Le bail commercial demeure, pour un grand nombre d’entreprises, l’actif stratégique autour duquel s’ordonne l’exploitation du fonds de commerce. Or, dans cet équilibre contractuel, la clause résolutoire constitue l’arme la plus redoutable dont dispose le bailleur : elle permet de prononcer la résiliation de plein droit du contrat un mois après un commandement demeuré infructueux, privant le preneur du local sans indemnité d’éviction. Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.221) rappelle, dans un litige de référé, une exigence essentielle : le bailleur qui sollicite le paiement de charges contestées par le locataire doit en établir l’existence et le montant, sans pouvoir se réfugier derrière l’absence de contestation antérieure de son débiteur.
Cet arrêt intervient quelques semaines après l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a réécrit l’article L. 145-41 du code de commerce en conditionnant désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur de régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. La rencontre de ces deux mouvements, jurisprudentiel et législatif, redessine la physionomie du contentieux le plus massif du statut des baux commerciaux : celui de la résiliation pour défaut de paiement.
La présente analyse examine d’abord le mécanisme de la résiliation de plein droit et les exigences strictes qui entourent le commandement de payer, avant de mesurer la portée de la règle probatoire consacrée par la Cour de cassation, qui impose au bailleur de prouver ce qu’il réclame et au juge de contrôler ce qui lui est demandé.
I. La résiliation de plein droit, un mécanisme strictement encadré
A. Le commandement de payer, acte fondateur soumis à des exigences légales précises
La résiliation de plein droit repose sur un texte d’ordre public dont la lettre commande toute la procédure. Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026 : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Le caractère protecteur de cette disposition est renforcé par l’article L. 145-15 du code de commerce, selon lequel sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code.
La troisième chambre civile a tiré les conséquences de cette hiérarchie des normes dans un arrêt de section publié au Bulletin du 6 novembre 2025 (pourvoi n° 23-21.334). Elle y affirme : « Une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334). En l’espèce, la clause litigieuse prévoyait un délai de quinze jours, là où la loi impose un mois : la chambre a cassé l’arrêt d’appel qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire, en jugeant que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques nées avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.
Le commandement lui-même, en tant qu’acte de mise en œuvre de la clause, doit répondre à des exigences de contenu dont la jurisprudence assure le respect avec rigueur. Dans un arrêt du 24 octobre 2024 (pourvoi n° 23-12.847), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait retenu un second commandement non invoqué par les parties, tout en relevant que le premier commandement « ne reproduisait pas la clause résolutoire visée au bail et ne faisait que contenir des clauses contractuelles portant sur l’application d’indemnités, ce qui pouvait induire en erreur le destinataire sur la portée du commandement » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-12.847). La motivation de la cour d’appel, reproduite par la Cour de cassation, indiquait que le second commandement « reproduit intégralement ladite clause et comprend le détail des sommes impayées par factures, numérotées et datées, permettant au destinataire de l’acte de connaître le détail des sommes qui lui étaient réclamées ».
Par ailleurs, la charge de la preuve du respect de ces formalités pèse sur le bailleur qui se prévaut de l’acquisition de la clause. Le locataire, de son côté, conserve la faculté de contester le commandement devant le juge du fond, sans que cette contestation ne suspende d’elle-même le délai d’un mois : l’effet résolutoire se produit à l’expiration du délai si les causes du commandement n’ont pas été purgées, sous réserve des pouvoirs propres du juge en matière de délais de grâce. À cet égard, la jurisprudence rappelle que la clause résolutoire ne joue pas lorsque le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge, ainsi que l’énonce expressément la motivation de l’arrêt du 22 mai 2025 (pourvoi n° 23-20.288) : « Il résulte du deuxième que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-20.288).
B. Le périmètre des sommes exigibles : loyers, charges et travaux sous le contrôle du juge
Le commandement de payer n’est efficace que s’il porte sur des sommes réellement dues. Or, le statut des baux commerciaux soumet la détermination de ces sommes à un encadrement légal précis. L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire », et que cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. L’article R. 145-36 du code de commerce précise que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».
En conséquence, le périmètre des sommes susceptibles d’être incluses dans un commandement de payer est strictement celui que le contrat, éclairé par l’inventaire, met à la charge du preneur. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 16 mars 2023 (pourvoi n° 21-25.106), rendu à propos d’un commandement intégrant une contribution aux dépenses relatives à des travaux portant sur la toiture et la climatisation d’un centre commercial. La chambre y énonce : « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106). La cour d’appel avait condamné la locataire à contribuer aux travaux de toiture sans rechercher si une clause claire et précise mettait ces travaux à sa charge : l’arrêt a été cassé, tandis que le dispositif confirmait l’annulation du commandement de payer délivré le 7 octobre 2015.
Le même contrôle s’exerce lorsque le commandement porte sur des impositions. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 22 mai 2025 précité, le commandement visait les taxes foncières des années 2012 à 2015 ainsi qu’un arriéré de loyers et des intérêts de retard. La chambre a censuré la cour d’appel qui n’avait pas recherché si les conditions fixées par le jugement ayant accordé des délais avaient été satisfaites par le jeu de la compensation, en raison de la fixation rétroactive du loyer du bail renouvelé. La motivation retient que la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi et que l’effet extinctif de la compensation judiciaire de créances réciproques connexes est réputé s’être produit au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles.
Dès lors, la validité d’un commandement de payer ne se mesure pas à la seule régularité formelle de l’acte : elle suppose que chaque somme réclamée trouve son fondement dans une stipulation claire du bail, interprétée restrictivement lorsqu’elle transfère au preneur une charge qui incombe par nature au bailleur. Cette exigence constitue la première ligne de défense du locataire, mais elle ne suffit pas : encore faut-il que le bailleur établisse, en fait, l’existence et le montant des sommes réclamées. C’est ce second étage de contrôle que l’arrêt du 4 juin 2026 vient consolider.
II. La preuve des charges, condition de l’effet résolutoire
A. Le bailleur doit établir l’existence et le montant des charges contestées
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.221) illustre le contentieux de la clause résolutoire en référé, lorsqu’un bailleur impute au preneur des postes de charges dont la consistance même demeure opaque. Une société civile immobilière avait donné à bail commercial un local pour l’exploitation d’une activité de vente de desserts glacés et autres friandises, puis avait signifié à la locataire deux commandements visant les clauses résolutoires des deux baux, aux fins de paiement d’arriérés locatifs. La cour d’appel de Paris avait constaté l’acquisition des clauses résolutoires à la date du 28 octobre 2022 et condamné la locataire, à titre provisionnel, au paiement d’indemnités d’occupation et d’arriérés.
La motivation censurée retenait que « les relevés de compte de la locataire comportent, depuis 2017, la mention des postes ‘palier sur loyer’, ‘honos analyse assis’ et ‘charges fonds marketing’ sans que la locataire prétende avoir contesté ces rubriques à un quelconque moment, ni que ces mentions aient fait obstacle au paiement partiel, par la locataire, de loyers et de charges », et que la bailleresse justifiait avoir notifié les relevés individuels des charges locatives de 2017 à 2022 sans que la locataire ne les critique. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa de l’article 835 du code de procédure civile, dont la motivation rappelle la teneur : le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier (article 835 du code de procédure civile). La chambre énonce alors : « En statuant ainsi, alors qu’il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221).
La portée de l’arrêt est double. D’une part, la seule production des stipulations du bail ne constitue pas la justification des sommes mises à la charge du preneur : le moyen soutenait à bon droit que la production des dispositions du contrat ne constituait « en rien la justification de ces sommes mises à sa charge ». D’autre part, l’absence de contestation antérieure du locataire est inopérante : le juge des référés ne peut pas déduire d’un silence passé l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, dès lors que la contestation est élevée devant lui et que le bailleur ne rapporte pas la preuve du montant réclamé. En d’autres termes, le commandement de payer, la clause résolutoire et la demande de provision forment un ensemble dont la solidité dépend entièrement de la preuve des sommes dues.
Cette solution s’inscrit dans un courant jurisprudentiel affirmé par la formation de section de la troisième chambre civile dans un arrêt publié au Bulletin du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-14.982), au visa des articles 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1353, alinéa 1er, du code civil, L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce. La chambre y énonce « que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci », et « qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Le dispositif de cet arrêt confirmait en outre que le commandement visant la clause résolutoire du bail signifié le 15 mars 2019 à la locataire était dépourvu de fondement et ne pouvait produire effet, ce qui établit le lien direct entre l’insuffisance de justification des charges et l’échec du mécanisme résolutoire.
Cette exigence probatoire n’est, au demeurant, que l’application au bail commercial du principe général énoncé par l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » La spécificité du statut des baux commerciaux tient à ce que cette preuve doit se déployer dans un double registre : justifier la créance devant le juge et communiquer les justificatifs au locataire qui les réclame, la seconde obligation conditionnant, en pratique, la crédibilité de la première.
B. Les voies de résistance du preneur et le nouveau verrou législatif du 26 mai 2026
Face au commandement de payer, le locataire dispose de moyens de défense substantiels que la jurisprudence récente a notablement renforcés. L’exception d’inexécution occupe la première place. Dans un arrêt publié au Bulletin du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820), la troisième chambre civile a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). En l’espèce, la cour d’appel avait constaté des désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination, tout en refusant d’examiner l’exception d’inexécution au motif que la locataire n’avait ni payé ni saisi le juge dans le mois du commandement : l’arrêt a été cassé, la chambre rappelant que le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution lorsque les locaux sont, en raison du manquement du bailleur, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.
La deuxième voie de résistance réside dans la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Un arrêt publié au Bulletin du 6 février 2025 (pourvoi n° 23-18.360) avait déjà jugé « que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360), y compris lorsque le commandement visait la reprise de l’exploitation du fonds, obligation de faire dont la cour d’appel avait à tort exclu la suspension. Cette latitude du juge est désormais encadrée par la loi du 26 mai 2026, dont l’apport est substantiel.
En effet, la rédaction de l’article L. 145-41 du code de commerce issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en vigueur depuis le 28 mai 2026, ajoute au mécanisme antérieur une condition nouvelle : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Le texte précise qu’il s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de son entrée en vigueur. Par cette disposition, le législateur déplace le centre de gravité de l’audience de suspension : la bonne foi et les perspectives de redressement ne suffisent plus à emporter la conviction du juge, qui doit désormais s’assurer, au vu d’éléments comptables et bancaires, de la capacité effective du preneur de solder la dette locative et de l’effectivité de la reprise du paiement du loyer courant.
Cette évolution législative donne un relief particulier à l’arrêt du 4 juin 2026. Le preneur qui entend contester un commandement de payer portant sur des charges non justifiées n’est plus seulement un débiteur en difficulté qui sollicite des délais : il devient un contractant en droit d’exiger la preuve de ce qui lui est réclamé. La dialectique des deux textes et des deux arrêts de l’année 2026 peut dès lors se résumer ainsi : au bailleur, la charge de prouver l’existence et le montant de sa créance, avant même de songer à la faire constater ; au preneur, l’obligation d’apporter la preuve de sa capacité de paiement, dès lors qu’il sollicite la suspension des effets de la clause. À cet égard, le contentieux des baux commerciaux rejoint les exigences contemporaines de loyauté probatoire, dont la jurisprudence de la troisième chambre civile assure la diffusion dans les matières les plus techniques.
Par ailleurs, la procédure de référé conserve sa place dans cet équilibre : l’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent même en présence d’une contestation sérieuse. L’arrêt du 4 juin 2026 rappelle que l’appréciation du caractère sérieusement contestable de l’obligation impose au juge des référés de vérifier la justification des sommes réclamées, et non de se satisfaire de l’ancienneté des mentions portées sur les relevés de compte. La contestation du locataire, même tardive, fait ainsi basculer la charge de la preuve sur le bailleur, et l’absence de preuve fait obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire comme à l’allocation d’une provision.
Enfin, la vigilance s’impose également en ce qui concerne les montants effectivement intégrés dans le commandement : une inclusion excessive de sommes non justifiées fragilise l’acte dans son ensemble, comme l’illustre la série d’arrêts ayant annulé ou privé d’effet des commandements fondés sur des charges dont les justificatifs n’avaient pas été communiqués. Le praticien qui accompagne un locataire commercial confronté à un commandement de payer doit donc vérifier, en premier lieu, la régularité formelle de l’acte au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce, en deuxième lieu, le fondement contractuel de chaque somme réclamée, en troisième lieu, la consistance des justificatifs produits ou accessibles au titre des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, avant d’envisager, le cas échéant, une demande de délais assortie des pièces comptables exigées par la loi nouvelle.
Conclusion
L’année 2026 aura profondément renouvelé le droit de la clause résolutoire du bail commercial. La loi du 26 mai 2026 a resserré les conditions d’octroi des délais de paiement en subordonnant la suspension des effets de la clause à la capacité avérée du preneur de régler la dette et à la reprise effective du paiement du loyer courant. Dans le même temps, la jurisprudence de la troisième chambre civile a renforcé la symétrie du dispositif en rappelant, par l’arrêt du 4 juin 2026 comme par celui du 29 janvier 2026, que le bailleur doit établir l’existence et le montant des charges qu’il réclame, communiquer les justificatifs à la demande du locataire et ne peut se prévaloir de l’absence de contestation antérieure pour dispenser sa créance de preuve.
Pour le bailleur, la leçon est d’ordre pratique : la clause résolutoire ne vaut que ce que valent les justificatifs qui la soutiennent, et un commandement de payer hâtif, fondé sur des postes opaques ou des stipulations interprétées trop largement, expose à l’annulation de l’acte et à l’échec du référé. Pour le locataire, la jurisprudence récente ouvre des perspectives de défense substantielles, de l’exception d’inexécution à la contestation de la preuve des charges, qui imposent une réaction rapide et argumentée dès la signification du commandement. Ces deux exigences, celle de la preuve pour le bailleur et celle de la capacité pour le preneur, structurent désormais le contentieux de la résiliation du bail commercial, dont le cabinet accompagne la maîtrise dans le cadre de ses activités en droit immobilier, présentées sur la page dédiée à l’avocat en droit immobilier à Paris.
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