Le 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu deux arrêts publiés au Bulletin qui, lus ensemble, redessinent les contours de la sanction du bailleur qui donne à bail un logement indécent. Le premier, rendu sur le pourvoi n° 24-16.993, interdit au bailleur de se prévaloir de l’indécence du logement qu’il connaissait lors de la conclusion du contrat pour fonder un congé pour motif légitime et sérieux. Le second, rendu sur le pourvoi n° 24-11.437, consacre la nature continue de l’obligation de délivrance d’un logement décent et détermine le régime de la prescription applicable aux actions en indemnisation du préjudice de jouissance. Ces deux décisions, délibérées le même jour par la même formation de section et publiées au Bulletin, forment un diptyque jurisprudentiel dont la cohérence mérite une analyse d’ensemble.
Le droit du bail d’habitation repose sur un équilibre entre la protection du locataire, partie réputée faible, et les prérogatives du bailleur, propriétaire du bien. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a progressivement renforcé les obligations pesant sur le bailleur, notamment en matière de décence du logement. Les arrêts du 4 juin 2026 s’inscrivent dans cette trajectoire, mais ils en déplacent le point d’équilibre d’une manière qui intéresse tant les praticiens que les justiciables. Ils précisent, dans le prolongement d’une jurisprudence déjà exigeante, les conséquences qui s’attachent à la méconnaissance, par le bailleur, de son obligation première : délivrer un logement décent.
Cette exigence n’est pas nouvelle. L’évolution législative, de la loi du 6 juillet 1989 à la loi du 25 mars 2009 dite Boutin, puis à la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a construit un édifice normatif dans lequel l’obligation de décence occupe une place centrale. La jurisprudence de la troisième chambre civile a accompagné ce mouvement en précisant, arrêt après arrêt, le contenu et les sanctions de cette obligation. Les décisions du 4 juin 2026 en constituent le dernier développement en date et, par leur publication au Bulletin, en affirment la portée de principe.
I. L’interdiction pour le bailleur de tirer avantage de sa propre défaillance
A. Le principe posé par l’article 1719, alinéa 1er, du Code civil
Aux termes de l’article 1719, alinéa 1er, du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Ce texte, issu de la loi du 25 mars 2009, dite loi Boutin, comporte deux volets : une obligation positive de délivrance conforme et une prohibition négative, qui empêche le bailleur de tirer profit de sa propre défaillance.
La prohibition de se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail lorsque le logement est impropre à l’usage d’habitation a été appliquée par la troisième chambre civile dès 2020 dans une affaire où un bailleur avait donné à bail un local dont la pièce principale mesurait moins de neuf mètres carrés (Civ. 3e, 23 janvier 2020, n° 19-11.349). La cour d’appel de renvoi ayant toutefois estimé que le local, bien qu’inapte à la location, n’était pas inhabitable, la Cour de cassation a dû, dans la même affaire, rappeler avec netteté que le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il a constaté l’existence en son principe, au visa de l’article 4 du Code civil (Civ. 3e, 22 juin 2022, n° 21-12.022).
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 définit quant à lui le logement décent comme celui « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent, notamment une surface habitable d’au moins neuf mètres carrés et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. L’articulation de ces textes avec l’article 1719 du Code civil forme un socle protecteur dont les arrêts du 4 juin 2026 tirent les conséquences pratiques.
La notion de logement impropre à l’usage d’habitation a été progressivement précisée par la jurisprudence. Elle couvre les hypothèses de surface insuffisante, d’absence de ventilation, d’humidité excessive, de risque pour la sécurité des occupants ou encore de non-conformité aux normes de performance énergétique. La troisième chambre civile a jugé de manière constante que le constat d’indécence empêche le bailleur de solliciter l’expulsion du locataire, quand bien même celui-ci cesserait de payer le loyer. Cette solution, qui peut paraître sévère pour le bailleur, se justifie par la nature essentielle de l’obligation de délivrance, qui conditionne l’existence même du contrat de bail.
B. L’impossibilité de fonder un congé pour motif légitime et sérieux sur des travaux de mise en conformité
L’apport le plus significatif de l’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993) tient au raisonnement par lequel la Cour de cassation étend la prohibition de l’article 1719 au congé pour motif légitime et sérieux. Dans cette affaire, une société civile immobilière avait donné à bail un studio dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 mètres carrés. Par jugement définitif du 7 janvier 2019, le caractère indécent du logement avait été judiciairement constaté. La bailleresse avait néanmoins signifié au locataire, le 23 mai 2019, un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur un projet de réalisation de travaux de mise en conformité. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 23 novembre 2023, avait validé ce congé au motif que « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail ».
La Cour de cassation casse cet arrêt et énonce un principe dont la portée dépasse le cas d’espèce : « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin). Le fondement de la cassation repose sur la combinaison des articles 1719, 1°, du Code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour rappelle que l’article 15 de cette loi n’autorise le congé pour motif légitime et sérieux que pour un motif qui ne procède pas de la propre turpitude du bailleur. Or, un bailleur qui a conclu le bail en connaissance de l’indécence du logement ne saurait, des années plus tard, invoquer la nécessité d’y remédier pour évincer le locataire.
Cette solution prolonge et renforce le principe déjà posé en termes généraux par l’article 1719 du Code civil, dont la Cour rappelle les termes dans les motifs de l’arrêt. La cassation est d’autant plus remarquable qu’elle est prononcée en formation de section, ce qui atteste de la volonté de la troisième chambre civile d’affirmer une position de principe. La portée pratique est immédiate : un bailleur confronté à un constat d’indécence ne peut pas instrumentaliser le congé pour motif légitime et sérieux afin de contourner la prohibition de l’article 1719. Il doit assumer les conséquences de son manquement initial, ce qui inclut, le cas échéant, la réalisation des travaux en cours de bail, sans que le locataire puisse en pâtir par une éviction.
Par ailleurs, la Cour rappelle implicitement l’articulation avec l’article 20-1 de la même loi, qui prévoit que « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Le juge peut, à cette occasion, « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux » (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Ce dispositif offre au locataire une voie protectrice qui fait obstacle à ce que le bailleur puisse, par la voie du congé, se soustraire à ses obligations tout en récupérant le bien.
La distinction opérée par la cour d’appel de Paris, consistant à soutenir que le congé n’était pas une résiliation judiciaire, a été fermement rejetée par la Cour de cassation. Le visa de l’arrêt du 4 juin 2026 est à cet égard éloquent : il combine l’article 1719, 1°, du Code civil avec les articles 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour entend ainsi signifier que l’interdiction de se prévaloir de l’indécence ne se limite pas à l’hypothèse de l’action en résiliation, mais s’étend à tout mécanisme juridique par lequel le bailleur chercherait à obtenir l’éviction du locataire en invoquant, directement ou indirectement, l’état d’indécence du logement. Le congé pour motif légitime et sérieux ne fait pas exception à cette prohibition, et la Cour lui applique le même régime qu’à la résiliation judiciaire.
À cet égard, la solution est conforme à la philosophie générale de la loi du 6 juillet 1989, qui fait de la décence non pas une simple obligation contractuelle parmi d’autres, mais une condition de validité du rapport locatif lui-même. L’article 15 de cette loi, en exigeant que le congé pour motif légitime et sérieux soit justifié par un motif réel et sérieux, n’autorise pas le bailleur à contourner la prohibition de l’article 1719 du Code civil en habillant une reprise opportuniste sous les traits d’un congé pour travaux.
II. L’obligation continue de délivrance et l’étendue de la réparation
A. La nature continue de l’obligation de délivrance d’un logement décent
Le second arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-11.437) porte sur le régime temporel de l’obligation de délivrance et ses conséquences indemnitaires. Une locataire, entrée dans les lieux le 1er octobre 2005, avait assigné son bailleur le 10 août 2015 en exécution de travaux, suspension du paiement des loyers et réparation du préjudice de jouissance. Par conclusions du 15 novembre 2018, elle avait étendu sa demande d’indemnisation à l’intégralité de la période de jouissance depuis son entrée dans les lieux, soit plus de treize années, en invoquant la nature continue du préjudice.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et fixe une règle dont la précision éclaire l’ensemble du contentieux de la décence. Au visa des articles 6 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 1709 du Code civil, elle énonce que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail ». Il en résulte, précise-t-elle, que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin).
Cette motivation opère une distinction capitale entre l’action en exécution forcée, qui n’est enfermée dans aucun délai tant que le manquement perdure, et l’action en réparation pécuniaire, qui se heurte à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de ce texte, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». La Cour rappelle ce fondement textuel avant d’en donner une interprétation qui préserve l’effectivité de la protection du locataire sans méconnaître la sécurité juridique du bailleur.
L’article 1709 du Code civil, également visé par l’arrêt, définit le louage comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » (article 1709 du Code civil). La jouissance paisible, inhérente à la définition même du contrat de louage, suppose un logement décent. Dès lors, le manquement à l’obligation de délivrance affecte l’essence même du contrat et justifie que l’action en exécution forcée demeure ouverte aussi longtemps que le manquement persiste, sans que la prescription triennale ne puisse éteindre l’obligation elle-même.
La solution est cohérente avec la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile. Ainsi, par un arrêt du 27 juin 2024, elle avait déjà rappelé que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-15.226). Dans cette espèce, la cour d’appel avait rejeté les demandes de la locataire au motif que celle-ci n’avait adressé aucune réclamation au bailleur et qu’elle était pour partie responsable de l’humidité constatée. La Cour de cassation avait censuré ce raisonnement, jugeant ces motifs inopérants pour caractériser un événement de force majeure. Les arrêts du 4 juin 2026 prolongent cette exigence en en déduisant les conséquences tant sur le terrain de l’exécution forcée que sur celui de la réparation.
B. L’articulation avec le dispositif de conservation des allocations de logement
À cette construction jurisprudentielle s’ajoute un troisième étage, de nature législative, qui complète le dispositif protecteur. L’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, il conserve l’allocation de logement. Le locataire s’acquitte alors du montant du loyer et des charges diminué du montant des allocations, « sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail ».
La troisième chambre civile a fait application de ce texte dans un arrêt du 16 avril 2026, censurant une cour d’appel qui avait intégré dans l’arriéré locatif la part correspondant aux allocations de logement conservées par la caisse après constat d’indécence (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 25-10.188). La Cour rappelle que la conservation des allocations par l’organisme payeur ne peut être imputée au locataire comme un défaut de paiement et que le bailleur ne peut réclamer que le montant résiduel du loyer, déduction faite du montant conservé.
Ce mécanisme s’articule avec les deux arrêts du 4 juin 2026 pour former un ensemble cohérent. Le bailleur qui a manqué à son obligation de délivrance se voit privé de trois prérogatives essentielles : il ne peut ni fonder un congé sur des travaux de mise en conformité, ni opposer la prescription à l’action en exécution forcée, ni réclamer la part de loyer correspondant aux allocations conservées. Cette triple restriction dessine un régime de sanction du bailleur indécent dont la sévérité est à la mesure de l’importance que le législateur et le juge attachent à la décence du logement.
L’analyse de ces trois niveaux de protection – prohibition du congé opportuniste, obligation continue de délivrance, conservation des allocations – révèle une architecture juridique dans laquelle le manquement initial du bailleur produit des effets en cascade qui le privent progressivement des attributs classiques de la propriété bailleur. Cette construction n’est pas neuve dans ses composantes individuelles, mais la simultanéité des arrêts du 4 juin 2026 et leur publication au Bulletin leur confèrent une visibilité et une autorité qui obligent à en prendre la mesure exacte, notamment dans le conseil donné aux bailleurs comme aux locataires.
En pratique, ces décisions invitent les professionnels de l’immobilier à une vigilance accrue lors de la conclusion du bail. Un avocat en droit immobilier pourra utilement conseiller le bailleur sur l’importance de vérifier la conformité du logement aux normes de décence avant toute mise en location, et sur les risques contentieux auxquels l’expose la méconnaissance de cette obligation. La prévention, par un diagnostic préalable et une mise en conformité volontaire, demeure la voie la plus sûre.
Pour les locataires, ces décisions confortent les voies de recours existantes et en précisent les modalités. L’action en exécution forcée peut être introduite à tout moment, sans limitation de durée, aussi longtemps que le logement demeure indécent. L’action en réparation du préjudice de jouissance est quant à elle circonscrite aux trois années précédant la demande en justice, mais cette limitation est tempérée par la possibilité d’introduire de nouvelles demandes à mesure que le préjudice se prolonge. En toute hypothèse, la saisine d’un conseil demeure indispensable pour évaluer la stratégie contentieuse la plus adaptée à la situation particulière du locataire comme du bailleur.
Conclusion
Les deux arrêts du 4 juin 2026 s’inscrivent dans une ligne jurisprudentielle exigeante à l’égard du bailleur qui méconnaît son obligation de délivrance d’un logement décent. Le premier interdit la validation d’un congé pour motif légitime et sérieux lorsque celui-ci est fondé sur des travaux destinés à remédier à une indécence dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du bail. Le second consacre le caractère continu de l’obligation de délivrance, dont l’exécution forcée peut être poursuivie sans limite de temps tant que le manquement perdure, et dont la réparation pécuniaire est circonscrite, par l’effet de la prescription triennale, aux trois années précédant la demande en justice. Combinés au dispositif de conservation des allocations de logement, ces arrêts constituent un instrument de protection du locataire dont la rigueur ne doit pas être sous-estimée. Le message adressé par la troisième chambre civile est dépourvu d’ambiguïté : le bailleur ne peut tirer aucun avantage juridique de sa propre turpitude. La publication simultanée de ces deux arrêts au Bulletin, après délibéré en formation de section, témoigne de la volonté de la Cour de cassation d’unifier et de renforcer le régime des sanctions applicables au bailleur défaillant dans son obligation de délivrance.
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