Le propriétaire d’un local commercial qui envisage de vendre celui-ci est tenu d’en informer le locataire en place, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui énoncent que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ». Cette notification, qui doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, vaut offre de vente au profit du preneur, lequel dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer. Le droit de préemption ainsi institué constitue une pièce maîtresse de la propriété commerciale, puisqu’il permet au commerçant d’acquérir le local dont il exploite le fonds et de pérenniser ainsi son outil de travail.
Par un arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a été conduite à préciser le sort de l’offre de vente rétractée par le bailleur avant son acceptation par le locataire. Dans le litige opposant les consorts [D] à la société Gerstaecker France le géant des beaux arts, la cour d’appel de Paris avait constaté la réalisation de la vente au motif que le bailleur ne pouvait rétracter son offre pendant le délai légal d’un mois. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, en jugeant que la rétractation de l’offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, n’expose celui-ci qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente.
Cette décision s’inscrit dans une série de dix arrêts rendus entre février 2023 et juin 2026, dont la présente étude restitue la cohérence sur le fondement de textes vérifiés en intégralité. Il convient d’abord d’analyser le champ d’application du droit de préemption et le régime de formation de la vente au profit du preneur (I). Il convient ensuite d’étudier les sanctions de la méconnaissance du droit de préférence et l’office du juge saisi d’une demande en nullité ou en réparation (II).
I. Le champ d’application du droit de préemption et la formation de la vente au profit du preneur
A. L’assiette du droit de préférence : le local vendu et les exclusions légales
Le droit de préemption institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne profite qu’au locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, dont la notion est délimitée par les exclusions qu’énumère le texte. Aux termes du neuvième alinéa de l’article précité, « le local à usage commercial, au sens du premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ». Cette définition légale, introduite par l’article 61 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, répond au besoin de sécuriser un mécanisme dont la jurisprudence avait dû préciser les contours à de multiples reprises.
Or, les locaux à usage industriel demeurent exclus du bénéfice du droit de préférence, ainsi que la troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt de principe du 29 juin 2023. Saisie de la vente d’un ensemble immobilier affecté à la fabrication d’éléments de construction en béton, la Cour a jugé que « au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034). La définition retenue emprunte aux critères dégagés par le juge administratif en matière fiscale, ce qui confère à la qualification un caractère objectif et opératoire.
Par ailleurs, le droit de préemption ne s’étend pas au-delà de l’assiette du bail consenti au locataire. La troisième chambre civile l’a nettement affirmé dans un arrêt du 19 juin 2025, rendu au sujet de la vente d’un ensemble immobilier comprenant un unique local commercial donné à bail, en énonçant que « en l’absence de disposition légale expresse, ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604). La même décision précise que l’exception de cession globale, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, « s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial ».
Il en résulte que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604). Cette solution a été réitérée le même jour dans une affaire où la locataire n’occupait qu’une fraction d’un lot de bureaux d’une superficie de cent trente-neuf mètres carrés, le surplus du lot n’ayant pas fait l’objet d’une location (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292). La cohérence de cette jurisprudence a été confirmée par un arrêt du 6 novembre 2025, aux termes duquel « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442), la fraude consistant à réunir artificiellement plusieurs locaux dans un instrumentum unique étant ainsi neutralisée.
Enfin, le droit de préemption cède devant les ventes faites d’autorité de justice. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 30 novembre 2023, que « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice » (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-17.505). La locataire dont le local a été adjugé sur saisie immobilière ne peut dès lors se prévaloir d’aucun droit de préférence, quand bien même elle aurait déclaré exercer son droit avant l’adjudication définitive.
La même exclusion s’applique à la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire. Selon un arrêt du 15 février 2023, « il résulte de l’article L. 642-18 du code de commerce que la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice » (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-16.475), de sorte que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du même code ne sauraient recevoir application. En conséquence, le preneur qui n’a pas été convié à la vente de l’immeuble vendu par le liquidateur ne peut invoquer la méconnaissance de son droit de préférence, la vente d’autorité de justice étant, par nature, soustraite au mécanisme de la purge.
B. La notification de l’offre de vente et la formation de la vente par l’acceptation du locataire
Lorsque le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur que ceux initialement notifiés, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et ce prix, à peine de nullité de la vente. La troisième chambre civile a précisé la portée de cette obligation dans un arrêt du 5 mars 2026, où une société civile immobilière familiale avait vendu les locaux loués à une autre société civile immobilière constituée entre les enfants du gérant. La bailleresse soutenait que la cession au profit d’une société exclusivement familiale relevait de l’exception de cession au profit d’un descendant du bailleur, prévue au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
La Cour de cassation a écarté cette argumentation en jugeant que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525). L’exception intrafamiliale est ainsi réservée aux seules personnes physiques, le recours à une personne morale, même familiale, privant la cession du bénéfice de l’exclusion. La locataire, qui avait accepté l’offre notifiée aux nouvelles conditions, était dès lors fondée à obtenir la réalisation de la vente, le jugement valant acte de vente.
Or, la formation de la vente obéit aux règles générales de la rencontre des volontés, telles que les consacre l’article 1113 du code civil, aux termes duquel « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». La notification valant offre de vente au profit du locataire, l’acceptation de celui-ci dans le délai d’un mois suffit à rendre la vente parfaite, sans qu’aucun acte authentique ne soit nécessaire. La troisième chambre civile l’a rappelé dans l’arrêt du 5 mars 2026, en approuvant la cour d’appel d’avoir déclaré la vente parfaite à l’égard de la locataire par l’acceptation de l’offre de vente et ordonné la publication du jugement valant vente.
La question de la rétractation de l’offre par le bailleur a été tranchée par l’arrêt du 25 juin 2026, qui constitue le pivot de la présente étude. Selon l’article 1116 du code civil, « elle ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable », et « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765). La Cour de cassation a déduit de la combinaison de ces textes avec l’article L. 145-46-1 du code de commerce une règle nuancée, énoncée en ces termes : « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765).
À cet égard, l’arrêt du 25 juin 2026 opère une distinction essentielle entre deux hypothèses. Dans la première, le bailleur vend le local à un tiers pendant le délai légal d’un mois, sans avoir notifié l’offre au locataire ou en dépit de son acceptation : la vente est alors nulle, le bailleur étant tenu par son offre pendant toute la durée du délai. Dans la seconde, le bailleur rétracte son offre avant toute acceptation du locataire, parce qu’il renonce à son projet de vendre : la vente ne peut être formée, faute de rencontre des volontés, et le locataire ne dispose que d’une action en réparation de son préjudice. Dès lors, la protection du preneur n’équivaut pas à un droit d’acquérir en toute hypothèse, mais à une garantie contre la vente à un tiers dans le délai légal, combinée à un droit à indemnisation en cas de renonciation du bailleur.
II. Les sanctions de la méconnaissance du droit de préemption et l’office du juge
A. La nullité de la vente conclue en méconnaissance du droit de préférence et la prescription de l’action
La vente d’un local loué conclue par le propriétaire avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire est sanctionnée par la nullité. Cette sanction a été réaffirmée par un arrêt du 18 décembre 2025, rendu au sujet de la vente d’un immeuble abritant un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, vendu sans que la locataire n’ait été mise en mesure d’exercer son droit de préemption. La troisième chambre civile a énoncé que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767).
Or, le même arrêt détermine la prescription applicable à l’action en nullité, en écartant la thèse de la nullité absolue imprescriptible comme celle de la prescription quinquennale de droit commun. La Cour de cassation a jugé que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767). Cette solution, fondée sur la lettre de l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », impose au preneur une diligence particulière dans la contestation de la vente intervenue à son insu.
Par ailleurs, la nullité de la vente ne saurait être écartée au prétexte que le bien vendu a péri ou que le locataire ne se trouve plus dans les lieux. La troisième chambre civile l’a jugé dans un arrêt du 14 septembre 2023, où l’immeuble donné à bail commercial avait été détruit par un incendie postérieurement à la vente réalisée en méconnaissance du droit de préemption de la locataire. La Cour de cassation a cassé l’arrêt qui avait déclaré la demande d’annulation sans objet, en énonçant que « la destruction du bien vendu qui survient après la conclusion de la vente ne prive pas celle-ci de son objet » et que « la circonstance que la locataire ne dispose plus de bail sur le bien, en raison de sa destruction postérieure à la vente, ne prive pas d’objet ses demandes d’annulation de la vente réalisée en violation de son droit de préemption et d’indemnisation de son préjudice » (Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-15.427).
À cet égard, la nullité de la vente conclue en fraude du droit de préemption constitue la sanction de droit commun, sans qu’il y ait lieu de la qualifier de clause réputée non écrite au sens de l’article L. 145-15 du code de commerce. L’arrêt du 18 décembre 2025 a expressément écarté cette qualification, en retenant que la vente est sanctionnée par la nullité et que l’action obéit à la prescription biennale du statut. Dès lors, le locataire qui entend préserver son droit d’acquérir doit agir dans le délai de deux ans à compter de la connaissance de la vente, faute de quoi la violation de son droit de préférence demeure sans remède juridictionnel.
B. Les actions indemnitaires et la responsabilité du notaire instrumentaire
Lorsque la vente n’a pu se former, le preneur ne dispose que d’une action en réparation de son préjudice, ainsi que l’arrêt du 25 juin 2026 l’a rappelé. La rétractation de l’offre avant son acceptation, même intervenue en violation de l’interdiction édictée par l’article 1116 du code civil, empêche la conclusion du contrat et n’ouvre qu’un droit à réparation au profit de la locataire, dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. En conséquence, le preneur qui entendait acquérir le local ne peut obtenir la réitération forcée de la vente, mais uniquement l’indemnisation de la perte de chance d’acquérir et, le cas échéant, des frais exposés en pure perte.
Or, le préjudice résultant de la méconnaissance du droit de préemption peut également être imputé au notaire instrumentaire, tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des parties à l’acte. L’arrêt du 5 mars 2026 illustre cette dimension, la bailleresse ayant appelé le notaire en garantie au titre de la vente réalisée au profit de la locataire, après que l’office notarial avait notifié l’offre de vente au visa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. La troisième chambre civile a rappelé que la responsabilité du notaire s’apprécie au regard du préjudice effectivement subi et de la perte de chance de transmettre le bien aux enfants du gérant, sans qu’une indemnisation puisse être allouée en l’absence de demande chiffrée (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525).
Par ailleurs, la détermination des préjudices indemnisables obéit au principe de la réparation intégrale, tel que la jurisprudence constante le décline. Le locataire évincé de la vente peut ainsi solliciter l’indemnisation du préjudice résultant de la perte du local, de la perte de chance d’acquérir et des frais engagés, sans que le juge puisse subordonner cette indemnisation à la condition que le bail soit encore en cours. L’arrêt du 14 septembre 2023 a précisément sanctionné une cour d’appel qui avait rejeté la demande d’indemnisation au motif que la locataire ne se trouvait plus dans les lieux, la violation du droit de préemption ouvrant droit à réparation indépendamment du maintien de la relation locative (Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-15.427).
À cet égard, l’office du juge saisi d’une action fondée sur la violation du droit de préemption consiste à vérifier, en premier lieu, que le local vendu entrait dans le champ d’application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, en second lieu, que l’offre de vente a ou non été régulièrement notifiée et acceptée, et, en dernier lieu, que la vente litigieuse a été conclue en fraude des droits du preneur. La charge de la preuve des causes d’exclusion pèse sur celui qui s’en prévaut, ainsi que la jurisprudence l’a rappelé, le bailleur et l’acquéreur devant établir que la vente échappe au mécanisme de la purge, par exemple parce que le local ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu ou parce que la vente a été faite d’autorité de justice.
Enfin, l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 renouvelle le cadre d’application du droit de préemption, en conférant une assise légale aux définitions du local à usage commercial et du local à usage artisanal. Cette précision législative, qui complète la jurisprudence relative à l’exclusion des locaux industriels, permet aux praticiens de sécuriser la purge du droit de préemption dès la notification de l’offre de vente. La version nouvelle de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui définit désormais les activités de commerce de détail ou de gros et les prestations de service à caractère commercial, exclut les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts du bénéfice du droit de préférence, ce qui devrait réduire les contentieux de qualification.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre février 2023 et juin 2026 dessine un régime du droit de préemption du locataire commercial d’une remarquable cohérence, articulé autour de trois axes. Le premier concerne l’assiette du droit de préférence : le preneur ne peut acquérir en priorité que le local donné à bail, à l’exclusion des locaux industriels, des ensembles vendus globalement et des biens vendus d’autorité de justice. Le deuxième concerne la formation de la vente : la notification valant offre de vente, l’acceptation du locataire dans le délai d’un mois rend la vente parfaite, tandis que la rétractation de l’offre avant acceptation, motivée par la renonciation du bailleur à son projet, n’ouvre qu’un droit à réparation. Le troisième concerne les sanctions : la vente conclue avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence est nulle, l’action étant soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce.
Cette architecture normative appelle une vigilance particulière des bailleurs comme des preneurs. Le bailleur qui envisage de vendre son local doit procéder à la notification de l’offre dans les formes prescrites, sous peine de nullité de la vente, et demeure tenu par son offre pendant tout le délai légal, la vente à un tiers étant nulle si le preneur n’a pas été mis en mesure d’exercer son droit. Le preneur, pour sa part, dispose d’un délai d’un mois pour accepter l’offre et doit agir dans le délai de deux ans s’il entend contester une vente réalisée à son insu. La consultation d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris s’avère, dès lors, déterminante pour sécuriser la purge du droit de préemption et engager, le cas échéant, les actions en nullité ou en réparation dans les délais impartis.
Dès lors, l’arrêt du 25 juin 2026 ne saurait être lu comme un simple assouplissement de la protection du locataire : il consacre une articulation équilibrée entre le droit de préemption, garantie de la propriété commerciale, et les règles générales de la formation du contrat. La liberté du bailleur de renoncer à son projet de vente est préservée, mais elle est désormais assujettie à une indemnisation du preneur, tandis que la vente à un tiers demeure nulle tant que le délai légal n’est pas expiré. Il appartient aux opérateurs économiques, assistés d’un avocat en droit immobilier et en baux commerciaux à Paris, d’intégrer cette jurisprudence récente dans la gestion de leurs actifs immobiliers, afin de concilier la sécurité des transactions et la préservation des droits du preneur en place.
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