La presse nationale et régionale a relaté, au début du mois d’août 2026, le placement en redressement judiciaire d’un promoteur immobilier du Nord de la France, suivi quelques jours plus tard de sa liquidation, alors que plusieurs chantiers demeuraient en cours et que des centaines d’acquéreurs attendaient la livraison de leur logement. Certains de ces acquéreurs patientaient depuis plus de trois ans, les clefs ayant été promises pour décembre 2022. L’émotion suscitée par le sort de ces familles ne doit pas masquer la question technique que pose un tel événement : que devient, au jour du jugement d’ouverture, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu par un vendeur désormais privé de la maîtrise de son patrimoine ?
La vente en l’état futur d’achèvement repose sur un équilibre singulier. Aux termes de l’article L. 261-3 du code de la construction et de l’habitation, qui reproduit l’article 1601-3 du code civil, « les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux », tandis que « le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux » (article L. 261-3 du code de la construction et de l’habitation). L’acquéreur devient ainsi propriétaire d’une construction qu’il finance au fur et à mesure, sans jamais disposer du pouvoir de la conduire. Cette dissociation place toute la charge du risque de défaillance du vendeur sur un mécanisme de protection spécifique : la garantie financière d’achèvement ou de remboursement, imposée par la loi avant la conclusion du contrat.
L’ouverture d’une procédure collective contre le vendeur d’immeuble à construire met à l’épreuve cette architecture. Elle fait naître deux séries de questions distinctes. La première porte sur le sort du contrat lui-même : la liquidation judiciaire emporte-t-elle sa résolution, ou le contrat survit-il entre les mains du liquidateur ? La seconde porte sur la garantie : à quelles conditions l’acquéreur peut-il obtenir l’achèvement de l’immeuble, ou à défaut la restitution des sommes versées ? La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, entre 2023 et 2026, fournit des réponses qui gagnent à être exposées avec précision, tant leurs conséquences pratiques commandent la stratégie des acquéreurs.
L’analyse portera d’abord sur le sort du contrat de vente face à la défaillance du vendeur, ensuite sur la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement. Le cabinet Kohen Avocats accompagne régulièrement les acquéreurs et les maîtres d’ouvrage dans ces contentieux, dans les conditions exposées sur les pages consacrées au droit immobilier et au droit de la construction.
I. Le sort du contrat de vente face à la défaillance du vendeur
La liquidation judiciaire du vendeur ne règle pas, à elle seule, la question du contrat. Le droit des procédures collectives soumet les contrats en cours à un régime particulier, tandis que le droit de la vente d’immeuble à construire offre à l’acquéreur une alternative entre la poursuite de l’opération et la résolution du contrat. Ces deux logiques se combinent de manière qui n’est pas toujours immédiatement lisible.
A. La neutralité de la procédure collective sur le contrat en cours
Le principe est posé par l’article L. 641-11-1 du code de commerce, aux termes duquel « aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire ». Le jugement qui prononce la liquidation ne fait donc pas disparaître le contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Le cocontractant, de son côté, doit continuer à remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur de ses engagements antérieurs au jugement d’ouverture.
La faculté d’exiger l’exécution du contrat appartient au seul liquidateur, qui doit alors fournir la prestation promise. Lorsque la prestation porte sur le paiement d’une somme d’argent, le paiement se fait au comptant, sauf acceptation de délais par le cocontractant. S’agissant d’un contrat à exécution échelonnée, tel que la vente en l’état futur d’achèvement dont le prix est payé par fractions, le liquidateur y met fin s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant. Cette dernière disposition mérite l’attention : elle impose au liquidateur un contrôle prospectif de sa capacité à financer la poursuite de l’opération de construction.
L’acquéreur n’est pour autant pas dépourvu d’initiative. Le même texte prévoit que « le contrat en cours est résilié de plein droit » après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat, adressée par le cocontractant au liquidateur et restée plus d’un mois sans réponse. La mise en demeure constitue ainsi l’instrument par lequel l’acquéreur peut obtenir la cristallisation de la situation contractuelle. Soit le liquidateur déclare poursuivre le contrat, et l’exécution doit reprendre dans les conditions du texte ; soit il demeure silencieux au-delà d’un mois, et la résiliation de plein droit ouvre la voie aux restitutions, le cas échéant garanties.
La jurisprudence de la troisième chambre civile illustre cette configuration. Par un arrêt du 25 mai 2023, la Cour a statué dans une espèce où le liquidateur judiciaire du vendeur avait lui-même assigné l’acquéreur en paiement du solde du prix de vente de lots vendus en l’état futur d’achèvement. Elle a rappelé que « l’acquéreur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux, selon l’échéancier prévu au contrat et dans les limites de l’échelonnement réglementaire » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.488). Elle en a tiré une conséquence directe en matière de prescription : « la prescription de l’action en paiement du prix de vente courait à l’égard de chacune des fractions du prix à compter de la date d’exigibilité prévue au contrat et non à compter du jour où le vendeur décidait d’exiger un paiement ». L’acquéreur poursuivi par le liquidateur peut donc opposer, fraction par fraction, la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, dès lors que chaque appel de fonds est exigible à son échéance contractuelle.
B. La résolution du contrat et la garantie de remboursement
Par ailleurs, la loi laisse à l’acquéreur le choix de sortir du contrat. Aux termes de l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, « avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement ». La garantie de remboursement est donc expressément construite pour l’hypothèse où le contrat serait résolu faute d’achèvement : elle assure à l’acquéreur la restitution des sommes qu’il a versées.
La résolution emporte des effets que la Cour de cassation a eu l’occasion de décrire dans un arrêt du 6 juillet 2023, publié au Bulletin, rendu dans une affaire où une société civile immobilière venderesse avait été placée en liquidation judiciaire alors que les travaux n’avaient jamais débuté. La troisième chambre civile y relève que « M. [I], qui poursuivait la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et l’annulation subséquente du contrat de prêt souscrit pour financer l’opération, sollicitait la condamnation du garant d’achèvement à lui payer, à titre de dommages-intérêts, une somme égale au capital à restituer à la banque ensuite de la nullité du contrat de prêt subséquente à la résolution du contrat de vente » (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-12.741, publié au Bulletin). Le passage décrit la chaîne des effets : la résolution de la vente entraîne l’anéantissement du contrat de prêt qui en finançait l’acquisition, l’acquéreur devant alors restituer à la banque le capital emprunté, restitution dont il peut demander la garantie.
Dès lors, le choix entre la poursuite et la résolution commande l’ensemble de la situation patrimoniale de l’acquéreur. Celui qui choisit la résolution renonce à l’immeuble et réclame la restitution des sommes versées, auprès du garant de remboursement lorsque le contrat en comportait un, ou à défaut par déclaration de créance au passif. Celui qui choisit la poursuite conserve l’espérance d’une livraison, mais s’expose à la durée de la procédure collective et à l’incertitude sur le financement de l’achèvement. Le calcul dépend du stade d’avancement des travaux, du contenu de la garantie souscrite et de l’état de la procédure collective.
La régularité formelle du contrat mérite enfin d’être contrôlée dans ce contexte. L’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation impose que le contrat comporte notamment la justification de la garantie financière prescrite à l’article L. 261-10-1, l’attestation étant établie par le garant et annexée au contrat. Il précise que « l’inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat », nullité qui « ne peut être invoquée que par l’acquéreur et avant l’achèvement des travaux ». Lorsqu’une procédure collective s’ouvre alors que l’immeuble n’est pas achevé, la vérification de la présence de l’attestation de garantie et de sa conformité peut offrir à l’acquéreur un fondement supplémentaire, dont la mise en œuvre est enfermée dans un délai qu’il faut avoir présent à l’esprit.
II. La mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement
Lorsque l’acquéreur entend maintenir l’opération, la garantie financière d’achèvement devient l’instrument central. Sa mise en œuvre obéit à une condition unique, la défaillance financière du vendeur, et son régime détermine tant l’étendue de l’engagement du garant que la répartition des pouvoirs sur le chantier. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile en précise les contours avec une netteté croissante.
A. La défaillance financière du vendeur, condition unique de la mise en œuvre
Le texte ne laisse aucune place au doute. « La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble » (article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation). La défaillance financière est donc une notion objective, qui tient à l’absence de fonds, et non à la seule circonstance de l’arrêt des travaux ou de la carence dans la conduite du chantier. Un simple retard, fût-il prolongé, ne suffit pas à mobiliser la garantie.
L’arrêt du 26 mars 2026 de la troisième chambre civile en fournit une illustration complète, dans une affaire où une société civile de construction-vente, en liquidation judiciaire, avait vendu des lots en l’état futur d’achèvement à des investisseurs bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation. La Cour y relève que « la défaillance financière du vendeur était établie dès l’été 2012, même si ce dernier n’avait pas encore été placé sous procédure collective » (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.808). Elle appuie cette appréciation sur des constatations précises : le vendeur n’était plus en mesure de terminer l’opération de construction dès l’été 2012, « période à laquelle un important retard était constaté et au cours de laquelle certaines entreprises n’étaient plus payées », l’expert ayant encore constaté, des années plus tard, que les bâtiments d’habitation n’étaient toujours pas habitables.
Cette solution comporte un enseignement pratique décisif : la mise en œuvre de la garantie n’est pas subordonnée au prononcé du redressement ou de la liquidation judiciaire. La défaillance financière peut être caractérisée antérieurement, dès lors que le vendeur ne dispose plus des fonds nécessaires à l’achèvement. L’acquéreur informé de l’arrêt du paiement des entreprises, de l’abandon du chantier ou de l’incapacité du vendeur à faire face à l’échéancier peut donc agir sans attendre l’ouverture d’une procédure collective, dont les délais ne feraient qu’aggraver la dégradation de l’ouvrage en cours.
En conséquence, la loi organise la reprise de l’opération. Le garant financier de l’achèvement peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. Cet administrateur, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ; il peut procéder à la réception de l’ouvrage au sens de l’article 1792-6 du code civil, et il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code. Le mécanisme réalise ainsi une substitution du garant au vendeur défaillant dans la maîtrise d’ouvrage, sans solution de continuité dans la construction.
B. L’étendue de l’engagement du garant et la fin de la garantie
L’engagement du garant est borné dans le temps par l’achèvement. « La garantie financière d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble », achèvement qui « résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l’article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art » (article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation). La personne qui constate l’achèvement remet une attestation en trois exemplaires, dont l’un est destiné au garant. La fin de la garantie suppose donc une constatation régulière ; une simple déclaration du vendeur ne saurait y suffire.
L’arrêt du 26 mars 2026 le dit expressément. La Cour y approuve la cour d’appel d’avoir retenu que « la garantie financière ne prenant fin que par la constatation de l’achèvement dans les conditions prévues à l’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation », la garantie d’achèvement était toujours en cours « nonobstant la fausse, mais inopérante, déclaration du vendeur sur ce point ». Elle avait en effet constaté que « l’immeuble était impropre à sa destination et qu’il n’était toujours pas achevé ni habitable au jour où elle statuait, même si les copropriétaires, trompés sur l’état réel de l’immeuble par le vendeur, qui avait faussement certifié l’achèvement de celui-ci, avaient pu donner leurs lots en location ». La prise de possession, même suivie d’une mise en location, n’équivaut pas à l’achèvement au sens des textes : seule la constatation régulière de l’achèvement libère le garant.
La passivité du garant ne le protège pas davantage. Dans la même affaire, la Cour a approuvé la condamnation du garant d’achèvement qui, informé dès l’été 2012 de la défaillance du vendeur, n’avait accompli aucune diligence pour obtenir des informations sur l’état d’avancement de la construction et envisager la mise en œuvre de sa garantie : « le garant d’achèvement avait, par sa carence fautive, privé les acquéreurs de la possibilité d’entrer en possession de leur bien dans les mois suivants l’été 2012, de sorte qu’il engageait sa responsabilité délictuelle à leur égard ». Le garant répond donc à la fois, dans la limite de sa garantie, du coût des travaux nécessaires à l’achèvement, et, sur le terrain délictuel, des préjudices nés de son inaction, notamment les pertes de revenus locatifs et la perte du bénéfice de la défiscalisation.
Lorsque la garantie est mise en œuvre, la question du solde du prix se pose inévitablement. Le texte dispose que « lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce ». La troisième chambre civile en a précisé la portée par un arrêt du 11 mai 2023, publié au Bulletin : « le garant d’achèvement d’une construction vendue en l’état futur d’achèvement, qui achève ou fait achever en les payant, les travaux abandonnés par le constructeur défaillant, est seul fondé à exiger de l’acquéreur le solde du paiement du prix de vente » (Cass. 3e civ., 11 mai 2023, n° 22-13.696, publié au Bulletin). Elle y ajoute que la créance du garant sur le prix de vente « est limitée à la part du prix correspondant aux ouvrages financés par le garant », et que « il appartenait au garant de prouver qu’il avait financé la réalisation des ouvrages correspondant au solde du prix qu’il réclamait ». Le garant ne peut donc réclamer que la contrepartie des travaux qu’il a effectivement financés, et la charge de la preuve lui incombe.
La mise en œuvre de la garantie d’achèvement ne fait pas disparaître les autres garanties légales attachées à la construction. Par un arrêt du 7 mars 2024, rendu dans une espèce où une société civile de construction-vente en liquidation judiciaire avait abandonné le chantier d’une transformation d’hôpital en logements, la troisième chambre civile a rappelé, au visa de l’article 1792 du code civil, que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent sa solidité ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 22-17.200). Les assureurs de responsabilité décennale et l’assureur dommages-ouvrage demeurent ainsi mobilisables pour les désordres de cette nature, indépendamment du sort de la procédure collective du vendeur.
Après l’achèvement, la protection de l’acquéreur se poursuit sur le terrain de la garantie des vices apparents. « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents » (article 1642-1 du code civil). La troisième chambre civile en a fait application dans un arrêt du 13 février 2025, en rappelant que « l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois » (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-17.755). Lorsque l’immeuble a été achevé dans le cadre de la garantie financière d’achèvement, l’acquéreur dispose donc de ce délai pour dénoncer les vices apparents, sans confusion possible avec les règles de la réception dans le louage d’ouvrage.
À cet égard, les sommes versées par les assureurs demeurent affectées à la réparation de l’ouvrage. Par un arrêt du 13 avril 2023, publié au Bulletin, la Cour a approuvé une cour d’appel d’avoir fait ressortir que « l’indemnité d’assurance avait été transférée à l’acquéreur, qui devait effectuer les travaux pour laquelle elle avait été versée » (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 19-24.060, publié au Bulletin). L’assureur dommages-ouvrage peut réclamer la restitution des indemnités qui n’auraient pas été employées à la réparation, ce qui impose aux acquéreurs une discipline rigoureuse dans l’affectation des fonds reçus, en particulier lorsque l’immeuble change ensuite de mains.
Conclusion
La liquidation judiciaire du promoteur ne fait ni disparaître le contrat de vente en l’état futur d’achèvement, ni s’éteindre la protection légale de l’acquéreur. Le contrat survit à l’ouverture de la procédure, le liquidateur conservant seul la faculté de poursuivre son exécution ; l’acquéreur peut provoquer la résiliation de plein droit par une mise en demeure demeurée un mois sans réponse, ou rechercher la résolution du contrat, laquelle entraîne celle du contrat de prêt qui en finançait l’acquisition. La garantie financière d’achèvement, quant à elle, se mobilise dès la caractérisation de la défaillance financière du vendeur, sans attendre le jugement d’ouverture, et ne prend fin que par la constatation régulière de l’achèvement. La passivité du garant engage sa responsabilité délictuelle, tandis que sa créance sur le solde du prix se limite aux ouvrages qu’il a financés et dont il supporte la preuve.
En pratique, l’acquéreur confronté à la défaillance de son vendeur doit contrôler la régularité du contrat et de l’attestation de garantie, déclarer sa créance au passif de la procédure collective, adresser sans délai au liquidateur la mise en demeure prévue par l’article L. 641-11-1 du code de commerce, et mobiliser la garantie financière d’achèvement auprès du garant. La coordination de ces actes, dans des délais qui sont tous encadrés, détermine le plus souvent l’issue du litige. Le cabinet Kohen Avocats assiste les acquéreurs comme les professionnels de la construction dans ces contentieux, qu’il s’agisse de la mise en œuvre des garanties légales, de la procédure collective du vendeur ou de la reprise des travaux, ainsi que le présentent les pages consacrées au droit immobilier et au droit de la construction.
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