I. La nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture du compte bancaire séparé
A. L’obligation d’ouverture du compte séparé et la sanction de la nullité de plein droit
L’article 18, II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 confie au syndic la gestion comptable et financière du syndicat et lui impose, à ce titre, d’ouvrir « dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat » (art. 18, II, de la loi du 10 juillet 1965). La même disposition précise que ce compte ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion ni d’aucune compensation avec un autre compte, les intérêts produits demeurant acquis au syndicat. La sanction de la méconnaissance de cette obligation est radicale puisque le texte énonce qu’« elle emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation », tout en réservant le sort des « actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi » qui « demeurent valables » (art. 18, II, de la loi du 10 juillet 1965).
La troisième chambre civile a constamment déduit de ces dispositions que la nullité du mandat du syndic frappe de plein droit celui qui n’a pas ouvert le compte séparé dans le délai légal, sans que l’assemblée générale qui l’a désigné ait besoin d’être elle-même annulée au préalable. L’arrêt rendu le 9 février 2022, publié au Bulletin, retient ainsi qu’« à défaut d’ouverture, à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte de celui-ci, est nul de plein droit le mandat du syndic » (Cass. 3e civ., 9 févr. 2022, n° 21-11.197, FS-B). Cette formule, reprise à l’identique depuis la consécration de la règle par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, témoigne de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation appréhende le respect de la règle comptable.
La sanction ne joue toutefois qu’à compter du moment où l’obligation d’ouverture s’est trouvée exigible. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 1er juin 2022, que lorsque l’assemblée générale a, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dispensé le syndic d’ouvrir un compte séparé avant de mettre fin à cette dispense, « la nullité de plein droit de son mandat pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé encourue par le syndic ne rétroagissant qu’au jour où la dispense a cessé et où l’obligation concomitante d’ouvrir un tel compte est née » (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.946). Dès lors, la validité d’une convocation adressée par le syndic avant l’expiration de la dispense ne saurait être contestée sur le seul fondement de l’absence d’ouverture du compte, la nullité n’étant acquise qu’au terme du délai de trois mois courant de la cessation de la dispense.
La démonstration de l’ouverture du compte séparé obéit par ailleurs à des règles probatoires souples, dont la jurisprudence précise les contours. Dans un arrêt du 24 septembre 2020, la Cour de cassation a jugé que « la sanction de la nullité de plein droit du mandat du syndic procède exclusivement du défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat et non du défaut de production de la convention d’ouverture d’un tel compte » (Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-19.301). Une attestation bancaire corroborée par un relevé d’identité bancaire suffit ainsi à établir que le syndic a satisfait à son obligation, quand bien même la convention de compte elle-même n’aurait pas été remise aux copropriétaires.
Or, la portée de la nullité de plein droit ne se limite pas à la seule sanction du mandat. Parce qu’elle prive le syndic de tout pouvoir, elle entraîne des conséquences en cascade sur les actes accomplis par celui-ci, au premier rang desquels la convocation des assemblées générales. En conséquence, l’existence d’un compte séparé conditionne en réalité la régularité de l’ensemble de la vie de la copropriété, ainsi que l’illustrent les décisions rendues depuis 2022 relatives aux convocations délivrées par un syndic dont le mandat était nul.
B. La qualité pour agir du copropriétaire et l’office du juge dans la constatation de la nullité
La nullité de plein droit du mandat du syndic ne produit pas ses effets sans une intervention judiciaire, laquelle suppose que le demandeur justifie d’un intérêt à agir. L’arrêt du 9 février 2022 a fixé sur ce point une règle limpide en énonçant que « la demande de constatation de la nullité de plein droit du mandat du syndic, faute pour celui-ci d’avoir soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires la décision d’ouverture ou non d’un compte bancaire séparé, ne peut être formulée que par un copropriétaire » (Cass. 3e civ., 9 févr. 2022, n° 21-11.197, FS-B). La qualité pour agir s’apprécie à la date de l’introduction de la demande, de sorte qu’est recevable le copropriétaire qui a acquis cette qualité postérieurement au fait générateur de la nullité, pourvu qu’il la détienne au jour où il agit.
Le juge du fond est en outre tenu de procéder à la recherche qui lui est demandée touchant l’existence du compte séparé, dès lors que cette recherche est susceptible d’influer sur la solution du litige. Dans un arrêt du 7 septembre 2022, la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande d’annulation d’une assemblée générale au motif que le mandat du syndic était en cours de validité au jour de la convocation, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le mandat du syndic n’était pas nul, faute d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires », le compte litigieux ayant été ouvert sous un intitulé laissant planer un doute sur son caractère séparé (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-16.424). La censure est fondée sur le défaut de base légale au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui souligne que l’office du juge consiste à vérifier concrètement le respect de l’obligation comptable.
La constatation de la nullité de plein droit suppose en outre que le syndic soit attrait à la procédure, la sanction ne pouvant être prononcée qu’à l’issue d’un débat contradictoire. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 13 octobre 2021, que « la demande d’annulation d’une assignation en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture, à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation, d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat, implique qu’il soit statué contradictoirement à l’égard du syndic » (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-16.092). Cette exigence du contradictoire rejoint celle déjà posée par l’arrêt publié du 5 juillet 2018, selon lequel, lorsque la désignation d’un administrateur provisoire est sollicitée motif pris de la nullité du mandat du syndic, « cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l’issue d’une procédure contradictoire » (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 17-21.034, FS-P+B+I).
Par ailleurs, le juge appelé à se prononcer sur la désignation d’un administrateur provisoire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête. L’arrêt du 9 juillet 2026, publié au Bulletin, retient en ce sens que « le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.290, FS-B). La Cour en déduit que les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires « s’imposaient tant que la nullité n’en était pas judiciairement prononcée » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.290, FS-B), de sorte que la copropriété dotée d’un syndic élu par une assemblée non annulée ne peut être regardée comme dépourvue de syndic.
En conséquence, la nullité de plein droit du mandat, bien qu’automatique dans son principe, ne produit d’effet utile qu’après avoir été judiciairement constatée dans le respect du contradictoire. Cette architecture explique que la jurisprudence ait dû, dans un second temps, préciser les conséquences de cette nullité sur la régularité des assemblées générales convoquées par le syndic défaillant, ainsi que le régime du délai applicable à leur contestation.
II. Les conséquences de la nullité du mandat sur les assemblées générales convoquées par le syndic défaillant
A. La perte du pouvoir de convocation et l’annulation en chaîne des assemblées générales
L’article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « l’assemblée générale est convoquée par le syndic », sauf dispositions contraires de la loi ou du décret (art. 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). La qualité pour convoquer est donc indissociable de la validité du mandat, laquelle est elle-même subordonnée à l’ouverture du compte séparé dans le délai de trois mois, la décision de désignation du syndic étant votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (art. 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Or, la troisième chambre civile a fait de la nullité de plein droit du mandat une cause d’invalidité des assemblées convoquées par le syndic ainsi défaillant, en raison même du défaut de pouvoir de celui-ci.
L’arrêt du 18 juin 2026, promis à la publication au Bulletin et rendu en formation de section, constitue le point d’orgue de cette jurisprudence. La Cour y énonce que « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, FS-B). En l’espèce, un syndic nommé pour trois ans en 2015 avait omis d’ouvrir un compte bancaire séparé, puis avait convoqué une nouvelle assemblée générale en 2018 laquelle avait désigné un nouveau syndic, celui-ci convoquant à son tour une assemblée en 2019 ; la cour d’appel de Riom avait refusé d’annuler le mandat du nouveau syndic et l’assemblée de 2019, et la Cour de cassation a censuré son arrêt.
Cet attendu de principe emporte deux enseignements majeurs. En premier lieu, l’annulation de l’assemblée générale qui a désigné le syndic produit un effet rétroactif tel que le syndic est réputé avoir été dépourvu de pouvoir dès le jour de sa désignation, ce qui vicie toutes les convocations ultérieures qu’il a pu délivrer. En second lieu, le copropriétaire qui conteste la convocation et l’assemblée générale ainsi convoquées n’est pas tenu de démontrer l’existence d’un grief personnel ni d’une faute du syndic, l’invalidité procédant de la seule absence de pouvoir de son auteur. La Cour a expressément relevé que la cour d’appel avait violé les textes en exigeant la démonstration de tels griefs, alors même que la demande « ne peut relever que du régime de la nullité relative, soumis à l’établissement de griefs et de fautes » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, FS-B).
La mécanique de l’annulation en chaîne trouve ainsi son fondement dans la combinaison des articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, 7 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, tels que visés par l’arrêt du 18 juin 2026 (art. 42, al. 2, de la loi du 10 juillet 1965). Or, la portée de cette solution dépasse le seul cas du défaut d’ouverture du compte séparé : elle vaut pour toute hypothèse où le syndic a été désigné par une assemblée générale ultérieurement annulée, quelle qu’en soit la cause, et commande dès lors aux copropriétaires une vigilance particulière quant à la régularité de la chaîne des convocations.
En conséquence, la jurisprudence récente déplace l’office du juge de la sanction comptable vers le contrôle de la régularité de la vie collective : la nullité du mandat n’est plus seulement une sanction de gestion, elle devient un instrument de contestation des assemblées générales. Cette évolution rend d’autant plus déterminante la maîtrise du délai de contestation, dont le régime est par ailleurs précisé par une série d’arrêts récents.
B. Le délai de contestation de deux mois et l’articulation avec la prescription de droit commun
L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes », notification réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée (art. 42, al. 2, de la loi du 10 juillet 1965). Ce délai est un délai de forclusion, impératif, qui s’applique aux actions en annulation des convocations et des assemblées générales, ainsi que l’a rappelé l’arrêt du 18 juin 2026 dans l’attendu de principe précité (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, FS-B).
Le point de départ du délai est la notification du procès-verbal, laquelle relève de la diligence du syndic. La jurisprudence a toutefois dû préciser les rapports entre ce délai de forclusion et les règles de la prescription de droit commun. Dans un arrêt du 4 juillet 2024, rendu en formation de section et publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que, si « en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-24.060, FS-B). La Cour en a déduit qu’une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale, tendant aux mêmes fins que la demande principale en annulation de l’assemblée générale en son entier introduite dans le délai, bénéficie de l’interruption du délai de forclusion par la délivrance de l’assignation initiale, en application de l’article 2241 du code civil (art. 2241 c. civ.).
Or, cette jurisprudence de l’effet interruptif de l’assignation ne doit pas masquer la frontière qui sépare la contestation des décisions de l’assemblée générale des autres actions ouvertes aux copropriétaires. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 2 juillet 2026, que « l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-22.686). Cette action en responsabilité se prescrit dès lors par cinq ans en application de l’article 2224 du code civil, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (art. 2224 c. civ.), quand bien même la délibération contestée serait devenue définitive faute de contestation dans le délai de deux mois.
Dès lors, la victime d’une irrégularité affectant une décision d’assemblée générale dispose d’une alternative dont les régimes diffèrent sensiblement. La contestation directe de la décision, y compris lorsqu’elle est fondée sur la nullité du mandat du syndic et la perte de son pouvoir de convocation, demeure enfermée dans le délai de forclusion de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sans qu’il soit besoin de justifier d’un grief ou d’une faute depuis l’arrêt du 18 juin 2026. A l’inverse, l’action en responsabilité fondée sur la faute commise lors du vote échappe à cette forclusion et relève de la prescription quinquennale de droit commun, ce qui confère au copropriétaire un horizon temporel nettement plus favorable (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-22.686).
La distinction entre ces deux actions, consacrée par la jurisprudence de l’année 2026, offre ainsi aux copropriétaires une palette de recours dont la maîtrise conditionne l’efficacité. Or, la complexité du régime de la nullité de plein droit du mandat du syndic, conjuguée à la rigueur des délais, rend l’accompagnement d’un praticien particulièrement utile, la matière des assemblées générales de copropriété étant au cœur du contentieux de la vie collective des immeubles (contentieux des assemblées générales de copropriété à Paris).
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile relative au compte bancaire séparé du syndic de copropriété révèle une construction d’une cohérence remarquable. La nullité de plein droit du mandat pour défaut d’ouverture du compte séparé, prévue par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965), a été progressivement érigée en instrument de contrôle de la régularité de la vie collective de la copropriété, depuis l’arrêt du 5 juillet 2018 (Cass. 3e civ., 5 juill. 2018, n° 17-21.034) jusqu’à l’arrêt de principe du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, FS-B) qui consacre l’annulation en chaîne des assemblées générales convoquées par un syndic au mandat nul, sans exigence de grief ni de faute.
En conséquence, la sanction de l’absence de compte séparé ne saurait être réduite à une simple question de gestion comptable : elle engage la validité des décisions de l’assemblée générale et, au-delà, l’ensemble des actes accomplis par le syndic. La seule limite à cette rigueur tient à la protection des tiers de bonne foi, expressément réservée par le texte, et à l’exigence d’une constatation judiciaire contradictoire de la nullité. Dès lors, la maîtrise du délai de forclusion de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’articulation avec la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, et la compréhension des effets rétroactifs de l’annulation du mandat constituent des enjeux pratiques déterminants pour les copropriétaires comme pour les syndics. La jurisprudence de l’année 2026, en précisant l’office du juge et les contours de l’action en responsabilité, confirme que le droit de la copropriété demeure un terrain d’élection de la rigueur de la troisième chambre civile, dont l’application concrète appelle une analyse au cas par cas.
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