I. La persistance de l’obligation de paiement des loyers pendant le délai de préavis
A. L’étendue de la redevance en cas de congé notifié par le locataire
La cessation du bail d’habitation obéit à un régime dont la sévérité protège le bailleur contre les effets d’un départ anticipé du locataire. L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose en effet que, lorsque le congé émane du locataire, celui-ci demeure redevable du loyer et des charges pour la totalité du délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin de ce délai par un autre locataire en accord avec le bailleur (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette règle, qui fait peser le risque locatif sur l’auteur du congé, a été réaffirmée avec netteté par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juin 2026, qui retient que « lorsque le locataire a notifié le congé, il est redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-13.387).
L’espèce soumise au juge des contentieux de la protection d’Angers illustre la portée concrète de cette exigence. Une locataire avait notifié son congé le 22 avril 2023 pour le 22 juillet de la même année, puis avait remis les clés de manière anticipée au bailleur le 1er juillet 2023. L’ordonnance d’injonction de payer ayant été frappée d’opposition, le tribunal a estimé que la locataire n’était tenue au paiement du loyer que jusqu’au mois de juin 2023 inclus, en raison de l’acceptation par le bailleur d’un départ anticipé. La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-13.387). Elle en déduit que la redevance locative se poursuit pendant toute la durée du préavis, quand bien même le local serait libéré.
Le principe ainsi posé n’est pas dépourvu d’équilibre, dès lors que la loi ouvre au locataire deux voies de sortie. La première tient à la relocation du logement avant le terme du préavis, laquelle suppose l’accord du bailleur. La seconde réside dans la renonciation expresse de celui-ci au paiement des loyers jusqu’au terme du congé. En conséquence, le locataire qui anticipe son départ ne saurait se prévaloir d’un avantage quelconque sans l’assentiment du bailleur, dont l’absence prive de fondement toute demande de restitution des sommes versées. Par ailleurs, la solution du 4 juin 2026 s’inscrit dans une jurisprudence constante qui fait de la libération des lieux un simple fait matériel, dépourvu d’incidence sur l’étendue de l’obligation financière du locataire (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-13.387, précité).
La règle de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 s’inscrit dans un dispositif asymétrique qui distingue selon l’auteur du congé. Lorsque le congé émane du bailleur, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux, la libération anticipée produisant alors son effet libératoire immédiat (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). En revanche, lorsque le congé est notifié par le locataire, la redevance subsiste jusqu’au terme du préavis, sauf relocation avec l’accord du bailleur. Or, cette dissymétrie se justifie par la maîtrise du calendrier locatif : l’auteur du congé, qui fixe lui-même le terme de la relation contractuelle, doit en supporter les conséquences financières, tandis que le locataire contraint de quitter les lieux par la volonté du bailleur ne saurait être privé du bénéfice de son départ anticipé (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-13.387, précité).
Le litige ayant donné lieu à l’arrêt du 4 juin 2026 révèle en outre que la question des loyers du préavis se combine fréquemment avec celle du dépôt de garantie, puisque le bailleur sortant se prévalait d’une retenue sur la somme consignée pour les périodes litigieuses. La dissociation des deux créances s’impose pourtant, la première trouvant sa source dans le contrat de bail et la seconde dans la garantie de l’exécution des obligations locatives. Des lors, la détermination du montant effectivement dû par le locataire au titre du préavis conditionne directement l’assiette de la restitution du dépôt de garantie, ce qui explique la vigilance particulière de la Cour de cassation à l’égard des raisonnements simplificateurs des juges du fond (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-13.387, précité).
B. La remise anticipée des clés et l’exigence d’une renonciation non équivoque du bailleur
La seconde question tranchée par l’arrêt du 4 juin 2026 concerne la valeur probatoire de la remise anticipée des clés et de l’état des lieux de sortie. Les juges du fond avaient déduit de l’acceptation de ces formalités que le bailleur avait consenti à un départ anticipé et, partant, renoncé au paiement des loyers jusqu’au terme du préavis. La Cour de cassation refuse cette déduction, en énonçant que « l’acceptation de la remise des clés et la rédaction d’un état des lieux de sortie, qui n’établissent que la libération des lieux, ne suffisant pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur au paiement de l’intégralité des loyers échus pendant le préavis » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-13.387).
Cette solution soumet la dispense de loyer à une exigence probatoire rigoureuse, celle d’une renonciation non équivoque. La seule acceptation des clés, qui relève de la simple exécution du contrat, ne manifeste aucune volonté de renoncer aux droits du bailleur. A cet égard, la Cour de cassation renvoie les parties à la recherche d’éléments extrinsèques, tels qu’une correspondance écrite ou une stipulation expresse, de nature à établir l’intention libérale du bailleur. Le silence ou l’acquiescement tacite ne sauraient suppléer l’absence de manifestation claire de volonté, ce qui protège le bailleur contre les interprétations hâtives des juges du fond (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-13.387, précité).
La portée de l’arrêt dépasse le seul contentieux des loyers du préavis. Elle éclaire l’ensemble des relations entre bailleur et locataire au terme du bail d’habitation, en rappelant que les formalités de sortie ne valent que pour ce qu’elles expriment. Or, la remise des clés et l’état des lieux ont pour objet de constater la libération des lieux et leur état, non de solder les comptes entre les parties. En conséquence, le bailleur qui accepte ces formalités ne perd ni sa créance de loyers, ni ses droits sur le dépôt de garantie, ce qui contraint le locataire à solliciter une quittance libératoire ou un accord écrit s’il entend être déchargé de ses obligations (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-13.387, précité).
Le refus de la Cour de cassation de conférer à la remise anticipée des clés une portée libératoire s’accorde avec la lettre de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, qui ne subordonne la poursuite de la redevance à aucune condition de jouissance effective des lieux (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette lecture stricte du texte préserve la prévisibilité des rapports locatifs et évite que la seule diligence du locataire ne transforme le préavis en un délai sans charge. Des lors, la jurisprudence de 2026 confirme que la négociation d’un départ anticipé doit être formalisée avec soin, sous peine de laisser subsister une créance de loyers que le locataire contestera vainement devant les juridictions.
La question de la preuve de la renonciation appelle, à cet égard, quelques précisions pratiques. La renonciation non équivoque du bailleur peut résulter d’un écrit adressé au locataire, tel qu’une lettre dispensant celui-ci du paiement des loyers à compter de la remise des clés, ou d’une clause insérée dans l’état des lieux de sortie. En revanche, les simples déclarations orales ou les actes de gestion postérieurs, comme la mise en location du bien avant le terme du préavis, n’emportent pas en eux-mêmes une telle renonciation, sauf à ce qu’ils manifestent la volonté du bailleur d’organiser la relocation à ses risques. Le locataire diligent aura donc intérêt à recueillir un accord écrit avant de libérer les lieux, tandis que le bailleur soucieux de sécuriser sa créance veillera à ne pas laisser s’instaurer une ambiguïté sur la portée de l’acceptation des clés (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-13.387, précité).
II. La liquidation des créances réciproques au terme du bail
A. L’indemnité d’occupation, l’imputation sur le dépôt de garantie et la prescription
Lorsque le locataire se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, sa situation juridique se dégrade et la créance du bailleur change de nature. L’indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer, constitue la contrepartie de la jouissance conservée sans titre par l’occupant. La troisième chambre civile a précisé le sort de cette créance dans un arrêt publié du 29 janvier 2026, aux termes duquel « est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation » (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-20.758, publié au Bulletin).
Cette solution, rendue à propos d’une locataire qui s’était maintenue dans les lieux après un congé pour vendre, résout une double difficulté. D’une part, elle admet que l’indemnité d’occupation puisse être imputée sur le dépôt de garantie, au titre des sommes restant dues au bailleur au sens de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). D’autre part, elle neutralise la prescription que le locataire prétendait opposer à la créance du bailleur, au motif que cette créance serait étrangère au contrat de bail. En conséquence, le locataire qui réclame la restitution de son dépôt de garantie doit compter avec la déduction de l’indemnité d’occupation, dont le paiement ne saurait être différé par l’écoulement du temps (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-20.758, précité). Le bailleur qui s’engage dans une telle procédure de recouvrement des loyers et indemnités impayés veillera à la justification des sommes retenues.
La distinction entre la créance de loyers et la créance d’indemnité d’occupation éclaire également la question de la prescription de l’action en restitution. L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 16 avril 2026, que l’action en nullité d’une convention et la demande de restitution qui en est la conséquence constituent une action à caractère personnel soumise à la prescription quinquennale (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-17.634). Par transposition, l’action en restitution du dépôt de garantie, fondée sur le contrat de bail, relève du même délai, dont le point de départ se situe au jour de la connaissance des faits par le créancier.
Le contentieux de la restitution n’échappe pas, en outre, à la logique des restitutions en valeur qui accompagne l’anéantissement des conventions. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt publié du 21 mai 2026, que « les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies » (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-16.483, publié au Bulletin). Cette exigence commande de restituer au bailleur la valeur de la jouissance procurée au locataire, ce qui rejoint le mécanisme de l’indemnité d’occupation et confirme l’importance du calcul des sommes dues au moment de la liquidation du bail (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-16.483, précité).
La nature indemnitaire de l’indemnité d’occupation mérite d’être soulignée, tant elle commande le régime de la créance du bailleur. Contrairement au loyer, dont la périodicité et le montant sont fixés par le contrat, l’indemnité d’occupation constitue la réparation de la jouissance sans titre et s’évalue, en principe, à la valeur locative du bien. Or, la troisième chambre civile a précisé, dans l’arrêt du 21 mai 2026, que le bailleur qui a fourni au locataire la jouissance effective du local peut prétendre à une telle indemnité, quand bien même la convention aurait été annulée pour objet illicite (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-16.483, précité). Cette solution, rendue à propos d’un bail commercial consenti sur le domaine public, confirme que la restitution en valeur de la jouissance ne se confond pas avec l’exécution du contrat anéanti et conserve son autonomie au profit de celui qui a procuré la jouissance (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-16.483, précité).
B. La majoration légale du dépôt de garantie et les limites de l’office du juge
La restitution du dépôt de garantie est enfermée dans des délais stricts dont la méconnaissance emporte une sanction automatique. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 12 février 2026, que « à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et que la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés » (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-21.258).
Le caractère de plein droit de la majoration confère au locataire un droit acquis dès l’expiration du délai légal, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable. La difficulté se déplace alors vers la preuve de la restitution, dont la charge pèse sur le bailleur. L’article 1353 du code civil dispose en effet que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » (article 1353 du code civil). Or, dans l’affaire du 12 février 2026, le bailleur se prévalait de l’émission d’un chèque de remboursement adressé par courrier, dont le locataire contestait avoir reçu. La Cour de cassation censure le juge qui avait retenu que le bailleur avait satisfait à son obligation, « sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait » (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-21.258, précité).
Cette solution rappelle que la remise d’un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement et que l’émission du titre ne dispense pas le bailleur de prouver sa réception par le locataire. En pratique, la production du talon de chéquier ou d’une copie du courrier ne suffit pas à établir la libération, ce qui contraint le bailleur à privilégier les modes de notification probatoires, tels que la lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A cet égard, la jurisprudence du 12 février 2026 s’inscrit dans un mouvement plus large de rigueur probatoire, qui protège le locataire contre les restitutions fictives (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-21.258, précité).
Le contentieux du dépôt de garantie révèle enfin une troisième ligne de fracture, relative à l’office du juge. L’article 4 du code de procédure civile énonce que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties » (article 4 du code de procédure civile). Dans l’arrêt du 4 juin 2026, le tribunal avait assorti d’office la condamnation du bailleur d’une majoration de 10 % par période mensuelle, alors qu’aucune demande n’avait été formée à ce titre. La Cour de cassation casse cette décision, au motif que le juge, en modifiant l’objet du litige, a violé l’article 4 du code de procédure civile (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-13.387). Cette solution rappelle que la majoration légale, pour être de plein droit dans son principe, n’en demeure pas moins soumise au respect des demandes des parties, dont le juge ne peut suppléer l’inaction.
La durée du délai de restitution dépend, quant à elle, de la conformité de l’état des lieux de sortie. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ramène en effet le délai de restitution à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, tandis que le délai de droit commun demeure de deux mois à compter de la remise des clés, sauf à ce que le bailleur conserve, dans les immeubles collectifs, une provision n’excédant pas 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette architecture temporelle explique que la majoration de 10 % s’apprécie par référence à des périodes mensuelles distinctes selon le cas d’espèce, ce qui impose au juge de vérifier la date de la remise des clés et la conformité de l’état des lieux avant de faire courir la sanction (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-21.258, précité). Les parties au contentieux du dépôt de garantie trouveront dans ce faisceau de règles les éléments d’appréciation de leurs droits respectifs.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime de fin de bail d’habitation d’une cohérence remarquable, articulé autour de trois exigences. La première tient à la persistance de l’obligation de payer le loyer pendant le préavis, que ne remet pas en cause la remise anticipée des clés, sauf renonciation non équivoque du bailleur. La seconde commande l’imputation de l’indemnité d’occupation sur le dépôt de garantie, dont la Cour de cassation a neutralisé la prescription au profit du bailleur. La troisième soumet la restitution du dépôt de garantie à un régime probatoire strict, tout en réservant le jeu des majorations légales au cadre des prétentions des parties. Or, ces solutions, rendues pour certaines en formation de section et publiées au Bulletin, offrent aux praticiens du droit immobilier un socle jurisprudentiel solide pour la liquidation des comptes locatifs. En conséquence, la préparation du départ du locataire, la formalisation de la renonciation éventuelle du bailleur et la conservation des preuves de la restitution apparaissent comme autant de leviers déterminants pour la sécurisation de la fin du bail d’habitation.
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