I. Le droit de préférence forestier : la détermination de la propriété boisée et le domaine d’application

A. Le classement cadastral comme seul critère de la nature boisée de la parcelle

L’article L. 331-19 du code forestier institue, en cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à quatre hectares, un droit de préférence au profit des propriétaires d’une parcelle boisée contiguë, tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux (art. L. 331-19 c. forestier). Le texte ne se réfère qu’au classement cadastral pour déterminer si la parcelle vendue est en nature de bois et forêts, de sorte que seul ce classement doit être pris en compte. Par un arrêt du 28 mai 2026, la troisième chambre civile a appliqué ce critère au cas d’une parcelle classée en nature de « bois-taillis », dont elle a estimé qu’elle appartenait au groupe du cadastre correspondant aux parcelles en nature de bois et forêts, subdivisé en huit sous-groupes commençant par la lettre B (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-10.202, FS-B, Publié au Bulletin). Or, une instruction ministérielle du 31 décembre 1908, édictée pour l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, classe les bois en de nombreux sous-groupes, dont celui des taillis simples et des taillis sous futaie. La cour d’appel avait retenu que la parcelle litigieuse, cadastrée en bois-taillis, appartenait au groupe « bois et forêt », et la Cour de cassation a approuvé cette analyse, dès lors que le classement cadastral était seul déterminant. En conséquence, la condition tenant à la nature de la parcelle, exigée par l’article L. 331-19 précité, se trouve satisfaite dès lors que le cadastre classe la parcelle en nature de bois et forêts, quand bien même sa végétation réelle serait un taillis. Cette solution présente un intérêt pratique considérable pour les propriétaires forestiers, dont le contentieux de la vente immobilière relève de l’office des avocats intervenant en droit immobilier à Paris (contentieux de la vente immobilière), car elle évite toute contestation fondée sur la physionomie effective du terrain, au profit d’un critère objectif et aisément vérifiable. Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que la parcelle vendue, d’une superficie inférieure à quatre hectares, entrait dans le champ du droit de préférence, l’appréciation du seuil n’étant pas davantage discutée au regard de l’état des lieux réel. A cet égard, la décision du 28 mai 2026 s’inscrit dans une jurisprudence constante qui privilégie la sécurité juridique des actes de vente de propriétés boisées. Des lors, la seule consultation de la matrice cadastrale permet au notaire instrumentaire de déterminer si la vente projetée est soumise au droit de préférence du voisinage forestier.

La détermination de la nature boisée de la parcelle se double d’une exigence de contiguïté entre la parcelle vendue et la parcelle du bénéficiaire pressenti. Le droit de préférence profite, selon les termes de l’article L. 331-19 du code forestier, aux propriétaires d’une parcelle boisée contiguë, et la jurisprudence a précisé les conditions de cette contiguïté dans des espèces où plusieurs parcelles étaient mises en vente simultanément. Dans une affaire jugée le 1er octobre 2020, des vendeurs avaient mis en vente, « formant bloc », une propriété comprenant des parcelles boisées et non boisées, et la Cour de cassation a rappelé que le propriétaire était tenu de faire connaître son intention de vendre aux propriétaires de parcelles boisées contiguës, l’appréciation de la contiguïté s’effectuant au regard de l’ensemble des parcelles mises en vente (Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 19-19.241). La notification du prix et des conditions de la cession projetée doit ainsi être adressée à l’ensemble des propriétaires de parcelles boisées contiguës, quand bien même la vente porterait sur un ensemble immobilier composite. En outre, lorsque la vente porte sur une propriété classée en nature de bois et forêts et sur d’autres biens, la question se pose de savoir si le droit de préférence s’étend à l’ensemble de la propriété cédée. Or, l’article L. 331-21, 8°, du code forestier prévoit précisément une exception pour les propriétés comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non (art. L. 331-21, 8°, c. forestier). L’articulation de ce texte avec l’article L. 331-19 a donné lieu à l’un des apports majeurs de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile.

B. L’exception des propriétés mixtes et la lecture textuelle de l’article L. 331-21, 8°, du code forestier

L’arrêt du 28 mai 2026, rendu au visa des articles L. 331-19 et L. 331-21, 8°, du code forestier, tranche une question d’application de l’exception relative aux propriétés mixtes (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-10.202, FS-B, Publié au Bulletin). En l’espèce, la communauté des cisterciens de la stricte observance d’une abbaye avait consenti une promesse de vente portant sur une maison d’habitation avec terrain attenant, constituant une parcelle unique cadastrée en nature de bois-taillis. Une société civile immobilière, propriétaire d’une parcelle boisée contiguë, s’était prévalue du droit de préférence prévu à l’article L. 331-19, empêchant la réitération de la vente. La cour d’appel de Grenoble avait retenu que l’exception de l’article L. 331-21, 8°, ne pouvait trouver à s’appliquer qu’en présence d’une propriété composée de plusieurs parcelles dont au moins une n’était pas cadastrée en bois, et non en présence d’une parcelle unique supportant une maison. La Cour de cassation censure cette interprétation. Or, selon le texte, le droit de préférence ne s’applique pas lorsque la vente doit intervenir « sur une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non ». La haute juridiction en déduit que, ce texte visant les ventes portant sur « une ou plusieurs parcelles », la vente d’une parcelle unique comportant un autre bien, bâti ou non, tel qu’une maison ou un étang, entre dans son champ d’application. En conséquence, le propriétaire d’une parcelle, même classée au cadastre en nature de bois, qui supporte un bien étranger à l’objectif de regroupement des petites parcelles boisées, peut vendre cette parcelle à l’acquéreur de son choix, sans être tenu par le droit de préférence du voisinage forestier.

Cette lecture, commandée par le texte lui-même, est seule de nature à concilier l’objectif poursuivi par le législateur, tendant à favoriser le regroupement des petites parcelles boisées afin d’en faciliter l’entretien et l’exploitation, avec le respect du droit de propriété et de la liberté contractuelle. La Cour de cassation adopte ainsi une interprétation téléologique de l’exception, fondée sur la finalité du dispositif, qui n’est pas de faire obstacle à la cession d’une habitation simplement située sur une parcelle cadastrée en bois. A cet égard, la solution de 2026 se distingue de l’appréciation que les juridictions du fond avaient pu retenir antérieurement, en ce qu’elle subordonne l’exclusion du droit de préférence à la seule circonstance que la vente porte sur une propriété mixte, sans exiger la pluralité des parcelles. Des lors, la portée pratique de l’arrêt est considérable : de très nombreuses propriétés rurales sont constituées d’une parcelle unique en nature de bois supportant une habitation, et leurs propriétaires retrouvent une liberté de cession que le droit de préférence aurait pu compromettre. Par ailleurs, la solution s’applique par identité de motifs aux autres biens non bâtis, tels que les étangs, ainsi que la Cour de cassation le souligne expressément dans ses motifs. En outre, la décision du 28 mai 2026 invite les notaires à une vigilance particulière quant à la désignation des biens dans les actes de vente, la qualification cadastrale de la parcelle et l’existence d’un bâti ou d’un autre bien sur celle-ci étant déterminantes pour écarter le droit de préférence. La série jurisprudentielle récente montre néanmoins que la question de l’exercice du droit de préférence et de la liberté du vendeur demeure au cœur des contentieux, ainsi que l’illustre l’arrêt de la formation de section du 28 septembre 2023.

II. L’exercice du droit de préférence et l’articulation avec les préemptions légales

A. La notification et la liberté du vendeur de renoncer à la vente

L’article L. 331-19 du code forestier impose au vendeur de notifier aux propriétaires des parcelles boisées contiguës le prix et les conditions de la cession projetée, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise contre récépissé (art. L. 331-19 c. forestier). Lorsque le nombre de notifications est égal ou supérieur à dix, le vendeur peut rendre publics le prix et les conditions de la cession projetée par voie d’affichage en mairie durant un mois et de publication d’un avis sur un support habilité à recevoir des annonces légales. Tout propriétaire d’une parcelle boisée contiguë dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification pour faire connaître au vendeur qu’il exerce son droit de préférence aux prix et conditions indiqués. Or, la question s’est posée de savoir si l’exercice du droit de préférence par le propriétaire contigu contraignait le vendeur à conclure la vente, au point de le priver de la faculté de renoncer à l’opération. Par un arrêt de section rendu le 28 septembre 2023, la troisième chambre civile a répondu par la négative, au visa de l’article L. 331-19 du code forestier et de l’article 1589 du code civil (Cass. 3e civ., 28 sept. 2023, n° 22-15.576, FS-B, Publié au Bulletin). Elle énonce qu’à défaut de disposition législative le précisant, la notification ou l’affichage du prix et des conditions de la vente projetée ne vaut pas offre ferme de vente au profit du bénéficiaire du droit de préférence, de sorte que l’exercice de ce droit par le propriétaire d’une parcelle boisée contiguë ne prive pas le vendeur de la liberté de renoncer à la vente. En l’espèce, une venderesse, qui avait notifié son intention de vendre une parcelle en nature de taillis, avait refusé de vendre son bien au propriétaire contigu qui avait exercé son droit de préférence, et la cour d’appel de Grenoble avait condamné la venderesse à régulariser la vente au profit de ce dernier, au motif que le droit de préférence avait produit plein et entier effet par la rencontre des consentements. La Cour de cassation casse cette décision : l’exercice du droit de préférence ne crée pas, en lui-même, un consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix au sens de l’article 1589 du code civil (art. 1589 c. civ.).

En conséquence, le mécanisme du droit de préférence forestier se distingue nettement des droits de préemption légaux, qui, lorsqu’ils sont exercés, font naître une vente forcée au profit du titulaire du droit. Le droit de préférence confère à son bénéficiaire une simple priorité pour acquérir aux prix et conditions notifiés, sans conférer à la déclaration d’exercice la valeur d’une acceptation d’offre de vente. A cet égard, la solution du 28 septembre 2023 a été rendue au visa de la promesse de vente, dont l’article 1589 du code civil dispose qu’elle vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (art. 1589 c. civ.). Or, en l’absence de promesse, le vendeur demeure libre de renoncer à la vente initialement envisagée, sans encourir d’obligation de conclure au profit du bénéficiaire du droit de préférence. Cette jurisprudence confirme la nature subsidiaire du droit de préférence forestier, qui ne saurait être assimilé à une préemption déguisée. Par ailleurs, la même décision rappelle que le droit de préférence s’exerce sous réserve du droit de préemption, et de la rétrocession qui en découle, prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le code rural et de la pêche maritime ou par le code de l’urbanisme. Des lors, la coexistence des droits de préférence et des droits de préemption légaux appelle une hiérarchisation précise, que la jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement construite, notamment à l’égard de la préemption des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural et de celle du preneur à bail rural. La question de la sanction de la méconnaissance de ces droits a également été tranchée, la Cour de cassation rappelant que la fraude seule peut ouvrir au bénéficiaire d’un pacte de préférence la faculté d’obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution dans les droits de l’acquéreur.

B. L’articulation avec la préemption des SAFER et la préemption du preneur à bail rural

La vente d’une propriété boisée est susceptible de se heurter à plusieurs droits concurrents, au premier rang desquels figure la préemption des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, régie par les articles L. 143-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime. L’article L. 143-1, I, du code rural et de la pêche maritime institue au profit de ces sociétés un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés, ou de terrains nus à vocation agricole (art. L. 143-1 c. rural et de la pêche maritime). Or, l’article L. 143-4, 6°, du même code exclut du droit de préemption les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre, sauf si ces dernières sont mises en vente avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole (art. L. 143-4, 6°, c. rural et de la pêche maritime). Par un arrêt du 4 septembre 2025, la troisième chambre civile a précisé les conditions d’application de ces textes dans une affaire où une SAFER avait exercé son droit de préemption sur des immeubles adjugés, comprenant des terrains nus, un bâtiment d’habitation, des dépendances et des parcelles en nature de bois-taillis (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 24-13.064, FS-B, Publié au Bulletin). La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait validé la préemption en se fondant sur des motifs tirés d’une absence de changement de destination, inopérants à caractériser, au jour de l’aliénation, tant l’usage agricole des dépendances que l’existence d’une exploitation agricole dont dépendent les bâtiments d’habitation et les parcelles non boisées vendues avec celles en nature de bois et de taillis. En conséquence, la préemption d’une propriété mixte par une SAFER suppose que soit établi, à la date de l’aliénation, l’usage agricole des bâtiments et des dépendances, ainsi que l’appartenance des parcelles non boisées à une exploitation agricole en activité, la seule circonstance que les biens aient vocation à desservir une exploitation ne suffisant pas.

La hiérarchie entre le droit de préférence conventionnel et la préemption du preneur à bail rural a également été précisée. L’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place (art. L. 412-1 c. rural et de la pêche maritime). L’article L. 412-4 du même code ajoute que ce droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires (art. L. 412-4 c. rural et de la pêche maritime). Par un arrêt du 11 janvier 2024, la troisième chambre civile a déduit de ces textes que le fermier est titulaire d’un droit de préemption légal et d’ordre public qui prime le droit de préférence conventionnel, de sorte que le bénéficiaire d’un pacte de préférence, sans préjudice de son droit à réparation, ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution au fermier titulaire d’un droit de préemption que s’il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 21-24.580, FS-B, Publié au Bulletin). Or, la simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux. Cette solution a été confirmée par un arrêt du 2 avril 2026, rendu sur renvoi après cassation, qui a également précisé que les articles L. 412-5 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime ne subordonnent pas l’exercice du droit de préemption par le fermier au respect des conditions d’exploitation personnelle, mais organisent un contrôle a posteriori des conditions dans lesquelles le fermier doit exploiter le fonds préempté (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.496, FS-B, Publié au Bulletin). La Cour de cassation a substitué ce motif de pur droit à ceux critiqués, pour rejeter le pourvoi du bénéficiaire du pacte de préférence, qui ne rapportait pas la preuve d’un concert frauduleux entre le vendeur et la société civile d’exploitation agricole préemptrice.

La jurisprudence relative aux SAFER a, par ailleurs, précisé les conditions de validité des rétrocessions. L’article L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime définit les missions des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, qui œuvrent prioritairement à la protection des espaces agricoles, naturels et forestiers (art. L. 141-1 c. rural et de la pêche maritime). Par un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile a jugé qu’une décision de rétrocession prise par une SAFER n’encourt pas la nullité au motif qu’elle ne serait pas conforme à l’un des objectifs prioritaires visés dans le programme pluriannuel d’activité (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 25-12.204, FS-B, Publié au Bulletin). En effet, le choix de l’attributaire lors de la rétrocession se fait au regard des missions mentionnées au I de l’article L. 141-1, sans qu’il soit exigé que la décision se réfère aux priorités d’intervention définies dans le programme pluriannuel, dont la méconnaissance est sanctionnée par le retrait d’agrément et non par la nullité des actes. Des lors, le candidat évincé d’une rétrocession doit démontrer la violation des critères légaux d’attribution, et non une simple discordance avec le programme pluriannuel d’activité. Par ailleurs, la qualité pour agir contre les décisions de préemption a été rappelée par un arrêt du 6 février 2020, qui juge que le notaire instrumentaire n’a pas qualité pour contester le droit de préemption exercé par une SAFER, au sens de l’article 31 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 17-24.223). Enfin, la jurisprudence relative aux pactes de préférence conventionnels a précisé que la substitution du bénéficiaire dans les droits des tiers acquéreurs suppose qu’il établisse la connaissance, par ces derniers, de l’existence du pacte, ainsi qu’il résulte d’un arrêt du 7 mars 2024 (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 22-10.639). La vente de parcelles boisées peut, en outre, soulever des difficultés relatives à la consistance des droits cédés, notamment lorsque les bois ont été vendus séparément de la parcelle qui les supporte, ainsi que l’illustre un arrêt du 14 février 2019, rendu à propos d’un groupement forestier qui avait procédé à des coupes sur des bois appartenant à un tiers (Cass. 3e civ., 14 févr. 2019, n° 17-27.156).

Conclusion

La jurisprudence de la troisième chambre civile, des arrêts du 6 février 2020 et du 1er octobre 2020 à ceux du 28 mai 2026, dessine un régime cohérent du droit de préférence forestier dans la vente immobilière. Le classement cadastral constitue le critère exclusif de la nature boisée de la parcelle, et l’exception de l’article L. 331-21, 8°, du code forestier s’applique à la vente d’une parcelle unique supportant une maison, ce qui restaure une part de liberté contractuelle au profit des propriétaires de biens mixtes. Or, l’exercice du droit de préférence ne vaut pas offre ferme de vente, et le vendeur conserve la faculté de renoncer à l’opération, conformément à la nature subsidiaire de ce droit. Par ailleurs, l’articulation avec les préemptions légales est désormais fermement hiérarchisée : la préemption du preneur à bail rural prime le pacte de préférence conventionnel, sauf concert frauduleux, tandis que la préemption des SAFER est exclue pour les parcelles en nature de bois et forêts, sauf vente avec d’autres parcelles non boisées d’une même exploitation agricole. A cet égard, la sécurité des actes de vente de propriétés boisées exige du praticien une vérification minutieuse de la désignation cadastrale des biens, de l’existence de droits de préférence ou de préemption concurrents et des conditions de notification des cessions projetées. Des lors, l’équilibre dégagé par la Cour de cassation entre l’objectif législatif de regroupement des petites parcelles boisées et le respect du droit de propriété témoigne d’une construction prétorienne attentive aux réalités du marché foncier rural et forestier, que les évolutions législatives récentes, dont la modification de l’article L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime, devront intégrer. L’accompagnement des propriétaires dans la préparation des compromis de vente et dans la vérification des droits concurrents demeure, à cet égard, un enjeu déterminant de sécurisation des opérations (compromis de vente immobilier).