Au cœur de l’été 2026, alors que la canicule accroît la demande d’installations de climatisation, la question du délai laissé au syndicat des copropriétaires pour agir contre les travaux réalisés sans autorisation occupe le devant de la scène juridique. Une chronique du Monde, publiée le 26 juin 2026, rapportait ainsi l’affaire d’une société civile immobilière assignée en référé par le syndicat d’une copropriété de Neuilly-sur-Seine pour le démontage d’une armoire posée sur un balcon et semblant contenir une pompe à chaleur, le tribunal judiciaire de Nanterre ayant, par ordonnance du 7 avril 2026, écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription en retenant que la charge de la preuve de la date de l’installation incombait au copropriétaire. Cette décision, qui illustre le renouvellement du contentieux de la prescription en copropriété depuis la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, invite à une analyse d’ensemble de la jurisprudence de la troisième chambre civile.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, l’articulation entre la prescription quinquennale de droit commun et la forclusion de deux mois relative aux contestations des assemblées générales a été profondément recomposée. Les actions personnelles relatives à la copropriété se prescrivent désormais par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, tandis que les actions tendant à faire cesser l’appropriation des parties communes demeurent soumises au délai trentenaire des actions réelles immobilières. L’actualité jurisprudentielle de l’année 2026, marquée par plusieurs arrêts de la troisième chambre civile rendus entre janvier et juillet, permet d’en mesurer la portée. Il convient d’examiner successivement les conditions de mise en œuvre du délai de cinq ans (I), puis la frontière tracée avec le délai de trente ans applicable aux actions réelles (II).
I. La prescription quinquennale des actions personnelles en copropriété : le délai de l’article 42 et le point de départ de la connaissance
A. L’unification du délai de prescription par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi ELAN, dispose que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ». Ce renvoi opère une rupture avec le régime antérieur, lequel soumettait ces actions à un délai décennal prévu par le premier alinéa de l’article 42. L’article 2224 du code civil énonce en effet que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La réduction du délai, de dix à cinq ans, constitue un facteur de sécurisation des situations juridiques en même temps qu’une source nouvelle de contestations, les copropriétaires étant désormais soumis à une vigilance accrue dans le suivi des travaux réalisés dans l’immeuble.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 2 juillet 2026 (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-22.686), la distinction entre l’action en contestation d’une décision d’assemblée générale, enfermée dans la forclusion de deux mois, et l’action en responsabilité engagée contre le syndicat à raison de la faute commise lors du vote d’une telle décision. La Cour a censuré la cour d’appel de Grenoble qui avait déclaré irrecevable, comme forclose, l’action d’une société civile immobilière de construction vente dirigée contre le syndicat des copropriétaires et son assureur, en énonçant que « l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ». La haute juridiction a ainsi rappelé que la forclusion de deux mois, qui sanctionne l’inaction des copropriétaires opposants ou défaillants, ne saurait absorber les demandes indemnitaires fondées sur le comportement fautif du syndicat, lesquelles demeurent soumises à la prescription quinquennale.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt publié du 4 juillet 2024 (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 22-24.060), par lequel la Cour a jugé qu’une demande subsidiaire en annulation de résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée en son entier, de sorte que la forclusion de deux mois avait été interrompue par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier. Au visa de l’article 2241 du code civil, la Cour a rappelé que « si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première ». La distinction entre forclusion et prescription, loin d’être purement théorique, commande donc la recevabilité de pans entiers du contentieux copropriétaire, qu’il s’agisse de la contestation des résolutions ou de la recherche de la responsabilité du syndicat et du syndic, dans le cadre notamment des actions menées par un avocat en contestation des assemblées générales de copropriété à Paris.
B. Le point de départ de la prescription et la charge de la preuve de la connaissance
Le point de départ de la prescription quinquennale, fixé par l’article 2224 du code civil au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action, concentre l’essentiel des litiges. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 21 mai 2026 (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-20.851), qu’aux termes de l’article 2224 « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». En l’espèce, un syndicat des copropriétaires, dont le mur de soutènement et les voies d’accès avaient subi des désordres de nature décennale, avait assigné son ancien syndic en responsabilité pour manquement à son obligation de conseil, faute d’avoir engagé une procédure interruptive de la prescription de la garantie décennale des constructeurs. La Cour a censuré la cour d’appel de Saint-Denis qui avait retenu que l’absence de prise en charge financière des travaux ne s’était pleinement manifestée que lors du rejet de l’action contre l’assureur dommages-ouvrage, alors qu’il résultait de ses constatations que le syndicat avait eu connaissance, dès une ordonnance de référé du 11 octobre 2012, de l’acquisition de la prescription décennale contre les constructeurs.
La même exigence de connaissance effective a été affirmée dans un arrêt du 4 janvier 2023 (Civ. 3e, 4 janvier 2023, n° 21-23.724), par lequel la Cour a censuré une cour d’appel qui avait déclaré prescrite l’action d’un syndicat des copropriétaires contre son ancien syndic, faute d’avoir caractérisé la connaissance par les copropriétaires du dommage résultant de l’absence de déclaration de sinistre. La haute juridiction a jugé que des motifs impropres à établir cette connaissance ne sauraient fonder le rejet de la demande, la connaissance du syndic, représentant légal du syndicat, ne pouvant être confondue avec celle des copropriétaires eux-mêmes. Par ailleurs, l’arrêt du 22 mai 2025 (Civ. 3e, 22 mai 2025, n° 23-19.387) a apporté une illustration complémentaire en matière de changement d’affectation de lots, la Cour approuvant la cour d’appel d’avoir retenu que le syndicat n’avait eu connaissance de la dangerosité de l’affectation des lots du sixième étage à usage d’habitation qu’à la date de la remise du rapport de l’architecte consécutif à un incendie, et non dès la pose de compteurs d’eau individuels dans les parties privatives.
En matière d’installations réalisées sans autorisation, la question de la charge de la preuve de la date des travaux est déterminante. L’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nanterre du 7 avril 2026, rapportée par la presse nationale, a ainsi rappelé que la charge de la preuve de la prescription incombe au copropriétaire qui s’en prévaut, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, le syndicat n’ayant pas à démontrer la date exacte de l’installation dès lors que celle-ci est contestée et que les éléments produits ne permettent pas de l’établir. Le témoignage d’un voisin ayant assisté aux travaux, corroboré par l’absence de toute facture d’acquisition, a suffi à écarter la fin de non-recevoir. Cette approche pragmatique, qui fait peser sur le copropriétaire défendeur la preuve de l’ancienneté de l’installation, renforce singulièrement l’efficacité des actions du syndicat en remise en état, tandis que l’action de la copropriété de Neuilly-sur-Seine demeure pendante au fond.
II. La frontière entre l’action personnelle et l’action réelle immobilière : le partage entre le délai de cinq ans et le délai de trente ans
A. L’action en remise en état des parties communes : une qualification déterminante du délai applicable
La qualification de la demande en remise en état, personnelle ou réelle, commande le choix entre le délai de cinq ans et le délai de trente ans. L’article 2227 du code civil dispose en effet que « le droit de propriété est imprescriptible » mais que, « sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». L’arrêt du 19 mars 2026 (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-18.919) a fait application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi du 21 juillet 1994, lequel disposait que « les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ». Un syndicat des copropriétaires avait assigné une société civile immobilière aux fins de remise en état d’un lot transformé en porche au cours des années 1992-1993 après autorisation de l’assemblée générale. La Cour, statuant sans renvoi, a jugé que cette action, de nature personnelle, était prescrite, la question de l’existence d’une autorisation de travaux conditionnant la qualification de l’action.
La distinction entre l’action personnelle et l’action réelle a également été illustrée par un arrêt publié du 5 mars 2026 (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-21.049), rendu en matière de servitude de passage. Le syndicat des copropriétaires d’une résidence, bénéficiaire d’une servitude sur des voies de desserte appartenant à un bailleur social, l’avait assigné en paiement de dommages-intérêts équivalents au coût des travaux de remise en état. La Cour a jugé que « l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l’exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans », et non une action réelle se prescrivant par trente ans, dès lors que les articles 697 et 698 du code civil ne sont pas applicables lorsque les ouvrages sont devenus nécessaires du fait du propriétaire du fonds servant. Cette solution, qui consacre l’unité du régime de la prescription quinquennale pour les demandes indemnitaires, même lorsqu’elles intéressent des droits réels, confirme le mouvement d’attraction du droit commun opéré par la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile.
Il résulte de cet ensemble jurisprudentiel que la demande en remise en état des parties communes revêt une nature personnelle lorsqu’elle est fondée sur l’exécution de travaux sans autorisation ou sur la violation des stipulations du règlement de copropriété, et qu’elle se prescrit alors par cinq ans. En revanche, lorsque la demande tend à faire cesser l’appropriation d’une partie commune par un copropriétaire, elle emprunte la nature d’une action réelle et se prescrit par trente ans. L’arrêt du 20 avril 2023 (Civ. 3e, 20 avril 2023, n° 21-16.733) a censuré une cour d’appel qui avait déclaré irrecevable comme prescrite la demande de démolition d’une terrasse édifiée sans autorisation sur une partie commune à jouissance privative, sans rechercher si cette construction « ne constituait pas une appropriation de parties communes dont la cessation ouvre droit à une action réelle qui se prescrit par trente ans ». La cour d’appel de renvoi doit donc procéder à cette qualification préalable, l’action en cessation d’appropriation échappant à la prescription quinquennale.
B. L’appropriation des parties communes et les limites de la prescription acquisitive
La question de la prescription en matière d’appropriation des parties communes se complique de la confrontation entre prescription extinctive et prescription acquisitive. L’arrêt du 21 mai 2026 (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-21.170) a été rendu dans une affaire où des copropriétaires reprochaient à une société civile immobilière d’avoir, sans autorisation, installé des structures dures et légères sur des terrasses parties communes à jouissance privative, et sollicitaient une expertise aux fins de déterminer les travaux de remise en état et les surfaces appropriées. La Cour a censuré la cour d’appel de Paris pour défaut de réponse aux conclusions de la société qui soutenait que les constructions, édifiées depuis plus de trente ans, échappaient à toute action en démolition par l’effet de la prescription extinctive. La cour d’appel, qui avait retenu que la société ne pouvait joindre sa possession à celle de son auteur, n’avait pas examiné l’argument de la prescription trentenaire, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l’article 2227 du code civil.
La prescription acquisitive, qui permet au copropriétaire de se voir reconnaître un droit d’usage exclusif sur une partie commune, est elle-même strictement encadrée. L’arrêt du 12 décembre 2024 (Civ. 3e, 12 décembre 2024, n° 23-12.804) a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que les propriétaires successifs d’un lot avaient acquis, par usucapion trentenaire, l’usage exclusif d’un jardin partie commune, en considération d’actes matériels de possession incompatibles avec une simple tolérance du syndicat, tels que la détention de l’unique clé d’accès, l’entretien du jardin à leurs frais et l’absence de toute revendication des autres copropriétaires pendant plusieurs décennies. Cette solution, qui fait prévaloir les actes matériels de possession sur le silence des actes de vente, illustre la résistance de la possession dans le droit de la copropriété.
La jurisprudence a néanmoins rappelé, dans un arrêt du 4 septembre 2025 (Civ. 3e, 4 septembre 2025, n° 23-18.845), les limites de la prescription acquisitive à l’encontre des parties communes. Une société civile immobilière, qui avait annexé un couloir, des toilettes et un poste d’eau, parties communes, et réalisé des travaux sans autorisation, invoquait une possession paisible de plus de trente ans pour écarter l’action en restitution du syndicat. La Cour a rejeté le pourvoi en retenant l’existence d’un trouble manifestement illicite, le règlement de copropriété et le procès-verbal d’assemblée générale ayant rappelé la nature de parties communes des locaux annexés, de sorte que la société ne pouvait se prévaloir d’une prescription contre son titre, conformément à l’article 2270 du code civil, aux termes duquel « on ne peut pas prescrire contre son titre, en ce sens que l’on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession ». La connaissance par le copropriétaire de la nature de la partie commune qu’il occupe fait donc obstacle à l’acquisition par la possession d’un droit qu’il savait ne pas détenir.
La mise en œuvre combinée de ces règles révèle la complexité du contentieux de la prescription en copropriété, dont la solution dépend de la qualification de la demande, de la nature du droit invoqué et de la preuve de la connaissance. L’article 2222 du code civil précise, pour l’application dans le temps de ces règles, que la loi qui réduit la durée d’un délai s’applique lorsque le délai n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur, le nouveau délai courant à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Les litiges relatifs à des travaux antérieurs à la loi ELAN demeurent ainsi régis, pour leur prescription, par les délais antérieurs, ce qui explique la persistance de contentieux soumis au délai décennal de l’ancien article 42.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, consolidée par les arrêts rendus entre 2023 et 2026, dessine un régime de la prescription des actions en copropriété dont la lisibilité s’est accrue sans que sa complexité ait disparu. La prescription quinquennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, alignée sur le droit commun de l’article 2224 du code civil, s’applique aux actions personnelles, qu’elles soient dirigées contre le syndicat, contre le syndic ou entre copropriétaires, tandis que la forclusion de deux mois demeure réservée à la contestation des décisions d’assemblée générale. Le point de départ de la prescription, fixé au jour de la connaissance effective des faits, fait l’objet d’une appréciation concrète par les juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation, et la charge de la preuve de l’ancienneté des travaux pèse sur le copropriétaire qui l’invoque. La frontière de l’action réelle, soumise au délai de trente ans de l’article 2227 du code civil, demeure toutefois incertaine lorsque la demande tend à faire cesser l’appropriation d’une partie commune, la qualification étant laissée à l’appréciation des juges du fond en fonction des circonstances de l’espèce.
Les copropriétaires et les syndicats de copropriétaires ont dès lors tout intérêt à une vigilance particulière dans la conservation des éléments de preuve relatifs aux travaux réalisés dans l’immeuble, qu’il s’agisse des autorisations d’assemblée générale, des factures ou des témoignages, ainsi qu’à la régularisation des installations irrégulières dans les plus brefs délais. La réduction du délai d’action à cinq ans, conjuguée à la sévérité du contrôle de la charge de la preuve, incite à la régularisation spontanée des situations irrégulières plutôt qu’à l’attente de l’extinction des actions. Le contentieux de la prescription, longtemps considéré comme un détail procédural, s’affirme ainsi comme un instrument essentiel de la discipline collective dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, dont les praticiens du droit immobilier, et notamment un avocat spécialisé en droit de la copropriété à Paris, mesurent chaque jour l’importance pratique.
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