I. La dépollution du local commercial, obligation légale du dernier exploitant
A. La consécration d’une obligation indépendante de tout rapport de droit privé
L’exploitation d’un fonds dans un local commercial soumis à la législation des installations classées pour la protection de l’environnement fait naître, au profit de la collectivité, une sujétion particulière dont la charge échappe largement au droit commun des contrats. L’article L. 512-12-1 du code de l’environnement dispose, en effet, que « lorsque l’installation soumise à déclaration est mise à l’arrêt définitif, l’exploitant place le site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 et qu’il permette un usage futur comparable à la dernière période d’activité de l’installation » (art. L. 512-12-1 C. env.). Ce texte, qui édicte une obligation d’ordre public, désigne ainsi expressément l’exploitant comme débiteur de la remise en état, sans aucune référence à la qualité de propriétaire ou de preneur.
La troisième chambre civile en a tiré une règle d’une portée considérable pour le contentieux du bail commercial dans son arrêt du 22 juin 2022, rendu sur les pourvois n° 20-20.844 et 21-11.168, publié au Bulletin. La Cour a jugé que « l’obligation particulière de dépollution du site d’une installation classée pour la protection de l’environnement doit, à l’arrêt définitif de l’exploitation, être exécutée par le dernier exploitant, qui en est seul tenu, indépendamment de tout rapport de droit privé » (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 20-20.844). La formule, qui emprunte à la doctrine administrative et environnementale, détache radicalement la dette de dépollution du lien contractuel qui unit bailleur et locataire : le dernier exploitant demeure tenu quand bien même le congé lui aurait été délivré, quand bien même le bailleur serait propriétaire du sol pollué.
Cette règle a été confirmée et précisée par l’arrêt du 28 mai 2025, qui concerne un site industriel détruit par un incendie avant la conclusion d’un bail commercial nouveau. Rappelant que l’obligation de remise en état « s’impose au dernier exploitant indépendamment de tout rapport de droit privé », la Cour de cassation a censuré la cour d’appel de Poitiers, laquelle avait fait primer les stipulations du contrat de sous-location sur la réglementation relative à la cessation d’activité (Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-15.237). La solution présente un intérêt pédagogique majeur : la clause de remise en état insérée au bail ne saurait ni éteindre, ni transférer l’obligation légale qui pèse sur l’exploitant, dont la source se trouve dans la police des installations classées.
La lecture combinée de ces décisions dessine un principe à double détente. D’une part, l’administration ne connaît que l’exploitant : c’est à lui que sont notifiés les arrêtés de mise en demeure, c’est lui qui doit déposer le dossier de cessation d’activité prévu aux articles R. 512-39-1 et suivants du code de l’environnement, et c’est lui que la préfecture peut contraindre, au besoin par des mesures de consignation. D’autre part, le bailleur ne peut se prévaloir de sa qualité de propriétaire pour exiger du preneur une remise en état qui excéderait les exigences légales, ni inversement s’en remettre passivement aux stipulations du bail pour refuser d’accompagner la procédure administrative. Or, cette dernière posture est fréquente dans la pratique, certains bailleurs considérant que la clause de restitution des lieux dans leur état d’origine les dispense de toute implication dans la cessation d’activité de leur locataire.
La jurisprudence avait, du reste, préparé ce terrain en affirmant, dès le 29 juin 2022, que « le coût de dépollution supplémentaire résultant d’un changement d’usage par l’acquéreur est à la charge de ce dernier », lorsque le dernier exploitant a rempli l’obligation de remise en état qui lui incombe au regard de l’article L. 511-1 du code de l’environnement et de l’usage futur du site défini conformément à la réglementation en vigueur (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-17.502). La charge de la dépollution complémentaire induite par un projet plus ambitieux incombe dès lors à celui qui en est l’initiateur, qu’il soit bailleur ou nouveau propriétaire. Le régime se dessine ainsi avec netteté : le dernier exploitant paie la remise en état conforme à l’usage antérieur, et le changement d’usage se paie à part.
Par ailleurs, l’intention du propriétaire de reprendre l’exploitation du site est indifférente à l’existence de la dette environnementale. La Cour l’a expressément jugé dans son arrêt du 12 octobre 2022, en relevant que « l’intention du propriétaire de reprendre l’exercice de son activité industrielle [est] sans incidence sur l’obligation légale particulière de mise en sécurité et remise en état du site pesant sur le dernier exploitant » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2022, n° 21-20.970). A cet égard, la qualité de preneur sortant ne confère aucune dispense : le locataire qui a exploité l’installation classée demeure le débiteur désigné par la loi, quand bien même le bailleur souhaiterait poursuivre l’activité.
B. L’articulation de l’obligation légale avec les stipulations du bail et le régime de la prescription
Si l’obligation de dépollution trouve sa source dans la loi, elle n’efface pas pour autant les conventions que les parties ont pu conclure pour aménager leurs relations. La jurisprudence admet ainsi la validité des clauses de remise en état qui répartissent contractuellement la charge des travaux, dès lors qu’elles ne contreviennent pas à l’ordre public environnemental. Or, les juges du fond apprécient souverainement la portée de telles stipulations, comme en témoigne l’arrêt du 13 juin 2019, dans lequel l’interprétation d’un protocole transactionnel a permis de retenir que les parties avaient voulu « la mise en place d’une dépollution telle que déterminée dans le code de l’environnement et non pas une opération d’une plus grande ampleur de nature à obtenir des sols et constructions exempts de toute trace de pollution » (Cass. 3e civ., 13 juin 2019, n° 18-15.962). La liberté contractuelle s’exerce donc dans la limite de l’obligation légale, dont elle ne peut conduire à la méconnaissance.
L’articulation du droit commun de la prescription avec l’obligation légale de remise en état soulève, en revanche, des difficultés redoutables que l’arrêt du 28 mai 2025 a commencé à éclaircir. Saisie de l’action indemnitaire d’un bailleur contre le dernier exploitant, la Cour a rappelé que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, en application de l’article 2224 du code civil (Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-15.237). Le point de départ du délai ne se confond pas nécessairement avec la survenance du sinistre : le juge doit rechercher quand le bailleur a eu connaissance de la faute du preneur et du dommage en résultant, notamment de l’absence de dossier de cessation d’activité auprès des autorités administratives.
La solution protège efficacement le propriétaire, qui ne dispose pas toujours des informations relatives à l’exécution des obligations environnementales de son locataire. En conséquence, le point de départ de la prescription quinquennale se situe à la date à laquelle la carence de l’exploitant a été révélée, par exemple par un courriel d’un organisme de contrôle ou par une mise en demeure préfectorale. Des lors, le bailleur qui s’estime victime du défaut de dépollution doit conserver avec soin toute correspondance démontrant la date de sa prise de connaissance, sous peine de se voir opposer une fin de non-recevoir.
Le régime ainsi dégagé ne doit toutefois pas conduire à négliger l’hypothèse, fréquente en pratique, où l’exploitant est une société en cours de dissolution ou d’ores et déjà liquidée. L’obligation légale de remise en état s’impose alors à la société elle-même, puis à son liquidateur dans la limite de l’actif social, et la question de la charge finale de la dépollution peut se déplacer vers le bailleur, qui demeure propriétaire du site. Par ailleurs, la cession du fonds de commerce en cours de bail ne libère pas automatiquement l’ancien exploitant, dès lors que la désignation du dernier exploitant s’apprécie au regard de la réalité de l’exploitation et des déclarations faites à l’autorité préfectorale, ainsi que l’illustre le contentieux des stations-service dans lequel le bailleur resté exploitant déclaré a été recherché par l’administration. La prudence commande donc, à l’occasion de toute cession de fonds, de faire constater la reprise des obligations environnementales par le cessionnaire auprès des services de l’Etat compétents.
Il reste que l’action du bailleur n’est pas la seule voie ouverte. L’autorité administrative peut, de son côté, mettre en demeure le dernier exploitant de satisfaire à ses obligations, sans qu’il puisse opposer les stipulations du bail. La jurisprudence administrative et judiciaire convergent ainsi pour faire de l’exploitant le débiteur final de la remise en état, le bailleur ne supportant le coût que dans les hypothèses où il a lui-même provoqué un changement d’usage ou où les parties ont conventionnellement organisé une prise en charge différente. Par ailleurs, l’action du propriétaire demeure soumise au régime probatoire de droit commun, la charge de la preuve du manquement lui incombant.
II. Les incidences de la dépollution sur l’économie du bail commercial
A. L’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation à l’épreuve des frais de remise en état
La coexistence de l’obligation légale de dépollution et de l’indemnité d’éviction du locataire commercial a donné lieu à un conflit de normes que l’arrêt du 22 juin 2022 a tranché au profit de la police des installations classées. Rappelons que, aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, laquelle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession. Le litige opposant la SEMISO et l’office public de l’habitat de Saint-Ouen à la société Total énergie marketing services portait précisément sur l’inclusion, dans cette indemnité, des frais de diagnostics, d’études et de travaux de dépollution et de retrait des réservoirs de carburant.
La Cour de cassation a censuré la cour d’appel de Paris, qui avait retenu que ces frais étaient directement liés à l’éviction avec arrêt de l’exploitation. Or, dès lors que l’obligation de dépollution s’impose au dernier exploitant indépendamment de tout rapport de droit privé, son coût ne constitue pas un préjudice imputable à l’éviction, de sorte que le preneur ne peut en demander le remboursement au bailleur au titre des indemnités accessoires allouées en application de l’article L. 145-14 du code de commerce (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 20-20.844). La solution emporte une conséquence pratique décisive : le locataire évincé qui exploite une installation classée doit provisionner lui-même le coût de la remise en état, sans escompter le récupérer à travers son indemnité d’éviction. Cette règle vaut également dans les hypothèses où le fonds a été cédé ou où l’activité a été transférée avant le congé : seule l’identité du dernier exploitant commande, de sorte que le preneur qui aurait cessé d’exploiter depuis plusieurs années ne saurait être confondu avec celui qui assumait la réalité de l’exploitation à la date de l’arrêt définitif. La question de la charge des études de sols, des diagnostics et des travaux préalables à la cessation d’activité doit ainsi être tranchée au regard de la chronologie de l’exploitation, et non de la seule chronologie du bail.
Le sort de l’indemnité d’occupation pendant la période de remise en état a, quant à lui, été précisé par l’arrêt du 12 octobre 2022. Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, et il a droit, jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. La Cour a jugé que le locataire qui, à l’issue du bail, était tenu d’une restitution intégrale et n’avait pas effectué les mesures de remise en état qui lui incombaient tant au titre de la législation sur l’environnement que du bail commercial, demeurait redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à l’achèvement des travaux (Cass. 3e civ., 12 oct. 2022, n° 21-20.970).
En conséquence, le preneur sortant ne peut se soustraire au paiement de l’indemnité d’occupation en soutenant que le bailleur aurait pu relouer partiellement le site ou que sa contribution à la pollution était marginale, dès lors que l’expert a établi que les dégradations rendaient impossible la remise du site en location. La dette locative et la dette environnementale se cumulent ainsi, l’une courant jusqu’à la libération effective des lieux dans un état conforme, l’autre s’appréciant indépendamment de toute considération contractuelle. Par ailleurs, les frais de remise en état exposés par le bailleur après le départ du preneur peuvent être réclamés à celui-ci, non au titre de l’indemnité d’éviction, mais sur le fondement de l’inexécution de ses obligations légales et conventionnelles.
Il convient enfin de souligner que l’arrêté préfectoral désignant le bailleur comme dernier exploitant déclaré n’est pas dépourvu d’incidence sur les actions entre parties. La Cour a, dans son arrêt du 9 janvier 2025, rappelé que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties », en application de l’article 4 du code de procédure civile, et censuré la cour d’appel qui avait condamné les locataires à indemniser le bailleur des frais de dépollution sans avoir subordonné cette condamnation au rejet définitif des recours formés par ce dernier contre les arrêtés préfectoraux (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 21-16.987). A cet égard, l’articulation des contentieux administratif et judiciaire commande la prudence : la condamnation du preneur au titre de la dépollution ne peut être prononcée que dans la limite des prétentions du bailleur, telles que formulées dans ses dernières écritures. La saisine du juge administratif, lorsqu’elle est engagée, peut ainsi priver d’effet utile l’action indemnitaire intentée devant le juge judiciaire, tant que le sort des arrêtés de mise en demeure n’est pas définitivement réglé.
B. La monovalence des locaux, la charge de la dépollution et le loyer du bail renouvelé
La dépollution exerce également une influence sur la détermination du loyer du bail renouvelé, par l’intermédiaire de la qualification des locaux monovalents. L’article R. 145-10 du code de commerce dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Cette qualification emporte, en pratique, le déplafonnement du loyer renouvelé, puisque le plafonnement légal de l’article L. 145-34 du code de commerce ne trouve alors pas à s’appliquer, la valeur locative étant seule prise en considération.
L’arrêt du 18 décembre 2025 a apporté une contribution décisive à la définition des locaux monovalents, en ce qu’il écarte l’incidence de la charge de la dépollution. La société ContiTrade France, locataire de locaux affectés à une activité de contrôle technique, de station-service et de réparation automobile, soutenait que les locaux ne pouvaient être regardés comme monovalents dès lors que le coût des travaux de dépollution, qui incombait au dernier exploitant, n’était pas susceptible de peser sur la bailleresse. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, en retenant que « le fait que le coût d’une telle dépollution soit à la charge du bailleur ou du preneur [était] indifférent » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-15.417). La monovalence s’apprécie donc au regard de la difficulté objective de reconversion des locaux, et non de la répartition contractuelle ou légale de la charge financière des travaux.
Cette solution appelle néanmoins une nuance d’importance. La Cour avait déjà eu l’occasion de juger, dans l’arrêt du 7 mars 2019, que la remise en état d’un site industriel anciennement exploité en installation classée pouvait être considérée comme conforme à la réglementation applicable, de sorte qu’aucune faute ne pouvait être reprochée aux sociétés venderesses, et que l’acquéreur, informé de l’affectation antérieure des terrains, ne pouvait se prévaloir de la garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 7 mars 2019, n° 17-28.536). Or, en matière de loyer renouvelé, la charge effective de la dépollution conserve une place dans l’évaluation de la valeur locative au sens de l’article L. 145-33 du code de commerce, notamment au titre des caractéristiques du local considéré et des obligations respectives des parties. La jurisprudence distingue ainsi la qualification de la monovalence, qui ignore la charge des travaux, de la fixation du loyer, qui doit refléter les sujétions réelles pesant sur le preneur.
En conséquence, le bailleur qui souhaite obtenir le déplafonnement du loyer renouvelé pourra utilement se prévaloir de la monovalence des locaux issus d’une exploitation classée, dès lors que leur reconversion suppose des travaux importants et coûteux, sans avoir à démontrer qu’il supporterait personnellement la charge de la dépollution. A l’inverse, le preneur pourra invoquer, dans le débat sur la valeur locative, l’existence de sujétions lourdes à sa charge, pour obtenir une minoration du loyer. Par ailleurs, la variation de loyer qui découle du déplafonnement demeure soumise au plafond annuel de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, conformément au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce.
Le recours à la qualification de locaux monovalents appelle néanmoins une appréciation concrète et documentée, dont les juges du fond demeurent souverains. La Cour de cassation a, en effet, validé la démarche de la cour d’appel de Caen qui s’était fondée sur les permis de construire, la description des locaux dans le bail, les rapports d’expertise amiable et un devis pour retenir que les bâtiments avaient été construits et aménagés à l’effet de servir à un seul type d’exploitation, leur transformation nécessitant notamment le démontage des pistes, la purge, l’enlèvement et le comblement des cuves de carburants et du séparateur d’hydrocarbures enterrés, le comblement des fosses, la transformation des portes sectionnelles et la dépollution du site (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-15.417). Le bailleur qui se prévaut de la monovalence devra donc réunir un faisceau d’indices techniques, économiques et documentaires, et non se borner à invoquer la seule nature de l’activité exploitée.
Des lors, la dépollution irrigue l’ensemble du droit du bail commercial : elle détermine la charge de la remise en état, module l’indemnité d’éviction, prolonge la dette d’occupation et conditionne, par le biais de la monovalence, le régime du loyer renouvelé. Le praticien doit donc, dès la négociation du bail, identifier la nature de l’activité exploitée au regard de la nomenclature des installations classées, prévoir une clause de remise en état conforme à l’usage futur du site, et anticiper la possibilité d’un déplafonnement fondé sur la monovalence des locaux.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile a construit, entre 2019 et 2026, un régime cohérent de la dépollution du local commercial, dont le principe directeur est l’indépendance de l’obligation environnementale à l’égard du rapport de bail. Le dernier exploitant d’une installation classée demeure seul tenu de la remise en état, quelle que soit la qualité de preneur sortant, et ne peut récupérer le coût de cette obligation à travers l’indemnité d’éviction. Cette solution, d’abord posée par l’arrêt du 22 juin 2022, a été confirmée par les arrêts de 2025 relatifs à la prescription et à la monovalence, qui en tirent les conséquences en matière de point de départ de l’action et de loyer renouvelé.
Les incidences pratiques de ce régime sont considérables pour les bailleurs comme pour les exploitants. Les premiers doivent veiller à la conservation de la preuve de leur connaissance des manquements, afin de préserver leur action quinquennale, et peuvent espérer un déplafonnement du loyer renouvelé lorsque les locaux présentent un caractère monovalent. Les seconds doivent provisionner le coût de la dépollution et s’assurer de la régularité de leur dossier de cessation d’activité, faute de quoi ils demeureront redevables d’une indemnité d’occupation jusqu’à l’achèvement des travaux. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent bailleurs et preneurs dans la négociation des clauses de remise en état, la gestion des contentieux liés aux installations classées et la défense de leurs intérêts devant les juridictions judiciaires et administratives.
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