au nombre des créances dont l’impayé entraîne la résiliation, et à ce que le commandement délivré en exécution de l’article L. 145-41 du code de commerce énonce distinctement chacune des sommes réclamées. Cette exigence de précision, rappelée par la jurisprudence récente, participe de la sécurité juridique des relations contractuelles, le preneur devant être en mesure de connaître exactement les causes du commandement et les conditions de la régularisation.
B. La restitution du pas-de-porte en cas de nullité ou d’inexécution du bail
Le sort du pas-de-porte en cas d’anéantissement du bail procède du droit commun des restitutions, tel qu’il est réglé par l’article 1229 du code civil, qui prévoit que « lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre ». La restitution du pas-de-porte suppose donc que la résolution ou la nullité du bail soit régulièrement prononcée, la charge de la preuve des conditions de l’anéantissement incombant au preneur qui réclame le remboursement des sommes versées.
Le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 15 décembre 2025 illustre la rigueur de cette exigence. La locataire, qui invoquait des vices cachés affectant le local et le matériel, avait notifié au bailleur la résolution unilatérale du bail et réclamé le remboursement du pas de porte de 35 000 euros, des loyers et des travaux. Le tribunal a jugé que la mise en demeure adressée au bailleur, qui demandait la « restitution d’une somme totale de 71.023€ » sans enjoindre au bailleur de remédier aux désordres dans un délai raisonnable ni l’avertir du risque de résolution, ne satisfaisait pas aux conditions de l’article 1226 du code civil, de sorte que la notification de la résolution était irrégulière et privée d’effet. En conséquence, la locataire a été déboutée de l’ensemble de ses demandes financières, et la résiliation judiciaire du bail a été prononcée à ses torts. Cet arrêt souligne que la restitution du pas-de-porte est subordonnée à la démonstration préalable d’une inexécution suffisamment grave imputable au bailleur, selon la procédure encadrée par les textes.
La nullité de la convention qui a donné lieu au versement de la somme ouvre en revanche droit à restitution, ainsi que l’illustre l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 16 novembre 2023 (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-11.275, courdecassation.fr). Dans cette espèce, le cessionnaire d’un droit au bail avait versé une indemnité d’immobilisation à l’occasion d’une promesse synallagmatique de cession, puis avait sollicité la restitution de la somme après avoir découvert que le bailleur n’était pas propriétaire du local mais simple preneur à bail à construction. La Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir annulé la promesse, en énonçant que « l’erreur qui porte sur l’objet même du contrat fait obstacle à la rencontre des consentements, de sorte que, fût-elle inexcusable, elle entraîne la nullité de la convention ». La restitution de l’indemnité d’immobilisation est ainsi ordonnée en raison de l’anéantissement rétroactif de la convention, le même raisonnement s’appliquant au pas-de-porte versé en exécution d’un bail nul. A cet égard, la démonstration de l’erreur doit porter sur l’objet même du contrat, la simple erreur sur la valeur ou sur les qualités accessoires de la chose ne suffisant pas à ouvrir le droit à restitution.
Le défaut d’application du statut peut enfin priver le preneur du bénéfice des protections conventionnelles, comme l’a jugé la cour d’appel de Papeete dans l’arrêt du 12 décembre 2024 précité. Faute d’immatriculation complémentaire de l’établissement secondaire, le preneur était occupé sans droit ni titre et ne pouvait se prévaloir du bail commercial que la poursuite de la jouissance des lieux aurait dû faire naître par application de l’article L. 145-5 du code de commerce. Des lors, les sommes versées à l’entrée dans les lieux au titre d’un prétendu pas-de-porte se heurtent à l’absence de titre valable, et le preneur ne peut utilement invoquer la qualification de bail commercial pour échapper à l’expulsion. La sécurisation de l’opération suppose ainsi la vérification préalable de l’immatriculation du fonds et la formalisation de l’engagement de verser le pas-de-porte dans des termes précis, assortis des conditions d’exigibilité que les parties entendent retenir.
Conclusion
La jurisprudence des années 2021 à 2026 dessine un régime du pas-de-porte fondé sur le respect de la volonté des parties et sur le jeu des conditions conventionnelles d’exigibilité. La qualification de la somme, la preuve de l’engagement, la réalisation des conditions suspensives et le sort de l’indemnité en cas d’anéantissement du bail obéissent à des règles dont la maîtrise conditionne l’issue des contentieux opposant bailleurs et preneurs. Or, la décision du 18 septembre 2025 rendue en formation de section rappelle que le paiement du pas-de-porte s’inscrit dans un rapport synallagmatique dont le preneur peut suspendre l’exécution lorsque le bailleur manque à ses obligations, sans être tenu d’une mise en demeure préalable. La rédaction des clauses relatives au pas-de-porte requiert dès lors une attention particulière, tant pour la détermination de la nature de la somme que pour la précision des conditions de son exigibilité et des modalités de sa restitution. Le cabinet accompagne les bailleurs et les preneurs dans la négociation et le contentieux de ces stipulations, au sein de sa page dédiée au droit des baux commerciaux à Paris.
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