I. Le domaine de la forclusion instituée par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965
A. La déchéance des copropriétaires opposants ou défaillants : la rigueur du délai de deux mois et ses conditions de mise en œuvre
L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. La troisième chambre civile a rappelé cette règle avec une formule constante, aux termes de laquelle « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-22.686).
Le caractère impérieux du délai se manifeste d’abord dans la computation de son point de départ. Or, la jurisprudence rappelle que le délai ne court qu’à compter de la notification du procès-verbal, et non de la tenue de l’assemblée, de sorte que le syndicat qui entend opposer la forclusion doit rapporter la preuve de cette notification régulière. La chambre a ainsi jugé, dans une affaire où des copropriétaires avaient assigné le syndicat et le syndic en annulation des procès-verbaux de deux assemblées générales, que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée » (Civ. 3e, 14 décembre 2023, n° 22-21.461). En l’espèce, la cour d’appel avait déclaré l’action forclose au motif que les demandes avaient été formées par conclusions du 29 mars 2019, alors qu’elle avait elle-même constaté que les assignations des 21 juillet et 22 décembre 2017 avaient été délivrées dans les deux mois de la notification des procès-verbaux ; la cassation est intervenue parce que « elle avait relevé que les demandes d’annulation des procès-verbaux de ces assemblées générales et, à titre subsidiaire, de certaines résolutions, avaient été formées par assignations des 21 juillet et 22 décembre 2017, soit dans les deux mois suivant leur notification » (Civ. 3e, 14 décembre 2023, n° 22-21.461, précité).
La rigueur du régime se retrouve dans l’appréciation du contenu des prétentions soumises à la formalité. La chambre retient en effet que seules les actions qui ont « pour objet de contester les assemblées générales » sont enfermées dans le délai de deux mois, ainsi qu’elle le rappelle dans une autre décision rendue en formation restreinte : « selon ce texte, les actions qui ont pour objet de contester les assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de leur notification » (Civ. 3e, 21 septembre 2023, n° 22-16.090). En conséquence, l’action en annulation de l’assemblée générale en son entier, formée dans le délai, emporte celle des résolutions qui y ont été adoptées, et la forclusion ne saurait être opposée aux demandes subsidiaires dès lors que la prétention principale a été introduite à temps.
La sanction de la méconnaissance du délai est la déchéance, qui présente la nature d’une fin de non-recevoir relevable en tout état de cause. Dès lors que le copropriétaire opposant ou défaillant n’a pas introduit son action dans le délai de deux mois, la décision de l’assemblée générale devient définitive et s’impose à lui, quelle que soit la gravité des vices dont elle est entachée. Cette intangibilité de la délibération non contestée constitue le socle de la sécurité juridique des décisions collectives, dont la remise en cause ne peut résulter que d’une action introduite dans le délai légal ou d’une voie différente, telle que l’action en responsabilité, dont le régime appelle une analyse distincte.
B. L’exclusion des actions personnelles en responsabilité du champ de la forclusion
La portée de la forclusion de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 a été précisément circonscrite par l’arrêt du 2 juillet 2026, qui constitue le principal apport de la période récente. Dans cette affaire, une société civile immobilière de construction vente, copropriétaire du lot n° 501 d’une résidence, avait assigné le syndicat des copropriétaires, son assureur, le syndic et l’assureur de celui-ci, en paiement de dommages et intérêts et en exonération de tout paiement des charges relatives à son lot depuis le 30 septembre 2017, date à laquelle l’assemblée générale avait adopté une résolution autorisant la cession d’une partie commune à la commune, partie commune dont la SCI soutenait qu’elle incluait une partie de son lot. La cour d’appel de Grenoble avait déclaré ces demandes irrecevables pour forclusion, en retenant que l’action en responsabilité fondée sur une faute commise lors de l’adoption d’une résolution était enfermée dans le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
La troisième chambre civile a censuré cette analyse au visa des articles 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil, en énonçant que « l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-22.686, précité). La distinction opérée est fondamentale : l’action en contestation tend à l’anéantissement de la décision collective et demeure soumise au délai de deux mois, tandis que l’action en responsabilité, qui tend à la réparation du préjudice causé par une faute commise à l’occasion du vote, relève de la prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil.
Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Or, l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 rend expressément applicables ces dispositions aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. En conséquence, le copropriétaire qui se plaint d’une faute du syndicat commise lors du vote d’une résolution dispose d’un délai de cinq ans pour agir en réparation, à compter de la connaissance des faits lui permettant d’exercer son action, sans que la déchéance de deux mois puisse lui être opposée. L’arrêt du 2 juillet 2026 consacre ainsi une dualité de régimes dont l’enjeu pratique est considérable pour la conduite des contentieux de copropriété.
La distinction entre l’action en contestation et l’action en responsabilité s’inscrit dans une articulation plus large des régimes de prescription propres à la copropriété. La chambre a ainsi rappelé, dans un arrêt rendu à propos de la construction d’une terrasse édifiée sans autorisation sur une partie commune, que « le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (Civ. 3e, 20 avril 2023, n° 21-16.733), en application de l’article 2227 du code civil. Par ailleurs, dans la rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, « les actions personnelles nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans » (Civ. 3e, 20 avril 2023, n° 21-16.733, précité), la loi ELAN ayant ensuite aligné ce délai sur la prescription quinquennale de droit commun. A cet égard, la qualification de l’action, réelle ou personnelle, commande la détermination du délai applicable et conditionne la recevabilité des prétentions.
L’action en responsabilité pour abus du droit de vote illustre également la perméabilité des frontières entre les deux régimes. Dans une affaire où un copropriétaire s’était systématiquement opposé à l’autorisation de travaux sollicitée par le titulaire d’un lot transitoire, la chambre a validé la condamnation du copropriétaire au titre de son préjudice économique, en retenant que « l’opposition à autorisation de travaux procédait de la seule volonté de M. [I] de faire prévaloir ses intérêts personnels au détriment de la SCI Avenir, en paralysant toute décision sur l’autorisation de travaux sollicitée » (Civ. 3e, 5 septembre 2024, n° 22-20.221). En l’espèce, l’action en responsabilité avait été exercée contre le copropriétaire auteur du vote abusif, et non contre le syndicat, mais la solution manifeste que la voie indemnitaire échappe au délai de deux mois dès lors qu’elle ne tend pas à l’anéantissement de la délibération. Des lors, la frontière entre les actions de contestation et les actions de réparation doit être tracée au regard de la nature des prétentions, et non du grief invoqué.
II. L’articulation de la forclusion avec la prescription et la délimitation des prétentions recevables
A. L’interruption du délai par la demande en justice et l’extension de ses effets aux demandes subsidiaires
La forclusion instituée par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 obéit au régime de l’interruption propre aux délais de prescription, tel qu’il est fixé par l’article 2241 du code civil. Aux termes de ce texte, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. La troisième chambre civile a tiré de cette disposition des conséquences importantes pour le contentieux de la copropriété, en décidant que l’assignation en annulation de l’assemblée générale en son entier interrompt le délai de forclusion au profit des demandes subsidiaires en annulation de certaines résolutions.
Dans un arrêt publié au Bulletin, la chambre a énoncé que « une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en annulation de l’assemblée générale en son entier » (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 22-24.060, FS-B, publié au Bulletin). En l’espèce, un copropriétaire avait assigné le syndicat en annulation, en son entier, de l’assemblée générale du 21 juin 2016, puis avait présenté par conclusions additionnelles une demande subsidiaire en annulation de certaines résolutions adoptées lors de cette assemblée ; la cour d’appel avait déclaré ces demandes irrecevables comme tardives, au motif que le procès-verbal avait été notifié le 8 juillet 2016 et que les prétentions subsidiaires, formées par conclusions du 27 septembre 2017, reposaient sur des moyens distincts. La cassation est intervenue au visa des articles 2241 du code civil et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
La solution du 4 juillet 2024 repose sur la notion de prétentions tendant aux mêmes fins, empruntée à l’article 565 du code de procédure civile. En conséquence, le copropriétaire qui a introduit dans le délai de deux mois une action en annulation de l’assemblée générale en son entier peut, ultérieurement, élargir ou adapter ses prétentions à l’annulation de résolutions déterminées, sans encourir la forclusion, dès lors que ces prétentions étaient virtuellement comprises dans la demande initiale. Cette jurisprudence a été reprise et confirmée par un arrêt ultérieur, la chambre jugeant qu’une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale de copropriétaires « tend aux mêmes fins que la demande principale initiale en annulation de cette assemblée générale en son entier, de sorte que, la première étant virtuellement comprise dans la seconde, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale est interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-10.606, FS-B, publié au Bulletin).
L’arrêt du 21 septembre 2023 précité confirme, sur ce terrain, que la recevabilité des demandes subsidiaires est subordonnée à la régularité de la demande principale. En déclarant irrecevables les demandes en annulation des résolutions n° 8 et 9 d’une assemblée générale, au motif qu’elles avaient été formées après l’expiration du délai de deux mois, la cour d’appel avait omis de rechercher si la demande initiale en annulation de l’assemblée générale en son entier avait été formée dans le délai ; la chambre a censuré ce raisonnement, faute pour les juges du fond d’avoir « recherché si la demande initiale en annulation de l’assemblée générale en son entier avait été formée hors délai » (Civ. 3e, 21 septembre 2023, n° 22-16.090, précité). Par ailleurs, l’interruption produite par l’assignation demeure subordonnée à l’identité de fins entre les prétentions successives, la demande en annulation de résolutions déterminées ne pouvant bénéficier de l’effet interruptif que si elle était comprise dans la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier.
A cet égard, la question de la notification du procès-verbal conserve une incidence directe sur la computation du délai. La chambre a eu l’occasion de rappeler, dans l’arrêt du 20 avril 2023, que le point de départ de la prescription des actions personnelles relatives à la copropriété s’apprécie au regard de la connaissance des faits permettant d’exercer l’action, la cour d’appel ayant « souverainement retenu que, fin 1997, ils étaient en mesure d’engager toute action qui serait utile pour la préservation de leurs droits et d’éventuelles réparations indemnitaires » (Civ. 3e, 20 avril 2023, n° 21-16.733, précité). Or, le point de départ de la forclusion de deux mois obéit à une logique différente, puisque le délai court de la notification du procès-verbal, indépendamment de la connaissance effective que le copropriétaire a pu prendre des résolutions adoptées. Des lors, la preuve de la notification incombe au syndicat, et son défaut laisse ouverte la voie de l’action dans le délai de prescription quinquennale.
B. La discipline des prétentions en appel et la qualité pour agir du syndicat des copropriétaires
La jurisprudence de la troisième chambre civile a également précisé l’étendue des prétentions recevables devant la cour d’appel, en conciliant les exigences de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 avec celles de l’article 910-4 du code de procédure civile. Dans l’arrêt du 16 octobre 2025, publié au Bulletin, la chambre a jugé que « la demande en annulation de plusieurs résolutions d’une assemblée générale, si elle tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son ensemble, n’est recevable devant la cour d’appel que si elle a été présentée par la partie qui la forme dans ses premières conclusions sur le fond » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-10.606, FS-B, précité). En l’espèce, une copropriétaire avait, dans ses premières conclusions d’appelante, sollicité l’annulation de l’assemblée générale en son entier, avant d’abandonner cette demande au profit de l’annulation de certaines résolutions dans ses conclusions ultérieures ; la chambre a validé l’irrecevabilité prononcée, dès lors que la prétention n’avait pas été présentée dans les premières conclusions sur le fond.
Cette solution manifeste l’articulation entre la forclusion de l’action en contestation et la discipline procédurale de l’appel. En conséquence, le copropriétaire qui entend contester certaines résolutions doit, à peine d’irrecevabilité, les énumérer dès ses premières conclusions d’appel, la seule demande d’annulation de l’assemblée générale en son entier ne suffisant pas à préserver la recevabilité de prétentions nouvelles formées ultérieurement. La règle vaut également pour la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, dont l’abandon au profit de demandes plus ciblées ne peut intervenir qu’au prix de la recevabilité des prétentions substituées. A cet égard, la temporalité des écritures constitue un enjeu stratégique majeur pour les conseils des copropriétaires, appelés à cristalliser l’ensemble de leurs prétentions dès les premières conclusions.
La qualité pour agir du syndicat des copropriétaires, telle qu’elle résulte de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, délimite par ailleurs le champ des actions soumises aux régimes de la forclusion et de la prescription. Aux termes de ce texte, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires, et il peut notamment agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. La chambre a précisé le périmètre de cette qualité à agir dans une affaire relative à des désordres affectant des carrelages privatifs provenant de malfaçons des chapes, parties communes, en jugeant que la cour d’appel « en a exactement déduit, abstraction faite des motifs surabondants tenant à l’identité des troubles supportés par les copropriétaires, que le syndicat des copropriétaires avait qualité pour agir tant en réparation des parties communes que des parties privatives » (Civ. 3e, 5 juin 2025, n° 23-20.379).
La solution du 5 juin 2025 éclaire la répartition des actions entre le syndicat et les copropriétaires individuels. Or, lorsque les désordres affectant les parties privatives ont leur origine dans les parties communes, le syndicat dispose d’une qualité pour agir concurrente à celle des copropriétaires, ce qui autorise l’exercice d’une action collective en réparation sans que la forclusion de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 puisse être opposée, dès lors que l’action n’a pas pour objet de contester une décision d’assemblée générale. Par ailleurs, cette jurisprudence intéresse la répartition des préjudices entre les copropriétaires et le syndicat, la Cour ayant expressément écarté les motifs surabondants tenant à l’identité des troubles supportés par les copropriétaires pour fonder la recevabilité de l’action collective.
La coexistence de ces régimes conduit à un schéma normatif complet, dont la maîtrise conditionne l’issue des contentieux de copropriété. La forclusion de deux mois s’applique exclusivement aux actions tendant à l’anéantissement des décisions d’assemblée générale, qu’elles soient formées à titre principal ou subsidiaire, et son interruption obéit aux règles de l’article 2241 du code civil. La prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil régit, en revanche, les actions personnelles relatives à la copropriété, parmi lesquelles figurent les actions en responsabilité dirigées contre le syndicat ou contre les copropriétaires auteurs d’un vote abusif, ainsi que les actions en paiement des charges et des indemnités. La prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil demeure, quant à elle, réservée aux actions réelles immobilières, telles que celle tendant à faire cesser l’appropriation d’une partie commune. En conséquence, la qualification de la prétention par le conseil du copropriétaire, à la lumière de la distinction opérée par l’arrêt du 2 juillet 2026, commande la détermination du délai applicable et, partant, la recevabilité de l’action.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, jalonnée de l’arrêt du 2 juillet 2026 aux arrêts publiés des 4 juillet 2024 et 16 octobre 2025, a consolidé une articulation rigoureuse entre la forclusion de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et la prescription de droit commun. La déchéance de deux mois ne frappe que les actions tendant à la contestation des décisions d’assemblée générale, introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, tandis que les actions en responsabilité engagées contre le syndicat à raison d’une faute commise lors du vote d’une résolution relèvent de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. L’interruption du délai de forclusion par l’assignation en annulation de l’assemblée générale en son entier profite aux demandes subsidiaires virtuellement comprises dans la demande principale, à la condition qu’elles tendent aux mêmes fins, et les prétentions formées en appel demeurent soumises à la règle des premières conclusions. A cet égard, la distinction entre l’action en contestation et l’action en réparation, consacrée par l’arrêt du 2 juillet 2026, offre aux copropriétaires une voie de recours longtemps méconnue lorsque le délai de deux mois est expiré, tout en préservant la stabilité des décisions collectives. Les praticiens du droit de la copropriété trouveront dans cette série jurisprudentielle un cadre d’analyse complet pour sécuriser la conduite des actions en contestation des assemblées générales, l’exercice des actions en responsabilité et la computation des délais ; l’assistance d’un avocat en droit de la copropriété et des assemblées générales à Paris permet d’appréhender ces règles complexes et de préserver les droits des copropriétaires.
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