La prétendue « loi des 48 heures » revient chaque été, lorsque des propriétaires découvrent à leur retour de vacances qu’un logement est occupé. La rumeur affirme qu’après deux jours, la police ne pourrait plus intervenir et qu’un squatteur deviendrait presque inexpulsable. C’est faux. Le délai de quarante-huit heures ne protège pas l’occupant : il encadre aujourd’hui la décision du préfet lorsqu’un dossier complet d’évacuation forcée lui est transmis. Le 21 juillet 2026, le Parlement a définitivement adopté le projet de loi RIPOST, qui comporte de nouvelles mesures relatives aux occupations illicites. Mais le Conseil constitutionnel a été saisi le 24 juillet 2026. Tant que sa décision n’est pas rendue et que la loi n’est pas promulguée, le propriétaire doit appliquer les textes déjà en vigueur, sans anticiper une réforme encore susceptible d’être censurée ou modifiée.
La réaction utile repose donc sur trois questions : s’agit-il juridiquement d’un squat, quelles preuves faut-il réunir immédiatement, et faut-il saisir le préfet ou le juge ? Le mauvais réflexe consiste à changer les serrures, couper l’électricité ou entrer de force. Le bon réflexe consiste à figer la preuve, déposer plainte, faire constater l’occupation et préparer une demande complète. Voici la procédure applicable au 11 août 2026, les délais réels et les recours ouverts en cas de refus.
I. Loi squat 48 heures : que dit réellement le droit en 2026 ?
A. Un squatteur peut-il rester après 48 heures ?
Non. Aucun texte ne donne un droit au maintien dans les lieux après quarante-huit heures. Ce nombre a été déformé par des récits anciens sur le flagrant délit, puis par les réseaux sociaux. Le droit actuel ne subordonne pas la plainte, l’enquête ou la demande d’évacuation administrative à la découverte du squat dans les deux jours. Une occupation découverte après une semaine, un mois ou davantage peut encore faire l’objet d’une plainte et d’une demande préfectorale, sous réserve de démontrer les conditions légales.
La première distinction porte sur la qualité de l’occupant. Le squatteur est une personne entrée ou maintenue dans un domicile ou un local à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, sans titre valable. L’article 226-4 du Code pénal réprime l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui. Le texte précise mot pour mot : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Une résidence secondaire meublée peut donc être un domicile au sens pénal, même si le propriétaire n’y vit que ponctuellement.
Le Code pénal, article 315-1, couvre plus largement les locaux à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel. Il énonce exactement : « L’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. » Ce texte, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, montre aussi pourquoi l’actualité RIPOST ne doit pas être présentée comme si toute protection des locaux professionnels restait à créer.
À l’inverse, l’ancien locataire qui reste après la fin du bail, le voyageur qui refuse de quitter une location saisonnière ou l’hébergé que le propriétaire avait volontairement laissé entrer ne sont pas automatiquement des squatteurs. Leur entrée initiale peut avoir été licite. La preuve d’un maintien sans titre ne suffit pas toujours à caractériser les manœuvres, menaces, voies de fait ou la contrainte exigées pour la procédure administrative spéciale. Une procédure judiciaire d’expulsion peut alors être nécessaire. Cette qualification commande toute la stratégie : déposer une plainte pour « squat » ne transforme pas un conflit locatif en violation de domicile.
Le débat de juillet 2026 autour du projet RIPOST est important précisément parce que le texte adopté vise notamment certaines occupations de meublés de tourisme et étend des mécanismes à de nouveaux locaux. Le dossier législatif officiel de l’Assemblée nationale retrace l’adoption définitive du 21 juillet et les deux saisines du Conseil constitutionnel du 24 juillet. Au 11 août 2026, il faut parler d’un texte adopté mais non encore promulgué. Une réservation Airbnb arrivée à son terme ne doit donc pas être traitée comme si les dispositions nouvelles étaient déjà applicables. La règle opérationnelle reste simple : vérifier la publication au Journal officiel avant d’invoquer une réforme.
La deuxième confusion concerne le rôle du préfet. L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, dans sa version en vigueur, permet au propriétaire ou à la personne dont le domicile est occupé de demander une mise en demeure de quitter les lieux. Il impose une plainte, une preuve du domicile ou de la propriété et un constat de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Le passage exact sur les quarante-huit heures est le suivant : « La décision de mise en demeure est prise, après considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant par le représentant de l’Etat dans le département dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. » Le délai court donc à compter de la réception d’une demande complète par le préfet ; il ne court pas à compter de l’entrée du squatteur.
Lorsque le propriétaire ne peut plus accéder à son acte ou prouver son droit à cause de l’occupation, le même article oblige le préfet à solliciter l’administration fiscale dans un délai de soixante-douze heures. Cette règle évite qu’un titre enfermé dans le logement fasse échouer la demande. Si le local est le domicile du demandeur, la mise en demeure laisse au moins vingt-quatre heures à l’occupant. S’il ne s’agit pas du domicile du demandeur mais d’un autre local d’habitation, le délai minimal est de sept jours. Si la mise en demeure reste sans effet, le préfet doit procéder sans délai à l’évacuation forcée, sauf opposition de l’auteur de la demande.
La pratique judiciaire confirme que le temps écoulé ne crée aucun titre. Dans une ordonnance du tribunal judiciaire de Toulon du 24 juin 2025, n° 25/00302, le juge a retenu mot pour mot : « Cette appropriation sauvage constitue une voie de fait et aucun état de nécessité, par ailleurs non démontré, ne peut justifier cette violation du droit de propriété. » La décision a ordonné le départ immédiat, supprimé les délais légaux et fixé une indemnité mensuelle d’occupation. Ce jugement n’établit pas une automaticité pour tous les dossiers, mais il illustre l’importance de prouver l’absence de consentement du propriétaire et la voie de fait.
Le délai de quarante-huit heures n’est donc ni une prescription, ni une régularisation, ni une immunité. Le propriétaire doit toutefois agir vite pour des raisons de preuve : les traces d’effraction disparaissent, les vidéos sont parfois écrasées, les voisins oublient les heures d’arrivée et les occupants peuvent produire des documents destinés à soutenir une version concurrente. L’urgence est probatoire, pas constitutive d’un droit du squatteur.
B. Comment distinguer squat, faux bail et ancien locataire ?
Avant toute démarche, il faut reconstruire l’origine de l’occupation. Une serrure forcée, une fenêtre fracturée, l’usage de fausses clés ou un mensonge organisé sur la qualité de propriétaire peuvent constituer des voies de fait ou des manœuvres. Un propriétaire qui a remis les clés à un locataire, signé un bail ou accepté un hébergement ne peut pas effacer cet historique. De même, un sous-locataire peut opposer certains éléments à la personne qui l’a installé, sans que son titre soit nécessairement opposable au propriétaire véritable.
Les dossiers de faux bail sont particulièrement délicats. Une victime peut avoir visité le logement avec un escroc, signé un document convaincant et payé un dépôt de garantie. Elle occupe matériellement le bien sans contrat conclu avec le propriétaire réel, mais elle conteste l’existence d’une entrée frauduleuse. Dans ce cas, le préfet peut estimer que les conditions de l’article 38 ne sont pas établies et renvoyer les parties devant le juge. Le refus administratif ne rend pas l’occupation licite ; il signifie que la voie d’évacuation sans jugement n’est pas suffisamment sécurisée au vu des preuves produites.
Le tribunal judiciaire de Nantes, le 26 mars 2025, n° 24/01881, a examiné un dossier dans lequel des occupantes invoquaient un bail signé avec un faux propriétaire et la théorie de l’apparence. Le jugement rappelle mot pour mot : « Il est par ailleurs de jurisprudence constante que l’occupation d’un immeuble sans droit ni titre est générateur d’un trouble manifestement illicite en ce qu’elle constitue une violation flagrante du droit de propriété défini à l’article 544 du code civil. » Le tribunal a ordonné l’expulsion, mais n’a pas supprimé le délai de deux mois ni le sursis hivernal, faute de démonstration suffisante d’une entrée par voie de fait au sens des textes. Cette nuance est essentielle : être occupant sans droit ni titre et être entré par voie de fait sont deux questions différentes.
Le droit de propriété est défini par l’article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Cette protection permet d’obtenir la cessation d’une occupation illicite. Elle n’autorise pourtant pas le propriétaire à employer lui-même la force. Le droit de propriété s’exerce dans le cadre des procédures pénale, administrative et civile.
Un ancien locataire qui reste après un congé, une résiliation ou un jugement d’expulsion est un occupant sans droit ni titre, mais il n’a pas pénétré frauduleusement dans le logement : il disposait initialement des clés et d’un bail. Il faut alors exécuter le titre d’expulsion ou engager la procédure locative adaptée. Un hébergé que l’on souhaite faire partir relève également, selon les faits, du juge. Un voyageur d’une location touristique qui se maintient après le séjour exige une analyse prudente tant que la réforme RIPOST n’est pas promulguée.
Pour qualifier le dossier, rassemblez l’acte de propriété, la taxe foncière, une attestation notariale, les factures antérieures, les photographies de l’ameublement, l’état des lieux, les échanges avec le dernier occupant, le contrat de location s’il existe et les témoignages des voisins. Faites conserver les images de vidéosurveillance licites sans les diffuser. Demandez au commissaire de justice de décrire les accès, les serrures, les noms figurant sur la boîte aux lettres, les déclarations entendues et les signes d’occupation. La précision du constat vaut mieux qu’une conclusion juridique sommaire.
Une facture d’électricité au nom de l’occupant n’est ni un bail, ni un acte de propriété. Elle peut établir une présence matérielle ou une adresse déclarée, mais elle ne prouve pas que le propriétaire a consenti à l’occupation. La proposition de loi discutée en juin 2026 sur les contrats essentiels a nourri le débat public, sans changer à elle seule le droit applicable. Ne coupez pas l’énergie pour « reprendre la main » : cette action peut mettre les personnes en danger, compliquer le dossier et être présentée comme une pression illicite.
Enfin, ne confondez pas domicile et propriété. Le domicile pénal protège l’intimité d’un lieu effectivement rattaché à une personne ; l’article 226-4 en donne depuis 2023 une définition élargie aux locaux d’habitation meublés appartenant à la victime, qu’elle y habite ou non. L’article 315-1 protège, quant à lui, plusieurs catégories de locaux contre l’occupation frauduleuse. Selon le bien concerné et les faits d’entrée, les qualifications peuvent se compléter, mais elles ne se présument pas.
II. Expulsion d’un squatteur : quelles démarches et quels recours engager ?
A. Que faire immédiatement pour saisir le préfet ou le juge ?
La première action est de sécuriser les personnes. Si l’intrusion est en cours, si des violences sont commises ou si un danger immédiat existe, appelez les forces de l’ordre. Ne tentez pas d’entrer avec des proches et n’organisez pas une confrontation. Notez l’heure de la découverte, l’identité des témoins, les dégâts visibles depuis l’extérieur et les numéros d’intervention. Ces éléments aideront à distinguer une infraction flagrante d’une occupation plus ancienne.
La deuxième action est le dépôt de plainte. Décrivez les faits, les moyens d’entrée présumés, l’absence d’autorisation, la destination du local et les biens qui s’y trouvent. Joignez une copie du titre de propriété et les preuves du domicile lorsqu’elles existent. Demandez un récépissé et une copie de la plainte. Une simple main courante ne remplit pas l’exigence de plainte prévue par l’article 38 de la loi DALO.
La troisième action est le constat. L’occupation illicite doit être constatée par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Le constat du commissaire de justice est souvent utile pour figer les faits et préparer parallèlement une procédure judiciaire. Il faut éviter toute intrusion privée dans les lieux : le professionnel organise ses constatations dans le respect de ses pouvoirs et des autorisations nécessaires.
La quatrième action consiste à transmettre au préfet un dossier complet et daté. Il doit comprendre la demande de mise en demeure, la plainte, le titre de propriété ou les pièces de domicile, le constat d’occupation illicite, les photographies, les attestations et une chronologie. Conservez la preuve de réception. Le délai légal de quarante-huit heures s’apprécie à compter de la réception de cette demande, ce qui rend la traçabilité décisive.
Si les conditions sont réunies, la mise en demeure est notifiée aux occupants et affichée en mairie et sur les lieux. Pour un domicile occupé, le délai d’exécution ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Pour un autre local d’habitation, il est d’au moins sept jours. Le propriétaire ne dirige pas lui-même l’opération : après l’échéance, l’évacuation forcée relève de l’État.
Si la qualification de squat est contestée, si le préfet refuse ou si le local n’entre pas dans le champ administratif, une action judiciaire est envisageable. L’article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire attribue au juge des contentieux de la protection les « actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ». Le juge peut constater l’occupation, ordonner l’expulsion, statuer sur les délais, fixer une indemnité d’occupation et autoriser le concours de la force publique selon la procédure applicable.
En urgence, l’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Une assignation doit identifier correctement les occupants ou expliquer les diligences accomplies, établir le droit de propriété et caractériser l’absence de titre. Le constat, la plainte et la chronologie sont alors les pièces centrales.
Une décision récente rendue en Île-de-France illustre l’utilité d’un dossier précis. Le tribunal de proximité de Gonesse, rattaché au tribunal judiciaire de Pontoise, le 20 mai 2026, n° 25/00740, a relevé mot pour mot : « Attendu que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite portant atteinte au droit de propriété de M. [Z] ; ». La décision a ordonné l’expulsion, supprimé le délai de deux mois et la trêve hivernale après avoir retenu que l’occupant avait forcé et changé la serrure. Elle a aussi accordé une indemnité d’occupation et des dommages-intérêts distincts.
Pour Paris et l’Île-de-France, préparez les pièces avant de contacter la préfecture compétente du lieu de l’immeuble. Un appartement parisien relève de la préfecture de police pour la demande administrative, tandis que les biens situés en Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne ou les autres départements franciliens relèvent du représentant de l’État territorialement compétent. En cas de voie judiciaire, la juridiction dépend de l’adresse du bien. Une erreur de destinataire ou un dossier sans preuve de réception fait perdre du temps.
La checklist minimale comprend : acte notarié ou attestation de propriété ; justificatifs d’occupation habituelle ou d’ameublement ; plainte et récépissé ; constat d’un officier de police judiciaire, du maire ou d’un commissaire de justice ; photographies des accès ; attestations de voisins conformes aux règles de preuve ; échanges avec l’occupant ; ancien bail et état des lieux de sortie le cas échéant ; chronologie datée ; estimation des loyers perdus, frais de relogement et dégradations. Les originaux doivent être conservés.
B. Quels délais, quelle trêve hivernale et quels recours en cas de refus ?
Dans la voie administrative, le préfet dispose de quarante-huit heures à compter de la réception du dossier pour prendre sa décision. Ce délai ne signifie pas que les forces de l’ordre interviennent nécessairement dans les deux jours. Une mise en demeure doit être prise, notifiée et assortie d’un délai d’exécution. Pour un local d’habitation qui n’est pas le domicile du demandeur, ce délai est porté à sept jours et un référé administratif contre la mise en demeure suspend son exécution. La durée concrète dépend donc de la nature du local, de la complétude du dossier, de la notification et d’un éventuel recours.
Dans la voie judiciaire, l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution pose la règle suivante : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » L’assignation, l’audience, la signification puis l’exécution constituent des étapes distinctes. Un jugement favorable n’autorise pas le propriétaire à intervenir personnellement.
L’article L. 412-1 du même code prévoit en principe deux mois après le commandement lorsque l’expulsion concerne un lieu habité. Il ajoute mot pour mot : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » La suppression n’est donc pas fondée sur un simple qualificatif de « squatteur » dans l’assignation ; elle suppose une constatation judiciaire des faits requis.
La trêve hivernale obéit à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Son deuxième alinéa précise exactement : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Pour un lieu autre que le domicile, le juge peut supprimer ou réduire le sursis. Là encore, la preuve des conditions d’entrée détermine le régime.
Si le préfet refuse la procédure de l’article 38, exigez une décision motivée. Le texte limite le refus à la méconnaissance des conditions légales ou à un motif impérieux d’intérêt général. Un recours en annulation et, selon l’urgence, un référé devant le tribunal administratif peuvent être étudiés. Il faut produire le dossier remis, sa preuve de réception, la décision de refus et les pièces montrant que les conditions étaient réunies. Parallèlement, la saisine du juge judiciaire peut éviter qu’un contentieux administratif laisse le propriétaire sans voie opérationnelle.
Le propriétaire ne doit pas changer les serrures pendant une absence, retirer les effets personnels, faire intervenir un groupe privé, menacer les occupants ou provoquer une coupure destinée à les contraindre. L’article 226-4-2 du Code pénal est explicite : « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. » La qualification de l’occupant n’efface pas ce risque pénal.
Après l’expulsion, documentez l’état du logement avant toute remise en état : constat, photographies, devis, factures, inventaire des biens laissés sur place et estimation de la privation de jouissance. Le sort des meubles abandonnés suit une procédure réglementée ; ils ne doivent pas être jetés immédiatement. Une demande d’indemnité d’occupation peut couvrir la période d’occupation sans titre. Des dommages-intérêts supplémentaires supposent de prouver un préjudice distinct, par exemple des frais de relogement, une perte locative documentée ou des dégradations.
L’efficacité vient de la combinaison des voies, pas d’un raccourci. La plainte traite l’infraction éventuelle ; l’article 38 permet une évacuation administrative si ses conditions sont réunies ; le juge civil tranche l’occupation sans droit ni titre et l’indemnisation ; le juge administratif contrôle un refus préfectoral. Un dossier peut mobiliser plusieurs de ces leviers, à condition d’éviter les contradictions factuelles entre la plainte, la demande au préfet et l’assignation.
Conclusion
La « loi squat 48 heures » n’existe pas sous la forme décrite sur les réseaux sociaux. Après quarante-huit heures, le squatteur n’acquiert aucun droit et le propriétaire ne perd ni sa propriété ni la possibilité de demander une évacuation. Le délai légal de quarante-huit heures concerne la décision du préfet après réception d’un dossier complet. La priorité est donc de déposer plainte, prouver le domicile ou la propriété, faire constater l’occupation illicite et transmettre une demande traçable.
Au 11 août 2026, le texte RIPOST a été adopté par le Parlement mais reste soumis au contrôle du Conseil constitutionnel. Il ne faut pas lui attribuer d’effets avant sa promulgation. Selon l’origine de l’occupation, la voie administrative de l’article 38 de la loi DALO ou la voie judiciaire sera adaptée. Un ancien locataire, un hébergé, une victime de faux bail et un intrus par effraction ne relèvent pas nécessairement de la même procédure.
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