I. Le régime de l’exercice du droit d’option : un formalisme réduit et des délais encadrés
A. Un mécanisme affranchi du formalisme du congé
Le droit d’option trouve son fondement textuel dans l’article L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce, aux termes duquel, « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais ». Ce mécanisme permet à la partie qui refuse le prix fixé judiciairement de mettre un terme au processus de renouvellement, le bailleur en refusant le renouvellement et le preneur en y renonçant. Il se distingue du congé délivré en application de l’article L. 145-9 du même code, lequel doit être signifié dans les formes prescrites et mentionner, à peine de nullité, le délai de deux ans dans lequel le preneur doit faire connaître sa décision. La jurisprudence de la troisième chambre civile a tiré de cette distinction des conséquences décisives quant au formalisme exigé de l’option.
L’arrêt de référence est désormais celui du 27 mars 2025, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, courdecassation.fr). La Cour de cassation y a jugé que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé ». L’acte par lequel le bailleur exerce son option n’a ainsi à être ni motivé, ni notifié par acte extrajudiciaire, ni assorti des mentions destinées à éclairer le preneur sur les voies de recours. Or, cette liberté formelle redouble la vigilance des praticiens, contraints de déceler, dans les échanges entre les parties, la manifestation d’une volonté de refuser le renouvellement.
Cette liberté formelle vaut également pour le preneur qui entend renoncer au renouvellement. Dans un arrêt du 27 février 2025 (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-21.257, courdecassation.fr), la Cour a énoncé que « le seul fait d’accepter le principe du renouvellement sans en accepter les conditions financières proposées par la bailleresse ne faisait pas obstacle à l’exercice du droit d’option que la locataire pouvait mettre en œuvre à tout moment et au plus tard dans le mois suivant la décision judiciaire fixant le montant du bail renouvelé ». La renonciation du preneur a, en l’espèce, été valablement notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dont la Cour a admis l’effet sans exiger la forme de l’acte extrajudiciaire. Dès lors, la seule manifestation non équivoque de la volonté de renoncer, quelle qu’en soit la forme, fait échec au renouvellement, quand bien même le preneur aurait précédemment accepté le principe du bail nouveau.
La distinction entre le droit d’option et la rétractation du congé avec offre de renouvellement mérite, par ailleurs, une attention particulière. Le bailleur qui a délivré un congé avec offre de renouvellement ne peut rétracter son offre, « sans être tenu au paiement d’aucune indemnité », que « s’il justifie d’un motif grave et légitime ou s’il est établi que l’immeuble est insalubre ou dangereux », ainsi que la Cour l’a jugé dans un arrêt du 12 septembre 2019 (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-18.590, courdecassation.fr). La rétractation de l’offre, qui procède du congé, reste ainsi soumise aux conditions restrictives de l’article L. 145-17 du code de commerce, tandis que l’option, qui naît de l’instance en fixation du loyer, échappe à toute exigence de motif. En pratique, un congé peut d’ailleurs valoir, en tant que de besoin, exercice du droit d’option, ainsi que l’illustre un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-23.489, courdecassation.fr), dans lequel l’acte délivré au preneur précisait qu’« en tant que de besoin, il valait refus de renouvellement par l’exercice du droit d’option prévu à l’article L. 145-57 du code de commerce ».
B. Le délai d’exercice, l’exigence d’un acte non équivoque et la question de la renonciation
Le droit d’option s’exerce dans un délai dont la jurisprudence a fixé les bornes. Selon un arrêt publié au Bulletin du 11 décembre 2013 (Cass. 3e civ., 11 décembre 2013, n° 12-29.020, courdecassation.fr), « le droit d’option peut s’exercer à tout moment au cours de l’instance en fixation de loyer et en dernier lieu dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision devenue définitive ». Il en résulte que le bailleur peut exercer son option dès la naissance de l’instance en fixation du loyer renouvelé et jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive, l’interposition d’un appel n’ouvrant pas, par elle-même, un nouveau délai d’option avant la signification de l’arrêt rendu en cause d’appel.
La jurisprudence récente a précisé le terme ultime de ce délai dans une hypothèse particulièrement délicate, celle où le bailleur n’a pas saisi le juge des loyers commerciaux et où l’action en fixation du loyer menace de se prescrire. La Cour a jugé, dans l’arrêt du 27 mars 2025 (n° 23-20.030, courdecassation.fr), que « la bailleresse avait la faculté d’exercer son droit d’option tant que l’action en fixation du loyer n’était pas prescrite ». Or, l’action en fixation du loyer renouvelé est enfermée dans la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, de sorte que le bailleur qui laisse expirer le délai de deux ans sans agir perd, dans le même temps, la faculté d’exercer l’option. A cet égard, le point de départ du délai biennal revêt une importance décisive dans la conduite de la procédure de renouvellement.
L’exercice du droit d’option suppose, en outre, un acte dépourvu d’ambiguïté. La Cour a, dans le même arrêt du 27 mars 2025, validé l’exercice par la bailleresse d’une option « dépourvue de toute équivoque quant à son intention de mettre fin au bail » (n° 23-20.030, courdecassation.fr). L’acte doit donc manifester une volonté certaine de refuser le renouvellement, sans que les négociations qui l’ont précédée, ni même l’acceptation antérieure du principe du renouvellement, ne fassent obstacle à l’option. La bonne foi du titulaire de la prérogative est, de même, présumée : dans l’affaire tranchée le 27 février 2025 (n° 23-21.257, courdecassation.fr), la Cour a retenu que « l’abus de droit allégué n’était pas caractérisé », l’exercice de l’option par le preneur, informé en temps utile de la date de son départ, ne constituant pas un détournement de la prérogative de sa finalité.
Le mode de notification de l’option mérite, en outre, d’être souligné, tant il conditionne la sécurité juridique des parties. La manifestation de volonté du preneur peut valablement être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ainsi que le démontre l’arrêt du 27 février 2025, dans lequel le preneur avait notifié son option le 8 avril 2019, après avoir refusé, par courriers des 27 juillet 2018 et 8 janvier 2019, les conditions financières proposées par la bailleresse (n° 23-21.257, courdecassation.fr). La seule exigence réside dans la réception de l’acte par son destinataire, qui doit être informé en temps utile de la date à laquelle les lieux seront libérés, cette information valant, le cas échéant, preuve de la bonne foi de son auteur. A cet égard, le bailleur qui entend conserver la maîtrise du calendrier de l’option a tout intérêt à constater, par écrit, la réception de la manifestation de volonté du preneur.
La question de la renonciation conventionnelle au droit d’option a, par ailleurs, été soulevée devant la Cour de cassation dans une affaire où le preneur contestait la validité de l’option en faisant valoir que le bailleur aurait « expressément, dans le bail, renoncé à exercer ce droit ». La troisième chambre civile n’a pas accueilli une telle renonciation, l’exercice du droit d’option ayant mis fin au bail et le départ du locataire demeurant subordonné au paiement de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n° 20-11.071, courdecassation.fr). Le bailleur qui n’a pas stipulé dans le bail sa renonciation à l’option conserve ainsi la plénitude de sa prérogative, dont l’exercice demeure toutefois soumis au respect des conditions de délai précédemment décrites. En conséquence, la rédaction du bail doit exprimer sans détour la volonté des parties quant au sort du droit d’option à chaque renouvellement.
II. Les effets de l’exercice du droit d’option : l’indemnité d’occupation, la prescription et l’indemnité d’éviction
A. La substitution rétroactive de l’indemnité d’occupation au loyer et le régime de la prescription
L’exercice du droit d’option produit ses effets dès la date d’expiration du bail dont le renouvellement était en cours de discussion. La Cour de cassation l’a affirmé avec netteté dans un arrêt publié au Bulletin du 27 février 2025 (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, courdecassation.fr), aux termes duquel « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement ». La rétroactivité de l’option prive ainsi le loyer fixé par la décision judiciaire de tout effet pour la période antérieure, l’indemnité d’occupation étant calculée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, qui correspondent à la valeur locative des lieux.
Ce mécanisme emporte des conséquences financières considérables pour le preneur, dont l’indemnité d’occupation peut excéder sensiblement le loyer plafonné qu’il a acquitté pendant l’instance. L’alinéa premier de l’article L. 145-57 du code de commerce dispose, en effet, que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ». Le preneur qui a continué de payer le loyer ancien pendant l’instance demeure ainsi, après l’exercice de l’option, débiteur du différentiel entre ce loyer et l’indemnité d’occupation calculée à la valeur locative, la rétroactivité de la substitution opérant sauf compte à faire entre les parties.
La Cour a tiré de cette substitution rétroactive une solution originale en matière de prescription, dans un arrêt publié au Bulletin du 16 mars 2023 (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, courdecassation.fr). Elle a jugé que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code ». L’action en paiement de l’indemnité antérieure à l’option relève donc du régime statutaire de la prescription abrégée.
La Cour a, en outre, précisé le point de départ de ce délai biennal au profit du bailleur, celui-ci « n’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de cette indemnité, laquelle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 du même code, qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, le délai de prescription biennale ne court qu’à compter de cette date » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, courdecassation.fr). En conséquence, lorsque le preneur, et non le bailleur, exerce l’option, le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation antérieure ne commence à courir qu’à la date à laquelle le bailleur est informé de cette renonciation au renouvellement.
Le régime de l’indemnité d’occupation due postérieurement à l’option se distingue, en revanche, nettement de celui de l’indemnité antérieure. La Cour a en effet jugé que « lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, courdecassation.fr). L’option produit ainsi un effet de bascule : l’indemnité de nature statutaire, afférente à la période antérieure, se prescrit par deux ans, tandis que l’indemnité de droit commun, afférente à la période postérieure, obéit à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Par ailleurs, la contestation par le preneur de la validité de l’option est elle-même soumise à la prescription biennale, ainsi qu’en témoigne l’arrêt du 27 mars 2025 (n° 23-20.030, courdecassation.fr), dans lequel l’action en annulation du droit d’option et en constatation du renouvellement, introduite plus de deux ans après l’exercice de l’option, a été déclarée prescrite.
B. La fin du bail, l’indemnité d’éviction et les limites de la liberté du bailleur
L’exercice du droit d’option met fin au bail, sans pour autant contraindre le preneur à libérer immédiatement les lieux. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 25 mars 2021 (Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n° 20-11.071, courdecassation.fr), que « si l’exercice du droit d’option par la bailleresse mettait fin au bail, le départ des locataires était subordonné au paiement d’une indemnité d’éviction et que celles-ci étaient en droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au règlement de l’indemnité ». Le droit au maintien dans les lieux, consacré par l’article L. 145-28 du code de commerce, permet ainsi au preneur évincé de demeurer dans les locaux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité, ce qui lui garantit, dans l’intervalle, la continuité de l’exploitation de son fonds et le paiement, par lui, d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative.
L’indemnité d’éviction, due au preneur en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce et les frais de réinstallation. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé l’étendue de cette composante dans deux arrêts qui encadrent le sort des améliorations et des frais de déménagement. D’une part, la Cour a jugé, dans un arrêt publié au Bulletin du 13 septembre 2018 (Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 16-26.049, courdecassation.fr), qu’« une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter ». L’éviction, fût-elle la conséquence d’une option librement exercée, ne prive donc pas le preneur de la composante indemnitaire de réinstallation.
D’autre part, la Cour a affirmé, dans un arrêt du 11 juillet 2019 (Cass. 3e civ., 11 juillet 2019, n° 18-16.993, courdecassation.fr), que « le bailleur est tenu d’indemniser des frais de réinstallation le preneur évincé d’un fonds non transférable, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds ». L’option ouvre ainsi droit, en principe, à l’indemnisation des frais de réinstallation, y compris lorsque le fonds n’est pas transférable, la charge de la preuve de l’absence de réinstallation incombant au bailleur. Or, la décision de refuser le renouvellement, prise en application du dernier alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce, est irrévocable, ainsi que le rappelle l’article L. 145-59 du même code, aux termes duquel la décision du propriétaire « de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l’article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l’indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l’article L. 145-58, est irrévocable ».
Le bailleur dispose néanmoins, après la fixation de l’indemnité d’éviction, d’une ultime faculté de repentir, que l’article L. 145-58 du code de commerce lui ouvre dans le délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, à charge de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail. Ce droit « ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ». L’équilibre du dispositif de l’option réside donc dans cette combinaison : le bailleur qui refuse le renouvellement assume le coût de l’indemnité d’éviction, mais conserve la maîtrise de sa décision jusqu’à l’expiration du délai de repentir, tandis que le preneur bénéficie, jusqu’au paiement de l’indemnité, d’une occupation protégée par le statut des baux commerciaux.
La liberté reconnue au bailleur d’exercer son option ne méconnaît, par ailleurs, pas les exigences du procès équitable. Dans un arrêt publié au Bulletin du 30 mai 2024 (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, courdecassation.fr), la Cour a jugé que « le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, les parties pouvant toujours exercer leur droit d’option, ne méconnaît pas le droit d’accès au juge consacré par l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ». L’existence de l’option constitue ainsi, aux yeux de la Haute juridiction, la contrepartie qui préserve la conformité du statut des baux commerciaux aux exigences conventionnelles, le refus du renouvellement restant toujours ouvert à la partie qui conteste le prix.
Conclusion
Le droit d’option de l’article L. 145-57 du code de commerce constitue un instrument de régulation essentiel du renouvellement du bail commercial, dont la jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2013 et 2026, a précisé le régime avec constance. L’exercice de la prérogative est affranchi de tout formalisme, à la différence du congé, mais demeure enfermé dans des délais stricts, qui courent jusqu’à la prescription de l’action en fixation du loyer et, en dernier lieu, jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive. L’option produit, en outre, des effets rétroactifs redoutables, puisque l’indemnité d’occupation se substitue au loyer depuis la date d’expiration du bail, selon un régime de prescription biface qui distingue l’indemnité antérieure, soumise à la prescription biennale, de l’indemnité postérieure, soumise à la prescription quinquennale. Dès lors, la maîtrise du calendrier et des formes de l’option conditionne l’issue des négociations de renouvellement, tant pour le bailleur, qui doit agir avant la prescription de son action en fixation du loyer, que pour le preneur, qui doit contester l’option dans le délai biennal et anticiper la charge de l’indemnité d’occupation rétroactive. Cette matière, riche en pièges procéduraux, illustre la nécessité d’un accompagnement dédié, tel que celui proposé par les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris (avocat bail commercial Paris).
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.