La participation des copropriétaires aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun obéit, depuis la loi du 10 juillet 1965, à un critère unique : l’utilité objective que ces services présentent à l’égard de chaque lot. L’ascenseur, équipement commun par excellence dans les immeubles collectifs, concentre une part considérable des contentieux de répartition, singulièrement lorsque des lots de stationnement situés en sous-sol se voient appelés à contribuer aux dépenses de l’appareil. Un arrêt rendu le 2 juillet 2026 par la troisième chambre civile, sur pourvoi n° 24-19.787, apporte une précision d’importance à ce débat en jugeant que la simple possibilité d’utiliser l’ascenseur, fût-elle subordonnée à la sollicitation d’une clé auprès du syndic, suffit à caractériser l’utilité objective du lot concerné. Cette décision s’inscrit dans une série jurisprudentielle dense, déployée entre 2016 et 2026, dont il convient d’exposer les principes et les prolongements pratiques.
I. L’utilité objective de l’ascenseur, fondement de la participation aux charges de copropriété
A. Une appréciation détachée de l’usage effectif de l’équipement commun
L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. La notion d’utilité objective, consacrée par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, procède d’une appréciation abstraite de la relation entre l’équipement et le lot, détachée des préférences ou des comportements individuels de son titulaire. En d’autres termes, le critère légal ne s’attache pas à l’usage que le copropriétaire fait effectivement de l’ascenseur, mais au service que cet appareil est susceptible de rendre au lot considéré.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser la portée de ce critère dans l’arrêt n° 24-19.787 précité, rendu le 2 juillet 2026. En l’espèce, des copropriétaires de lots à usage de stationnement situés au premier sous-sol d’un immeuble soumis au statut de la copropriété contestaient une résolution de l’assemblée générale du 23 septembre 2020 relative à leur contribution au paiement des travaux de remplacement de l’ascenseur. Ils soutenaient que leur badge n’ouvrait que le portillon du parking, que la clé de déverrouillage de l’appareil ne leur avait jamais été remise et que l’équipement était, à leur égard, dépourvu de toute utilité objective. La cour d’appel de Montpellier, par un arrêt du 18 juin 2024, avait rejeté leur demande et le pourvoi a été rejeté.
La haute juridiction a d’abord énoncé, à propos de la règle applicable, que « la cour d’appel a, d’abord, énoncé, à bon droit, qu’il résultait de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun au regard de l’utilité objective qu’ils présentaient pour leur lot, dès lors que ces charges n’étaient pas individualisées ». Elle a ensuite relevé que les copropriétaires pouvaient utiliser l’ascenseur desservant le premier sous-sol en passant par le hall d’entrée de l’immeuble, accessible par un badge dont ils étaient munis, et qu’ils pouvaient solliciter auprès du syndic la clé permettant de déverrouiller l’accès à cet appareil. Elle en a exactement déduit que « l’ascenseur présentant une utilité objective pour leurs lots, les copropriétaires devaient participer aux charges entraînées par cet équipement, peu important qu’ils aient fait le choix de ne pas l’utiliser ».
Cette décision consacre la relativité de l’obstacle matériel invoqué par le copropriétaire : un accès conditionné à une démarche, telle la demande d’une clé auprès du syndic, ne prive pas l’équipement de son utilité objective. Seule une impossibilité totale d’usage, non susceptible d’être levée par une formalité administrative interne, serait de nature à exclure la participation du lot concerné. Or, cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure qui avait déjà admis que l’utilité objective puisse résulter d’un usage indirect ou combiné de l’équipement.
B. La contribution des lots de stationnement et des lots non desservis
La question de la participation des lots de stationnement aux charges d’ascenseur n’est pas nouvelle. Dès 2016, la troisième chambre civile a été conduite à se prononcer sur la situation d’un copropriétaire titulaire d’un lot correspondant à un garage situé au deuxième sous-sol d’un immeuble, niveau non desservi par l’ascenseur. Par un arrêt n° 15-20.086 rendu le 22 septembre 2016, elle a jugé que, « si le second sous-sol de l’immeuble n’était pas desservi par l’ascenseur, M. K… avait la possibilité d’utiliser l’ascenseur qui s’arrête au premier sous-sol pour ensuite prendre l’escalier et se rendre au second sous-sol, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que cet équipement présentait une utilité objective pour le lot de M. K… ». La combinaison de l’ascenseur et de l’escalier suffit donc à caractériser l’utilité du premier pour un lot situé à un niveau inférieur, dès lors qu’une liaison fonctionnelle permet d’en tirer parti.
La même logique a présidé à l’appréciation des clauses de répartition des charges d’ascenseur stipulées dans les règlements de copropriété. Par un arrêt n° 18-17.334 rendu le 9 mai 2019, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a affirmé qu’« est contraire au critère d’utilité une répartition par parts égales des charges d’ascenseur entre des lots situés à des étages différents ». Une clause qui impose une contribution identique à des lots dont les étages confèrent à l’équipement une utilité différente méconnaît nécessairement l’exigence légale, quand bien même le règlement de copropriété ferait référence au critère de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. La référence formelle au texte ne suffit pas à garantir la conformité de la clé de répartition retenue.
Par ailleurs, l’arrêt n° 17-19.580 rendu le 14 juin 2018 illustre l’exigence de cohérence entre le droit d’usage de l’ascenseur et la participation aux charges. En l’espèce, la clause du règlement de copropriété d’un groupe d’immeubles stipulait que le droit d’accès de certains lots de l’immeuble n° 1 à l’ascenseur principal, partie commune spéciale de l’immeuble n° 3, avait pour contrepartie une participation de ces lots aux charges de l’immeuble n° 3. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait entériné une grille de répartition des charges de l’ascenseur principal sans se prononcer sur le moyen tiré de l’absence de participation des copropriétaires titulaires du droit d’usage, le pourvoi se prévalant de « l’illégalité de la clause de répartition des charges de l’ascenseur principal de l’immeuble n° 3 en raison de l’absence de participation des copropriétaires de l’immeuble n° 1 titulaires du droit d’usage de cet ascenseur ». La répartition des charges spéciales doit ainsi refléter la réalité des utilités conférées aux lots, y compris lorsque celles-ci sont conventionnellement organisées entre bâtiments distincts.
A cet égard, la distinction entre charges générales et charges spéciales conserve toute sa pertinence. Les copropriétaires peuvent établir dans le règlement de copropriété des charges spéciales relevant des charges entraînées par les services collectifs et équipements communs, auxquels les copropriétaires sont tenus de participer en considération de l’utilité objective pour leur lot, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt n° 21-23.116 rendu le 18 janvier 2023 à propos de charges d’entretien de jardin. La qualification retenue par le règlement s’impose au juge, sans préjudice du contrôle de conformité de la clé de répartition au critère d’utilité objective. La même exigence commande l’appréciation des grilles de répartition par tantièmes, dès lors que la troisième chambre civile admet qu’une clé fondée sur la situation des lots, à l’instar des clés d’ascenseur, demeure un instrument légitime de répartition des charges spéciales tant qu’elle n’est pas contraire au critère légal.
II. Le contrôle des clauses de répartition et des résolutions d’assemblée générale
A. La répartition en parts égales et la sanction des clauses contraires au critère d’utilité
La sanction des clauses de répartition contraires au critère d’utilité objective est la déclaration de non-écriture, prononcée en application de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce texte dispose que toutes les clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de la loi, et celles du décret pris pour leur application, sont réputées non écrites. Lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition, laquelle prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
La jurisprudence a précisé les conditions de mise en œuvre de cette sanction dans l’hypothèse d’une clause de répartition des charges d’ascenseur à parts égales. Dans l’arrêt n° 18-17.334 du 9 mai 2019, la cour d’appel avait rejeté la demande en annulation de la clause litigieuse tout en fixant une nouvelle répartition des charges d’ascenseur. La Cour de cassation a censuré cette démarche au motif que « elle ne pouvait procéder à cette nouvelle répartition sans réputer non écrite la clause du règlement relative à la répartition de ces charges ». La nouvelle répartition judiciaire est donc l’accessoire nécessaire de la déclaration de non-écriture de la clause ; elle ne saurait intervenir à titre autonome, hors de toute sanction de la stipulation illicite.
Par ailleurs, la portée dans le temps de la sanction a été précisée par un arrêt n° 20-15.608 rendu le 9 septembre 2021. En l’espèce, des copropriétaires contestaient la répartition des charges d’entretien de l’escalier et de l’ascenseur de service, soutenant que la répartition globale et unique des dépenses faisait participer certains lots accessoires à des éléments d’équipement dont ils n’avaient pas l’utilité. La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui n’avait pas recherché si ces lots avaient l’utilité de l’escalier et de l’ascenseur principaux, la cour d’appel ayant privé sa décision de base légale au regard de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle a rappelé, à cette occasion, que « la décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l’avenir et ne prend effet qu’à compter de la date à laquelle la décision a acquis l’autorité de la chose jugée ».
Des lors, le copropriétaire qui obtient la déclaration de non-écriture d’une clause de répartition des charges d’ascenseur ne peut prétendre au remboursement des sommes versées au titre des exercices antérieurs. La nouvelle répartition, judiciairement fixée, s’applique pour l’avenir, conformément à l’article 43 précité, sans effet rétroactif. Cette solution, conforme à la sécurité juridique des syndicats de copropriétaires, conduit néanmoins à une certaine asymétrie : la sanction du vice de répartition ne profite qu’aux exercices à venir, tandis que les cotisations déjà appelées demeurent acquises au syndicat.
La question de la répartition des cotisations au fonds de travaux mérite une mention particulière. Par un arrêt n° 22-21.758 rendu le 4 juillet 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que la cotisation alimentant le fonds de travaux n’est pas répartie à proportion des provisions du budget prévisionnel incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales, c’est-à-dire en fonction des tantièmes généraux. En l’espèce, un copropriétaire titulaire d’un garage dans le bâtiment D d’un ensemble immobilier soutenait que la résolution du 25 septembre 2018, décidant d’une cotisation annuelle égale à cinq pour cent du budget prévisionnel répartie à proportion des millièmes généraux, l’obligeait à participer aux charges de services collectifs propres aux autres bâtiments, tels le chauffage, l’équipement en eau ou le raccordement à l’égout. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, la cour d’appel ayant « exactement retenu que la délibération litigieuse, qui avait décidé d’une répartition des cotisations en fonction des « millièmes » généraux, ne contrevenait pas à la loi ». Le fonds de travaux, destiné à la sauvegarde de l’immeuble dans son ensemble, échappe ainsi au critère de l’utilité objective applicable aux seules charges d’équipements, pour être soumis à la répartition tantième, dans les limites posées par l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.
B. L’information des copropriétaires et les voies de contestation des décisions de travaux
La contestation des résolutions d’assemblée générale relatives aux travaux d’ascenseur obéit à des conditions de recevabilité strictes, qui tiennent tant à l’information préalable des copropriétaires qu’aux délais de recours. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration de ce délai.
La régularité des décisions de travaux suppose, en amont, le respect des exigences de notification posées par l’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Selon ce texte, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, « les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés ». La troisième chambre civile a appliqué cette exigence aux contrats d’entretien et de maintenance d’ascenseur dans un arrêt n° 22-20.295 rendu le 12 décembre 2024. En l’espèce, un copropriétaire contestait la résolution du 10 avril 2017 ayant approuvé la souscription d’un contrat de maintenance d’ascenseur auprès d’un nouveau prestataire, au motif que les conditions essentielles du contrat en cours avec le prestataire précédent n’avaient pas été notifiées aux copropriétaires. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait retenu que le contrat existant, nécessairement connu des copropriétaires, n’avait pas à être communiqué, en violation des articles 11, I, 3°, et 13 du décret du 17 mars 1967.
L’information du copropriétaire doit, en outre, être suffisante quant aux conditions essentielles des contrats soumis au vote, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt n° 22-10.096 rendu le 25 janvier 2023 à propos d’une opération de remplacement d’un ascenseur extérieur par un ascenseur intérieur. La cour d’appel avait constaté que le syndicat des copropriétaires avait consulté plusieurs entreprises, qu’était joint à la convocation un rapport de synthèse établi par le cabinet de maîtrise d’œuvre analysant et comparant les devis, et que le maître d’œuvre était présent lors de l’assemblée générale. Elle a pu en déduire, sans encourir la censure, que « les copropriétaires avaient été suffisamment informés des conditions essentielles des contrats soumis au vote », dans des conditions exclusives de l’application de l’obligation de mise en concurrence de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
La contestation au fond des décisions de travaux peut, enfin, emprunter la voie spécifique de l’article 34 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel la décision prévue à l’article 30 n’est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l’article 42, saisi le tribunal judiciaire en vue de faire reconnaître que l’amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble. Cette action, distincte de l’action en annulation, suppose néanmoins une demande formée en ce sens, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans l’arrêt n° 22-10.096 précité : la demande tendant à faire reconnaître le caractère somptuaire des travaux, formée pour la première fois en appel, n’a pas été jugée l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande en annulation formée en première instance. Le copropriétaire qui entend contester des travaux d’ascenseur doit donc articuler, dès l’origine de l’instance, l’ensemble des moyens et des demandes qu’il estime fondés, étant rappelé que l’exercice du recours n’emporte pas, par lui-même, suspension de l’exécution des travaux décidés, sauf urgence.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, déployée entre 2016 et 2026, dessine un régime cohérent de la participation aux charges d’ascenseur en copropriété. Le critère de l’utilité objective, consacré par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, s’apprécie abstraitement, au regard du service que l’équipement est susceptible de rendre au lot, sans égard à l’usage que son titulaire en fait effectivement. L’arrêt n° 24-19.787 du 2 juillet 2026 en tire une conséquence significative : la possibilité d’utiliser l’ascenseur, fût-elle subordonnée à la sollicitation d’une clé auprès du syndic, suffit à fonder la contribution des lots de stationnement aux dépenses de l’équipement. Or, la répartition des charges doit elle-même refléter les utilités différenciées des lots, de sorte qu’une clé de répartition à parts égales entre lots situés à des étages différents est contraire au critère légal et encourt la déclaration de non-écriture.
En conséquence, le copropriétaire dispose de voies de droit distinctes et cumulables : la contestation des résolutions d’assemblée générale dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en déclaration de non-écriture des clauses de répartition, dont la nouvelle répartition constitue l’accessoire nécessaire, et l’action en inopposabilité des améliorations somptuaires de l’article 34. A cet égard, la vigilance s’impose dès la notification de l’ordre du jour, l’absence de notification des conditions essentielles des contrats d’entretien ou de travaux d’ascenseur étant sanctionnée par la nullité des résolutions, comme l’a rappelé l’arrêt n° 22-20.295 du 12 décembre 2024. Le contentieux des charges d’ascenseur illustre ainsi la tension permanente entre l’exigence d’équité de la répartition, adossée au critère d’utilité objective, et les contraintes de sécurité juridique des décisions collectives. Les conseils de notre cabinet, compétents en matière de charges de copropriété et de droit de la copropriété, accompagnent les copropriétaires et les syndicats dans l’analyse de ces clés de répartition, ainsi que dans la contestation des résolutions d’assemblée générale.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.