I. Le nouveau régime légal des délais de paiement : l’encadrement législatif du pouvoir d’appréciation du juge
A. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026 et validée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2026-903 DC du 21 mai 2026, a modifié en profondeur l’économie de l’article L. 145-41 du code de commerce. Le texte, qui constitue le cœur du dispositif protecteur du preneur contre la résiliation de plein droit du bail, conserve sa première phrase liminaire, aux termes de laquelle « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, exigence que la jurisprudence de la troisième chambre civile n’a cessé de rappeler au cours de la période récente.
L’innovation législative réside dans l’ajout d’une condition nouvelle à l’octroi des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Le législateur a en effet inséré, à la suite du mécanisme de suspension prévu par l’alinéa second, la règle selon laquelle « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette disposition, introduite par l’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, rompt avec la tradition jurisprudentielle qui faisait du juge l’arbitre souverain des conditions d’apurement de la dette locative.
La nouvelle exigence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience constitue une condition cumulative, et non alternative, de l’octroi des délais. Le preneur doit, d’une part, démontrer sa capacité à régler la dette locative, c’est-à-dire l’arriéré de loyers et de charges visé par le commandement, et, d’autre part, avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience à laquelle le juge est appelé à statuer. En conséquence, un preneur qui solliciterait la suspension des effets de la clause résolutoire tout en persistant à ne pas régler le loyer courant à son échéance se verrait privé de la protection statutaire, quand bien même la dette ancienne ferait l’objet d’un échéancier crédible.
Par ailleurs, le texte précise que le commandement de payer doit avoir été délivré dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». La jurisprudence antérieure avait déjà admis que la demande de délais puisse être formée sans forme particulière, dès lors que la résiliation n’était pas constatée par une décision passée en force de chose jugée. Or, la réforme du 26 mai 2026 restreint sensiblement cette latitude en subordonnant l’effet suspensif à des conditions objectives vérifiables par le juge.
A cet égard, la portée de la réforme ne doit pas être sous-estimée au regard de la pratique des contentieux locatifs. La grande majorité des commandements de payer délivrés par les bailleurs visent, en effet, des arriérés cumulés sur plusieurs trimestres, de sorte que la reprise du versement intégral du loyer courant constitue, pour de nombreux preneurs en difficulté, un effort financier distinct de l’apurement de la dette ancienne. Des lors, la condition nouvelle s’analyse comme un filtre destiné à réserver la suspension des effets de la clause résolutoire aux preneurs dont la situation financière demeure compatible avec la poursuite normale du contrat.
B. L’applicabilité immédiate de la réforme et l’articulation avec le droit commun des délais de grâce
La question de l’application dans le temps de la réforme mérite une attention particulière. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, dispose que « le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ». La loi étant entrée en vigueur le 28 mai 2026, le jour suivant sa publication au Journal officiel, toute demande de suspension introduite à compter de cette date se trouve soumise aux nouvelles conditions, y compris pour des commandements de payer antérieurs.
Ce choix d’une applicabilité immédiate aux demandes nouvelles s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence de la troisième chambre civile relative à l’application de la loi dans le temps en matière de clause résolutoire. Dans un arrêt du 6 novembre 2025, la Cour de cassation a en effet jugé, à propos de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, que « les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B). Cette solution, fondée sur la théorie des situations juridiques en cours, confirme que les effets de la clause résolutoire se réalisent de manière successive, à chaque commandement demeuré infructueux, et demeurent donc soumis à la loi en vigueur au jour de l’appréciation judiciaire.
En conséquence, la jurisprudence applique aux instances en cours les dispositions nouvelles qui encadrent la validité de la clause résolutoire, dans la limite des exigences du droit transitoire. La Cour a, de manière symétrique, précisé dans le même arrêt qu’« une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334). Cette exigence de conformité de la clause au délai légal d’un mois demeure intégralement applicable sous l’empire de la loi du 26 mai 2026.
Or, la sanction du non-respect du délai légal a été durcie par la jurisprudence la plus récente. Par un arrêt également rendu le 6 novembre 2025, la troisième chambre civile a jugé que « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce » et que « une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, FS-B). La sanction de la réputation non écrite en son entier, et non de la seule stipulation litigieuse, constitue une protection essentielle du preneur contre les clauses abusivement raccourcies.
L’articulation entre le nouveau régime des délais de paiement et le droit commun des délais de grâce appelle, par ailleurs, une observation. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, maintient le caractère d’ordre public des dispositions protectrices en disposant que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41 ». La mention expresse de l’article L. 145-32-1, créé par la même loi pour instituer la mensualisation du loyer, témoigne de la volonté du législateur d’étendre le périmètre des clauses réputées non écrites.
II. La clause résolutoire à l’épreuve du contrôle juridictionnel : les enseignements de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
A. La vérification du bien-fondé du commandement de payer et le jeu de l’exception d’inexécution
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a progressivement renforcé le contrôle du juge sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, au premier rang desquelles figure la régularité substantielle du commandement de payer. La Cour de cassation a ainsi rappelé, dans un arrêt du 29 janvier 2026, qu’un commandement de payer des charges visant la clause résolutoire doit reposer sur une créance certaine, liquide et exigible, de sorte qu’un commandement délivré au titre de charges non justifiées par le bailleur est « dépourvu de fondement et ne peut produire effet » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, FS-B). Cette exigence rejoint l’obligation faite au bailleur de démontrer l’existence et le montant des charges qu’il réclame, en application des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce.
Le contrôle du juge s’étend, en outre, au bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur pour justifier la suspension de ses paiements. Par un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, la Cour de cassation a énoncé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). La Cour a, ce faisant, censuré la cour d’appel de Cayenne qui avait écarté l’exception d’inexécution au motif que le preneur n’avait ni payé ni saisi le juge dans le délai d’un mois.
Cette solution, qui articule le droit de la clause résolutoire et le régime de l’exception d’inexécution, conserve toute sa portée sous l’empire de la loi du 26 mai 2026. En effet, si la réforme subordonne l’octroi des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant, elle ne prive pas le preneur du moyen de défense tiré du manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien. Le preneur qui se prévaut de l’exception d’inexécution ne sollicite pas un délai de paiement, il conteste l’exigibilité même de la créance en raison de l’inexécution fautive du bailleur. Des lors, la condition légale nouvelle de reprise du versement intégral du loyer courant ne trouve pas à s’appliquer lorsque le preneur démontre que son défaut de paiement procède d’une cause légitime.
Par ailleurs, le juge doit, pour accueillir l’exception d’inexécution, constater que les locaux étaient, en raison du manquement du bailleur, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, conformément à la jurisprudence de la troisième chambre civile du 18 septembre 2025 citée au visa de l’arrêt du 5 mars 2026. La Cour a, en effet, rappelé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié, rappelé par Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). L’absence de mise en demeure préalable ne fait donc pas obstacle au jeu de l’exception d’inexécution.
A cet égard, la distinction entre l’exception d’inexécution et la demande de délais de paiement revêt une importance pratique considérable. La demande de délais, régie par l’article 1343-5 du code civil, suppose que le preneur reconnaisse en substance l’existence de la dette et sollicite un échelonnement de son paiement, auquel cas la condition de reprise du versement intégral du loyer courant trouve à s’appliquer depuis le 28 mai 2026. L’exception d’inexécution, au contraire, porte sur le principe même de l’exigibilité de la créance et demeure soumise au contrôle de bien-fondé que la jurisprudence impose au juge du fond, sans qu’aucune condition de reprise du paiement puisse être opposée au preneur.
B. La portée de la suspension des effets et la reprise de la clause en cas d’inobservation des délais
Lorsque le juge accueille la demande de délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire obéit à des conditions strictes dont la jurisprudence récente a précisé la portée. Par un arrêt du 6 février 2025, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, FS-B). Cette solution, rendue dans une affaire de défaut d’exploitation du fonds de commerce, étend le champ de la suspension au-delà des seuls impayés de loyers, y compris aux manquements aux obligations de faire stipulées dans le bail.
La Cour de cassation a, ce faisant, rappelé que le pouvoir de suspension du juge ne saurait être limité par la nature du manquement invoqué par le bailleur. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait, en l’espèce, refusé de suspendre les effets de la clause résolutoire au motif que l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce ne s’appliquait qu’en cas de non-paiement des loyers et des charges, à l’exclusion des obligations de faire. En censurant cette analyse, la Cour a confirmé que la suspension constitue un pouvoir général du juge, dont l’exercice demeure soumis à l’appréciation souveraine des circonstances de l’espèce, sans que la nouvelle condition légale de reprise du versement intégral du loyer courant, spécifique aux impayés, puisse la restreindre.
Or, la jurisprudence se montre particulièrement rigoureuse quant aux conséquences de l’inobservation des délais accordés. Par un arrêt du 4 janvier 2023, la Cour de cassation a jugé que « lorsque le preneur ne s’est pas libéré dans les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire reprend son plein effet à l’expiration du délai imparti par le commandement de payer qui la visait » (Cass. 3e civ., 4 janv. 2023, n° 21-19.705). Le juge doit, en conséquence, vérifier le respect de l’échéancier fixé par sa décision, la mainlevée du commandement de quitter les lieux ne pouvant être ordonnée au seul motif que le solde locatif aurait été apuré à la date de sa délivrance.
La même rigueur préside à l’appréciation de la reprise des effets de la clause en cas d’inobservation des délais. La Cour de cassation a, en effet, jugé que « faute de libération dans les conditions fixées par le juge, l’effet résolutoire de la clause est réputé avoir joué au jour où le bénéfice de cette clause a été acquis au bailleur, soit un mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902, FS-B). Cette règle, qui détermine rétroactivement la date d’acquisition de la clause résolutoire, s’applique y compris lorsque l’inobservation des délais concerne des échéances intervenues pendant une période de protection légale, comme celle instituée par l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020.
Par ailleurs, la mauvaise foi du bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire ne saurait faire obstacle à la reprise de ses effets. Par un arrêt du 26 octobre 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216, FS-B). La Cour a, en l’espèce, censuré la cour d’appel de Toulouse qui avait écarté le jeu de la clause au regard du caractère minime du solde restant dû et de l’effort de paiement accompli par le preneur, alors même que l’échéancier fixé n’avait pas été respecté.
En conséquence, la protection du preneur n’est pas sans limite : la suspension des effets de la clause résolutoire constitue une faveur temporaire dont le bénéfice est strictement conditionné au respect des délais fixés par le juge. La loi du 26 mai 2026, en ajoutant la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, s’inscrit dans la continuité de cette jurisprudence qui fait de l’apurement effectif de la dette locative la contrepartie de la protection statutaire. Le preneur qui cesse de régler le loyer courant, postérieurement à l’octroi des délais, s’expose ainsi à la reprise immédiate des effets de la clause, conformément aux stipulations de l’échéancier judiciaire.
A cet égard, la sécurisation des garanties procédurales du commandement de payer demeure un enjeu central pour les bailleurs comme pour les preneurs. La jurisprudence a, en effet, rappelé à plusieurs reprises que la clause résolutoire doit être mise en œuvre dans le strict respect du délai d’un mois mentionné par l’article L. 145-41 du code de commerce, à peine de nullité du commandement, et que toute clause stipulant un délai inférieur est réputée non écrite en son entier. La loi du 26 mai 2026, si elle durcit les conditions de l’octroi des délais de paiement, n’a en revanche pas remis en cause ces exigences protectrices, qui demeurent le socle du régime de la résiliation de plein droit.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique opère une inflexion significative du régime des délais de paiement dans le bail commercial, en subordonnant l’octroi des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler sa dette et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. Cette réforme, d’application immédiate aux demandes introduites depuis le 28 mai 2026, rééquilibre la relation contractuelle au profit du bailleur, sans toutefois remettre en cause le contrôle juridictionnel que la jurisprudence de la troisième chambre civile exerce sur les conditions d’acquisition de la clause. La vérification du bien-fondé du commandement, le jeu de l’exception d’inexécution et la reprise des effets de la clause en cas d’inobservation des délais demeurent, en effet, des garde-fous essentiels, dont la jurisprudence de 2023 à 2026 a précisé les contours. Les praticiens devront, dans la négociation et le contentieux des baux commerciaux, intégrer ces nouvelles exigences procédurales, en veillant notamment à la régularité des commandements de payer et à la constitution, par le preneur, des preuves de sa capacité à apurer la dette locative. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent bailleurs et preneurs dans l’application de ce nouveau dispositif, en conciliant la protection des intérêts contractuels et le respect des exigences d’ordre public du statut.
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