I. La consécration du caractère limitatif des sanctions de l’article L. 242-1 du code des assurances
A. L’exclusion de la responsabilité contractuelle de droit commun de l’assureur dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage constitue un régime d’ordre public dont l’article L. 242-1 du code des assurances fixe les obligations essentielles, au nombre desquelles figure celle de présenter une offre d’indemnité dans des délais impératifs. Le texte impose en effet à toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de construction de souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont répondent les constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du code civil. La Cour de cassation tire de ce dispositif une conséquence décisive pour les maîtres d’ouvrage : les sanctions applicables aux manquements de l’assureur sont exclusivement celles que le texte énonce, à l’exclusion de toute réparation sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 28 mai 2026, publié au Bulletin, n° 24-10.463, apporte une illustration particulièrement nette de cette solution dans un litige opposant des acquéreurs d’une maison vendue en l’état futur d’achèvement à la société SMA, venue aux droits de la société Sagena, assureur dommages-ouvrage. En 2003, M. et Mme [N] avaient acquis un pavillon dont la réception était intervenue le 26 juin 2003, avant de déclarer un premier sinistre le 28 avril 2012 en raison de l’apparition de fissures, suivi d’un refus de garantie notifié le 17 juillet 2012, puis une nouvelle déclaration le 7 décembre 2016 au titre de l’aggravation des désordres, elle-même suivie d’un second refus le 16 décembre 2016. Après une expertise judiciaire ordonnée en référé, ils avaient assigné l’assureur en réparation de leurs préjudices sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil.
La cour d’appel de Paris avait écarté la demande en retenant que les obligations de l’assureur dommages-ouvrage étaient régies par un statut d’ordre public et dérogatoire au droit commun, dont les sanctions sont exclusivement et limitativement celles prévues par le code des assurances. Les assurés soutenaient au contraire, dans leurs moyens, que les dispositions de l’article L. 242-1 n’étaient pas exclusives de la mise en œuvre de l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil, le maître de l’ouvrage ayant souscrit une assurance dommages-ouvrage étant en droit d’obtenir le préfinancement des travaux de nature à mettre fin aux désordres, et manquant à cette obligation l’assureur qui dénie sa garantie en s’abstenant de réaliser les investigations nécessaires pour déterminer la cause des désordres. Ils invoquaient encore le manquement de l’assureur aux clauses types de l’annexe II de l’article A. 243-1 du code des assurances, qui lui imposent de reproduire de façon apparente, dans la notification de son refus, la mention de la possibilité pour l’assuré de demander la désignation d’un expert.
La haute juridiction a rejeté le pourvoi en énonçant que « l’article L. 242-1 du code des assurances, qui oblige l’assureur dommages-ouvrage à présenter une offre d’indemnité destinée au paiement des travaux de réparation des dommages dans un délai déterminé, fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l’assureur à ses obligations ». Elle en a déduit que « les manquements invoqués par les assurés, consistant en la notification d’un refus de garantie sans investigations suffisantes et sans reproduction de la mention de la possibilité pour l’assuré de demander une expertise, ne pouvaient donner lieu à réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ». Le caractère limitatif des sanctions s’applique ainsi non seulement au simple dépassement des délais, mais également à la qualité même de l’instruction du sinistre et au formalisme de la notification du refus de garantie.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile qui entend préserver la cohérence du régime spécial de l’assurance dommages-ouvrage. Or, elle réserve au juge un office particulier : celui-ci ne peut suppléer l’inaction de l’assuré en recherchant d’office un fondement distinct de celui invoqué au soutien des prétentions. En conséquence, dès lors que la seule voie empruntée par le demandeur est celle de la responsabilité contractuelle de droit commun et que cette voie est inopérante, la juridiction du fond n’est pas tenue de s’expliquer sur la gravité des désordres déclarés ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, ainsi que le rappelle l’arrêt du 28 mai 2026. Par ailleurs, la Cour de cassation veille à ce que l’assuré ne puisse contourner la procédure spécifique de l’article L. 242-1 en saisissant prématurément le juge des référés, seule la voie tracée par le législateur permettant de préserver l’économie du dispositif.
B. La sanction des manquements procéduraux de l’assureur dans le traitement du sinistre
Le régime de l’article L. 242-1 du code des assurances organise un enchaînement de délais dont le respect conditionne la sécurité juridique du sinistre. Ainsi, l’assureur dispose d’un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour notifier sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties, puis d’un délai de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d’indemnité destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d’acceptation de l’offre par l’assuré, le règlement de l’indemnité intervient dans un délai de quinze jours. Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un de ces délais ou propose une offre manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages, l’indemnité versée étant alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 7 décembre 2023, n° 22-19.463, rendu sur les pourvois joints de la société Axa France IARD, de la société ArcelorMittal construction France et de la société Construction Rhône Alpes, précise la portée impérative de ces dispositions dans le contentieux de la construction d’un bâtiment industriel destiné à une fromagerie. Dans cette affaire, la société Fromagerie Guilloteau avait déclaré un sinistre le 29 septembre 2009 au titre du défaut de conformité de l’ouvrage aux normes parasismiques puis assigné l’assureur dommages-ouvrage en référé-expertise le 2 octobre 2009, soit avant l’expiration du délai de soixante jours. La cour d’appel de Paris avait déclaré l’action recevable au motif que le non-respect du délai de soixante jours bénéficie exclusivement à l’assuré, celui-ci étant recevable à saisir le juge des référés dès lors qu’il a procédé à la déclaration de sinistre.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article L. 242-1 du code des assurances, en rappelant que l’assuré est tenu de faire une déclaration de sinistre à l’assureur, lequel doit alors désigner un expert ou, en cas de récusation, en faire désigner un par le juge des référés, et que l’assureur dispose d’un délai de soixante jours à compter de la réception de la déclaration pour notifier sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties. Elle en déduit que « ces dispositions impératives interdisent à l’assuré de saisir une juridiction aux fins de désignation d’un expert avant l’expiration du délai de soixante jours », et déclare irrecevables les demandes formées contre l’assureur du chef des désordres liés au non-respect des normes parasismiques. La sanction de la méconnaissance de la procédure par l’assuré est ainsi l’irrecevabilité de son action, l’article L. 242-1 ne lui laissant pas le choix de la voie procédurale.
Cette exigence procédurale se double d’un principe d’irrévocabilité de la prise de position de l’assureur, dont l’arrêt du 3 avril 2025, publié au Bulletin, n° 23-16.055, tire les conséquences les plus protectrices pour l’assuré. Dans cette espèce, M. et Mme [U] avaient confié la construction d’une villa à un entrepreneur assuré en responsabilité décennale, sous la maîtrise d’œuvre d’un architecte assuré auprès de la Mutuelle des architectes français, laquelle intervenait également en qualité d’assureur dommages-ouvrage. Après la déclaration de plusieurs désordres apparus postérieurement à la réception, l’assureur avait, dans le délai de soixante jours, accepté la mise en jeu de sa garantie à raison de cinq désordres et notifié des offres d’indemnité, dont il avait réglé les trois quarts à l’assuré qui les avait refusées, conformément aux clauses types de l’annexe II de l’article A. 243-1 du code des assurances.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait ensuite rejeté les demandes d’indemnisation complémentaire au motif du caractère non décennal de certains désordres et de l’irrecevabilité d’autres demandes. La Cour de cassation censure cette analyse en visant les alinéas 3 et 4 de l’article L. 242-1 et l’article A. 243-1 du code des assurances, puis en rappelant que l’assuré qui n’acquiesce pas aux propositions de règlement et estime ne pas devoir différer l’exécution des travaux de réparation reçoit sur sa demande, de l’assureur, une avance au moins égale aux trois quarts du montant de l’indemnité notifiée. Elle en déduit, d’une part, que « l’assureur, qui a accepté, dans le délai de soixante jours, la mise en jeu de la garantie, ne peut plus contester celle-ci en raison du caractère non décennal des désordres », d’autre part, qu’il est tenu de verser à l’assuré le complément d’indemnisation nécessaire pour financer les travaux propres à remédier aux dommages déclarés.
La haute juridiction ajoute, au visa de l’article 1792 du code civil, que tous les dommages, matériels et immatériels, consécutifs aux désordres de l’ouvrage doivent être réparés par le constructeur tenu à garantie, cette solution étant de nature à intéresser directement le contentieux de la garantie décennale des constructeurs à Paris, de sorte que les frais de relogement, de garde-meuble et de déménagement supportés par les maîtres d’ouvrage contraints de quitter leur domicile lors de la réfection du carrelage doivent être mis à la charge des deux constructeurs condamnés in solidum. A cet égard, la prise de position de l’assureur dans le délai légal emporte reconnaissance définitive du principe de la garantie, peu important la qualification ultérieure des désordres, et la sanction pécuniaire de la notification tardive ne constitue qu’un élément d’un dispositif dont la finalité demeure le paiement effectif et rapide des travaux de réparation.
II. Les voies de responsabilité résiduelle et l’étendue de la garantie dommages-ouvrage
A. La responsabilité de l’assureur pour réparation inefficace et le préfinancement des travaux
Le caractère limitatif des sanctions de l’article L. 242-1 du code des assurances ne prive pas pour autant l’assuré de toute protection lorsque l’assureur exécute de manière défectueuse ses obligations contractuelles d’un autre chef. La jurisprudence de la troisième chambre civile distingue en effet les manquements aux obligations procédurales régies par le texte, qui ne peuvent donner lieu qu’aux sanctions spéciales, des fautes commises dans l’exécution de l’obligation de préfinancement, qui relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun. L’arrêt du 20 octobre 2021, n° 20-16.751, illustre cette articulation délicate entre le régime spécial et le droit commun.
Dans cette affaire, M. et Mme [R] avaient confié la construction d’une maison individuelle à la société Inter constructions ardéchoises, assurée auprès de la société Camca assurance au titre de la responsabilité civile décennale, une assurance dommages-ouvrage ayant également été souscrite auprès de la même compagnie. Après la location de la maison et des réclamations des locataires au titre de désordres d’étanchéité, l’assureur dommages-ouvrage avait payé une certaine somme en réparation, avant que les désordres ne persistent malgré la réalisation des travaux. Le gestionnaire locatif et le constructeur reprochaient à l’assureur d’avoir manqué à son obligation de préfinancer les travaux nécessaires, les travaux préconisés par son expert ne corrigeant pas le défaut de pente initial, et soutenaient notamment que « en cas de réparation inefficace, l’assureur dommages-ouvrage engage sa responsabilité, peu important qu’il ait suivi les préconisations de son expert ».
Si la Cour de cassation a rejeté les pourvois au regard de la nature des griefs soulevés, qu’elle a analysés comme des omissions de statuer réparables par la procédure prévue à l’article 463 du code de procédure civile, la question de la réparation inefficace demeure un terrain d’action essentiel pour l’assuré. L’arrêt du 4 mars 2021, n° 20-11.929, avait en effet déjà reconnu, dans le contentieux opposant un maître d’ouvrage à la société Axa France IARD, la possibilité d’assigner l’assureur dommages-ouvrage au titre d’un manquement à son obligation de préfinancer des travaux de nature à remédier aux désordres, au-delà des seules sanctions spéciales. La distinction opérée par la jurisprudence entre les obligations procédurales de l’assureur, régies par le statut d’ordre public, et son obligation de préfinancement, dont la méconnaissance ouvre la voie du droit commun, confère ainsi à l’assuré un éventail de recours dont le choix doit être arrêté avec précision au regard de la nature de la faute invoquée.
La portée de la garantie est en outre strictement délimitée par la jurisprudence. L’assurance dommages-ouvrage garantit, en vertu de l’article L. 242-1 du code des assurances, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du même code. L’arrêt du 13 novembre 2025, n° 23-23.631, rendu dans le contentieux d’un ensemble immobilier de trente et un appartements commercialisé en l’état futur d’achèvement par une société civile immobilière assurée auprès de la Mutuelle des architectes français, rappelle ainsi que « l’assurance dommages-ouvrage garantit, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de gravité décennale ».
Or, cette garantie de premier rang ne dispense pas le juge de vérifier le caractère décennal des désordres lorsque l’assureur le conteste. La haute juridiction a censuré la cour d’appel de Grenoble qui avait condamné la Mutuelle des architectes français à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 264 257,61 euros au titre de la réfection des enduits de façades et des sols, sans répondre aux conclusions de l’assureur qui contestait le caractère décennal des désordres affectant les façades et les fissures du carrelage, ni aux conclusions relatives à l’absence de mise en demeure préalable des entrepreneurs au titre de la garantie de parfait achèvement, ni à celles relatives au taux de TVA applicable. Des lors, l’articulation entre la garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage commande de déterminer avec précision le siège et la nature des désordres, l’assureur étant tenu en premier rang indépendamment de toute recherche de responsabilité, sans que cette position particulière le prive du droit de discuter la qualification des dommages.
L’arrêt publié au Bulletin du 11 septembre 2025, n° 24-10.139, précise à cet égard les règles gouvernant l’imputabilité des désordres dans le cadre de la responsabilité décennale des constructeurs. Dans cette espèce, une maison avait été détruite par un incendie dont la cause exacte était demeurée indéterminée, l’expert n’ayant pu faire de constatations techniques suffisantes au regard de l’état de dégradation du tableau électrique. La cour d’appel de Toulouse avait écarté la responsabilité décennale de l’électricien au motif de l’absence d’imputabilité certaine. La Cour de cassation casse l’arrêt en jugeant que « il suffit au maître de l’ouvrage d’établir qu’il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d’intervention du constructeur recherché », la présomption de responsabilité décennale étant déterminée par la gravité des désordres, indépendamment de leur cause, et ne pouvant être écartée au motif que la cause demeure incertaine ou inconnue.
En revanche, l’arrêt du 26 juin 2025, publié au Bulletin, n° 23-18.306, rappelle que la garantie décennale suppose un dommage actuel, et non un simple risque de réalisation future. Dans cette affaire, la société civile immobilière La Résistance avait fait construire un local commercial et industriel dont l’expert avait relevé un risque d’inondation tenant à l’insuffisance du réseau d’eaux pluviales et à l’absence d’alimentation électrique de secours du relevage, sans que ce risque ne se soit réalisé avant l’expiration du délai d’épreuve de dix ans. La Cour de cassation approuve la cour d’appel de Pau d’avoir jugé que « le risque d’inondation mentionné au rapport d’expertise judiciaire ne constituait pas un dommage relevant de la garantie décennale », dès lors que la société ne démontrait ni avoir subi des inondations avant l’expiration du délai d’épreuve, ni avoir fait l’objet d’une injonction de l’administration aux fins de démolition ou de mise en conformité. La qualification décennale demeure ainsi tributaire de la réalisation effective du dommage dans le délai de garantie.
B. Le contrôle du juge sur l’étendue de la réparation et les recours de l’assureur
La détermination de l’indemnité due au titre de l’assurance dommages-ouvrage obéit au principe de la réparation intégrale, tempéré par le contrôle de proportionnalité que le juge doit opérer lorsque la solution réparatoire apparaît manifestement disproportionnée. L’arrêt du 6 juillet 2023, publié au Bulletin, n° 22-10.884, a consacré cette exigence en matière de démolition-reconstruction d’un ouvrage affecté de non-conformités. Dans cette espèce, M. et Mme [R] avaient confié à la société A2D la maîtrise d’œuvre complète de la construction d’une maison, et sollicitaient l’indemnisation de leur préjudice à hauteur du coût de la démolition et de la reconstruction de l’ouvrage en raison de non-conformités tenant à la hauteur sous plafond, de 2,48 mètres au lieu de 2,53 mètres acceptés au rez-de-chaussée et de 2,20 à 2,22 mètres au lieu de 2,50 mètres à l’étage.
La cour d’appel de Rennes avait fait droit à la demande au motif que la non-conformité contractuelle est sanctionnée par l’exécution en nature de l’obligation méconnue et que la démolition-reconstruction était la seule solution pour remédier au défaut. La Cour de cassation censure cette analyse en jugeant que « le juge saisi d’une demande de démolition-reconstruction d’un ouvrage en raison des non-conformités qui l’affectent, que celle-ci soit présentée au titre d’une demande d’exécution forcée ou sous le couvert d’une demande en réparation à hauteur du coût de la démolition-reconstruction, doit rechercher, si cela lui est demandé, s’il n’existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences dommageables des non-conformités constatées ». En cas de disproportion manifeste, les dommages-intérêts alloués sont souverainement appréciés au regard des seules conséquences dommageables des non-conformités retenues, dans le respect du principe de la réparation sans perte ni profit.
Cette exigence, applicable tant à l’exécution forcée qu’à la demande en réparation, innerve l’ensemble du contentieux de la construction et confère au juge un pouvoir de modulation des modalités réparatoires. Elle intéresse directement le contentieux de l’assurance dommages-ouvrage, dès lors que l’assureur, tenu de financer les travaux de réparation des dommages de gravité décennale, demeure fondé à discuter la proportionnalité des solutions réparatoires proposées et le montant des travaux dont le préfinancement est sollicité. La haute juridiction a par ailleurs rappelé, dans le même arrêt, que la différence de traitement entre l’exécution forcée en nature et la demande de dommages-intérêts d’un montant égal au coût de la démolition-reconstruction, tant au regard des droits et obligations des parties qu’en ce qui concerne l’office du juge, n’apparaît pas justifiée, consacrant ainsi une exigence d’égalité de traitement entre les deux fondements.
Par ailleurs, les recours de l’assureur dommages-ouvrage à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs obéissent à des conditions strictes que la jurisprudence s’attache à rappeler. L’arrêt du 5 décembre 2024, n° 23-12.129, concerne ainsi le recours subrogatoire exercé par l’assureur dommages-ouvrage après avoir été condamné à indemniser les maîtres d’ouvrage, à l’encontre notamment de l’assureur de responsabilité d’un sous-traitant. Dans cette espèce, deux bâtiments à usage de logement et de commerce avaient été édifiés sous la maîtrise d’œuvre d’exécution d’une société assurée par le Gan, lequel intervenait également comme assureur dommages-ouvrage, et le chantier avait été interrompu en avril 2006 après l’apparition de dommages mettant en cause la solidité de la structure. Après avoir été irrévocablement condamné à indemniser les maîtres de l’ouvrage, l’assureur dommages-ouvrage avait assigné les constructeurs et leurs assureurs en remboursement.
La Cour de cassation y rappelle, au visa de l’article L. 113-1 du code des assurances, que « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ». Elle censure la cour d’appel de Montpellier qui avait fait application de la clause d’exclusion stipulée à l’article 5.13 du contrat Multipro souscrit par le sous-traitant auprès de la MAAF, excluant les frais exposés pour le remplacement, la remise en état ou le remboursement des biens fournis et la reprise des travaux exécutés, alors que cette clause, susceptible d’interprétation, n’était pas formelle et limitée au sens de l’article L. 113-1. La haute juridiction en déduit qu’une clause d’exclusion de garantie ne peut être formelle et limitée dès lors qu’elle doit être interprétée, la charge de la preuve du caractère formel et limité pesant sur l’assureur qui l’invoque.
L’arrêt du 13 novembre 2025, n° 23-23.631, précise quant à lui que le recours subrogatoire de l’assureur dommages-ouvrage n’est recevable que s’il justifie du paiement de l’indemnité aux victimes des désordres avant que le juge du fond ait statué. La cour d’appel de Grenoble avait en effet rejeté la demande en garantie formée par la Mutuelle des architectes français à l’encontre des constructeurs responsables et de leurs assureurs, en retenant que l’assureur n’était recevable à agir sur le fondement de la subrogation que dans la mesure où il avait déjà versé une indemnité à son assuré. La Cour de cassation censure l’arrêt pour défaut de réponse aux conclusions de l’assureur qui soutenait avoir réglé au syndicat des copropriétaires les condamnations prononcées à son encontre par le jugement de première instance, de sorte qu’il était subrogé dans les droits de son assuré. En conséquence, la condition de paiement préalable constitue le pivot de l’exercice des recours de l’assureur dommages-ouvrage, dont la jurisprudence récente dessine ainsi un régime complet, entre sanctions spéciales limitées et responsabilité résiduelle pour les fautes commises dans l’exécution de l’obligation de préfinancement.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de l’arrêt du 20 octobre 2021 à celui du 28 mai 2026 publié au Bulletin, dessine un régime de l’assurance dommages-ouvrage dont les équilibres méritent d’être soulignés. Le caractère limitatif des sanctions de l’article L. 242-1 du code des assurances protège l’assureur contre la multiplication des fondements indemnitaires, mais il s’accompagne de contreparties substantielles : l’irrévocabilité de la garantie acceptée dans le délai de soixante jours, l’exigence d’un préfinancement effectif des travaux propres à remédier aux désordres et la possibilité d’engager sa responsabilité en cas de réparation inefficace. A cet égard, la garantie, qui opère en dehors de toute recherche de responsabilité, reste subordonnée à la démonstration du caractère décennal des dommages, dont l’appréciation échappe à toute présomption simple de mauvaise foi de l’assureur.
La sécurité juridique du maître d’ouvrage suppose ainsi une stratégie contentieuse rigoureuse, attentive aux délais impératifs de la déclaration de sinistre comme aux conditions du recours contre l’assureur, dont l’accompagnement par un avocat en assurance dommages-ouvrage à Paris permet de préserver les droits face à un régime d’ordre public exigeant. Le maître de l’ouvrage confronté à un refus de garantie, à une offre manifestement insuffisante ou à des travaux préfinancés inefficaces doit en effet choisir avec discernement entre les sanctions spéciales du code des assurances, la responsabilité de droit commun pour réparation inefficace et les recours contre les constructeurs, chaque voie obéissant à des conditions propres dont la méconnaissance peut priver l’assuré de toute indemnisation effective.
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