I. Le congé pour construire ou reconstruire : les conditions de validité de la reprise du bailleur

A. La présomption de sincérité de la déclaration de reprise et l’absence d’exigence d’un permis de construire préalable

Le bailleur qui entend refuser le renouvellement du bail commercial afin de construire ou de reconstruire l’immeuble existant se prévaut d’une faculté légale dont le régime a été précisé par la troisième chambre civile dans une série de décisions rendues entre 2023 et 2026. Aux termes de l’article L. 145-18 du code de commerce, le bailleur « a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 ». Cette faculté s’inscrit dans le cadre plus général tracé par l’article L. 145-4 du code de commerce, qui autorise le bailleur à donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délais de l’article L. 145-9, lorsqu’il entend invoquer les dispositions de l’article L. 145-18 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant. La Cour de cassation a, par un arrêt du 19 juin 2025 (n° 23-21.372), fixé les principes essentiels gouvernant l’exercice de cette prérogative, en jugeant que la déclaration de reprise du bailleur fondée sur l’article L. 145-18 du code de commerce « était présumée sincère » et que ce dernier « n’était pas tenu d’obtenir préalablement à la délivrance d’un tel congé un permis de construire ». Or, cette présomption de sincérité ne dispense pas le bailleur de faire apparaître, dans l’acte lui-même, un projet dont la teneur permet au preneur de connaître la nature et l’ampleur des travaux envisagés. Dans l’espèce soumise à la Cour, le congé délivré le 22 décembre 2017 indiquait que le bailleur envisageait de réaliser un projet de réhabilitation d’ampleur comportant d’importants travaux, qui impliquaient notamment l’édification d’un immeuble de taille équivalente à celui existant et accolé à ce dernier, moyennant le déplacement latéral de la façade gauche de l’immeuble abritant le local. En conséquence, la cour d’appel avait pu valider le congé en se fondant sur des éléments extrinsèques et postérieurs à sa délivrance, tels que le descriptif de l’architecte du 7 mai 2018 et le permis de construire du 9 novembre 2020, desquels il ressortait que le projet consistait à déplacer la façade sur une parcelle voisine, puis à démolir complètement le reste du bien pour construire un nouveau bâtiment. Des lors, la haute juridiction a jugé que la cour d’appel avait « souverainement déduit de l’ensemble de ses constatations que la bailleresse avait l’intention de démolir l’immeuble pour le reconstruire », légalement justifiant ainsi sa décision de valider le congé. Cette solution éclaire la portée de la présomption de sincérité, laquelle n’impose pas au bailleur de justifier, dès la délivrance du congé, de l’obtention des autorisations administratives nécessaires à la réalisation du projet. A cet égard, la jurisprudence antérieure avait déjà admis que la validité du congé s’apprécie au regard de l’intention du bailleur de procéder effectivement aux travaux annoncés, sans que l’absence de permis de construire à la date de l’acte ne puisse, par elle seule, entraîner sa nullité. Par ailleurs, la présomption de sincérité demeure une présomption simple, susceptible d’être combattue par le preneur, lequel conserve la faculté de démontrer que le congé a été délivré au prétexte de construire ou de reconstruire, alors que le bailleur n’avait en réalité aucune intention d’exécuter les travaux annoncés. La charge de la preuve pèse dès lors sur le locataire, qui doit rapporter la preuve du caractère fictif du projet, ce qui rend particulièrement délicate la contestation d’un congé fondé sur l’article L. 145-18 du code de commerce.

B. La motivation du congé et l’appréciation de l’intention réelle de reconstruire

Le congé délivré par le bailleur doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné, conformément aux exigences de l’article L. 145-9 du code de commerce, qui impose en outre que l’acte indique au locataire qu’il doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. La motivation du congé pour construire ou reconstruire revêt une importance particulière, dans la mesure où elle conditionne l’information du preneur sur les intentions du bailleur. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile a récemment précisé que la validité du congé s’apprécie à la date de sa délivrance, sans que les éléments postérieurs puissent suppléer une motivation insuffisante, tout en admettant que les éléments extrinsèques peuvent être pris en compte pour établir l’intention réelle du bailleur. Dans l’arrêt du 19 juin 2025 (n° 23-21.372) précité, la locataire soutenait précisément que le congé, qui invoquait un simple déplacement de la façade gauche de l’immeuble dans le cadre d’un projet de réhabilitation d’ampleur, ne laissait pas le preneur dans l’incertitude quant aux intentions du bailleur sur la construction ou la reconstruction alléguée. La Cour de cassation a toutefois jugé que la cour d’appel avait pu tenir compte d’éléments extrinsèques et postérieurs au congé, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, et qu’elle avait souverainement déduit de ses constatations que la bailleresse avait l’intention de démolir l’immeuble pour le reconstruire. En conséquence, la motivation du congé ne doit pas être appréciée de manière formaliste, mais à la lumière de l’ensemble des circonstances établissant la réalité du projet du bailleur. Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence qui exige que le congé fasse apparaître l’intention sérieuse du bailleur, sans pour autant soumettre la validité de l’acte à la production préalable de l’ensemble des autorisations administratives. Par ailleurs, la question du formalisme du congé a été tranchée dans un sens favorable au bailleur en ce qui concerne la période de tacite prolongation. Aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce, au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 19 juin 2025 (n° 23-19.744), que les baux de locaux commerciaux « ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement » et qu’« à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ». A cet égard, le bailleur qui souhaite reconstruire l’immeuble en cours de tacite prolongation doit donc respecter le délai de préavis de six mois et la date d’effet au dernier jour du trimestre civil, faute de quoi le congé serait irrégulier. Des lors, la sécurisation du congé pour construire ou reconstruire suppose une vigilance particulière sur les conditions de forme et de délai, lesquelles conditionnent la validité de la reprise et, partant, l’ensemble du dispositif indemnitaire qui en découle.

II. Le congé pour construire ou reconstruire : la protection du preneur évincé et les voies de contestation

A. Le droit à indemnité d’éviction et l’offre d’un local équivalent

Le refus de renouvellement fondé sur l’article L. 145-18 du code de commerce ouvre au preneur évincé un droit à l’indemnité d’éviction, dont le principe résulte de l’article L. 145-14 du code de commerce. Ce texte dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, laquelle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Toutefois, l’article L. 145-18 du code de commerce offre au bailleur une faculté alternative, en lui permettant de se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Dans cette hypothèse, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds, et il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d’emménagement. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé les contours de ces obligations indemnitaires, en particulier s’agissant des clauses contractuelles encadrant le calcul de l’indemnité d’éviction. Dans un arrêt du 18 janvier 2023 (n° 21-22.209), la Cour de cassation a jugé que les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction, lorsqu’elles n’ont pas pour effet de priver la locataire évincée de son indemnisation en cas de non-renouvellement du bail ou de limiter forfaitairement par avance son indemnisation et, par voie de conséquence, de limiter directement ou indirectement le droit au renouvellement, ne sont pas contraires à l’ordre public. En conséquence, une clause prévoyant que l’indemnité d’éviction due au preneur serait calculée en fonction des caractéristiques d’exploitation du sous-locataire et serait d’un montant suffisant pour lui permettre d’indemniser ce dernier du préjudice subi du fait du non-renouvellement a été validée, la Cour retenant que cette clause ne privait pas la locataire de l’indemnisation de son préjudice et ne le limitait pas davantage puisqu’il ne s’agissait pas d’une indemnisation forfaitaire. Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans la même décision, que les conditions du droit du preneur à une indemnité d’éviction « s’apprécient à la date du congé », ce qui conduit à vérifier la situation du preneur au moment où le congé lui a été délivré. A cet égard, la notification au bailleur d’une copie de l’acte de sous-location, prévue par une clause du contrat, étant, en l’absence de tout délai ou sanction, purement informative, la formalité accomplie postérieurement à la délivrance du congé n’affectait pas la régularité de la sous-location et ne privait pas la locataire de son droit à indemnité. Des lors, le preneur évincé bénéficie d’une protection étendue, dont le régime indemnitaire ne saurait être aménagé au détriment de ses droits essentiels. Il convient, en outre, de souligner que l’offre d’un local équivalent, qui permet au bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, doit satisfaire à des conditions strictes d’équivalence, tant en ce qui concerne les besoins et possibilités du locataire que la localisation du local de remplacement, l’appréciation de cette équivalence relevant du pouvoir souverain des juges du fond. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 4 juin 2026 (n° 25-10.069), rappelé que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, au sens de l’article 1720 du code civil, et que la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil suppose que la chose ne puisse plus être conservée sans dépense excessive et devienne impropre à l’usage auquel on la destine. Cette distinction entre la simple réparation et la véritable reconstruction commande l’appréciation des obligations du bailleur confronté à un immeuble endommagé, avant même toute question de refus de renouvellement pour reconstruire.

B. La contestation du congé, la distinction entre réparation et reconstruction et le sort des conventions

Le preneur qui entend contester le congé pour construire ou reconstruire dispose de plusieurs voies de droit, dont la mise en œuvre a été précisée par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. A titre liminaire, le congé avec offre de renouvellement subordonnée à des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction. La Cour de cassation a, dans un arrêt publié au Bulletin du 11 janvier 2024 (n° 22-20.872), jugé qu’« un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré », et qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ». Or, cette qualification présente une incidence directe sur la reconstruction, dès lors que le bailleur qui souhaite reconstruire l’immeuble doit nécessairement mettre fin au bail en cours, sans pouvoir subordonner la poursuite de la relation contractuelle à des modifications substantielles des clauses du contrat, hors celles que la reconstruction impose. Par ailleurs, le preneur évincé peut également se prévaloir de l’irrégularité du congé lorsque le bailleur invoque, sans le démontrer, un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité. Dans un arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24-15.336), la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que la bailleresse, « qui ne justifiait d’aucun des motifs prévus à l’article L. 145-17 du code de commerce, était redevable d’une indemnité d’éviction », après avoir relevé que les travaux de réfection auraient dû être réalisés depuis plusieurs années, que les désordres présentés par les lieux loués n’étaient pas assimilables à la perte de la chose, dès lors que plusieurs bâtiments étaient donnés à bail et que seul l’un d’entre eux présentait des dégradations importantes, et que les rapports versés aux débats se limitaient à mentionner la nécessité de travaux préalables de charpente pour un remplacement à l’identique, sans qu’il soit justifié de la nécessité de démolir et de reconstruire l’immeuble entier. A cet égard, la distinction entre réparation et reconstruction, opérée par les juges du fond sous le contrôle de la Cour de cassation, commande l’appréciation du droit à indemnité d’éviction du preneur. La Cour de cassation a, dans l’arrêt du 4 juin 2026 (n° 25-10.069) précité, rappelé qu’« il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine », et que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de ce texte, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. En conséquence, le bailleur qui se prévaut de la destruction de la chose pour refuser le renouvellement sans indemnité doit rapporter la preuve de la nécessité d’une véritable reconstruction, et non de simples réparations, la distinction entre les deux notions étant déterminante pour l’octroi de l’indemnité d’éviction. La jurisprudence a, par ailleurs, précisé le sort des conventions conclues entre les parties à l’occasion d’un projet de démolition-reconstruction. Dans un arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-13.422), la Cour de cassation a rappelé, au visa de l’article 2044 du code civil, que la transaction « est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître », et a censuré la cour d’appel qui avait retenu l’existence d’une transaction sans caractériser une concession de la part du bailleur, alors que le preneur contestait la résiliation anticipée de sa convention d’occupation en raison d’un projet de démolition et de reconstruction du site. Des lors, la convention de sortie conclue à l’occasion d’un projet de reconstruction ne peut faire obstacle aux droits du preneur qu’à la condition de comporter des concessions réciproques réelles, l’exigence de réciprocité étant appréciée strictement par la haute juridiction. Enfin, le bailleur dont le bien a été détruit par un sinistre et qui entend reconstruire l’immeuble doit être indemnisé de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction, même si le bail a été résilié, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 12 octobre 2023 (n° 22-16.555), au visa de l’article 1733 du code civil, en énonçant que le locataire dont la responsabilité est engagée sur ce fondement « doit réparer l’entier dommage causé par l’incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble, même si le bail a été résilié ». Cette solution, qui transpose au bail commercial les règles de l’indemnisation des pertes locatives consécutives à un incendie, illustre l’articulation entre le droit commun du bail et le régime spécifique de la reconstruction, dont les incidences patrimoniales s’étendent bien au-delà de la seule cessation du contrat.

Conclusion

Le congé pour construire ou reconstruire, tel que le régime en a été précisé par la troisième chambre civile entre 2023 et 2026, constitue un instrument de maîtrise immobilière dont la mise en œuvre est subordonnée à des conditions de sincérité et de motivation désormais bien identifiées. La présomption de sincérité de la déclaration de reprise, consacrée par l’arrêt du 19 juin 2025 (n° 23-21.372), dispense le bailleur d’obtenir préalablement un permis de construire, mais n’exonère pas ce dernier de l’obligation de faire apparaître un projet dont la réalité peut être établie par des éléments extrinsèques et postérieurs à l’acte. Or, la protection du preneur évincé demeure assurée par le droit à l’indemnité d’éviction, dont les modalités de calcul ne sauraient être aménagées au détriment de ses droits essentiels, ainsi que par la faculté, pour le bailleur, d’offrir un local équivalent afin de se soustraire au paiement de cette indemnité. Des lors, la contestation du congé, qu’elle porte sur la réalité du projet de reconstruction ou sur le respect des conditions de forme, s’inscrit dans un cadre jurisprudentiel exigeant, dans lequel la distinction entre simple réparation et véritable reconstruction joue un rôle déterminant. A cet égard, les praticiens du droit des baux commerciaux, qu’ils accompagnent un bailleur engagé dans une opération de démolition-reconstruction ou un preneur confronté à un congé fondé sur l’article L. 145-18 du code de commerce, doivent porter une attention particulière à la motivation de l’acte, à la démonstration de la réalité du projet et à la sécurisation conventionnelle des modalités d’indemnisation, dont dépend l’équilibre économique de l’opération de reconstruction. Par ailleurs, les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent tant les bailleurs que les preneurs dans la négociation et le contentieux de ces opérations, afin de sécuriser les intérêts de chacun au regard d’une jurisprudence en constante évolution.