Le bail rural, régi par le statut du fermage et du métayage, confère au preneur un droit au renouvellement dont l’étendue n’a cessé d’être précisée par la jurisprudence. Ce droit, consacré à l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime, est de nature impérative. Selon ce texte, « le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires » (article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime). Il ne peut donc être écarté que dans les conditions strictement énumérées par la loi. L’arrêt rendu le 21 mai 2026 (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-20.157, FS-B, publié au Bulletin) apporte une précision décisive sur la motivation du congé. Cette décision concerne le défaut d’habitation du preneur à proximité du fonds loué. Or elle s’inscrit dans une construction jurisprudentielle dense de la période 2023-2026. En conséquence, il apparaît nécessaire d’examiner la motivation du congé comme condition de l’opposition au renouvellement, puis les effets du congé sur les droits du preneur.
I. La motivation du congé, condition de l’opposition au renouvellement du bail rural
Le droit au renouvellement du bail rural constitue l’une des garanties fondamentales du statut du fermage. Le législateur a entendu assurer la stabilité de l’exploitation agricole en subordonnant toute opposition du bailleur au respect de formes et de conditions rigoureuses. La jurisprudence de la troisième chambre civile a donné à cette exigence une portée considérable. Elle concerne tant la mention expresse des motifs du refus que le caractère autonome de chacun de ces motifs.
A. La mention expresse des motifs du refus de renouvellement
Selon l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire qui s’oppose au renouvellement doit notifier congé au preneur dix-huit mois avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. Ce texte précise que, à peine de nullité, « le congé doit mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur » (article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime). L’exigence de mention expresse des motifs répond à une double finalité. Elle permet au preneur de connaître précisément les griefs qui lui sont opposés. Elle lui offre la possibilité d’en contester utilement le bien-fondé devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
La jurisprudence a déduit de cette exigence des conséquences dont la rigueur protège efficacement le preneur. Ainsi, la Cour a jugé, le 21 mai 2026, que le bailleur qui s’oppose au renouvellement pour défaut d’habitation doit mentionner ce motif dans le congé (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-20.157, FS-B). Dans cette affaire, le congé avait été motivé par une cession et une sous-location illicites. Ces motifs n’avaient pas été établis, et le bailleur avait soutenu, à titre subsidiaire, que le preneur résidait à trois cent cinquante kilomètres des terres louées. Il ne satisfaisait dès lors pas à l’obligation d’occuper une habitation située à proximité du fonds. La cour d’appel avait accueilli ce moyen subsidiaire. La Cour de cassation a censuré cette solution au visa des articles L. 411-46, L. 411-47, L. 411-50 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime.
Le raisonnement de la Cour de cassation mérite d’être restitué avec exactitude. Il résulte de la combinaison des textes applicables que « le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement du bail pour défaut d’habitation du preneur à proximité du fonds loué doit mentionner ce motif dans le congé » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-20.157, FS-B). Or, en l’espèce, la cour d’appel avait elle-même constaté que le congé était motivé par une cession et une sous-location illicites, non par un défaut d’habitation. En accueillant néanmoins la demande reconventionnelle du bailleur fondée sur ce second motif, elle a méconnu la règle de la mention expresse des motifs.
Cette solution n’est pas isolée dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. La Cour de cassation a, par ailleurs, précisé la portée de l’exigence de mention des motifs. Elle distingue les mentions obligatoires des mentions simplement utiles. Dans son arrêt du 4 juillet 2024, elle a ainsi jugé que « le défaut de mention dans le congé de l’autorisation donnée au représentant de la personne morale de le délivrer en son nom n’emporte pas la nullité de ce congé » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-17.324, FS-B, publié au Bulletin). A cet égard, la Cour a précisé que les articles L. 461-17 du code rural et de la pêche maritime, applicables en Guadeloupe, imposent la mention des motifs allégués par le propriétaire. Ils exigent aussi l’indication du bénéficiaire de la reprise et la reproduction des termes de l’alinéa relatif à la contestation du congé. La mention du pouvoir du représentant n’est pas requise.
La même exigence de rigueur formelle se retrouve dans l’appréciation des conditions de fond de l’opposition au renouvellement. Le bailleur qui invoque un motif grave et légitime ou le droit de reprise doit en effet en rapporter la preuve. Le preneur dispose de la faculté de contester le congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux. La Cour a, à cet égard, rappelé que le juge, appelé à statuer sur le congé pour reprise, doit rechercher, au besoin d’office, si le preneur satisfait aux conditions (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-17.324, FS-B). L’office du juge se trouve ainsi étendu au-delà des seules prétentions des parties, au service de la protection du droit au renouvellement.
B. Le défaut d’habitation à proximité du fonds, motif autonome devant être énoncé dans le congé
Le défaut d’habitation à proximité du fonds constitue, dans le droit du bail rural, une condition spécifique dont la portée a été récemment précisée. Selon l’article L. 411-46, dernier alinéa, du code rural et de la pêche maritime, le preneur doit réunir les mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que le bénéficiaire du droit de reprise. Or l’article L. 411-59, alinéa 4, du même code dispose que « le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe » (article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime).
La transposition de cette condition au preneur qui entend bénéficier du renouvellement de son bail résulte d’une construction jurisprudentielle constante. Le preneur doit ainsi, pour conserver son droit au renouvellement, occuper une habitation située à proximité du fonds loué. Cette condition s’apprécie au regard des usages de la région et de la nécessité d’assurer une exploitation directe du bien. La question de l’habitation, commune à l’ensemble des baux immobiliers, relève du contentieux des baux d’habitation et agricoles à Paris. La Cour de cassation a toutefois apporté une précision essentielle : ce motif ne peut être invoqué que s’il a été énoncé dans le congé, à peine de nullité (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-20.157, FS-B).
Cette solution s’inscrit dans une logique protectrice qui refuse au bailleur la possibilité de suppléer, au cours de l’instance, l’insuffisance de la motivation de son congé. La nullité du congé pour défaut de mention des motifs constitue dès lors une sanction efficace de l’imprécision des actes délivrés par le bailleur. La jurisprudence antérieure avait déjà affirmé que le congé est un acte juridique autonome et distinct du bail. Sa nullité ne se confond pas avec celle du contrat (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-17.324, FS-B). En conséquence, le juge doit apprécier la validité du congé au regard des seules mentions qu’il contient.
La rigueur de cette construction appelle une dernière observation. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 26 octobre 2023, précisé les conditions de conclusion du bail à long terme. Elle a jugé que « l’article L. 416-4 du code rural et de la pêche maritime ne fait pas obstacle à la conclusion d’un bail à long terme par un preneur qui se trouve à moins de neuf ans de l’âge de la retraite et qu’un tel bail est d’une durée minimale de dix-huit ans » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 21-25.745, FS-B, publié au Bulletin). Cette solution privilégie la liberté contractuelle et la stabilité de l’exploitation. Elle confirme que les conditions légales s’interprètent sans excès de formalisme, dès lors que les exigences impératives du statut du fermage sont respectées. Des lors, la mention des motifs du congé apparaît comme la contrepartie de la faculté reconnue au bailleur de s’opposer au renouvellement, dans un équilibre que la jurisprudence préserve.
II. Le congé et le sort des droits du preneur : cession du bail et forclusion des actions
La délivrance du congé ne met pas nécessairement fin à l’ensemble des droits du preneur. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé, au cours de la période 2023-2026, les conditions dans lesquelles la cession du bail peut priver d’effet le congé. Elle a également précisé les conséquences de la contestation du congé sur les délais de forclusion qui pèsent sur le preneur sortant. Ces deux séries de questions, au croisement du droit du bail rural et du droit commun des contrats, dessinent un régime complet de la protection du preneur.
A. Le destinataire du congé et l’effet de la cession du bail
Le congé doit être délivré au preneur, cette qualité s’appréciant à la date de délivrance de l’acte. La Cour de cassation a précisé, dans son arrêt du 11 janvier 2024, que la qualité de preneur du destinataire du congé s’apprécie à la date de sa délivrance (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-15.661, FS-B, publié au Bulletin). En l’espèce, un congé pour reprise avait été délivré au preneur initial. La cession du bail à son fils avait été autorisée par le tribunal paritaire, mais non encore réalisée. La cour d’appel avait annulé le congé au motif qu’il aurait dû être délivré au cessionnaire, mais la Cour de cassation a censuré cette analyse.
La Cour a, en effet, rappelé que « la cession du bail rural, même autorisée en justice, ne produit effet à l’égard du bailleur que si, conformément à l’article 1216 du code civil, il est partie à l’acte de cession, si l’acte lui est notifié ou s’il en prend acte » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-15.661, FS-B). Or, à la date de délivrance du congé, aucune cession opposable aux bailleresses n’était intervenue, la cession ayant été conclue par acte authentique postérieurement. Il en résulte que le congé avait valablement été délivré au preneur initial, seul titulaire du bail à cette date. Cette solution rattache la cession du bail rural au régime général de la cession de contrat de l’article 1216 du code civil. Elle confère une grande sécurité juridique aux transmissions du bail.
La jurisprudence a, par ailleurs, précisé l’effet de la cession du bail sur le congé fondé sur l’âge du preneur. Dans son arrêt du 11 juillet 2024, la Cour de cassation a jugé que « lorsque le preneur destinataire d’un congé fondé sur l’âge obtient l’autorisation de céder son bail, la cession, rendue opposable au bailleur dans les conditions de l’article 1216 du code civil, prive d’effet ce congé » (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 21-23.372, FS-B, publié au Bulletin). En l’espèce, le preneur avait reçu un congé pour atteinte de l’âge de la retraite, puis avait obtenu l’autorisation de céder son bail à son fils, cession notifiée au bailleur. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir annulé le congé, dès lors que la cession, devenue opposable au bailleur, privait d’effet le congé fondé sur l’âge.
Cette solution doit être rapprochée du régime de la cession du bail rural défini par l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. Selon ce texte, toute cession de bail est interdite, sauf agrément du bailleur. La cession est alors possible au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation, ou des descendants du preneur (article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime). A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux. La combinaison de ces textes révèle l’articulation subtile entre la protection du preneur et les prérogatives du bailleur. Le preneur peut transmettre son bail dans le cadre familial, tandis que le bailleur conserve la maîtrise de l’identification de son cocontractant.
La jurisprudence a, en outre, sanctionné les cessions déguisées du bail rural. Dans son arrêt du 12 octobre 2023, la Cour a jugé que le preneur qui met le bien loué à la disposition d’une société doit continuer à participer aux travaux de façon effective. Il procède ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit. La Cour a énoncé que « le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 21-20.212, FS-B, publié au Bulletin).
Cette solution, fondée sur les articles L. 411-31, II, 1° et 3°, L. 411-35 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, permet au bailleur de solliciter la résiliation du bail sans être tenu de démontrer un préjudice. Le preneur, associé d’une société à objet principalement agricole, doit en effet continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition. Il doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente. A cet égard, la cessation de participation aux travaux, constatée après la mise à disposition du bien à une société, s’analyse en une cession prohibée du droit au bail. Or cette jurisprudence s’articule directement avec le régime du congé. Le bailleur qui constate une telle situation conserve la possibilité de délivrer un congé pour motif grave et légitime, à charge de mentionner expressément ce motif dans l’acte.
B. La contestation du congé et la forclusion des actions du preneur sortant
Le preneur qui entend contester la validité du congé dispose d’un délai de quatre mois à compter de la réception de l’acte pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Cette contestation, qui porte sur la validité du congé, s’articule avec les délais de forclusion qui régissent les actions du preneur sortant. La Cour de cassation a, dans son arrêt du 6 novembre 2025, apporté des précisions déterminantes sur cette articulation. Elle a rappelé que « le délai de douze mois imparti au preneur sortant pour former une demande relative à l’indemnisation des améliorations apportées au fonds loué sur le fondement de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime était un délai de forclusion, courant à compter de la fin du bail et insusceptible, sauf dispositions contraires, d’interruption ou de suspension » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-19.704, FS-B, publié au Bulletin).
La portée de cette solution est considérable pour la pratique du bail rural. En l’espèce, des preneurs avaient contesté la validité des congés qui leur avaient été délivrés. Ils avaient ensuite formé, plus de douze mois après la date d’effet des congés, une demande d’expertise aux fins d’évaluer les améliorations apportées au fonds. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir déclaré cette demande irrecevable. La contestation de la validité du congé était en effet sans incidence sur le cours du délai de forclusion imparti au preneur sortant. L’action en indemnisation des améliorations, fondée sur l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, se prescrit ainsi par douze mois à compter de la date de fin du bail, à peine de forclusion (article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime).
Cette solution incite le preneur sortant à une particulière vigilance dans la gestion de ses droits. La contestation du congé et la demande d’indemnisation des améliorations obéissent en effet à des délais distincts, dont le non-respect entraîne des conséquences irrémédiables. Le preneur qui conteste la validité du congé ne saurait en déduire la suspension du délai de douze mois qui lui est imparti pour former sa demande d’indemnisation. Des lors, la conservation des droits du preneur suppose une appréciation globale et anticipée des différentes actions dont il dispose à l’expiration du bail.
La jurisprudence a, par ailleurs, précisé le régime du contrôle a posteriori de la reprise, qui constitue une seconde voie de protection du preneur évincé. Selon l’article L. 411-66 du code rural et de la pêche maritime, au cas où il serait établi que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions prévues par les textes ou que le propriétaire n’a exercé la reprise que dans le but de faire fraude aux droits du preneur, le preneur a droit soit au maintien dans les lieux, soit à la réintégration dans le fonds avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts. La Cour a, dans son arrêt du 7 mai 2025, précisé l’articulation entre ce contrôle a posteriori et le contrôle a priori exercé lors de la contestation du congé.
Elle a ainsi jugé que « le contrôle a posteriori de la reprise ne peut, lorsque le congé initial a été contesté par le preneur dans le cadre du contrôle a priori, se fonder sur un motif déjà invoqué par ce preneur, sauf en cas d’éléments nouveaux, qui étaient inconnus du preneur lors du contrôle a priori ou qu’il ne pouvait alors utilement opposer » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.142, FS-B, publié au Bulletin). Cette solution consacre une forme d’autorité de la chose jugée au sein de la procédure de contrôle de la reprise. Elle interdit au preneur de soulever deux fois les mêmes griefs. Elle n’exclut pas le contrôle du respect par le bénéficiaire de son obligation d’exploiter personnellement le bien repris, lorsque le manquement est révélé par des éléments nouveaux.
Il résulte de cet ensemble jurisprudentiel que la protection du preneur sortant s’organise autour de deux axes complémentaires. Le premier axe est préventif : la rigueur formelle imposée à la motivation du congé garantit au preneur une information complète sur les motifs du refus de renouvellement. Le second axe est curatif : le contrôle a posteriori de la reprise et l’indemnisation des améliorations sanctionnent les manquements du bailleur, dans le respect des délais de forclusion. Par ailleurs, la jurisprudence relative à la cession du bail assure une articulation cohérente entre la protection du preneur et la sécurité juridique du bailleur.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, telle qu’elle s’est développée entre 2023 et 2026, dessine un régime complet du refus de renouvellement du bail rural. L’arrêt du 21 mai 2026 (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-20.157, FS-B) consacre une règle essentielle : le bailleur qui invoque le défaut d’habitation du preneur doit le mentionner dans le congé, à peine de nullité. Cette exigence de motivation s’inscrit dans une construction jurisprudentielle protectrice. Elle préserve le droit au renouvellement du preneur tout en assurant la sécurité juridique des opérations de transmission du bail. Or la cession du bail, dont les conditions sont précisées par les arrêts de 2023 et 2024, ne produit effet à l’égard du bailleur que si elle lui est opposable. L’article 1216 du code civil fixe ces conditions. En conséquence, la délivrance du congé et la cession du bail obéissent à des règles d’articulation précises. Leur maîtrise est essentielle pour les praticiens du droit rural. A cet égard, la forclusion de douze mois pesant sur l’action en indemnisation des améliorations, rappelée par l’arrêt du 6 novembre 2025, impose une vigilance particulière au preneur sortant. Des lors, la jurisprudence de la troisième chambre civile offre aux bailleurs et aux preneurs un cadre juridique exigeant. Elle sert la stabilité de l’exploitation agricole et l’équilibre du statut du fermage.
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