I. L’emprise du copropriétaire sur les parties communes : un droit de jouissance strictement encadré
A. La jouissance privative d’une partie commune : un droit d’usage exclusif qui ne confère ni le pouvoir de construire ni celui de détruire
Le statut de la copropriété repose sur une distinction cardinale entre les parties privatives, qui composent le lot de chaque copropriétaire, et les parties communes, qui appartiennent indivisément à l’ensemble des copropriétaires. L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, énonce que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). Cette liberté d’usage, commune à l’ensemble des copropriétaires, est donc immédiatement bornée par les droits des autres copropriétaires et par la destination de l’immeuble.
Le droit de jouissance privative constitue une déclinaison particulière de cette règle : le règlement de copropriété, ou une décision de l’assemblée générale, peut réserver à un lot déterminé l’usage exclusif d’une partie commune, telle qu’une terrasse, un jardin ou une toiture. Cette exclusivité ne transforme pas pour autant la partie commune en partie privative, ainsi que le rappelle la jurisprudence la plus récente. Par un arrêt du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile a jugé, à propos d’un carport et d’ouvrages annexes édifiés par les propriétaires d’un lot comportant la jouissance privative d’une parcelle, que « il incombe au copropriétaire bénéficiant d’un droit de jouissance privative sur une partie commune de démonter les installations édifiées dans l’exercice de ce droit de jouissance, mais dont l’existence porte atteinte aux droits qu’un autre copropriétaire tient du règlement de copropriété » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 23-22.835, lien). En l’espèce, le règlement instituait au profit du lot n° 42 un droit de passage sur la parcelle dont le lot n° 41 avait la jouissance exclusive ; les installations édifiées restreignaient ce droit de passage, et la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait refusé d’ordonner leur démolition au motif que la partie commune demeurait sous la compétence du syndicat. Le titulaire d’une jouissance privative n’est donc jamais investi d’un pouvoir de construire : il ne peut que user de la partie commune dans les limites de son droit, sans empiéter sur les droits que d’autres copropriétaires tiennent du règlement.
Par ailleurs, l’usage exclusif d’une partie commune ne saurait résulter d’une simple occupation prolongée, même tolérée par le syndicat. La question de la prescription acquisitive d’un droit de jouissance privative a été examinée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 12 décembre 2024, rendu à propos d’un jardin, partie commune d’un immeuble parisien, dont les propriétaires successifs d’un lot revendiquaient l’usage exclusif. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « les propriétaires successifs avaient entendu céder ce droit d’usage exclusif à leurs acquéreurs », dès lors que des actes matériels de possession, incompatibles avec une simple tolérance du syndicat, étaient établis depuis plus de trente ans (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 23-12.804, lien). Cet arrêt demeure toutefois isolé dans sa dimension probatoire : la possession invoquée devait être continue et non équivoque, et l’assemblée générale avait, de surcroît, autorisé l’aménagement du jardin en 2012. Or, cette dernière observation révèle l’essentiel : c’est précisément l’autorisation collective, et non la possession, qui confère au copropriétaire le droit de transformer la partie commune.
A cet égard, la troisième chambre civile a marqué, par une formule désormais constante, que la jouissance privative ne confère aucun droit de disposer de la partie commune. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 21 mai 2026, une société propriétaire de lots donnant accès à des terrasses, parties communes à jouissance privative, y avait installé, sans autorisation, des structures dures et légères ; des copropriétaires voisins sollicitaient une expertise afin de chiffrer les surfaces accaparées, les travaux de remise en état des étanchéités et l’indemnité d’occupation due. La cour d’appel avait ordonné la mesure sans répondre aux conclusions de la société soutenant que les constructions, édifiées depuis plus de trente ans, étaient atteintes par la prescription extinctive. La Cour de cassation a cassé l’arrêt pour défaut de réponse à conclusions, au visa de l’article 455 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-21.170, lien). Au-delà de sa portée procédurale, cette décision illustre la difficulté durable que suscitent les empiètements sur les parties communes à jouissance privative, dont la régularisation suppose une décision collective et non la seule écoulement du temps.
B. L’autorisation de l’assemblée générale : la condition impérative des travaux affectant les parties communes
Le législateur a soumis les travaux affectant les parties communes à une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. L’article 25, b), de la loi du 10 juillet 1965 range ainsi dans les décisions prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Cette exigence de majorité absolue, qui ne se confond ni avec la majorité simple de l’article 24 ni avec la majorité des deux tiers de l’article 26 de la même loi (article 24 ; article 26), traduit la volonté de subordonner toute atteinte à l’assiette collective du bâti à une décision de la collectivité des copropriétaires.
La jurisprudence tire de ce texte des conséquences rigoureuses quant à la validité des travaux réalisés en l’absence d’autorisation. Par un arrêt du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile a jugé que « en l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, à laquelle un accord entre copropriétaires ne se substitue pas, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d’une atteinte aux parties communes ou la destruction d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-22.758, lien). En l’espèce, une terrasse et des extensions avaient été construites sur une partie de jardin attribuée en jouissance privative, avec l’accord des auteurs communs des deux sociétés copropriétaires ; la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait refusé d’ordonner la démolition au motif de cet accord bilatéral. La règle est donc claire : seuls le syndicat des copropriétaires, statuant aux majorités légales, peut autoriser l’atteinte aux parties communes, et l’accord entre les seuls copropriétaires intéressés est inopérant.
La même exigence gouverne les transformations les plus radicales, telle la modification de la destination d’un lot ou l’appropriation de parties communes. Dans l’affaire jugée le 2 octobre 2025, des copropriétaires avaient transformé en appartements d’habitation des lots correspondant, selon le règlement, à des caves et à un couloir de caves, puis avaient posé une clôture et une véranda sur une cour, partie commune à jouissance privative. La cour d’appel les avait condamnés à la remise en état, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi en relevant que « cette transformation avait eu pour conséquence une appropriation de la cour, partie commune à jouissance privative » et que les travaux affectant les parties communes avaient été réalisés « sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-15.745, lien). L’arrêt rappelle, en outre, que la liberté d’usage des parties privatives, consacrée par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ne saurait couvrir l’annexion de la partie commune qui la jouxte.
En conséquence, l’assemblée générale demeure la seule autorité habilitée à conférer, au profit d’un copropriétaire, des droits sur les parties communes. L’arrêt du 4 septembre 2025 illustre la sanction de cette règle : une société civile immobilière, qui s’était approprié un couloir, des toilettes et un poste d’eau, parties communes, et y avait réalisé des travaux sans autorisation, a été condamnée en référé à restituer ces locaux et à remettre les lieux en état. La Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que le projet de ratification des annexions et de cession des parties communes litigieuses avait été rejeté par les assemblées générales, et que « l’occupation de parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires » constituait un trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-18.845, lien). La même décision écarte l’argument de la prescription acquisitive, la cour d’appel ayant relevé que les actes de 1960 et de 1981 rappelaient la nature de parties communes des locaux, de sorte que la société ne pouvait « prescrire contre son titre ». L’emprise matérielle, fût-elle ancienne, ne supplée donc jamais la décision collective.
II. Les sanctions des empiètements irréguliers sur les parties communes
A. La voie de fait et le trouble manifestement illicite : l’office du juge des référés
La jurisprudence offre au syndicat, comme à tout copropriétaire, une voie de réaction rapide contre les atteintes portées aux parties communes. L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile). La notion de trouble manifestement illicite est au cœur du contentieux des empiètements : l’occupation d’une partie commune sans décision du syndicat en constitue, selon une jurisprudence désormais bien établie, la manifestation typique.
L’arrêt du 18 juin 2026, qui constitue l’apport le plus récent de la troisième chambre civile sur ce terrain, mérite une attention particulière. Une société propriétaire d’un lot au cinquième étage, bénéficiant de la jouissance privative d’une toiture-terrasse, partie commune, avait retiré et détruit, de sa propre initiative, des blocs de climatisation réversibles installés sur cette toiture et alimentant des lots des troisième et quatrième étages appartenant à une autre société. Le juge des référés avait rejeté la demande de remise en état au motif que les blocs, installés sans autorisation de l’assemblée générale, n’étaient pas en état de fonctionner, et qu’il ne pouvait se substituer à une décision de l’assemblée générale. La Cour de cassation a cassé cette décision en rappelant qu’« il est jugé que l’atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même, une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser » et que « la contestation sur le fond du droit n’exclut pas l’existence d’un trouble manifestement illicite » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-18.383, lien). La portée de cette décision est double. D’une part, elle interdit à un copropriétaire de se faire justice à lui-même : la régularisation des installations litigieuses ne peut emprunter la voie de la destruction unilatérale, quel que soit le bien-fondé des droits revendiqués. D’autre part, elle rappelle que le juge des référés doit faire cesser le trouble sans se prononcer sur le fond du droit, l’irrégularité des installations d’autrui ne relevant pas de son appréciation au stade de la constatation du trouble.
La même logique préside aux solutions antérieures. Dès le 4 janvier 2023, la troisième chambre civile a confirmé, par une décision de rejet non spécialement motivée, l’ordonnance qui avait enjoint à une société copropriétaire la dépose, à ses frais, de sept blocs de climatisation et d’un édicule érigés sur un toit-terrasse, au motif que ces installations, affectant les parties communes, n’avaient pas été autorisées par l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 4 janv. 2023, n° 20-20.295, lien). L’autorisation ponctuellement donnée pour des travaux de ravalement n’avait pas été jugée de nature à couvrir des équipements étrangers à ces travaux. Dès lors, l’installation d’unités extérieures de climatisation sur une toiture ou une façade, fût-elle courante dans les périodes de canicule, demeure subordonnée à la délibération collective prévue par l’article 25, b), de la loi du 10 juillet 1965.
A cet égard, l’office du juge des référés se résume ainsi : constater l’emprise irrégulière, ordonner la remise en état et, le cas échéant, assortir l’injonction d’une astreinte, sans préjuger des droits des parties au fond. Le trouble manifestement illicite résulte, en pareille matière, de la seule violation de la règle d’autorisation collective, ainsi que l’a expressément jugé la troisième chambre civile dans l’arrêt du 4 septembre 2025 précité. La voie de fait, qui caractérise l’atteinte la plus grave au droit de propriété, emprunte la même qualification : la destruction d’installations appartenant à autrui, même installées sur une partie commune à jouissance privative, constitue un trouble manifestement illicite dont le juge des référés doit ordonner la cessation immédiate.
B. La remise en état d’origine : la proportionnalité, la prescription et l’expertise
Au fond, la sanction de principe des constructions irrégulières sur les parties communes est la remise en état d’origine, c’est-à-dire la démolition des ouvrages et la restauration des lieux dans leur configuration antérieure. Cette sanction trouve son fondement dans l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qui interdit au copropriétaire de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, et dans l’article 544 du code civil, aux termes duquel « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du code civil). La remise en état ne constitue toutefois pas une sanction automatique : le juge du fond doit vérifier qu’elle n’est pas disproportionnée au regard de l’atteinte subie.
L’arrêt du 29 janvier 2026 apporte, sur ce point, un éclairage décisif. Une société civile immobilière avait réalisé, sur des parties communes dont elle avait la jouissance exclusive, des travaux autorisés en 2010 mais qui différaient sensiblement des travaux votés : creusement de la toiture, modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, suppression de cheminées, édification d’une passerelle et d’un escalier. Les résolutions de ratification, adoptées en 2015, avaient été annulées pour abus de majorité, et la société avait été condamnée à la remise en état. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en relevant que « les SCI Maria et Theresia, copropriétaires, étaient en droit de demander la remise dans leur état initial des ouvrages modifiés sans autorisation de la copropriété » et que « les mesures de remise en état nécessaires, même si elles privaient la SCI Cortis de la jouissance de son bien pendant quelques mois, n’étaient pas disproportionnées au regard de l’atteinte portée aux droits de la copropriété par les travaux réalisés sans autorisation » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 23-14.955, lien). Le contrôle de proportionnalité, invoqué sur le fondement de l’article 544 du code civil et de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme, ne fait donc pas obstacle à la démolition lorsque l’atteinte aux parties communes est caractérisée, fût-elle ancienne et coûteuse à réparer.
La question de la prescription doit, cependant, être examinée avec soin. Les actions réelles immobilières, telles que l’action du syndicat tendant à la remise en état des parties communes, se prescrivent par trente ans en application de l’article 2227 du code civil, aux termes duquel « le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2227 du code civil). L’arrêt du 21 mai 2026 précité montre que cette exception n’est pas théorique : la société qui avait édifié des constructions sur des terrasses communes à jouissance privative soutenait que toute action en démolition était prescrite dès lors que les ouvrages existaient depuis plus de trente ans. La cassation pour défaut de réponse à conclusions n’a pas tranché le fond, mais elle impose aux juges du fond de répondre expressément à un tel moyen (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-21.170, lien). L’articulation de la prescription trentenaire et de la nature réelle de l’action de remise en état demeure ainsi une question ouverte, dont la solution conditionnera la sécurité des occupations anciennes.
Par ailleurs, la preuve de l’empiètement et l’évaluation des travaux de remise en état passent fréquemment par une expertise judiciaire. L’article 145 du code de procédure civile permet d’ordonner, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige », les mesures d’instruction légalement admissibles (article 145 du code de procédure civile). Dans l’affaire des terrasses du 21 mai 2026, la mission d’expertise sollicitée tendait précisément à décrire les surfaces accaparées, à chiffrer les travaux de remise en état des étanchéités et la valeur des parties communes indûment appropriées, à calculer l’indemnité d’occupation sur cinq années et les tantièmes de copropriété correspondants. Or, le motif légitime de la mesure doit être apprécié au regard de la prescription de l’action au fond : si l’action envisagée apparaît manifestement prescrite, l’expertise est dénuée d’utilité. La cour d’appel, qui avait ordonné la mesure sans répondre au moyen de prescription, a donc été censurée. En conséquence, la chronologie de la preuve se trouve étroitement liée à la détermination du point de départ du délai trentenaire, la première manifestation du trouble, l’ancienneté des constructions et la connaissance qu’en avaient eue le syndicat et les copropriétaires constituant les critères pertinents.
Enfin, la remise en état s’impose au copropriétaire fautif même lorsque les ouvrages litigieux ont été édifiés par ses auteurs, ainsi que le démontre l’arrêt du 2 octobre 2025 : l’acquéreur des lots transformés en appartements a été condamné à supprimer les cloisons, canalisations et passages de réseaux réalisés en parties communes, sans qu’aucune considération tirée de l’antériorité des travaux ne vienne atténuer sa responsabilité (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-15.745, lien). Le syndicat, qui a qualité pour agir en justice en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 (article 15 de la loi du 10 juillet 1965), et tout copropriétaire, qui peut demander la cessation d’une atteinte portée aux parties communes, disposent ainsi d’un arsenal complet : référé en cessation du trouble manifestement illicite, action au fond en démolition et en remise en état, indemnisation du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, analysée sur la période 2023-2026, dessine un régime cohérent et exigeant des empiètements sur les parties communes. Le droit de jouissance privative, qu’il porte sur une terrasse, un jardin ou une toiture, n’est jamais un droit de disposer : il n’autorise ni la construction, ni la destruction, ni l’appropriation, et demeure subordonné à l’autorisation de l’assemblée générale, dont ni l’accord entre copropriétaires ni la tolérance prolongée ne peuvent tenir lieu. L’arrêt du 18 juin 2026, qui condamne la destruction unilatérale d’installations de climatisation sur une toiture-terrasse, en rappelle la portée avec une vigueur particulière : la voie de fait est interdite à tous, même au copropriétaire qui se croit fondé à rétablir la régularité des lieux. Des lors, le copropriétaire qui envisage des travaux affectant les parties communes, comme le syndicat ou le copropriétaire qui constate un empiètement, doivent connaître précisément leurs droits : l’autorisation préalable pour les uns, la remise en état et la cessation du trouble pour les autres. L’accompagnement d’un avocat en droit de la copropriété à Paris s’avère alors déterminant, tant pour sécuriser en amont la régularité des opérations envisagées que pour engager, en référé ou au fond, les actions propres à préserver l’intégrité des parties communes.
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