I. Les conditions de la majoration du loyer pour travaux d’amélioration

La récente actualité judiciaire genevoise, rapportée par la presse généraliste le 30 juillet 2026, a illustré les périls encourus par le bailleur qui procède à une hausse massive du loyer après avoir réalisé des travaux dans son logement. Le propriétaire d’un appartement de cent soixante-treize mètres carrés avait quadruplé le loyer annuel après avoir rénové la cuisine et la salle de bains, faute d’avoir sollicité l’autorisation administrative préalable requise dans le canton de Genève. La juridiction suisse l’a condamné à restituer l’équivalent de deux cent sept mille euros à ses locataires. Ce contentieux d’outre-frontière trouve un écho direct dans le droit français des rapports locatifs, dont les mécanismes de majoration du loyer pour travaux obéissent à des conditions de validité strictes et dont la méconnaissance expose le bailleur à une obligation de restitution. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des dernières années, précisé le régime applicable à la majoration du loyer consécutive à des travaux d’amélioration, en subordonnant sa validité à l’existence d’une stipulation conventionnelle expresse et en encadrant son montant. Or, l’analyse de cette jurisprudence récente révèle que la liberté du bailleur se heurte à un formalisme rigoureux et que la sanction des majorations irrégulières repose sur le mécanisme de la répétition de l’indu.

A. L’exigence d’une clause expresse ou d’un avenant fixant la majoration

Le principe gouvernant la matière est posé par l’article 17-1, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux termes duquel « lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux ». La majoration du loyer en cours de bail est ainsi subordonnée à une double exigence : les travaux d’amélioration doivent avoir été convenus par une clause expresse du bail, et le montant de la majoration doit avoir été fixé dans le contrat ou dans un avenant. À défaut d’une telle stipulation, le bailleur ne peut unilatéralement majorer le loyer en se prévalant de la seule réalisation de travaux, quand bien même ceux-ci auraient substantiellement amélioré la consistance ou le confort du logement loué. La jurisprudence de la troisième chambre civile applique ce formalisme avec une constance remarquable. En témoigne l’arrêt rendu le 9 mars 2023 dans l’affaire n° 21-13.646, publié au Bulletin, qui rappelle que l’action en indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin du bail à peine de forclusion, l’arrêt soulignant que ce délai « a instauré un délai de forclusion d’un an courant à compter de la fin du bail, insusceptible, sauf dispositions contraires, d’interruption et de suspension » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-13.646, FS-B). Cette décision, rendue en matière de bail rural, témoigne de l’attention portée par la Cour aux stipulations conventionnelles relatives aux améliorations et à la contrepartie économique de celles-ci. Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 18 septembre 2025 rendu sur le pourvoi n° 23-21.899, que la détermination de l’arriéré locatif ne saurait se faire sans vérification préalable du bien-fondé des sommes réclamées au titre des loyers et des charges, la Cour reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si les provisions sur charges mensuelles réclamées par le bailleur jusqu’en septembre 2020 avaient été régularisées et fixer en conséquence le montant de l’arriéré sur les loyers et charges dus à cette date » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-21.899). La portée de cette exigence de base légale dépasse le seul contentieux des charges : elle impose au juge, à chaque fois que la créance du bailleur incorpore des sommes accessoires au loyer principal, de vérifier que celles-ci reposent sur un fondement conventionnel et légal régulier.

En conséquence, le bailleur qui souhaite bénéficier d’une majoration du loyer à raison de travaux d’amélioration doit, dès la conclusion du contrat ou au plus tard lors de l’exécution des travaux, recueillir l’accord exprès du locataire matérialisé dans un avenant. La jurisprudence récente ne laisse aucune place à l’accord tacite ou aux échanges informels, fût-ce par voie dématérialisée. La clause expresse exigée par l’article 17-1, II, de la loi du 6 juillet 1989 doit préciser la nature des travaux envisagés et le montant de la majoration, ou à tout le moins les modalités de sa détermination. À cet égard, l’arrêt de la troisième chambre civile du 9 novembre 2022, publié au Bulletin, est d’un apport décisif : saisi d’une demande en diminution de loyer fondée sur l’écart entre la surface mentionnée au bail et la surface réelle, la Cour a jugé que « le délai de quatre mois prévu par l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur » (Cass. 3e civ., 9 nov. 2022, n° 21-19.212, FS-B). Ce rappel procédural intéresse directement la majoration pour travaux dans la mesure où il illustre la rigueur des délais qui entourent la contestation du montant du loyer et la nécessité pour le locataire d’agir promptement, tant pour obtenir une diminution que pour contester une majoration irrégulière.

B. Le plafonnement de la majoration et l’interdiction dans les logements les plus énergivores

La majoration du loyer pour travaux d’amélioration ne saurait, en outre, être laissée à la libre appréciation des parties. L’article 17-1, II, de la loi du 6 juillet 1989 précise que la majoration fixée par le contrat ou l’avenant « ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer ». Cette règle confère une stabilité certaine à la majoration conventionnellement convenue, dont la portée est régulièrement exposée par un avocat en droit du bail d’habitation à Paris, mais elle n’autorise pas pour autant une augmentation sans limite. La loi du 6 juillet 1989 encadre, en effet, le loyer par plusieurs mécanismes que la jurisprudence récente a contribué à préciser. D’abord, la révision annuelle du loyer prévue au I de l’article 17-1 est strictement bornée par la variation de l’indice de référence des loyers, toute révision non sollicitée dans le délai d’un an étant réputée abandonnée. Ensuite, la réévaluation du loyer à l’occasion du renouvellement du bail n’est admise, en vertu de l’article 17-2 de la loi n° 89-462, que lorsque le loyer est « manifestement sous-évalué », sous réserve d’un formalisme rigoureux de notification et de références. Enfin, le III de l’article 17-1 interdit désormais toute révision et toute majoration du loyer dans les logements de classe F ou G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. La Cour de cassation a, dans l’arrêt du 9 juillet 2026 n° 25-13.874, publié au Bulletin, rappelé l’articulation entre la détermination du loyer et la compétence juridictionnelle, jugeant que, « lorsque la juridiction judiciaire statuant en référé est saisie d’une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative et que la solution de cette exception dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse de délimitation du domaine public, elle doit la transmettre à la juridiction administrative compétente et surseoir à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle sans pouvoir se déclarer incompétente » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-13.874, FS-B). Cette décision, rendue à propos de la réévaluation d’une somme mensuelle due au titre d’une occupation logement, montre que les contestations relatives au montant du loyer peuvent mettre en jeu des questions de qualification juridique dont la résolution conditionne l’issue du litige.

Par ailleurs, le droit des baux d’habitation comporte un plafonnement spécifique des augmentations de loyer applicables après travaux dans les zones soumises au dispositif d’encadrement des loyers. Le bailleur qui procède à des travaux d’amélioration dans un logement situé en zone tendue doit ainsi composer avec les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral, de sorte que la majoration conventionnellement convenue ne saurait conduire à un loyer excédant le loyer de référence majoré applicable au bien. La jurisprudence de la troisième chambre civile, dans l’arrêt du 12 décembre 2024 n° 23-14.800, a également rappelé que les travaux réalisés par le locataire au cours du bail à renouveler ne peuvent être pris en considération, pour la fixation du loyer du bail renouvelé, que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 23-14.800). Cette solution, rendue en matière de bail commercial, exprime un principe général d’équilibre économique du contrat de bail dont l’esprit irrigue également le droit des baux d’habitation. Des lors, la majoration du loyer pour travaux d’amélioration n’est juridiquement soutenable que si elle est adossée à une stipulation expresse, qu’elle respecte les plafonds légaux et réglementaires, et qu’elle ne concerne pas un logement frappé par l’interdiction édictée au III de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation a, dans l’arrêt du 16 mai 2024 n° 23-12.438, tiré les conséquences de ces exigences en matière d’exécution du bail d’habitation, en rappelant que le bailleur défaillant dans l’exécution des travaux de réfection lui incombant s’expose à la suspension du paiement des loyers et à l’indemnisation du préjudice du locataire (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438), le recouvrement des loyers impayés ne pouvant prospérer qu’à la condition d’une créance elle-même régulière. L’équilibre contractuel du bail repose ainsi sur une réciprocité d’obligations dont la jurisprudence surveille scrupuleusement le respect, qu’il s’agisse de la délivrance du logement ou de la justification des sommes réclamées au titre du loyer.

II. La sanction des majorations irrégulières et la restitution des sommes perçues sans cause

La question des sanctions attachées aux majorations irrégulières constitue l’axe central du contentieux récent. Lorsque le bailleur a perçu des sommes au titre d’une majoration non fondée, le locataire dispose de l’action en répétition de l’indu, dont le régime a été rappelé avec force par la troisième chambre civile dans plusieurs arrêts rendus entre 2023 et 2026. L’article 1302 du code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ». La Cour de cassation applique ce principe aux rapports locatifs avec une exigence particulière, en sanctionnant les décisions qui ne vérifient pas la régularité des sommes réclamées par le bailleur. La jurisprudence récente se structure ainsi autour de deux axes : la consécration de l’action en restitution à l’égard des sommes perçues sans fondement, d’une part, et la détermination rigoureuse de l’arriéré locatif, d’autre part.

A. La répétition de l’indu des loyers et des sommes perçues sans fondement

L’arrêt du 2 juillet 2026 n° 24-12.681, publié au Bulletin, offre une illustration magistrale de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation appréhende les sommes perçues par le bailleur sans fondement juridique. Dans cette affaire, la Cour, saisie d’un litige relatif à un bail rural et à un dépôt de garantie dont le versement était illicite, a jugé qu’« il s’ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-12.681, FS-B). La solution vaut, par transposition, pour toute somme perçue par le bailleur en l’absence de stipulation conventionnelle valide, ce qui est précisément le cas de la majoration de loyer pour travaux d’amélioration non assortie d’une clause expresse ou d’un avenant. La Cour a également rappelé, dans ce même arrêt, que « les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition » et qu’elles « sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal mentionné à l’article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points ». Cette majoration d’intérêt confère à l’action en restitution une dimension dissuasive significative pour le bailleur qui aurait perçu des majorations irrégulières pendant plusieurs années.

En conséquence, le locataire qui s’est acquitté d’un loyer majoré sans que la majoration repose sur une clause expresse du bail ou sur un avenant régulier peut agir en restitution des sommes indûment versées, dans la limite de la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil. La jurisprudence de la troisième chambre civile fournit, sur ce point, un repère décisif dans l’arrêt du 9 novembre 2022 n° 21-19.212, déjà évoqué, qui consacre la forclusion de quatre mois pour l’action en diminution du loyer fondée sur une surface erronée, tout en rappelant que le locataire demeure redevable du loyer contractuellement fixé tant que la demande en diminution n’a pas abouti. L’arrêt du 4 juin 2026 n° 24-12.871, rendu en matière de bail soumis à la loi du 1er septembre 1948, confirme par ailleurs la rigueur du contrôle des clauses de révision et de réévaluation du loyer, la Cour validant l’analyse de la cour d’appel selon laquelle la commune intention des parties était de prévoir « une révision annuelle du loyer encadrée par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-12.871). A cet égard, la détermination du fondement conventionnel de la réévaluation du loyer constitue un préalable nécessaire à toute demande en paiement du bailleur, comme à toute action en restitution du locataire.

B. La détermination de l’arriéré locatif et la vérification de la régularité des charges

La question de la restitution des sommes indûment perçues se conjugue avec celle de la détermination de l’arriéré locatif, qui conditionne l’issue des contentieux en résiliation du bail et en expulsion. L’arrêt du 18 septembre 2025 n° 23-21.899 a posé une règle d’importance : le juge qui prononce la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges doit, préalablement, vérifier que les provisions sur charges réclamées par le bailleur ont fait l’objet de la régularisation annuelle imposée par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation a cassé la décision qui s’était abstenue de cette vérification, jugeant que la cour d’appel « n’a pas donné de base légale à sa décision » en se déterminant « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les provisions sur charges mensuelles réclamées par le bailleur jusqu’en septembre 2020 avaient été régularisées et fixer en conséquence le montant de l’arriéré sur les loyers et charges dus à cette date » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-21.899). Cette solution, qui repose sur l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux termes duquel « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle », confère au locataire un moyen de défense efficace lorsqu’il est poursuivi en paiement d’un arriéré incluant des charges non régularisées ou des majorations sans fondement.

Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 26 octobre 2023 n° 21-24.454, que « le juge ne peut prononcer la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers s’il est constaté que le bailleur a manqué à cette obligation essentielle » de délivrer un logement décent pendant toute la durée du bail (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 21-24.454). Cette exigence, qui s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 27 juin 2024 n° 23-15.226, selon lequel « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-15.226), révèle que l’obligation de délivrance et la régularité des sommes réclamées au titre du loyer sont indissociablement liées dans l’économie du droit des baux d’habitation. Le bailleur qui réclame le paiement d’un loyer majoré doit ainsi démontrer que le logement a été délivré dans un état décent, que la majoration repose sur une clause expresse, et que les charges réclamées ont été régularisées conformément aux exigences légales. L’arrêt du 14 décembre 2023 n° 22-23.267, publié au Bulletin, avait déjà posé le principe selon lequel la locataire d’un logement indécent peut assigner la bailleresse en exécution de travaux, suspension du paiement des loyers et indemnisation de son préjudice de jouissance (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-23.267, B). L’arrêt du 3 juillet 2025 n° 23-20.553, également publié au Bulletin, confirme cette ligne jurisprudentielle en ce qui concerne la cessation du loyer en cas de mise en sécurité du logement (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-20.553, B).

Conclusion

La jurisprudence de la troisième chambre civile, déployée entre 2023 et 2026, dessine un cadre cohérent et exigeant applicable à la majoration du loyer pour travaux d’amélioration dans le bail d’habitation. La validité de la majoration suppose une clause expresse du bail ou un avenant signé des deux parties, une conformité aux plafonds légaux et une exclusion des logements de classe F ou G. En l’absence de ces conditions, les sommes perçues par le bailleur sont réputées indues et sujettes à restitution, conformément à l’article 1302 du code civil, avec intérêts au taux légal majoré de trois points depuis leur versement. Des lors, le bailleur doit sécuriser conventionnellement toute augmentation de loyer consécutive à des travaux d’amélioration, tandis que le locataire dispose d’armes procédurales et substantielles pour contester les majorations irrégulières, depuis la vérification de la régularisation des charges jusqu’à l’action en répétition de l’indu. La vigilance des parties s’impose à chaque étape de la vie du contrat de location, la jurisprudence récente n’offrant aucune indulgence à celui qui méconnaît le formalisme protecteur de la loi du 6 juillet 1989. A cet égard, la sécurisation des augmentations de loyer suppose une documentation rigoureuse des travaux réalisés, la conservation des pièces justificatives et la notification régulière des décomptes de charges, seules garanties d’une majoration opposable au locataire et d’une créance locative certaine, liquide et exigible devant les juridictions.